Решение по делу № 2-2179/2024 от 16.05.2025 - о расторжении соглашения об уступке прав по договору аренды, прекращении права аренды земельного участка, прекращения права собственности на фундамент, признании права аренды земельного участка, признании права собственности на фундамент.

Гражданское дело №2-397/2025

УИД № 47RS0012-01-2024-002716-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Луга Ленинградская область 14 мая 2025 года

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Гречушкиной С.Ю.,

при секретаре Коржевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ф к ф о расторжении соглашения об уступке прав по договору аренды, прекращении права аренды земельного участка, прекращения права собственности на фундамент, признании права аренды земельного участка, признании права собственности на фундамент,

УСТАНОВИЛ:

Истец ф обратилась в Лужский городской суд <адрес> с исковыми требованиями к ответчику ф, в которых просит:

- расторгнуть соглашение об уступке прав аренды по договору аренды земельного участка, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между истцом ф и ответчиком ф;

- прекратить право аренды ответчика ф в отношении земельного участка площадью 820 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>

- прекратить право собственности ответчика ф в отношении фундамента площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>

- признать за истцом ф право аренды в отношении земельного участка площадью 820 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>

- признать за истцом ф право собственности в отношении фундамента площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>

В обоснование заявленных требований истец ф указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ф и ф было заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого истец передала ответчику право аренды в отношении земельного участка площадью 820 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> а также передала фундамент расположенный на данном земельном участке площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № Стоимость переданного недвижимого имущества определена сторонами в размере 800 000 руб. Государственная регистрация перехода права аренды земельного участка /собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства к ответчику произведены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить недвижимое имущество, которая проигнорирована ответчиком. Денежные средства по сделке ответчиком не переданы истцу, что является существенным нарушением условий сделки, ссылаясь на положения ст.ст. 450, 453, 1102, 1104 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В процессе рассмотрения гражданского дела в порядке, предусмотренном ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд привлек к участию в деле администрацию Лужского муниципального района Ленинградской области, администрацию Скребловского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области.

Истец ф, представитель истца ф, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме, поясняли, что на момент подписания соглашения ДД.ММ.ГГГГ денежные средства ответчиком истцу переданы не были, имелась устная договоренность, что денежные средства за переданное имущество будут выплачены ф в течение 2 месяцев, однако ни в момент регистрации перехода права, ни в последующем ответчик денежные средства не передал.

В свою очередь ответчик ф в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, указал, что расчет с истцом им произведен наличными денежными средствами в полном объеме, на его просьбу представить ему расписку истец ответила отказом. Иск обусловлен ее неприязненным отношением к нему, поскольку до февраля 2024 года стороны состояли в фактических брачных отношениях, после чего истец передала ему земельный участок и фундамент в соответствии с соглашением.

Администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, администрация Скребловского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, извещены о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей на рассмотрение дела не направили.

Управление Росреестра по Ленинградской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, оставило правовую оценку на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, представителя истца, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Предметом спора является следующие объекты недвижимости:

земельный участок площадью 820 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>

- фундамент площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ф и ф заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка, по условиям которого ф передала ф право аренды на спорный земельный участок (для ИЖС) и фундамент по адресу: <адрес>, <адрес> ( п. 1 соглашения)

Из п. 2 соглашения следует, что право аренды указанного земельного участка принадлежит ф на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ За №, заключенному между администрацией Лужского муниципального района <адрес> и ф, по которому земельный участок предоставлен в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; Соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ По ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № государственной регистрации №

Как далее следует из соглашения, фундамент принадлежит ф на основании технического плана, выданного ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> № государственной регистрации № (т.1 л.д. 7)

В соответствии с п. 3 соглашения ф передала ф право аренды указанного земельного участка и фундамент за плату в размере 800 000 руб. – до подписания настоящего договора.

ф принял на себя обязательства по указанному договору аренды земельного участка. (п. 4 соглашения)

ф письменно уведомил администрацию Лужского муниципального района <адрес> о передаче прав аренды земельного участка. (п. 6 соглашения)

Как далее следует из соглашения ф согласно п. 2 ст. 385 ГК РФ передает ф документ, удостоверяющий право аренды указанного земельного участка, а именно договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 7 соглашения)

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что переход права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, при рассмотрении дела было установлено, что по заявлению ф ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода прав в отношении объекта недвижимости - фундамента площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> по причине несоблюдения формы сделки и необходимости представления дополнительных документов в отношении объекта недвижимости - незавершенного строительством объекта недвижимости. (л.д. 124, т. 1)

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ стороны по делу заключают договор купли-продажи объекта незавершенного строительства о нижеследующем: ф продает ф объект незавершенного строительства – фундамент площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>.(п. 1)

Вышеназванный объект незавершенного строительства принадлежит ф на основании: Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №; Соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № - от ДД.ММ.ГГГГ, технического плана от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий договор, как указано сторонами, является актом приема-передачи. (л.д. 143, т. 1)

Обязательство продавца передать покупателю в пользование и владение объект незавершенного строительства исполнено до подписания договора (п. 3 договора)

Указанный объект недвижимости продается за согласованную сторонами цену – 180 000 руб., которые переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи. (п. 4 договора) (л.д. 144)

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что переход права собственности в отношении объекта незавершенного строительства -фундамент площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 11, т. 1)

Факт фактической передачи объектов недвижимости от продавца неоконченного строительством жилого дома (а также арендатора земельного участка) покупателю (а также к лицу, к которому переходит право аренды) сторонами не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ф истцом было направлено требование о возврате денежных средств (л.д. 223-224, т. 1), а в последующем ДД.ММ.ГГГГ) требование о возвращении недвижимого имущества в порядке ст. 450 ГК РФ. (л.д. 225-226, т. 1)

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия неоплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11)

Между тем суд применяя к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, установил, заключенный между сторонами 29.03.2024 г. договор купли-продажи недвижимого имущества не содержал условия, предусматривающие возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

С учетом установленных обстоятельств, суд не усматривает прав продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества.

Таким образом, истцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) в связи с расторжением договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества.

То обстоятельство, что оплата по договору в установленный договором срок ответчиком произведена не была, само по себе не свидетельствует о наличии у истца в связи с этим значительного ущерба.

В ходе судебного разбирательства стороны, ссылаясь на условия заключенных соглашения и договора, поясняли что стоимость уступки прав на земельный участок и покупки неоконченного строительством жилого дома (фундамента) составила в общей сумме 800 000 руб., из которых стоимость приобретенного неоконченного строительством жилого дома (фундамента) - 180 000 руб.

Из объяснений сторон следует, что стороны проживали совместно до февраля 2024 г., состояли в близких личных отношениях. Путем заключения соглашения об уступке прав и договора купли-продажи стороны намерены были решить и осуществили взаиморасчеты, путем распределения в том числе фактически совместно приобретенного имущества.

Также суд учитывает то обстоятельство, что истец, осознавая тот факт, что оплата не поступила, если таковое имело место, тем не менее производила регистрацию перехода права как аренды земельного участка (19.03.2024 г.), так и спустя 10 дней (после приостановления регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства) - права собственности на объект незавершенного строительства (документы сданы в МФЦ 29.04.2024 г., регистрация перехода права собственности произведена 01.04.2024 г.), вместе с тем, понимая, что денежные средства ей не переданы по сделке, вправе была отказаться от возобновления регистрационных действий, однако этого не сделала.

Более того, как установлено судом, право собственности на неоконченный строительством фундамент зарегистрировано за ф ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом требований о его расторжении истцом не заявлялось.

С учетом установленных выше обстоятельств, суд не находит оснований для прекращения права собственности ответчика на фундамент площадью застройки 64,7 кв.м (8% готовности жилого дома), с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и вытекающего из него требования о признании права собственности на указанный объект недвижимости за истцом.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отсутствие оплаты по соглашению об уступке прав по договору аренды является существенным нарушением договора, влекущим его расторжение в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В развитие данной позиции в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что неполучение продавцом оплаты по договору является его существенным нарушением в контексте требований п. 2 ст. 450 ГК РФ.

При рассмотрении дела ответчик ф пояснял, что расписку в получении денежных средств истец предоставить ему отказалась, ссылаясь на то, что переход права зарегистрирован, иного не требуется. В обоснование исполнения условий соглашения (а также договора купли-продажи) по передаче денежных средств представил оригинал долговой расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 209, т. 1), в соответствии с которой ф получил от ф денежные средства в сумме 800 000 руб. в качестве займа сроком до ДД.ММ.ГГГГ; а также выписку по счету вклада <данные изъяты> (л.д. 210-211, т. 1), открытому на имя ф ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по состоянию на март 2024 г. на счету имелись денежные средства в размере <данные изъяты> руб., однако в соответствии с условиями договора вклада денежные средства с причитающимися процентами подлежали снятию в июне 2024 г. (срок вклада 1 год)

Доводы истца о том, что возможно расписка была изготовлена стороной позже, или специально с целью подтверждения наличия у него денежных средств в период заключения сделки (марта 2024 г.), не подтверждены истцом, однако согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, в свою очередь таковые доказательства ответчиком представлены не были, правом, предусмотренным ст. 79 ГПК РФ, ходатайствовать о назначении технической экспертизы документа на предмет давности изготовления расписки не воспользовалась.

Сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, устанавливаются, в том числе из объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей (абз. 2 ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ф в судебном заседании подтвердил, что передавал ф денежные средства в указанном размере на приобретение им земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ долг был ф возвращен, после чего соответственно и расписка передана ф (л.д. 18-22, т. 2)

Оснований не доверять указанным пояснениям свидетеля у суда не имеется, поскольку они последовательны, непротиворечивы и согласуются с имеющимися в деле письменными доказательствами.

Выписка по счету вклада <данные изъяты>" (л.д. 210-211, т. 1), открытому на имя ф ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были сняты, этой же датой счет закрыт.

В ходе рассмотрения дела свидетель ф, дочь истца, поясняла, что о факте передачи денежных средств по сделкам ей ничего не известно, со слов матери ф деньги по сделкам не отдал. При этом ей (свидетелю) было известно, что у ответчика имелись денежные средства в необходимом размере на банковском счете. (л.д. 18-22, т. 2)

Суд критически относится к показаниям указанного свидетеля о том, что денежные средства ответчиком не переданы по сделкам, об этих обстоятельствах ей известно исключительно со слов матери, кроме того, сомнения относительно беспристрастности и независимости свидетеля обусловлены родственными отношениями свидетеля и истца.

Между тем, разрешая требования о расторжении соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, прекращении права собственности на спорный земельный участок с признанием права на указанный объект за истцом, суд не может игнорировать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (статьи 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Поскольку истец, обращаясь с настоящими требованиями, ссылается исключительно на неоплату переданного ему стороной по сделке, он не лишен права в порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ обратиться с самостоятельными требованиями об оплате договорной цены и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении искового заявления ф к ф о расторжении соглашения об уступки прав по договору аренды, прекращении права аренды земельного участка, прекращения права собственности на фундамент, признании права аренды земельного участка, признании права собственности на фундамент,

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ф, СНИЛС №, к ф, СНИЛС №, о расторжении соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права аренды земельного участка площадью 820 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес> прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - жилой дом, площадью застройки 64,7 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> признании права аренды земельного участка площадью 820 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес> признании права собственности на объект незавершенного строительства проектируемое назначение - жилой дом, площадью застройки 64,7 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд <адрес>.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Секретарь К.А. Коржева

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела

№ 2-397/2025 за 2025 год Лужского городского суда.

Решение на 26 мая 2025 года в законную силу не вступило.

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Секретарь К.А. Коржева