Дело №
УИД 27RS0№-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 октября 2025 года <адрес>
Индустриальный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи - Казак М.П.,
при секретаре с/з - ФИО3,
с участием:
помощника прокурора <адрес> - ФИО4,
представителя ответчика ФИО1 - ФИО2
представителя ответчика Департамент муниципальной собственности администрации <адрес> - ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <адрес>, действующего в интересах муниципального образования городской округ «<адрес>» к Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес>, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности
с привлечением к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований - Администрации <адрес>, управления Федеральной службы государственной регистрации, Кадастра и Картографии по <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
<адрес>, действуя в интересах муниципального образования городской округ «<адрес>» обратился в Индустриальный районный суд <адрес> с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> (далее по тексту ДМС, Департамент), ФИО1 (далее по тексту ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности.
В обоснование заявленных требований истцом указано о том, что по заявлению ФИО1, поданному в Департамент на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, между указанным лицом и Департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок 2ж, продан без торгов ФИО1 под склад с кадастровым номером 27:23:0050905:390 площадью 285 кв.м в собственность за плату в размере 2 457 312 руб. Оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылаясь на указанное, на то, что приобретение ответчиком земельного участка (3 571 кв.м), площадь которого более чем в 80 раз превышает площадь здания, расположенного на нем (285 кв.м.), направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «<адрес>» истец просил суд:
- признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 3 571 кв.м, заключенный между департаментом муниципальной собственности <адрес> и ФИО1
- применить последствия недействительности сделок в виде двухсторонней реституции путем: обязания ФИО6 возвратить администрации <адрес> в лице апартамента муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3 571 кв.м. и обязания департамента муниципальной собственности администрации <адрес> возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2 457 312 руб.
В судебном заседании представитель истца в лице помощника прокурора <адрес> ФИО4, заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.
Представитель ответчика ДМС - ФИО5 иск не признала, сославшись на доводы, приведенные в письменном отзыве. Из содержания отзыва и существа пояснений представителя ответчика в судебном заседании следовало о том, что Прокурором неверно определена территориальная зона, в которой расположен спорный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «<адрес>», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (далее правила Землепользования). Указанными правилами установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60% (процентов). Ограничения по минимальному проценту застройки не установлены.
Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167 располагается в территориальной зоне предприятий III-IV класса опасности П-2. Согласно правилам землепользования в территориальной зоне П-2 земельный участок может составлять от 400 кв.м (минимум) до 2 100 000 кв.м (максимум).
Территория, в границах которой расположен земельный участок. обеспечена документацией по планировке территорий - проектом межевания. утвержденным постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно экспликации к чертежу межевания, существующая площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167 соответствует площади земельного участка по проекту межевания и равна 3 571,0 кв.м.
На земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050905:167 расположено нежилое одноэтажное здание площадью 285 кв.м 2024 года постройки, принадлежащее на праве собственности ФИО1
К заявлению о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167 в собственность за плату ФИО1предоставлено обоснование площади земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167, на котором расположены нежилое здание склада, автопарковка, зеленая зона, контейнеры для вывоза бытовых отходов, разворотные площадки, вспомогательное некапитальное строение, открытые склады готовой продукции. Исходя из требований земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167, нормативный размер земельного участка, необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости по целевому назначению соответствует фактическому размеру земельного участка и составляет 3571,0 кв.м.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ, нарушений которого прокурором не указано.
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, п. 2 постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории <адрес>, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 2 457 312,23 руб.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, ни одно из которых прокурором не указано.
Так же указано на то, что муниципальное образование, в интересах которого прокурором предъявлен иск, является стороной сделки, применительно к п.2 ст. 168 ГК РФ, оно не может быть признано лицом, чьи права нарушены сделкой.
Ссылаясь на указанное, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании не присутствовала, о дате и месте его проведения была уведомлена в установленном порядке, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила участие своего представителя.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО2 так же иск не признала, сославшись на доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которым спорный земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167 сформирован и поставлен на кадастровый учет с площадью 3 571 кв.м. - ДД.ММ.ГГГГ. Ранее, на основании распоряжения МИО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт выбора земельного участка для строительства объекта складского назначения с ориентировочной площадью 3 571 кв.м.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № указанный участок был предоставлен ФИО1 для размещения объекта складского назначения и ДД.ММ.ГГГГ между МИО Хабаровского каря и ФИО1 заключен договор аренды № указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано разрешение на строительство № на спорном земельном участке в отношении объекта «Группа складских зданий по <адрес>».
В июле 2017 г. между ДМС администрации <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды спорного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который в дальнейшем был пролонгирован.
В январе 2024 г. ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении объекта «Завершение объекта незавершенного строительства «Склад по <адрес>» и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в установленном порядке было зарегистрировано в ЕГРН право собственности на нежилое здание склада (кадастровый №) с кадастровой привязкой к спорному земельному участку.
ДД.ММ.ГГГГ между ДМС и ФИО1 заключен договор купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, оплата по которому произведена в полном объеме.
Поскольку оспариваемые взаимоотношения возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ, ссылка истца на СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89" не подтверждает обоснованность заявленных требований истца.
Нежилое здание склада, принадлежащее на праве собственности ответчику, зарегистрированное в установленном порядке, расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050905:167 с видом разрешенного использования "для размещения объекта складского назначения" в территориальной зоне предприятий III-IV классов опасности П-2, что следует из выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
Согласно Правилам застройки от ДД.ММ.ГГГГ, минимальный предельный земельный участок может иметь площадь 400 кв.м.. максимальный же размер - 2 100 000 кв.м. Площадь спорного земельного участка не превышает указанное значение.
Более того, согласно п.1.3 СП 42.13330.2016, требования настоящего свода правил с момента его ввода в действие предъявляются к градостроительной деятельности [1], также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности.
Доказательств наличия обстоятельств, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности на спорном земельном участке, истец в материалы дела не предоставил.
Поскольку на спорном земельном участка располагался объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ответчику ФИО1, последняя вправе была оформить весь участок в собственность за плату.
Положениями ст.39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов и такого основания как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена, как и не предусмотрено необходимости предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.
Ссылаясь на указанное, и доводы, приведенные в письменном отзыве просила в иске отказать.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – Администрация <адрес>, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по <адрес>, о дате и месте судебного заседания были уведомлены в установленном порядке, о причинах неявки представителя не сообщили, просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В силу положений п.3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при настоящей явке.
Заслушав в судебном заседании пояснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1.2. Положения о департаменте муниципальной собственности администрации <адрес>, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Положение), департамент является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 2.2. Положения департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 2.5. Положения департамент представляет свои интересы и интересы администрации <адрес> в рамках полномочий, предусмотренных Положением в судах общей юрисдикции и арбитражных судах при рассмотрении споров, связанных с использованием и распоряжением муниципальным имуществом, а также земельных участков на территории городского округа «<адрес>», государственная собственность на которые не разграничена.
Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167 сформирован и поставлен на кадастровый учет с площадью 3 571 кв.м. - ДД.ММ.ГГГГ.
Ранее, на основании распоряжения МИО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт выбора земельного участка для строительства объекта складского назначения с ориентировочной площадью 3 571 кв.м.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № указанный участок был предоставлен ФИО1 для размещения объекта складского назначения и ДД.ММ.ГГГГ между МИО <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования от ДД.ММ.ГГГГ за № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, подготовленный на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ за №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано разрешение на строительство № на спорном земельном участке в отношении объекта «Группа складских зданий по <адрес>».
В июле 2017 г. между ДМС администрации <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды спорного участка № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> в лице департамента муниципальной собственности ФИО1 уведомлена о продлении указанного договора аренды, о внесении арендной платы по договору.
В январе 2024 г. ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении объекта «Завершение объекта незавершенного строительства «Склад по <адрес>».
ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО1 право собственности на нежилое здание склада (кадастровый №) с кадастровой привязкой к спорному земельному участку.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление в Департамент муниципальной собственности Администрации <адрес>, зарегистрированное за вход. № о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051240:49 в собственность за плату на основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, указав о том, что на указанном земельном участке находится объект складского назначения, принадлежащая ей на праве собственности с кадастровым номером 27:23:0050905:390.
Согласно содержащимся сведениям в выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167 по адресу: <адрес>, земельный участок 2ж, составляла 2 457 312,23 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ, между ДМС и ФИО1 заключен договор купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому городской округ «<адрес>» в лице Департамента муниципальной собственности продал ФИО1 из земель категории «Земли населенных пунктов», земельный участок площадью 3 571,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером 27:23:0050905:167 в собственность за плату под склад, общей стоимостью 2 457 312 рублей 23 копейки.
Оплата произведена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ
На основании заключенного между сторонами договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка по соглашению сторон договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут.
Территория, в границах которой расположен указанный земельный участок, обеспечена документацией по планировке территорий - проектом межевания. утвержденным постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно экспликации к чертежу межевания, существующая площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167 соответствует площади земельного участка по проекту межевания и равна 3 571,0 кв.м.
Как следует из действующих Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №) земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050905:167 расположен в территориальной зоне предприятий III-IV класса опасности П-2.
Согласно правилам землепользования в территориальной зоне П-2 земельный участок может составлять от 400 кв.м. (минимум) до 2 100 000 кв.м. (максимум).
Указанными правилами землепользования установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60% (процентов). Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены).
Прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, ссылался на то, что договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 3 571 кв.м., под объемами недвижимого имущества – склад, площадью 285 кв.м., заключенный между городским округом «<адрес>» в лице департамента муниципальной собственности администрации <адрес> и ФИО1 является ничтожным.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Вопросы предоставления земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.
Статьей 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Разрешенное использование объекта капитального строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3 ст. 36 ГрК РФ).
Согласно п. 2 ст. 57.3. ГрК РФ источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (серологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6).
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. п. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, в решении должны быть указаны все основания для отказа.
Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 935-0, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при этом размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.
В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 540, действовавшим в период до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
В данном классификаторе под ко<адрес>.9 предусмотрен вид разрешенного использования "Склады", включающий размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.
Аналогичное описание вида разрешенного использования земельного участка "склады" - 6.9 приведено в приказе Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ Nn/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, при заключении оспариваемой сделки органом муниципальной власти учтено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0050905:390, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, площадью 285 кв.м, который расположен на земельном участке в испрашиваемой площади – 3 571 кв.м.
Спорный земельный участок имеет разрешенный вид использования "для размещения объекта складского назначения" и расположен в территориальной зоне предприятий III-IV классов опасности П-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в котором содержатся сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). ФИО1 в указанный период участок использовался в качестве обособленной территории, где расположено нежилое здание склада, открытые склады готовой продукции, а так же автопарковка, зеленая зона, контейнеры для вывоза бытовых отходов, разворотные площадки, вспомогательное некапитальное строение, территория спорного земельного участка огорожена по периметру.
Таким образом, принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества – склад по <адрес>, кадастровый № имеет кадастровую привязку к земельному участка №, который имеет разрешенный вид использования "для размещения объекта складского назначения" и расположен в территориальной зоне предприятий III-IV классов опасности П-2.
Согласно заключению ООО «Центр земельного права» (обоснование площади земельного участка, расположенного в <адрес>) территория земельного участка, общей площадью 3 571 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, используется по целевому назначению, с соблюдением действующих нормативных актов.
Границы земельного участка, уточненные, состоят на государственном кадастровом учете. Территория земельного участка огорожена металлическим секционным забором, с распашными воротами и калиткой на въезде. Единственный въезд складского комплекса проходит со стороны <адрес> по всему участку до склада. По всему периметру земельного участка располагаются дороги, необходимые для организованного подъезда, общей площадью 600 кв.м.
По земельному участку проходят ЛЭП высокого напряжения, охранная зона сети электроснабжения ОАО «РЖД», в связи с чем строительство капитальных объектов на указанной территории невозможно.
На указанном земельном участке расположены нежилое здание склада, автопарковка, площадью 450 кв.м., зеленая зона, расположены контейнеры для вывоза бытовых отходов, разворотные площадки, площадью 700 кв.м., вспомогательное некапитальное строение, площадью 50 кв.м., площадки, предназначенные в качестве открытых складов готовой продукции, площадью 1 000 кв.м..
Арендованный земельный участок является смежным с действующим предприятием, расположенным по адресу: <адрес>, на участке с кадастровым номером 27:23:0050905:1, который является собственностью ФИО1. Постройка здания склада готовой продукции и освоение арендованного земельного участка под склады открытого хранения и погрузочно/разгрузочные площадки, было вызвано производственной необходимостью.
<адрес> земельного участка необходима для организации деятельности и нормального функционирования под склад. Предоставление указанного земельного участка площадью 3 571 кв.м. не нарушает ни земельное, ни градостроительное законодательство и полностью соответствует требованиям, предъявляемым к земельным участкам.
Таким образом, исходя из требований земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050905:167, нормативный размер земельного участка, необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости по целевому назначению соответствует фактическому размеру земельного участка и составляет 3571,0 кв.м.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от ДД.ММ.ГГГГ №, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.
Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса РФ).
При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.
Таким образом, определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Судом при рассмотрении настоящего спора установлено наличие имеющегося доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, которым является заключение кадастрового инженера ООО «Центра земельного права».
Данное заключение кадастрового инженера принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, достоверность заключение не оспорена и оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.
Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. В то же время, каких-либо иных условий данная норма не содержит.
Как следствие этому, с учетом имеющихся доказательств необходимости использования земельного участка в размере, значительно превышающем площадь расположенного на нем объекта недвижимости, между сторонами Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и ФИО1 заключена на законных основаниях возмездная сделка - договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, по условиям которого покупатель приобрел в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемый земельный участок по кадастровой стоимости.
Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать функциональное использование земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и площадь участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, что подтверждено документально, суд приходит к выводу, что превышение размера земельного участка размеру площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого приобретен участок не является в данном конкретном случае основанием для призвания сделки ничтожной.
Суд приходит к выводу о том, что прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, не представил доказательств, свидетельствующих о том, что площадь спорного земельного участка – 3 571,0 кв.м. не является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, а также что указанный земельный участок был продан по заниженной стоимости, либо что возможно образование нового смежного земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости.
При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Однако каких-либо доказательств, опровергающих имеющиеся в материалах дела заключение кадастрового инженера истцом не представлено в обоснование исковых требований.
Прокурором, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств нарушения публичного интереса при заключении договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также, что сделка с государственной землей совершена в обход установленного порядка.
Как следствие установленным обстоятельствам, суд не находит правовых оснований для признания договоров купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, в результате чего, требования истца не подлежат удовлетворению.
Ссылка истца на СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89" не подтверждает обоснованность заявленных требований, так как спорный земельный участок был образован и постановлен на кадастровый учет с имеющимися ныне характеристиками ДД.ММ.ГГГГ
При этом, в силу ч.1 ст.4 ГК РФ, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В указанном Своде правил не имеется указаний на то, что он применяется на ранее возникшие правоотношения.
Более того, согласно п.1.3 СП 42.13330.2016, требования настоящего свода правил с момента его ввода в действие предъявляются к градостроительной деятельности [1], также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности.
Доказательств наличия обстоятельств, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности на спорном земельном участке, истец в материалы дела не предоставил.
При этом, судом так же учитывается, что государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое здание склада (кадастровый №) с кадастровой привязкой к спорному земельному участку незаконной не признана, а истребование спорного земельного участка без решения судьбы расположенных на спорном земельном участке построек, не являющихся самовольными, будет противоречить принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в этой связи не имеется правовых оснований для удовлетворения требований прокурора о понуждении ответчика передать спорный земельный участок органу местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 56 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований <адрес>, действующего в интересах муниципального образования городской округ «<адрес>» к Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес>, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности – отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Индустриальный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья М.П. Казак