УИД 77RS0020-02-2024-011508-13

Дело № 2-6660/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 23 декабря 2025 года

Перовский районный суд адрес в лице председательствующего судьи Кондрашкиной Е.Н., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6660/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ЖСК «Фергана», РЭУ-40 «Ивановское» о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ЖСК «Фергана», РЭУ-40 «Ивановское», в котором с учетом заявленных уточнений просил признать недействительным договор №1 от 18.01.2024г. на управление многоквартирным домом по адресу: адрес, заключенный между Жилищно-Строительным Кооперативом «Фергана» и обществом с ограниченной ответственность «Ремонтно-эксплуатационное управление №40 адрес»,

В обоснование исковых требований указав, что деятельность правления ЖСК «Фергана» в составе ФИО2, фио, фио, утратившего свои полномочия по истечении пятилетнего срока, нарушает законные интересы истца. Истец является собственником помещений в многоквартирном доме, которым управляет ЖСК «Фергана» на основании решения собственников помещений по выбору способа управления, принятого на основании требований ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В марте 2015г. решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Москва, Саянская, д. 5, корп. 1, инициированном правлением ЖСК «Фергана» и проведенном в соответствии с требованиями ч. 2. ст. 161 ЖК РФ, был выбран способ управления многоквартирным домом - управление жилищно-строительным кооперативом, и ЖСК «Фергана» стал управлять многоквартирным домом. ЖСК «Фергана» с 2019 не проводило собрания собственников помещений. В июне 2023г. у собственников помещений возникли претензии к правлению ЖСК «Фергана»: появление у собственников необоснованного долга за жилищно-коммунальные услуги и расторжение правлением ЖСК «Фергана» договора с МФЦ. 05.12.2023г. ФИО2 направила каждому жильцу уведомление о том, что правление кооператива в составе ФИО2, фио, фио было переизбрано 10.11.2020г. решением собрания уполномоченных членов ЖСК сроком на 5 лет, ссылаясь при том на наличие анкет с личной подписью. Как указывает истец, с 2017г. ЖСК «Фергана» проводило собрания с грубыми нарушениями, в ноябре 2020г. не размещало объявления о проведении собрания и не проводило собрания. Правление ЖСК «Фергана» в составе ФИО2, фио, фио утратило свои полномочия 24.03.2021г., поэтому является нелегитимным и не имеет права осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом. Председателем ЖСК «Фергана» ФИО2 было инициировано собрание по смене способа управления многоквартирным домом и передаче управления домом управляющей организации РЭУ-40 «Ивановское», заочное голосование проводилось с 21.12.2023г. по 15.01.2024г, участники голосования проголосовали против. 09.01.2024г. от лица правления ЖСК «Фергана» с РЭУ-40 «Ивановское» заключен договор управления многоквартирным домом. Истец в досудебном порядке пытался урегулировать возникшие разногласия. 12.01.2024г, 24.01.2024г, 28.03.2024г, 17.05.2024г, 10.06.2024г, 25.06.2024г в адрес Ивановское и Перовскую межрайонную прокуратуру истцом были направлены заявления относительно деятельности ЖСК «Фергана».

Решением Перовского районного суда адрес от 06.11.2024г ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании договора недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.03.2025г решение Перовского районного суда адрес от 06.11.2024г оставлено без изменения, апелляционная жалоба фио - без удовлетворения.

Определением судебной коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29.07.2025г решение Перовского районного суда адрес от 06.11.2024г и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.03.2025г отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, требования уточненного иска поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков ЖСК «Фергана», РЭУ-40 «Ивановское» по доверенностям фио в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать, представила письменные возражения, согласно которых указала, что договор №1 от 18.01.2024г. был передан на проверку со всеми правоустанавливающими документами в отдел лицензирования Государственной жилищной инспекции адрес. После тщательной проверки инспекцией было выпущено распоряжение от 16.04.2024 № 17252- РЛС 01.05.2024, согласно которому в Реестр лицензий адрес были внесены изменения о начале управления указанным домом управляющей организацией ООО адрес «Ивановское» с 01.05.2024г. Для реализации данного решения управляющая организация заключила соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, с подрядчиками для выполнения иных видов работ по техническому обслуживанию внутридомового инженерного оборудования, для уборки, для текущего ремонта, для организации расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги с использованием единого платежного документа. Условия заключенного договора между кооперативом и УК не ухудшают положение собственников помещений, не увеличивали тариф, поскольку применялся тариф за управление и содержание многоквартирного дома, утвержденный Правительством Москвы, как до заключения спорного договора, так и после передачи полномочий управляющей организации. Отсутствие утвержденного состава членов совета дома по собранию собственников, проведенного в период с 21.12.2023г по 15.01.2024г, также не влияет на правомочность заключения председателем правления ФИО2, выступающей единоличным исполнительным органом ЖСК «Фергана» и решением правления кооператива на принятие решений о заключении договора управления. При заключении спорного договора от 18.01.2024 №1 способ управления многоквартирным домом не изменился ЖСК «Фергана» передала (делегировала на время) свои полномочия организации (третьему лицу).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, не просила об отложении судебного заседания.

В связи с чем суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Суд, заслушав объяснения истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования марка автомобиля в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 данного Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования марка автомобиля в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 4 ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.

Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

В силу ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено, что ЖСК «Фергана» организован в 1972 году решением Исполкома адрес Совета депутатов трудящихся (учрежден протоколом № 36/3 от 17.08.1972) для строительства и последующего содержания многоквартирного дома по адресу: Москва, адрес. Способ управления домом - ЖСК «Фергана».

Решением общего собрания уполномоченных членов ЖСК «Фергана» в форме заочного голосования от 10.11.2020г, оформленным протоколом № 47 избран состав правления ЖСК «Фергана», в который вошли: ФИО2, фио, фио.

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено, незаконным не признано.

Согласно п.13.3 Устава ЖСК «Фергана» правление в количестве не менее трех человек избирается сроком на 5 лет.

В соответствии с п.14.2 Устава ЖСК председатель в пределах своей компетенции действует от имени кооператива без доверенности, подписывает платежные и иные финансовые документы, договоры, в том числе договор управления на содержание и ремонт общего имущества, на поставку коммунальных ресурсов, на оказание коммунальных услуг, других видов услуг, открывает и закрывает счета в банках.

09.01.2024г членами правления ЖСК «Фергана» принято решение о передаче функции по управлению, содержанию и ремонту МКД лицензированной организации ООО адрес «Ивановское» путем заключения договора управления.

18.01.2024г между ООО адрес «Ивановское» и ЖСК «Фергана» в лице председателя правления, действующей по поручению, от имени, за счет и в интересах членов ЖСК и собственников многоквартирного дома, не являющихся членами ЖСК заключен договор управления многоквартирным жилым домом № 1 по адресу: Москва, адрес.

Мосжилинспекцией рассмотрено обращение ООО «Ремонтно-эксплуатационное управление № 40 адрес, по вопросу управления многоквартирным домом по адресу: адрес.

Внесение изменений в реестр лицензий адрес осуществляется в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».

Согласно распоряжению Государственной жилищной инспекции адрес от 16.04.2024 № 17252-РЛ с 01.05.2024 в реестр лицензий адрес включены сведения о том, что ООО «Ремонтно-эксплуатационное управление № 40 адрес (ИНН <***>, лицензия № 077000170 от 02.04.2015) осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: адрес.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Учитывая изложенное, органы управления товарищества собственников жилья, к которым в силу статьи 144 ЖК РФ относится правление товарищества, вправе заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление данного вида деятельности. Обязанности правления определены в статье 148 ЖК РФ, согласно которой в обязанности правления товарищества собственников жилья входит, в том числе управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, следовательно, именно правление товарищества собственников жилья, как орган управления товариществом, уполномочено на заключение договора управления многоквартирным домом. Проведение общего собрания собственников помещений или членов товарищества для заключения указанного договора нормами жилищного законодательства не предусмотрено.

В свою очередь, заключение договора управления многоквартирным домом в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является обязанностью для управляющей организации-лицензиата.

В силу части 1 статьи 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Осуществление управления многоквартирным домом либо заключение договоров на управление им является обязанностью правления товарищества собственников жилья (пункт 4 части 1 статьи 148 ЖК РФ).

Таким образом, правление товарищества собственников жилья вправе заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией на основании решения правления. Принятие решения о заключении между товариществом собственников жилья и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом соответствующего решения общего собрания не требуется. В связи с чем решение о заключении договора управления многоквартирным домом было принято правлением ЖСК «Фергана» не противоречит положениям статей 147, 148 ЖК РФ.

Суд также учитывает, что в соответствии с Уставом ЖСК «Фергана» в обязанности правления входит, в том числе и управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.

Заключение договора управления многоквартирным домом между ООО адрес «Ивановское» и ЖСК «Фергана» не влечет за собой смену способа управления многоквартирным домом, поскольку при его заключении способ управления домом не изменяется. Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации об управлении домом со стороны управляющей организации не прекращает полномочий товарищества собственников, заключившего договор управления домом. Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в данной ситуации обусловлено требованиями части 7 статьи 162, части 4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими невозможность исполнения договора управления многоквартирным домом до момента внесения изменений в реестр лицензий.

Указанная правовая позиция согласуется с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2019 № 1626-О, в соответствии с которой пункт 4 статьи 148 и часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, допускающие заключение правлением товарищества собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, не предполагают получение правлением товарищества собственников жилья решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом, поскольку заключение такого договора не прекращает управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, сохраняя за товариществом собственников жилья полномочия по управлению многоквартирным домом, в частности по контролю за оказываемыми и выполняемыми управляющей организацией услугами и работами, обеспечивающими надлежащее содержание общего имущества, и оказываемыми коммунальными услугами.

Кроме того, согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес №4/24-С5-1 от 10.11.2024г. собственниками помещений принято решение о выборе организации для предоставления дополнительных услуг собственникам помещений в доме по адрес и наделении управляющей организации ООО адрес «Ивановское» правом от имени и за счет собственников и пользователей помещений заключить с организациями договор оказания услуг.

Таким образом суд полагает, что выбор организации по управлению МКД по адресу: адрес. корп. 1, а именно ООО «Ремонтно-эксплуатационное управление № 40 адрес фактически подтвержден собственниками помещений.

ООО адрес «Ивановское» осуществляет управление многоквартирным домом на основании распоряжения Государственной жилищной инспекции адрес от 16.04.2024 №17252-РЛ, ООО адрес «Ивановское» заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

При этом условия заключенного договора № 1 от 18.01.2024 не ухудшают положение собственников помещений, не увеличивает тариф, поскольку применятся тариф за управление и содержание многоквартирного дома, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 06.12.2024 №2797-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения».

Принимая во внимание, что договор управления многоквартирным домом № 1 от 18.01.2024г заключен между ЖСК «Фергана» и ООО «РЭУ-40 Ивановское», подписан уполномоченными лицами, обязанности сторон реализованы: управляющая организация заключила с поставщиком услуг договоры ресурсоснабжения, с подрядными организациями на выполнение определенных видов работ для содержания и ремонта общего имущества, обеспечивает управление, техническое и санитарное обсаживание дома, суд не усматривает оснований для признания недействительным договора №1 от 18.01.2024г, предусмотренных положениями ст. 166 ГК РФ, в связи с чем отказывает в удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ЖСК «Фергана», РЭУ-40 «Ивановское» о признании договора недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2026 г.

Судья Е.Н. Кондрашкина