дело № 2-379/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2025 года пос. Первомайский Первомайского района Оренбургской области
Первомайский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Аминевой Э.Ю.,
при секретаре Хониной И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Первомайского района Оренбургской области, Администрации МО Рубежинский сельсовет Первомайского района Оренбургской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на самовольное строение,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в Первомайский районный суд Оренбургской области с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежал жилой дом с земельным участком, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ года истцы заключили с ОАО «Сельский дом» договор №№ целевого займа для строительства жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. В ходе строительных работ истцы разобрали старый жилой дом и на его месте возвели новый. Право общей долевой собственности истцов на вновь возведенный жилой дом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации № №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года №, номер №. Кроме того, на вышеуказанном земельном участке истцами было возведено нежилое здание магазина. В 2011 году нежилое здание было поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №
В 2013 году истцы произвели раздел вышеуказанного земельного участка. Был образован земельный участок с кадастровым номером № под жилым домом и земельный участок с кадастровым номером № под нежилым зданием магазина. В дальнейшем истцы провели реконструкцию нежилого здания магазина и попытались оформить на него право собственности, однако это не представилось возможным в виду не получения ими разрешения на строительство.
Согласно заключению эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Общероссийской общественной организацией «Всероссийское добровольное пожарное общество Оренбургское областное отделение Оренбургское городское отделение» требования нормативных актов в области пожарной безопасности в отношении нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № выполняются. Угрозу жизни и здоровью, а также соседним строениям при соблюдении норм пожарной безопасности не представляет.
Согласно экспертному заключению ООО «АртПроект» о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> состояние строительных несущих и ограждающих конструкций нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как работоспособное. Обследуемое здание обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и долговечности и соответствует строительным нормам и противопожарным правилам, не несет угрозу безопасности жизни и здоровью людей при условии правильной эксплуатации здания, соблюдения в ходе эксплуатации требований пожарной безопасности.
Истцы просят сохранить нежилое здание кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде общей площадью <данные изъяты> кв.м. согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ года, выданному кадастровым инженером ФИО3, и внести соответствующие изменения в Ежиный государственный реестр недвижимости.
Признать право общей долевой собственности по ? доли в праве за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на самовольное строение – здание кадастровый номер №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10
Истцы ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, участия не принимают.
Представитель истцов ФИО11, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, участия не принимает. В направленном суду ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствии. Указывает, что исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика – Администрации МО Рубежинский сельсовет Первомайского района Оренбургской области, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, участия не принимает. Обратился в адрес суда с заявлением, в котором просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, не возражает относительно заявленных требований.
Представитель ответчика - Администрации Первомайского района Оренбургской области, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, участия не принимает. Причину неявки суду не сообщили.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, участия не принимают. Причины неявки суду не сообщили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В силу ст.35 Земельного кодекса РФ, судьба жилого строения, находящегося на земельном участке, неразрывно связана с судьбой земельного участка.
В соответствии с ч.1 ст. 263 ГК РФ, Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года №№ ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес> кадастровый номер №
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ года истец ФИО2 заключил с ОАО «Сельский дом» договор целевого займа для строительства жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается договором целевого займа №№ от ДД.ММ.ГГГГ года.
Как следует из материалов дела, в ДД.ММ.ГГГГ году истцы собственными силами, на принадлежащем им земельном участке возвели объект недвижимости - нежилое здание магазина, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> что подтверждается техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером ФИО3 Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ года, здание с кадастровым номером № расположено фактически в границах земельного участка с кадастровым номером №. В результате реконструкции изменились сведения о площади и материале наружных стен здания.
Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ года, мансардный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие технические характеристики: общая площадь <данные изъяты> кв.м., назначение: жилой дом, количество этажей: один с мансардой, год ввода в эксплуатацию: 2010. Правообладатели: ФИО1, ФИО2
ФИО2 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилой дом, 1 с мансардой – этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв. № № лит. А, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года.
ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилой дом, 1 с мансардой – этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв. № №, лит. А, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).
На основании вышеизложенного, суд считает возможным сохранить в реконструируемом виде: нежилое здание кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном виде общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).
Согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
На основании ст. ст. 30, 36, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.
Согласно экспертному заключению ООО «АртПроект» №№ о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, общее техническое состояние строительных несущих и ограждающих конструкций нежилого здания магазина оценивается как работоспособное. Из заключения эксперта по пожарной безопасности №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного Общероссийской общественной организацией ВДПО, по оценке соответствия требованиям нормативных актов в области пожарной безопасности в отношении нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что на момент обследования, объект соответствует требованиям пожарной безопасности. Угрозу жизни и здоровью, а также соседним строениям при соблюдении норм пожарной безопасности не представляет.
Обследуемое здание обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и долговечности, соответствует строительным нормам и противопожарным правилам, следовательно, не несет угрозу безопасности жизни и здоровью людей при условии правильной эксплуатации здания, соблюдения в ходе эксплуатации требований пожарной безопасности.
Как следует из заключения эксперта Общероссийской общественной организации Всероссийское добровольное пожарное общество Оренбургское областное отделение Оренбургское областное отделение №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, при строительстве и эксплуатации нежилого здания магазина по адресу: <адрес> нарушения не установлены. Угрозу жизни и здоровью посетителям и персоналу объекта, расположенного по адресу: <адрес>, а также угрозу уничтожения и повреждения имущества последних, теоретически не может создать пожар, распространившийся в результате несоблюдения правил и норм пожарной безопасности в здании.
Учитывая изложенное, поскольку в ходе рассмотрения дела обстоятельств, свидетельствующих о нарушении градостроительных и технических норм и правил, а также обязательных требований к параметрам постройки не установлено; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строение возведено на принадлежащем истцу на законных основаниях земельном участке с разрешенным видом использования, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
На основании изложенного выше и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.
Сохранить нежилое здание кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде общей площадью <данные изъяты> кв.м. согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ года, выданному кадастровым инженером ФИО3, и внести соответствующие изменения в Ежиный государственный реестр недвижимости.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право на ? долю за каждым в праве общей долевой собственности на самовольное строение – здание кадастровый номер №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Данное решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Первомайский районный суд Оренбургской области.
Судья подпись Э.Ю. Аминева
Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2025 года.