Решение по делу № 2-472/2023 от 17.01.2023.

Дело №2-472/2023

УИД 63RS0045-01-2022-007663-02

Решение

Именем Российской Федерации

17 января 2023 года г. Самара

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Зиятдиновой И.В.,

при секретаре Красовской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-472/2023 по иску ООО «Самараинтур - С» к ФИО7 ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, встречному иску ФИО7 ФИО2 к ООО «Самараинтур - С» об изменении условий договора,

Установил:

Истец ООО «Самараинтур -С» обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения к ответчику ФИО8

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО АКБ «Газбанк» и ООО «Самараинтур-С» заключен договор аренды недвижимого имущества №<данные изъяты>, объект аренды с правом выкупа - нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>.м., <данные изъяты> этаж, поз. <данные изъяты> срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Адрес объекта: <адрес> (кадастровый номер №).

ООО «Самараинтур-С» является юридическим лицом, осуществляющим туристическую деятельность, спорное нежилое помещение используется для предпринимательской деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам электронных торгов между АО АКБ «Газбанк» и ФИО8 заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Самараинтур-С» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №№/№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в связи со сменой собственника нежилого помещения, арендодателем нежилого помещения стал ФИО8 Таким образом, заключением дополнительного соглашения стороны договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ изменили лишь реквизиты сторон, остальные условия договора аренды нежилого помещения остались без изменения.

Согласно п. 2.4.3 договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ арендатор ООО «Самараинтур-С», при условии уплаты арендных платежей, вправе выкупить арендуемый объект недвижимости, при этом выкупная цена определена в сумме <данные изъяты> руб., в том числе НДС <данные изъяты>.

В связи с тем, что обязательства арендатором ООО «Самараинтур-С» перед арендодателем ФИО8 по уплате арендных платежей исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, до окончания срока аренды (ДД.ММ.ГГГГ) истец, в соответствии положениями ст. 429 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ вручил ответчику ФИО8 предварительный договор купли-продажи с указанием выкупной цены, определенной в договоре аренды, поскольку истец имеет право на выкуп нежилого помещения согласно условиям договора аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное предложение фактически являлось досудебным урегулированием спора, что подтверждается сопроводительным письмом к предварительному договору.

Однако, ФИО8 до настоящего времени не заключил договор купли-продажи нежилого помещения, основанием для отказа от заключения договора является его несогласие со стоимостью нежилого помещения, так ФИО8 предложил заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене в размере <данные изъяты>., с которой в свою очередь не согласен истец.

По мнению истца, в соответствии с положениями ст. ст. 445, 624 ГК РФ, ООО «Самараинтур-С», как арендатор по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ с правом выкупа, надлежащим образом исполнявший обязательства по уплате арендных платежей, имеет преимущественное право на приобретение спорного недвижимого имущества в собственность, однако, ответчик уклоняется от передачи имущества, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с иском о понуждении ФИО9 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку согласно ст. 421 ГК РФ понуждение заключить договор возможно в исключительных случаях, когда таковая обязанность предусмотрена положениями ГК РФ, законом и добровольно принятым обязательством, что в данном случае прямо следует из договора аренды нежилого помещения.

При этом, истец отмечает, что предложенная ответчиком выкупная цена не соответствует кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, которая равна <данные изъяты> руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании изложенного, истец ООО «Самараинтур-С» просил суд обязать ответчика (арендодателя) ФИО8 по договору от ДД.ММ.ГГГГ №№ к заключению с истцом (арендатором) ООО «Самараинтур-С» договора купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, на условиях договора аренды по цене составляющей 4 <данные изъяты> руб.

Ответчик ФИО8 в ходе судебного разбирательства заявил встречные исковые требования, в обоснование которых указал, что между арендодателем АО КБ «Газбанк» и арендатором ООО «Самараинтур-С» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>. По условиям договора арендатор имеет право выкупить нежилое помещение за <данные изъяты> руб., в том числе НДС <данные изъяты> руб. Договор аренды заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в реквизиты сторон договора, в связи со сменой собственника нежилого помещения. Как следует из содержания п. 2.4.3 договора аренды, выкупная цена складывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости и НДС. При покупке указанного объекта недвижимости, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного нежилого помещения составляла <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ утверждена иная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> руб., что свидетельствует об увеличении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 уведомил арендатора ООО «Самараинтур-С» о существенном изменении стоимости арендуемого объекта недвижимости и предлагал изменить стоимость нежилого помещения в целях его выкупа, однако, предложение оставлено без внимания.

На основании изложенного, ФИО8 просил суд изменить п. 2.4.3 договора аренды в части размера выкупной цены недвижимого имущества, определив ее в сумме <данные изъяты> руб., без учета НДС.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Самараинтур-С» по доверенности ФИО10 в судебном заседании исковые требования ООО «Самараинтур-С» поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные описательной части решения. Возражала относительно удовлетворения встречных исковых требований ФИО8, согласно доводам, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление. Просила исковые требования ООО «Самараинтур-С» удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО8 отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО8, представитель по доверенности - адвокат Жаркова А.И. в судебном заседании исковые требования ООО «Самараинтур-С» не признали, дали пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнениям к ним. Встречные исковые требования поддержали, дали пояснения аналогичные доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Просили в удовлетворении исковых требований ООО «Самараинтур-С» отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10, а способы защиты - в статье 12 данного кодекса.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, т.е. истцу, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статей 46, 47 Конституции Российской Федерации, статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждому гарантируется право на судебную защиту в справедливом и публичном разбирательстве, в разумный срок посредством независимого и беспристрастного суда, компетенция которого установлена законом.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствие с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствие с ч. 1 и ч. 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ООО «Самараинтур-С» и арендодателем АО АКБ «Газбанк» заключен договор аренды недвижимого имущества №№, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование следующее недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> этаж, поз. №<данные изъяты>, кадастровый номер – №, по адресу – <адрес>, принадлежащее арендодателю на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1.1 договора аренды недвижимого имущества).

Согласно п. 2.3.9 и п.3.1 договора аренды недвижимого имущества, арендатор ООО «Самараинтур-С» обязался своевременно и в полном объеме ежемесячно оплачивать арендную плату.

Оплата арендной платы арендатором должна производиться с <данные изъяты> по <данные изъяты> число каждого месяца за текущий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы указан в графике, в Приложении №1 к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды (п.3.2 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора, в арендную плату не включена оплата коммунальных услуг, предоставляемых поставщиками указанных услуг. Затраты на коммунальное обслуживание возмещаются арендатором до конца месяца, следующего за расчетным.

В п. 2.4.3 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор ООО «Самараинтур-С» вправе выкупить арендуемый объект недвижимого имущества. Выкупная цена имущества составляет 4 <данные изъяты> руб., в том числе НДС <данные изъяты> руб. Указано, что после внесения данной суммы, а также при условии уплаты арендных платежей за период пользования объектом недвижимости, имущество передается в собственность арендатора по акту приема-передачи.

Таким образом, исходя из буквального содержания п. 2.4.3 договора аренды, у арендодателя ООО «Самараинтур-С» существует законное право, обусловленное данным условием договора аренды, на выкуп спорного нежилого помещения, за согласованную в договоре аренды выкупную цену, при условии надлежащего исполнения своих обязательств по уплате аренды. Соответственно, данное условие договора аренды, предоставляющее право арендатору выкупить арендуемое имущество, фактически возлагает и обязывает арендодателя продать указанный объект недвижимости по согласованной цене.

Сторонами в п. 5.4 договора аренды определено, что по всем вопросам, не согласованным в договоре, применяются нормы действующего законодательства.

Договор аренды недвижимого имущества №№/№ от ДД.ММ.ГГГГ заключен между арендодателем АО АКБ «Газбанк» и арендатором ООО «Самараинтур - С» на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.7 договора аренды), зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области - ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время собственником арендованного по договору аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) является ФИО8

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между арендодателем ФИО8 и арендатором ООО «Самараинтур-С», стороны пришли к соглашению в отношении предмета договора аренды – нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> этаж, поз. №№, кадастровый номер – №, по адресу – <адрес>, в соответствии с которым изменили п. 6 договора аренды, а именно, в связи со сменой собственника вышеуказанного нежилого помещения арендодателем по договору аренды недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО8 Также стороны изменили п.п. 3.2, 3.3 договора аренды, касающиеся порядка уплаты арендных платежей. В п. 6 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ указано, что все остальные условия договора аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ оставлены сторонами без изменений.

Учитывая данные обстоятельства и исходя из того, что в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в данном случае остальные условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе согласованные в п. 2.4.3, которые не изменены дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, сохраняют свою юридическую силу и являются обязательными для сторон данного договора, в том числе для нового арендодателя ФИО8, как нового собственника арендуемого ООО «Самараинтур-С» нежилого помещения.

Из платежных поручений ПАО Сбербанк следует, что арендатор ООО «Самараинтур-С» за период действия договора аренды недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей, задолженность по арендным платежам перед арендодателем ФИО8 у арендатора ООО «Самараинтур-С» отсутствует. Данные обстоятельства арендодателем ФИО8 в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

Из материалов дела следует, что арендатор ООО «Самараинтур-С», в связи с приближением окончания срока действия договора аренды недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ и надлежащим исполнением своих обязательств по уплате арендных платежей, выразил намерение воспользоваться своим правом, оговоренным в п. 2.4.3 договора аренды, на выкуп спорного объекта недвижимости, в связи с чем, разработал предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании) от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО8 в соответствии с условиями договора должен продать, а покупатель ООО «Самараинтур-С» приобрести недвижимое имущество по адресу<адрес>, за цену в размере <данные изъяты> руб. (п.1.1, 2.1 предварительного договора).

Данный предварительный договор вручен потенциальному продавцу ФИО8 арендатором ООО «Самараинтур-С» с письмом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается личной подписью ФИО8 на указанном документе. При этом в письме арендатор ООО «Самараинтур-С» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ сообщает о направлении в адрес арендодателя предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>, поскольку срок договора аренды истекает ДД.ММ.ГГГГ, а арендатор ООО «Самараинтур-С» имеет преимущественное право выкупа указанного объекта недвижимости и по условиям договора аренды выкупная цена определена в размере <данные изъяты> руб. Арендатор ООО «Самараинтур-С» предлагал арендодателю ФИО8 рассмотреть данное предложение и подписать предварительный договор купли-продажи в течение <данные изъяты> дней.

Таким образом, арендатор ООО «Самараинтур-С» до истечения срока действия договора аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес арендодателя ФИО8 предложение заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи, что свидетельствует о том, что право арендатора на выкуп объекта аренды по данному договору не может быть признано прекращенным, несмотря на истечение срока действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствие соглашения о продлении срока его действия.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО8 в адрес арендатора ООО «Самараинтур-С» направил уведомление, в котором указал, что с момента заключения договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ прошло более <данные изъяты> лет, в течение которых произошли события (коронавирусная инфекция, СВО и др.), повлекшие существенное изменение рыночной цены объекта аренды, в связи с чем, она не соответствует выкупной цене, определенной в п. 2.4.3 договора аренды. По приведенным основаниям арендодатель ФИО8 отказался заключить предварительный договор купли-продажи на предложенных условиях, при этом предложил арендатору ООО «Самараинтур-С» выкупить нежилое помещение за <данные изъяты> руб. без НДС, в течение 10 дней с момента получения уведомления. Данное уведомление получено лично генеральным директором ООО «Самараинтур - С» - ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается подписью в уведомлении.

ДД.ММ.ГГГГ (т.е. после получения предварительного договора купли-продажи) арендодатель ФИО8 направил в адрес арендатора ООО «Самараинтур - С» отказ от предложения, в котором сообщил арендатору о своем отказе заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за цену в размере <данные изъяты> руб. Поскольку предложение заключить новый договор аренды не поступило, просил арендатора передать ключи от помещения, помещение по акту приема-передачи и подготовить необходимые документы до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО «Самараинтур - С» и арендатором подписан акт возврата помещения по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, составленный в связи с истечением срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендатор ООО «Самараинтур-С» возвратил, а арендодатель ФИО8 принял нежилое помещение по адресу: <адрес>. В акте указано, что арендодатель ФИО8 не имеет претензий к арендатору, задолженность арендатора перед арендодателем отсутствует.

Таким образом, из акта от ДД.ММ.ГГГГ буквально и однозначно следует, что по окончанию срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) арендатор ООО «Самараинтур-С» по акту возвратил принятое в аренду недвижимое имущество арендодателю, при этом арендодатель ФИО8 каких-либо претензий к состоянию нежилого помещения и по внесенным арендным платежам к арендатору не имел, задолженность по внесению арендных платежей отсутствует. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что в течение всего срока действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ арендатор надлежащим образом исполнял свое обязательство перед арендодателем по уплате арендных платежей.

Из материалов дела следует, что арендатор ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ (т.е. уже после истечения срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ) на электронную почту арендатора ООО «Самараинтур-С» направил письмо о необходимости проверки оставшейся суммы задолженности в размере <данные изъяты> руб., с указанием новых реквизитов своего счета, отправленных ДД.ММ.ГГГГ При этом, каких-либо иных достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор ООО «Самараинтур-С» ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ и имеет задолженность по ним по окончанию срока действия договора аренды перед арендатором ФИО8, в материалы дела не представлено.

В ходе судебного разбирательства также установлено согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

Поскольку арендодатель ФИО8 отказался от заключения договора купли-продажи на условиях, определенных договором аренды с правом выкупа, в настоящее время арендатором на разрешение суда заявлены исковые требования о понуждении ФИО8 заключить договор купли-продажи, а арендодателем ФИО8 (дата подачи встречного ДД.ММ.ГГГГ) заявлены требования об изменении условий договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ о выкупной цене спорного нежилого помещения.

При разрешении встречных исковых требований ФИО8 необходимо исходить из следующих положений, действующего законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч.2 ст. 451 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2).

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (ч. 3 ст. 425 ГК РФ).

Установлено, что срок действия договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя содержание уведомления арендодателя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ также как его отказ от заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предложенного арендатором ООО «Самараинтур-С», суд считает установленным, что арендодатель ФИО8 до истечения срока действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о внесении изменений в п. 2.4.3 договора, в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, к арендатору ООО «Самараинтур - С» не обращался, поскольку из вышеуказанных документов следует, что ФИО8 лишь отказался заключить договор купли-продажи по предложенной арендатором цене в сумме <данные изъяты> руб. (без НДС) и предложил приобрести объект недвижимости за <данные изъяты> руб. При этом, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения в размере <данные изъяты> руб. определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и применяется с ДД.ММ.ГГГГ, однако, ФИО8, объективно зная об изменении кадастровой стоимости принадлежащего ему и сдаваемого в аренду объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ предложений арендатору об изменении выкупной цены, определенной в п. 2.4.3 договора аренды не направлял.

Следует также отметить, что, по мнению суда, в данном случае увеличение кадастровой стоимости спорного нежилого помещения не является существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку доводы ФИО8 о том, что условие, изложенное в п. 2.4.3 договора аренды, содержащее согласованную выкупную цену спорного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> руб., фактически включает в себя кадастровую стоимость недвижимого имущества и НДС, отклоняются судом в виду голословности и опровержения буквальным содержанием данного условия договора аренды №№, из толкования которого не следует, что выкупная цена определена сторонами договора аренды исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и НДС.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, приведенные доводы, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования арендодателя ФИО8 об изменении п. 2.4.3 договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части установления выкупной цены арендованного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежит, поскольку ФИО8 до истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с вышеуказанным требованием к арендатору ООО «Самараинтур-С» не обращался, арендатор не отказывал ему в заключение соглашения об изменении условия договора аренды и на момент предъявления ФИО8 указанных требований в суд (ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ истек.

При разрешении требований ООО «Самараинтур-С» о понуждении арендодателя ФИО8 к заключению договора купли-продажи необходимо учитывать следующие положения действующих правовых норм.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями ст. 624 ГК РФ закреплено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ч.1).

Учитывая изложенное, нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Из ч. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Нормами ст. 429 ГР РФ закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным выше кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Учитывая приведенные положения, оценив буквальное содержание условий договора аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми арендодатель передал, а арендатор ООО «Самараинтур-С» принял во временное возмездное пользование спорное нежилое помещение, при этом у арендатора по условиям договора возникло право выкупить указанный объект недвижимости по согласованной выкупной цене, следует вывод, что договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ в «юридическом смысле» является смешанным договором, поскольку кроме правоотношений сторон, связанных с предоставлением нежилого помещения во временное владение и пользование (договор аренды), предоставляет арендатору, при условии выплаты арендных платежей в полном объеме, приобрести спорный объект недвижимости, за выкупную цену, согласованную сторонами при заключении данного договора (элемент предварительного договора купли-продажи).

Таким образом, исходя из того, что из договора аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ однозначно следует, что арендатор ООО «Самараинтур-С» вправе выкупить у арендодателя арендуемый объект – нежилое помещение по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб., при условии уплаты арендных платежей за период пользования объектом (п.2.4.3 договора), суд приходит к выводу, что договор аренды содержит все существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимости, поскольку в нем определен объект подлежащий продаже, его стоимость, согласованная в форме выкупной цены, что соответствует требованиям ст. 549, 555 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что арендатор ООО «Самараинтур- С» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей в течение всего срока действия договора, задолженность по ним по окончанию срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) отсутствует. Доказательств обратного арендодателем ФИО8 в материалы дела не представлено.

При этом, арендатор ООО «Самараинтур-С» до истечения срока действия договора аренды направил арендодателю ФИО8 предложение заключить договор купли-продажи, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, поскольку, по мнению арендодателя ФИО8, заключение договора на предложенных арендатором условиях не отвечает его интересам в связи со значительным увеличением стоимости арендованного объекта недвижимости.

Вместе с тем, п. 2.4.3 договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ сторонами в период его действия не изменен, данное условие не оспорено, недействительным не признано, следовательно, право арендатора на выкуп арендуемого объекта недвижимого имущества за <данные изъяты> руб., в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, для ответчика ФИО8 является обязательным, ввиду того, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим, а данным условием договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ фактически на арендодателя ФИО8 возложена обязанность продать спорный объект недвижимости по выкупной цене в размере <данные изъяты> руб., при этом с данным условием арендодатель соглашался с момента приобретения недвижимости вплоть до предъявления встречных исковых требований.

Доводы ответчика ФИО8 о невозможности удовлетворения исковых требований ООО «Самараинтур-С» по причине того, что возложение на него обязанности продать принадлежащее ему недвижимое имущество по выкупной цене, согласованной в договоре аренды, явно ограничивает его право, как собственника нежилого помещения, свободно и по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом; при этом указанная выкупная цена свидетельствует об экономической нецелесообразности продажи для него на предложенных истцом условиях, в связи с чем, в данном случае имеются основания для отказа в удовлетворении исковых требований арендатора о понуждении его к заключению договора купли-продажи на основании ст. 10 ГК РФ, не принимаются судом по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что условие о выкупной цене согласовано арендодателем АО АКБ «Газбанк» и арендатором ООО «Самараинтур - С» при заключении договора аренды №№ – ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем в ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, приобретя спорное нежилое помещение по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, заключил с прежним арендатором ООО «Самараинтур-С» дополнительное соглашением, которым сторонами изменены реквизиты арендодателя.

Данные обстоятельства, свидетельствуют о том, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 по объективным причинам не мог быть не ознакомлен с иными условиями договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с указанного времени достоверно знал о содержании п. 2.4.3 договора аренды, в соответствии с которым арендатор имеет право выкупить арендуемое им недвижимое имущество за <данные изъяты> руб. При этом, до обращения со встречным иском (ДД.ММ.ГГГГ своего несогласия с указанным условием договора аренды в адрес контрагента – арендатора ООО «Самараинтур-С» не выражал, предложения об изменении указанного условия не направлял, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО8 по вышеприведенным мотивам отказано. Соответственно, исходя из того, что условие о выкупной цене не оспорено, недействительным не признано, суд полагает, что ФИО9 до разрешения настоящего спора в суде осознано, добровольно соглашался со всеми действующими условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО8 с момента заключения дополнительного соглашения (ДД.ММ.ГГГГ) был поставлен в положение, затрудняющее согласование иных условий аренды, в том числе условия о выкупной цене объекта недвижимости, т.е. являлся слабой стороной сделки в материалы дела не представлено, с учетом того, что в силу действующего законодательства односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, доводы ответчика ФИО8 о наличии признаков злоупотребления правом со стороны арендатора, заключающихся в понуждении его заключить договор купли-продажи по выкупной цене, определенной договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, являются несостоятельными и опровергаются фактическими обстоятельствами.

Доводы ФИО8 о невозможности удовлетворения исковых требований по причине того, что условиями договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на арендодателя не возложена обязанность продать спорное нежилое помещение отклоняются судом, поскольку, как следует из буквального содержания п. 2.4.3 договора, сторонами однозначно согласовано, что арендатор вправе выкупить арендуемый объект недвижимого имущества за <данные изъяты> руб. и после внесения указанной суммы, а также при условии уплаты арендных платежей за период пользования объектом недвижимости имущество, арендуемый объект передается в собственность арендатора по акту приема-передачи, данное обстоятельство недвусмысленно и однозначно свидетельствует о том, что в случае реализации арендатором указанного права у арендодателя возникает соответствующая обязанность по продаже недвижимого имущества на согласованных условиях в договоре аренде.

В данном случае необходимо учитывать, что особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт уклонения ФИО8 от продажи спорного недвижимого имущества в соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего все предусмотренные законом существенные условия для аналогичных договоров.

Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства, исходя из наличия предложения арендатора арендодателю продать спорный объект недвижимости, направленного в адрес арендодателя ФИО8 до истечения срока действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, руководствуясь п. 4 ст. 445 ГК РФ, ч. 1 ст. 624 ГК РФ, п. 2.4.3 договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Самараинтур-С» о понуждении ответчика ФИО11 заключить договор купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что настоящим решением удовлетворены исковые требования ООО «Самараинтур-С» о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи, с учетом того, что договор аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, составлен в надлежащей письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, условие о выкупной цене согласовано сторонами в п. 2.4.3 в договоре аренды, недвижимое имущество подлежит передачи по акту приема-передачи после перечисления выкупной цены арендодателю, в силу ст. 422, ст. 445, ст. 624 ГК РФ заключения иного/нового договора купли-продажи в данном случае не требуется, поскольку содержание условий договора аренды №№ соответствует в данном случае условиям договора купли-продажи недвижимости, определенным ст.549, 555 ГК РФ, также как форме договора, определенной ст. 550 ГК РФ.

При этом, исходя из того, что право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю только после выполнения им обязанности по оплате выкупной цены, в данном случае необходимо признать договор купли - продажи нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, по <адрес>, поз. <данные изъяты> заключенным между ООО «Самараинтур-С» и ФИО8, на условиях договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ с момента перечисления покупателем ООО «Самараинтур-С» продавцу ФИО8 денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Самараинтур-С» о понуждении к заключению договора купли-продажи подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО8 об изменении условий договора удовлетворению не подлежат в полном объеме.

В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Самараинтур - С» к ФИО7 ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли - продажи нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> между Обществом с ограниченной ответственностью «Самараинтур - С» и ФИО7 ФИО4, на условиях договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года с момента перечисления ООО «Самараинтур - С» денежных средств ФИО7 ФИО5 в размере <данные изъяты> рублей.

Во встречных исковых требованиях ФИО7 ФИО6 к ООО «Самараинтур - С» об изменении условий договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года - отказать.

Настоящее решения суда является основанием для внесения изменений в Единый государственной реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 24 января 2023 года.

Председательствующий: И.В. Зиятдинова