Решение по делу № 2А-1901/2022 от 18.08.2022 - о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Дело № 2а-1901/2022 -КОПИЯ-

УИД 03RS0013-01-2021-003668-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022 года г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шахмуратова Р.И.,

при секретаре судебного заседания Максютовой Д.Д.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1, к Администрации городского округа города Нефтекамск Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным иском. В обоснование иска указано, что 15 марта 2017 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , площадью 1725 кв.м., предоставленного ФИО3 по договору аренды №к от 31 января 2017 г. Основанием для заключения договора уступки права аренды спорного земельного участка, стало заключение между указанными выше лицами договора от 03 марта 2017 г. купли-продажи жилого здания – контрольно-пропускного пункта, расположенного по РБ, с кадастровым номером №. Согласно условиям договора аренды земельного участка №к от 31 января 2017 г. срок аренды установлен с 08 декабря 2016 г. по 08 декабря 2019 г. 01 октября 2019 г. административный истец обратился с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, однако на это заявление ответа не получил. После повторного обращения 13 июля 2021 г. от Комитета по управлению собственностью Минземимущества по г. Нефтекамску был получен ответ № от 18 июля 2021 г. об отказе в продлении срока аренды спорного земельного участка в связи с тем, что ранее данный земельный участок уже был предоставлен однократно для завершения строительства и по этим основаниям второй раз предоставлен быть не может. На указанном земельном участке истцом начато строительство производственной базы, для проектирования и строительства которого изначально был предоставлен земельный участок. Начатый строительством объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает правил землепользования и застройки, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Просит признать незаконным решение административного ответчика от 18 июля 2021 г. № от отказе в заключении договора аренды земельного участка, площадью 1725 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: . Обязать административного ответчика заключить с административным истцом ФИО1 договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

В порядке подготовки к судебному разбирательству в качестве заинтересованного лица был привлечен Межмуниципальный отдел по г. Нефтекамск и г. Агидель, Калтасинскому, Краснокамскому районам Управления Росреестра по Республики Башкортостан.

В ходе судебного заседания представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Административный истец ФИО1, представители административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации ГО г. Нефтекамск РБ и заинтересованного лица Межмуниципального отдела по г. Нефтекамск и г. Агидель, Калтасинскому, Краснокамскому районам Управления Росреестра по РБ, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, административным ответчиком Минземимущества РБ направлено ходатайство о проведении судебного разбирательства без их участия и письменное возражение на заявленные требования административного истца.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно статье 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Судом установлено, что 31 января 2017 г. на основании постановления главы Администрации ГО г. Нефтекамск № от 08 декабря 2016 г. Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ и ФИО3 заключили договор №к аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1725 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (Т. 1, л.д. 14, 9-11).

В соответствии с договором купли-продажи от 03 марта 2017 г., заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность одноэтажное здание – контрольно-пропускной пункт, назначение – нежилое, площадью 6,4 кв.м., по адресу: , кадастровый №. Указанное здание расположено на земельном участке по адресу: , площадью 1725 кв.м., кадастровый №, предоставленном для проектирования и строительства производственной базы из категории земель населенных пунктов (Т. 1, л.д. 17-18).

Также, согласно договора купли-продажи от 03 марта 2017 г., заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец передал товар, а покупатель уплатил за неё цену, в виде комплектной трансформаторной подстанции КТП-3121 и трансформатора ТМГ-160-6/0,4 (Т. 1, л.д. 19-20).

Договором уступки права аренды земельного участка от 15 марта 2017 г. ФИО3 уступил, а ФИО1 принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №к от 31 января 2017 г. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: , площадью 1725 кв.м., кадастровый №, для использования в целях проектирования и строительства производственной базы.

На основании постановления Администрации ГО г. Нефтекамск № от 14 июня 2017 г. Администрация ГО г. Нефтекамск РБ, в лице председателя КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску ФИО4, и ФИО1 17 августа 2017 г. заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №к, площадью 1725 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (Т. 2, л.д. 82-84).

Срок аренды Участка установлен с 14 июня 2017 г. по 14 июня 2020 г.

Из Выписки Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что датой государственной регистрации данного договора является 30 августа 2017 г. (Т. 2, л.д. 54-65).

01 октября 2019 г. (до окончания действия срока договора аренды) административный истец обратился в Администрацию ГО г. Нефтекамск РБ и КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску с заявлением о продлении договора аренды №к от 31 января 2017 г. для завершения строительства (Т. 1, л.д. 8). Ответ на данное обращение не последовал, доказательств об обратном, суду не представлено.

16 июля 2021 г. ФИО1 обратился в Минземимущество РБ с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (Т. 2, л.д. 86).

18 июля 2021 г. ответом № Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО1 было отказано в продлении договора аренды в связи с тем, что ранее вышеуказанный земельный участок уже был предоставлен в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продления срока аренды путем заключения нового договора аренды такого земельного участка.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 приведенной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 указанного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 приведенной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено приведенной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 данного пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3, 4 данной нормы.

Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право граждан, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае первоначального предоставления земельного участка гражданину в аренду без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из Выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости административный истец является собственником нежилого здания – контрольно-пропускного пункта, с кадастровым номером № расположенного по адресу: .

Также судом установлено, что на момент рассмотрения дела в суде, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: , имеется объект незавершенного строительства. Площадь застройки 367,5 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 10% (Т. 1, л.д. 178).

Из представленных суду Технического отчета, выполненного ООО Экспертно-проектное бюро «АГАСТА», следует, что по результатам обследования на предмет соответствия фундаментов 1-ой очереди строящегося производственного здания по РБ смонтированные фундаменты в количестве 12-ти штук по высотным отметкам с привязкой к местности соответствуют исполнительной документации. После проведенных замеров отдельных элементов фундаментов можно подтвердить, что согласно серии ФЖ 71159с – «железобетонные фундаменты стаканного типа» относятся к фундаментам с маркировкой ФЖ16М-1. Этот тип фундамента соответствует проектной и исполнительной документации.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Судом установлено, что спорный земельный участок используется административным истцом по целевому назначению, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства. Истец направил заявление о продлении договора аренды для завершения строительства, продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, принимал арендные платежи (что подтверждается ответом Минземимущества РБ об отсутствии задолженности по арендной плате), не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка на спорном земельном участке возведен объект до уровня 10% степени готовности объекта незавершенного строительства, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Согласно подп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Следовательно, доводы административного ответчика о наличии на спорном земельном участке лишь вспомогательного здания и цель использования земельного участка арендатором не достигнута являются не состоятельными и опровергаются материалами дела.

Между тем, суд приходит к выводу, что требования административного истца к Администрации ГО г. Нефтекамск РБ являются не обоснованными, так как в соответствии с частью 3 статьи 10.1 Закона Республики Башкортостан от 18 марта 2005 г. № 162-з «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» (с изменениями и дополнениями от 02 ноября 2020 г.) с 01 января 2021 г. полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Республики Башкортостан, от органов местного самоуправления переданы Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, к Администрации городского округа города Нефтекамск Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску № от 18 июля 2021 г. в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1725 кв.м., расположенного по адресу: , в целях завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства сроком на три года.

В части требований к Администрации городского округа города Нефтекамск Республики Башкортостан отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд РБ в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 августа 2022 года.

Председательствующий Р.И. Шахмуратов

Копия верна.

Судья Р.И. Шахмуратов