78RS0021-01-2022-002086-89

Дело № 2-531/2023 20 декабря 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.,

При секретаре Халдеевой А.А.,

С участием представителя истца ФИО1 – ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, об обязании зарегистрировать переход права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по г. СПб о признании права собственности на земельный участок площадью 1539 +/- 14 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, и на жилой дом площадью 113,2 кв.м., расположенный по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, кадастровый №, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга зарегистрировать переход права собственности на спорные земельный участок и жилой дом, мотивируя свое обращение тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключен договор купли – продажи спорного земельного участка и спорного жилого дома. По условиям договора, цена объектов составила 80 304 000 руб., денежные средства по договору были полностью уплачены наличным расчетом, а сам договор является распиской в получении продавцом денежных средств. Объекты недвижимости были фактически переданы истцу в день подписания договора, согласно его условий (п. 6 договора). ДД.ММ.ГГГГ договор купли – продажи с приложенными к нему документами были поданы для государственной регистрации перехода права собственности через МФЦ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга, ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заявление от ФИО2 (продавца) было подано на основании доверенности лицом, не обладающим в силу указанной доверенности полномочиями на обращение в регистрирующий орган за регистрационным действием. ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ. При этом прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью не исключает возможности регистрации договора купли – продажи. Доказательств того, что продавец ФИО2 до своей смерти совершал какие – либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать договор, в материалах дела не имеется. Таким образом, единственным препятствием для регистрации договора является смерть продавца. В силу положений п. 61 и п. 63 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, при уклонении одной из сторон договора купли – продажи от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, другая сторона вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) (л.д.44-48 том 1).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца произведена замена ненадлежащего ответчика Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по г. СПб на надлежащего ответчика – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о рассмотрении дела.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о рассмотрении дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования не признал.

Представители третьих лиц <адрес> Санкт – Петербурга, <данные изъяты> по г. СПб в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались судом о рассмотрении дела.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно выпискам из ЕГРН в отношении спорного земельного участка площадью 1539 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, <адрес> кадастровый №, и спорного жилого дома площадью 113,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, <адрес> кадастровый №, собственником указанных объектов является ФИО2.

ФИО2 зарегистрировал свое право собственности на спорный объект в виде жилого дома на основании определения <адрес> суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО5 и ФИО6 о взыскании денежных средств по договору займа, которым утверждено мировое соглашение между истцом ФИО2 и ответчиками ФИО5 и ФИО6, по условиям которого ФИО2 отказывается от исковых требований к ответчикам и за ним признано право собственности на спорный объект недвижимости в виде жилого дома, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Ермоловский проспект, <адрес>, литера А, кадастровый №, и на квартиру, расположенную по адресу: Санкт – Петербург, <адрес> (л.д.71-72 том 1).

Регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 зарегистрировал свое право собственности на спорный объект в виде земельного участка на основании определения <адрес> Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО5 о взыскании денежных средств по договору займа, которым утверждено мировое соглашение между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО5, по условиям которого ФИО2 отказывается от исковых требований к ответчику и за ним признано право собственности на спорный объект недвижимости в виде земельного участка, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № (л.д.95-96 том 1).

Регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письма врио председателя <адрес> Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, согласно данным алфавитных книг <адрес> Санкт – Петербурга за ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 и ФИО6 о взыскании денежных средств по договору, а также гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о взыскании денежных средств по договору, в <адрес> Санкт – Петербурга не значатся. При этом под номером №, согласно данным статистических карт суда, ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено гражданское дело по иску ФИО7 к <данные изъяты> о возмещении ущерба, причиненного ДТП, под номером №, согласно данным статистических карт за ДД.ММ.ГГГГ судом рассмотрено ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9 о лишении родительских прав, определений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по искам ФИО2 о взыскании денежных средств по договору, Московский районный суд Санкт – Петербурга не выносил.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13 том 1). После его смерти наследственное дело не заводилось.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 ссылается на наличие заключенного между ФИО2 и ФИО1 договора купли – продажи спорных объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101 оборот – 102 том 1).

По условиям данного договора, ФИО2 (продавец) продает, а ФИО1 (покупатель) покупает в частную собственность спорные объекты недвижимого имущества (земельный участок и жилой дом), которые продаются за 80 304 000 руб.

Согласно п. 4 договора, указанную сумму покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора. Настоящий договор считать распиской в получении денежных средств.

Согласно п. 6 договора, настоящий договор стороны признают актом приема – передачи указанных земельного участка и жилого дома. Согласно п. 11 договора, право собственности на вышеуказанное имущество возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

При этом оригинал договора купли – продажи, изготовленного согласно его условиям в двух экземплярах, представителем истца в суд не предоставлялся, копия договора имеется в материалах регистрационного дела из Управления Росреестра по Санкт – Петербургу (л.д.101 оборот – 102 том 1).

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Санкт – Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты путем подачи заявления через МФЦ <адрес> Санкт – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12 том 1). От имени ФИО2 в Управление Росреестра по Санкт – Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты ДД.ММ.ГГГГ обратился ФИО10 по доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100 оборот – 101 том 1).

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Санкт – Петербургу осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении спорных объектов приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что с заявлением от имени ФИО2 обратилось ненадлежащее лицо, а именно: представленная доверенность не уполномачивает ФИО10 на обращение в Управление для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом (л.д.107 оборот – 110 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и представителю ФИО10 направлены уведомления Управления Росреестра по Санкт – Петербургу об отказе государственной регистрации прав на спорные объекты на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.110 оборот – 115 том 1).

В силу положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Частями 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как указано в пункте 63 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума ВАС Российской Федерации № 12 от 29.04.2010 года, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных выше норм материального права и разъяснений уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Договор купли – продажи спорных объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был представлен в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности уже после смерти продавца ФИО2 – ДД.ММ.ГГГГ, что дает основания для вывода о том, что воля продавца не была направлена на государственную регистрацию перехода права собственности. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом суд полагает необходимым отметить, что договор подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, тогда как обращение в регистрирующий орган последовало более чем через месяц после указанной даты – ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку договор купли – продажи спорных объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию не прошел, то данный договор нельзя считать заключенным. Незаключенный договор не может повлечь возникновения связанных с ним правовых последствий, в данном случае возникновения у истца права на недвижимое имущество.

Ссылки истца в исковом заявлении на положения п. 63 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума ВАС Российской Федерации № 12 от 29.04.2010 года, о том, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ), при установленных судом обстоятельствах не является надлежащим способом защиты права, поскольку доказательств уклонения продавца при жизни от регистрации перехода права суду не предоставлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае наследников у ФИО2 не имеется, следовательно, надлежащими ответчиками по заявленному спору будут являться <адрес> Санкт – Петербурга и Комитет имущественных отношений Санкт – Петербурга.

Вместе с тем, истец заявил исковые требования только к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга, которое не будет являться надлежащим ответчиком по заявленному спору, так как является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Представитель истца возражал против замены ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга на надлежащих ответчиков по спору - <адрес> Санкт – Петербурга и Комитет имущественных отношений Санкт – Петербурга, а также возражал против привлечения указанных юридических лиц в качестве соответчиков в силу требований ч. 2 ст. 41 ГПК РФ.

Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что истцом не представлено доказательств исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и доказательств исполнения покупателем обязанности по его оплате.

Допрошенный по ходатайству стороны истца свидетель ФИО11 показал, что ФИО1 обратился к нему с просьбой дать ему в долг денежные средства для покупки жилого дома в <адрес> под залог квартиры на Ленинском проспекте в <адрес> – Петербурге, между сторонами был подписан договор займа и залога, жилой дом был приобретен, ФИО1 фактически в нем проживает с осени ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не находит оснований сомневаться в показаниях свидетеля ФИО11 в части передачи денежных средств ФИО1 под залог квартиры по договору займа, вместе с тем, представленные суду расписки и договор займа между свидетелем и истцом, не свидетельствуют о том, что полученные ФИО1 от свидетеля денежные средства были непосредственно переданы продавцу ФИО2 в счет оплаты по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание значительность суммы, указанной в договоре купли – продажи, за которую приобретены спорные объекты недвижимости (80 304 000 руб.), сущность и значимость совершаемой сделки, не смотря на указание в договоре на то, что он является одновременно распиской в получении денежных средств (п. 4 договора) и актом приема – передачи имущества (п. 6 договора), суд полагает, что представленных стороной истца доказательств явно недостаточно для подтверждения реальности заключения и исполнения сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Иных допустимых доказательств выплаты продавцу денежных средств в размере 80 304 000 руб. и фактической передачи спорных объектов продавцом покупателю, стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, об обязании зарегистрировать переход права собственности, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт – Петербурга о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, об обязании зарегистрировать переход права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме 11 января 2024 года.

<данные изъяты>