Дело № 2-4141/2022
УИД 23RS0037-01-2022-006485-29
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Новороссийск 17 ноября 2022 г.
Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Чанова Г.М.,
при секретаре Шиховой А.В.,
с участием истца ФИО3,
представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующей на основании ходатайства,
представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 3.2 которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> по цене 5 660 000 руб., в обеспечение заключения основного договора продавец потребовал дать задаток в размере 200 000 руб., что и было истцом сделано ДД.ММ.ГГГГ.
Указанная квартира должна была быть приобретена истцом на денежные средства, полученные от продажи принадлежащей ему квартиры по адресу <адрес>, продать которую обязалось ООО Агентство недвижимости «Этажи» по цене 5 500 000 руб., что подтверждается дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ООО Агентством недвижимости «Этажи».
Истец не имел прямой связи с ФИО5, номера ее телефона и адреса фактического проживания, т.к. по адресу прописки ФИО5 не проживает, а потому он был вынужден обращаться к ФИО5 через ООО Агентство недвижимости «Этажи».
В агентство недвижимости истец предоставил копии всех имеющихся у него документов на принадлежащую ему квартиру, однако по приобретаемой истцом квартире он копий документов не получил до самого окончания срока действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако до ДД.ММ.ГГГГ принадлежащая истцу квартира по адресу <адрес> продана не была, ООО «Агентством недвижимости «Этажи» не было произведено ни одного просмотра принадлежащей ему квартиры потенциальными покупателями.
Агентством недвижимости объясняло это тем, что в июле-августе 2022 года в <адрес> произошло падение рынка вторичного жилья из-за снижения спроса на жильё, в связи с чем средняя рыночная цена на 2-х и 3-хкомнатные квартиры в среднем снизилась на 500 000 руб. относительно апреля-мая 2022 года.
Таким образом, летом 2022 года произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и эти условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Видя значительное снижение стоимости вторичного жилья в г. Новороссийске, истец в июле 2022 года снизил цену принадлежащей ему квартиры на 100 000 руб., однако и после снижения цены продать принадлежащую истцу квартиру ООО Агентству недвижимости «Этажи» не удалось.
Руководствуясь указанной нормой, ДД.ММ.ГГГГ истец, имея цель в установленный срок заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, обратился к ФИО1 через ООО «Агентство недвижимости «Этажи» с предложением совместного снижения стоимости квартир, т.к. в случае дальнейшего снижения стоимости только принадлежащей ему квартиры полученных денежных средств от ее продажи для приобретения квартиры ФИО1 не хватит.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 через ООО «Агентство недвижимости «Этажи» на его предложение совместного снижении стоимости квартир ответила отказом.
После получения отказа ФИО1 от совместного снижения стоимости квартир он в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, обратился к ФИО1 через ООО «Агентство недвижимости «Этажи» с новым предложением: принять в счёт оплаты стоимости квартиры ФИО1 его квартиру либо предложить свой вариант исполнения условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец также направил ООО «Агентству недвижимости «Этажи» письменное обращение с просьбой обеспечить выполнение условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ни ФИО1, ни ООО «Агентство недвижимости «Этажи» на его обращения от ДД.ММ.ГГГГ никакого официального ответа не дали.
При этом ООО «Агентство недвижимости «Этажи» в переписке через вотсап указали, что его предложения не выгодны ФИО5, в обоснование ссылаясь на «расчёт стоимости квартир». Однако истец не был уведомлен о проведении каких-либо оценок квартир, вычисления их сравнительной стоимости и каких-либо иных действиях, участия в них не принимал, и с их результатами ознакомлен не был. Следовательно, ссылки ООО «Агентство недвижимости «Этажи» на значительно более высокую стоимость квартиры ФИО5 документально не подтверждены и носят умозрительный характер.
Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 выставила на сайте Авито объявление о продаже принадлежащей ей квартиры по адресу <адрес>, но уже по цене 5 900 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ истец через ООО «Агентством недвижимости «Этажи» получил письмо Попандопуло. С.Б. о готовности последней к исполнению предварительного договора и предложении ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 прибыть по адресу <адрес> для заключения основного договора купли-продажи.
При этом письмо от ДД.ММ.ГГГГ не было подписано ФИО1, зато содержало прямое указание на то, что его неявка на сделку ДД.ММ.ГГГГ будет являться основанием для оставления переданного мною задатка у продавца.
По словам ООО «Агентства недвижимости «Этажи», истцу в письменном виде по почте направлялось уведомление о проведении встречи, однако никакого официального уведомления он не получал.
В ходе встречи ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на него предложения о совместном снижении цены квартир либо о принятии в счет оплаты принадлежащей ему квартиры по адресу <адрес>, ответила категорическим отказом, своих вариантов исполнения предварительного договора ФИО1 не предложила, однако предложила продлить срок действия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ.
На вопрос истца ФИО1 о том, на каком основании она ДД.ММ.ГГГГ выставила объявление о продаже квартиры, по которой между ними уже был заключен предварительный договор купли-продажи, истцу был дан ответ что это какая-то ошибка, и данное объявление будет немедленно снято.
Кроме того, в ходе совместной встречи ДД.ММ.ГГГГ истцу со стороны ООО «Агентства недвижимости «Этажи» поступило предложение рассчитать условия ипотеки, которую он должен будет взять в банке для покрытия недостающей суммы в случае продажи его квартиры по заниженной цене.
Несмотря на то, что истец не был заинтересован в приобретении квартиры через ипотеку, он ради исполнения условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ принял предложения ФИО1 и ООО «Агентства недвижимости «Этажи» и согласился на расчет условий ипотеки через брокера ООО «Агентства недвижимости «Этажи» и на продление срока действия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ при условии что ФИО1 снимет объявление о продаже квартиры, являвшейся предметом данного предварительного договора.
Однако до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 объявление о продаже квартиры, являвшейся предметом предварительного договора с истцом, не сняла.
При этом поданные брокером ООО «Агентства недвижимости «Этажи» от его имени в различные банки заявки на ипотеку банками одобрены не были.
Накануне запланированной на ДД.ММ.ГГГГ встречи ООО «Агентство недвижимости «Этажи» вначале в ультимативной форме назначили время встречи, а когда истец с предложенным временем встречи не согласился и попросил провести встречу в удобное ему время, поинтересовались имеются ли у него на руках денежные средства.
ДД.ММ.ГГГГ истец прибыл на встречу в ООО «Агентства недвижимости «Этажи», однако ФИО1 на данную встречу не пришла.
Отсутствие на встрече ФИО1 делало невозможным дальнейшее продление предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а учетом окончания срока действия данного предварительного договора также делало невозможным внесение в него каких-либо изменений.
В ходе встречи ДД.ММ.ГГГГ истцом ООО «Агентство недвижимости «Этажи» была вручена для передачи ФИО1 досудебная претензия, в которой истец предложил ФИО1 вернуть ранее полученный от истца задаток. Ответа на данную досудебную претензию не поступило.
Указанные выше действия ООО «Агентства недвижимости «Этажи» и ФИО1 во всей их совокупности истец расценивает только как умышленное злоупотребление своими правами с целью завладения принадлежащими ему денежными средствами, на основании чего истец также вынужден констатировать отсутствие у указанных лиц реального намерения исполнить предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ и продать ему квартиру ФИО1
До последнего дня срока, установленного предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора, истец имел намерение приобрести квартиру у ФИО1, истцом предпринимались все возможные действия для обеспечения исполнения условий предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи, в том числе и не выгодные истцу.
В это же время ФИО1 и ООО «Агентства недвижимости «Этажи» до окончания срока действия предварительного договора никаких активных действий по его исполнению не предпринимали, никаких предложений по исполнению условий предварительного договора и заключения основного договора с учётом существенно изменившихся в июле-августе 2022 года обстоятельств не делали, справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и вообще каких-либо копий документов по покупаемой истцом квартире ему предоставили, однако после его обращений было размещено объявление о продаже квартиры ФИО1 (несмотря на то, что между истцом и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом за указанную квартиру уже передан задаток и об отказе от заключения основного договора он не заявлял), а в переписке ФИО1 и ООО «Агентство недвижимости «Этажи» начали активно ссылаться на п. 4.1 предварительного договора, имея в виду оставление задатка у продавца в случае срыва сделки покупателем, и на аналогичные пункты и статьи ГК РФ.
Указанные действия ФИО1 и ООО «Агентства недвижимости «Этажи» дают основания утверждать, что указанные лица ранее были знакомы, действуют по предварительному сговору, изначально не имели никакого намерения исполнять условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, действия данных лиц имеют признаки злоупотребления своими правами и мошенничества с целью заключения предварительного договора и получения по нему задатка с последующим отказом от его возврата при неисполнения условий предварительного договора указанными лицами.
Данные действия ФИО1 и ООО «Агентства недвижимости «Этажи»-дают основания утверждать, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся для указанный лиц мнимой сделкой.
Просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой;
взыскать с ФИО1 в его пользу задаток по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.
В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика исковые требования не признал и просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица ООО «Агентство недвижимости «Этажи» в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.
В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения при достижении правового результата, характерного для данной конкретной сделки.
Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность такого договора.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.
Согласно п. 1.1 предварительного договора, стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 64,7 кв. м.
В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора, стоимость объекта составляет 5 660 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
Согласно п. 2.1.3 предварительного договора, в целях обеспечения исполнения предварительного договора покупателем продавцу, в соответствии со ст. 380 и ст. 381 ГК РФ, был передан задаток в размере 200 000 руб., что подтверждается распиской о получении денежных средств.
В соответствии с п. 3.2 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи Объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта.
Как установлено в судебном заседании, в нарушение п. 3.2 предварительного договора купли-продажи объекта, ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 выставила на сайте «Авито» объявление о продаже принадлежащей ей квартиры по адресу <адрес>, по цене 5 900 000 руб., указанное обстоятельство стороной ответчика не опровергается.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 3.2 предварительного договора изложили в следующей редакции, «стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи Объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта.».
Между тем как установлено в судебном заседании, после указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи объекта заключен не был.
Учитывая вышеизложенное, вопреки доводам истца о мнимости сделки, суд приходит к выводу, что ФИО1 имела намерения исполнять условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует подписанное между сторонами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств обратного не представлено, в связи с чем оснований для признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительной сделкой, не имеется.
Кроме того суд полагает, что к спорным правоотношениям применимы положения п. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которых лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Поскольку в установленный предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, уплаченные ФИО3 по договору денежные средства ФИО5 в размере 200 000 руб. возвращены не были, суд полагает о необходимости взыскания с ответчика ФИО5 в пользу истца ФИО3 указанных денежных средств.
Что касается требований ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда, то суд приходит к следующему.
С учетом положений статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда (часть 1 статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 150 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что нематериальные блага защищаются в соответствии с Гражданским кодексом и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных, а также в тех случаях и в тех пределах, в каких использование способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) вытекает из существа нарушенного нематериального права и характера последствий этого нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 (статьи 1064 - 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации) и статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред (статья 151 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего (пункт 2 статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании положений части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Руководствуясь приведенными нормами права, регулирующими основания и порядок компенсации морального вреда, оценив в совокупности представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку доказательств нарушения в результате действий (бездействия) ответчиком нематериальных благ истца, нанесения ему морального ущерба не представлено.
При этом истцом не представлены доказательства причинения ему нравственных или физических страданий вследствие (действий) бездействия ответчика, о степени и характере таковых.
Проанализировав и оценив в совокупности добытые доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО3 требований о взыскании компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.
Руководствуясь статьями 194 – 19 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО5 (паспорт сери №) в пользу ФИО3 (паспорт серии №) денежные средства уплаченные по предварительному договору купли-продажи в размере 200 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований, – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.
Судья /подпись/ Г.М. Чанов
Мотивированное решение изготовлено 24.11.2022.
Подлинник решения суда находится в материалах дела
УИД 23RS0037-01-2022-006485-29