Решение по делу № 2-1938/2023 от 30.08.2023

Дело №2-1938/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Салават 30 августа 2023 года

Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Елисеевой Е.Ю.

при секретаре судебного заседания Мурахтиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» о признании права собственности на нежилой объект,

установил:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к ООО Строительная фирма «Прогресс» о признании права собственности на нежилой объект. В обоснование исковых требований указано на то, что истец на основании договора об инвестировании строительства нежилого помещения от 16.06.2004 года и акта приема передачи от 17.08.2007 года приобрел у ООО Строительная фирма «Прогресс» нежилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), общей площадью ... кв.м., расположенное на двух этажах. Расчет с ответчиком по договору об инвестировании строительства произведен в полном объеме. 27.01.2023 истец обратился с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности. Вместе с тем, в постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности ему было отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на спорный объект у ответчика ООО Строительная фирма «Прогресс». Спорное нежилое помещение соответствует всем градостроительным нормам и не превышает предельных параметров установленных Правилами землепользования и застройки. Выполнив свои обязательства по договору инвестирования строительства нежилого помещения, истец фактически приобрел право собственности на спорный объект, вместе с тем отсутствие правоустаналивающих документов у застройщика препятствует ему в регистрации права собственности.

ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение (встроено-пристроенная часть на 1-2 этаже) с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, на пересечении бульвара Салавата Юлаева и улицы Островского, д. 61, общей площадью 282,5 кв.м. в реконструированном виде.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения был надлежащим образом уведомлен, представил заявление, в котором просил о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ООО Строительная фирма «Прогресс» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в письменных возражениях на иск просил в удовлетворении исковых требований отказать, указав на пропуск истцом срока исковой давности.

Представители третьих лиц на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно, надлежащим образом, представили письменные заявления о рассмотрении дела без их участия.

С учетом мнения участника процесса и положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия не явившихся истца, представителей ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 16.06.2004 года между ООО Строительная фирма «Прогресс» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) был заключен договор об инвестировании строительства нежилого помещения, в соответствии с которым инвестор принимает участие в инвестировании строительства 10-ти этажного жилого кирпичного дома, строительный адрес: г. Салават, жилой дом по ул. Островского и бульвар Салават Юлаева, а застройщик обязуется передать инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение общей (проектной) площадью 282,5 кв.м., расположенное на первом и втором этаже. Инвестор производит расчет за нежилое помещение в сумме 4802500 руб.

Согласно акту приема-передачи от 17.08.2007 года ООО Строительная фирма «Прогресс» передало в собственность ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору №7 «Об инвестировании строительства нежилого помещения» от 16.06.2004 года нежилое помещение общей площадью 282,5 кв.м. расположенное ан 1-м и 2-м этажах десятиэтажного кирпичного дома №61 по ул. Островского города Салават стоимостью 4802500 руб. Указанное помещение находится в состоянии, обеспечивающем возможность эксплуатации помещения в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и каких-либо претензий к качеству передаваемого нежилого помещения ФИО1 не имеет. Расчеты по нежилому помещению произведены полностью, стороны взаимных финансовых претензий не имеют.

Оплата ФИО1 по договору №7 от 16.06.2004 года произведена в полном объеме, что наряду с актом приема-передачи подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 17.01.2005, от 09.02.2005, от 29.07.2004, от 17.12.2004 года.

Согласно техническому паспорту, выданному ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости от 25.07.2006 года спорный объект недвижимости представляет собой нежилое помещение (встроено-пристроенная часть на 1-2 этаже 10 этажного жилого дома) площадью 282,5 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2023 года сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение, расположенное на 1-м и 2-м этажах дома №61 по ул. Островского в г. Салават, кадастровый номер 02:59:070312:4605, отсутствуют.

Как следует из проектной документации МУП «Архитектурно-планировочное бюро» городского округа г. Салават Республики Башкортостан в спорном объекте была произведена перепланировка: устройство новых перегородок с дверными проемами по системе КНАУФ с облицовкой гипсокартонными листами с двух сторон с последующей отделкой, толщиной 85…100 мм., устройство в пределах существующего оконного проема пробивки подоконной части проема (вид «А» на листе 4).

Согласно сообщению Администрации городского округа г. Салават РБ от 28.08.2023 №02-Г-1117 до 2006 года функции по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию были возложены на инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). С 2006 года данные функции были переданы в отдел городского хозяйства и строительства Администрации, с 2011 года в Отдел строительства-транспорта и связи Администрации. Архив инспекции ГАСК в названные отделы не передавался Информация о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию, выданных ГАСК до 2006 года в Администрации отсутствует.

На основании постановлений №5/680 от 03.05.2001 года, №9/1453 от 19.09.2001, №10/1770 от 07.10.2002 года, №12/2489 от 28.12.2004 года главы Администрации г. Салават установлено, что первично разрешение на проектирование многоэтажного жилого дома с встроено-пристроенными кафе и магазином на земельном участке по ул. Островского - бул.ФИО2 г. Салават было выдано МУП «Салавастройзаказчик», а впоследствии передано ООО Строительная фирма «Прогресс».

Правомерность строительства жилого дома по адресу: <...> – бул. ФИО2, также подтверждается архитектурно-планировочным заданием №32 утвержденным 04.11.2002 года главным архитектором Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Салават, и строительным паспортом на проектирование в которых в качестве застройщика жилого дома с встроено-пристроенными помещениями значится ООО СФ «Прогресс».

Законченный строительством объект – 10-ти этажный жилой дом расположенный по адресу: <...> был введен в эксплуатацию на основании акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта 9-10 этажного дома со встроено-простроенными помещениями, инженерных сетей и сооружений на пересечении улиц Островского и бульвара ФИО2 в г. Салават, утвержденного постановлением главы администрации г. Салават №12/2489 от 28.12.2004 года.

Согласно заключению эксперта №070/2023 от 28.04.2023, составленного ООО «Региональное бюро оценки» перепланировка нежилого помещения (встроено-пристроенная часть на 1-2 этаже 1- этажного жилого дома), с кадастровым номером 02:59:070312:4605, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 282,5 кв.м. произведена в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил, строительно-техническим нормативам, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и противопожарным требованиям.

Сохранение перепланировки нежилого помещения (встроено-пристроенная часть на 1-2 этаже 10 этажного жилого дома) с кадастровым номером 02:59:070312:4605, расположенного по адресу: <...>, соответствует основным требования №384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и соответствует нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической, строительно-техническим нормативам предъявляемым к объектам данной категории, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию объекта, при условии систематического технического обслуживания, соблюдения правил эксплуатации здания и сроков ремонт в течении всего его срока эксплуатации. Сооружение спроектировано таким образом, чтобы в процессе его строительства и эксплуатации не возникает угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду. Указанное заключение ответчиком не оспорено.

На физическое лицо, которое передало денежные средства юридическому лицу по гражданско-правовому договору в целях реализации конституционного права на жилье, не может быть возложена ответственность или какие-либо неблагоприятные последствие за совершение неподконтрольными ему юридическими лицами денежных расчетов с нарушением требований административно-процедурных правил о наличных расчетах.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 431 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из системного толкования ст. ст. 431, 1041, 1042 и 1043 ГК РФ, учитывая буквальное содержание слов и выражений договора №7 от 16.06.2004, суд приходит к выводу о том, что истинная воля сторон указанного договора была направлена на заключение договора долевого строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако, как известно, не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве застройщики часто практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и других аналогичных сделок, договора купли-продажи будущей недвижимости. Именно такая ситуация имеет место по настоящему спору.

Поэтому признание договора от 16.06.2004, заключенного между истцом и ответчиком договором участия в долевом строительстве единственный способ защиты прав пострадавшего истца ФИО3 от недобросовестных действий застройщика.

Указанный правовой подход, сформулированный Верховным Судом РФ в преамбуле "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., согласно которому при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные выводы приведены в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г., из которого следует, что, если правила, содержащиеся в п. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. На основании изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома (нежилых помещений).

Заключенный между истцом и ответчиком договор, хотя и поименованный как договор об инвестировании строительства нежилого помещения вместе с тем, направлен на приобретение истцом права собственности на нежилое помещение, которое должно быть создано силами застройщика, в рамках сложившихся между сторонами строительству многоквартирного дома (нежилых помещений в нем) и сдаче его в эксплуатацию и передача нежилого помещения в строящемся доме истцу, внесшему денежные средства на строительство.

В п. 1.2. Обзора судебной практики Верховный Суд РФ указывает, что, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом. При этом, отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 5-КГ15-196).

Анализируя содержание и буквальное толкование положений договора от 16.06.2004 суд приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон была направлена на заключение именно договора долевого участия и к правоотношениям сторон по указанной сделке подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Названным договором от 16.06.2004 предусматривается передача нежилого помещения гражданину - физическому лицу в срок, указанный в договоре срок: ориентировочное окончание строительства дома, в котором инвестор должен получить нежилое помещение второй квартал 2005года.

Доля в строительстве выражена в виде указания в договоре достаточных идентификационных признаков помещения, включая его площадь, строительный номер, места расположения в жилом доме (этаж).

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", необходимым условием признания за участником строительства права собственности на объект, подлежащий передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, то есть фактическое создание недвижимого имущества как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно пункту 1.1 договора от 16.06.2004 ООО Строительная фирма «Прогресс» Застройщик передать Инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение, общей (проектной) площадью 282,5 кв.м., расположенное на первом и втором этаже 10-ти этажног7о жилого кирпичного дома, строительный адрес: г.Салават, жилой дом по ул.Островского и Бульвар Салавата Юлаева.

Обязанность по внесению денежных средств по договору от 16.06.2004 истцом ФИО1 исполнена в полном объеме, ответчиком данное обстоятельство не оспаривается.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ООО СФ «Прогресс» 28.12.2004.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.) именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно ч. 2 указанной статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, право требовать передачи спорного нежилого помещения в собственность возникало у истца с момента введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и признания за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

При этом суд принимает во внимание заключение представленное истцом, не оспоренное ответчиком.

Заключением эксперта №070/2023 подтверждается, что выполненное строительство не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания в целом, на прочностные характеристики влияние не оказала, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, санитарного и противопожарного законодательства, в спорном здании выполнены условия соответствия требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений, здание пригодно для дальнейшего использования по своему назначению, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, что не было опровергнуто стороной ответчика, не предоставившей доказательства обратного.

Принадлежащее истцу нежилое помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку соответствует техническим, нормам.

Заключением эксперта подтверждается, что строительство здания соответствует градостроительным, противопожарным нормам и правилам, здание пригодно для использования по своему назначению, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, а строительство объекта без разрешительных документов само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку иные сведения, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц суду не представлены.

Ходатайство ответчика о применении срока исковой давности судом отклоняется, поскольку по данной категории спора срок исковой давности применению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» о признании права собственности на нежилой объект - удовлетворить.

Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право (паспорт (данные изъяты)) собственности на нежилое помещение (встроено-пристроенная часть на 1-2 этаже) с кадастровым номером 02:59:070312:4605, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, на пересечении бульвара Салавата Юлаева и улицы Островского, д. 61, общей площадью 282,5 кв.м. в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Салаватский городской суд РБ.

Судья п/п Е.Ю.Елисеева

Копия верна. Судья Е.Ю. Елисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 01.09.2023

Решение не вступило в законную силу 01.09.2023 секретарь_________

Решение вступило в законную силу ________________ секретарь________

Секретарь суда:_______________ судья:______________

Подлинный документ в деле №2-1938/2023 (УИД № 03RS0015-01-2023-001997-43) Салаватского городского суда Республики Башкортостан.