2-909/2023
N
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 апреля 2023 года г. Оренбург
Ленинский районный суд г. Оренбурга
в составе: председательствующего судьи Перовских И.Н.,
при секретаре Биктеевой А.Ш.,
с участием истца ФИО1,
представителей истца ФИО2, ФИО3,
ответчика ФИО4,
третьего лица ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,
по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что ... между истцом и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... Право собственности на участок за ответчиком оформлено не было. Согласно условиям данного договора ответчик договорилась продать земельный участок ФИО1 за ... рублей, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка после регистрации права собственности ответчика ФИО4 на него в Управлении Росреестра по Оренбургской области сроком до ....
Однако, после регистрации права собственности ответчика ФИО4 на спорный земельный участок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, и срок заключения основного договора купли-продажи истек. ФИО1 отправила ответчику уведомление о заключении основного договора купли-продажи, но ответа не поступило.
На основании изложенного просила обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ....
ФИО4 обратилась со встречным иском к ФИО1, указав, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: .... ... между ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) в простой письменной форме заключен договор аренды земельного участка по адресу: ... с последующим правом выкупа, сроком на ... лет. По состоянию на ... задолженность ответчика по арендным платежам не оплачена и составляет ... руб. ... между истцом и ответчиком ФИО1. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., сроком исполнения до ....
На основании изложенного просила признать расторгнутым договор аренды от ... земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... ..., площадью ... кв.м., заключенный между ФИО4 и ФИО1 Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ... земельного участка, расположенного по адресу: .... Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком и обязать ФИО1 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободить принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ....
Определением суда от ... производство по встречному иску в части требований к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, обязании устранения препятствий в пользовании и освобождении земельного участка прекращено в связи поступившим заявлением ФИО4 о частичном отказе от исковых требований.
Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО5
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, представитель истца ФИО3, действующая по устному ходатайству, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, возражали против удовлетворения исковых требований ФИО4
Ответчик ФИО4, третье лицо ФИО5 исковые требования ФИО4 поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
На основании ст. 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу положений п. 1, 3, 4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу п.2 ст. 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст.158, 164, п. 2 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п 5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу положений п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с п.1 ст. 58 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... принадлежит на праве собственности ФИО4, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (п.1.1 договора).
Из п.1.2 предварительного договора следует, что основной договор между сторонами будет заключен после регистрации права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Оренбургской области ФИО4, до .... В п.2.3 предварительного договора по соглашению сторон была установлена ценна данного земельного участка в размере ... руб.
Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, которая пояснила, что она подготавливала предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем хозяйственными постройками, условия которого согласовывали обе стороны, после чего ФИО4, ознакомившись с его условиями и проконсультировавшись с юристом, выразила свое согласие на его заключение, и обе стороны его подписали.
У суда нет оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, поскольку он предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, а доказательств его заинтересованности в исходе дела суду не представлено.
Таким образом, между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения ч.1 ст.432, 429, 554 ГК РФ.
Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка не заключен.
... ФИО1 в адрес ФИО4 направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, предусмотренными предварительным между этими же сторонами.
Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора ответчик оспаривала направления ей и получение уведомления, пояснив, что собственником земельного участка она стала в ... году, на спорном земельном участке располагается двухэтажный дом с гаражом, на которые она хотела зарегистрировать свое право собственности, однако, в связи с тем, что ФИО1 не пускала ее на земельный участок, ей пришлось заключить предварительный договор купли-продажи от ..., Не согласна с условием цены продаваемого земельного участка в размере ... руб., поскольку на участке находятся двухэтажный дом, гараж, баня, в связи с чем, полагала, что цена занижена, просила увеличить стоимость продажи земельного участка с находящимися на нем строениями до ... руб. Кроме того указала, что в предварительном договоре указан только земельный участок, без указания имеющихся на нем строений, в связи с чем просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ....
Третье лицо ФИО5 поддержал доводы ответчика, пояснил, что является супругом ФИО4, которая земельный участок приобретала ... лет назад. В предварительном договоре не указано строение, потому что сторонами устно было обговорено, что они по дополнительному соглашению заключат договор в отношении строений, которые стоят на земельном участке. Выразил согласие продать дом, но со стоимостью в размере ... руб. не согласен, поскольку он вкладывал свои денежные средства в спорный земельный участок и расположенный на нем дом.
На основании установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества ответственна ФИО4 При этом суд исходит из того, что неисполнение предварительного договора купли-продажи ... и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине ответчик ФИО4, которая уклонилась от его заключения.
Возражая против требований о понуждении к заключению договора купли – продажи, ФИО4 ссылалась на недействительность предварительного договора, поскольку с момента заключения предварительного договора земельный участок не был за ней зарегистрирован, на земельном участке стоит дом, а договаривались только насчет продажи земельного участка, оформить дом не может, так как ФИО1, проживая в доме, ее не пускает. просила признать предварительный договор недействительным.
В соответствии с п. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Так, все существенные условия предварительного договора купли-продажи были согласованы сторонами и определены, договор составлен в письменной форме, подписан сторонами, предмет договора определен, цена установлена соглашением сторон, сроки заключения основного договора определены.
Доводы ФИО4 о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка, право собственности на него в Росреестре не было зарегистрировано за продавцов ФИО4 не имеет значения, поскольку предварительный договор определяет условия заключения договора купли-продажи в будущем, а в срок, установленный сторонами для заключения основного договора купли-продажи - ... право собственности на земельный участок было зарегистрировано в Росреестре за ФИО4
Так согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ... в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу ... площадью ... кв.м. правообладателем земельного участка с ... является ФИО4
Вместе с тем, в пункте 1.2 предварительного договора ФИО4 и ФИО1 предусмотрели условие о том, что основной договор будет заключен столонами после регистрации права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Оренбургской области.
Кроме того, доводы ФИО4 о нахождении на земельном участке жилого дома не свидетельствуют о недействительности предварительного договора купли продажи от ..., поскольку стороны действуя каждый в своем интересе не внесли условий о продаже каких либо строений, находящихся на земельном участке, наличие строений на земельном участке не согласовано сторонами в качестве существенных условий договора, которые был влияли на его заключение и исполнение.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ... в отношении земельного участка с кадастровым номером N также отсутствуют сведения об объектах недвижимости, размещенных на земельном участке, следовательно, указанное обстоятельства не являются препятствием заключению основного договора купли – продажи земельного участка.
Доводы ответчика о несоответствии рыночной цены земельного участка с домом стоимости, согласованной в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ... не являются обоснованными и имеющими значение для разрешения спора, поскольку ФИО4 договорилась продать ФИО1 земельный участок за ... рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не полежит (п. 2.3 предварительного договора). Условий об изменении цены вследствие истечения времени, оформления строений (жилого дома, подсобных) в собственность действующий предварительный договор не содержит и возможность такого изменения цены стороны не согласовали.
К пояснениям ФИО4 о том, что она была вынуждена заключить предварительный договор купли продажи на таких условиях, которые в настоящее время ей не выгодны, суд относится критически, поскольку подписав договор стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями препятствующими осознавать суть данного договора, также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п. 2.7 предварительного договора). В тоже время ФИО4 с предложением о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи либо с требованием о его расторжении, не обращалась, об отказе от исполнения предварительного договора не заявляла, с предложением заключения договора купли-продажи жилого дома и надворных построек не обращалась, не была лишена возможности по согласованию внести в текст предварительного договора условиях о продаже жилого дома либо заключить дополнительное соглашение о продаже строений, в судебном заседании ... заявляла о своих намерениях продать земельный участок ФИО1, интерес к заключению сделки не утратила.
Ранее ФИО4 также, аналогичным способом, определяла стоимость земельного участка со строениями, расположенными на нем, в числе которых дачный дом, нуждающийся в ремонта, в размере ... рублей, в договоре аренде с правом выкупа от ... указывая на определении суммы выкупа в ... рублей без учета затраченных на ремонт средств.
Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что стороны согласовали заключение предварительного договора о продаже земельного участка со всем, что на нем есть, в ... г. она составила предварительный договор, ФИО4 сказала, что ей нужно посоветоваться, потом подписала договор.
Таким образом, ФИО4 не представлено доказательств, подтверждающих недействительность предварительного договора.
Согласно п.50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку договор заключался по волеизъявлению сторон, его условия также устанавливались сторонами по согласованию, доказательств недействительности договора ФИО4 не представлено, оценив в их взаимосвязи представленные сторонами доводы и доказательства в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО4 не представила надлежащих, достоверных и допустимых доказательств в подтверждение своих требований, а следовательно суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании недействительным предварительный договор купли-продажи от ... земельного участка, расположенного по адресу: ..., в виду их необоснованности.
Учитывая изложенное, принимая во внимание показания указанных выше лиц, а также наличие вины ФИО4 в незаключении с ФИО1 основного договора купли-продажи земельного участка, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении ФИО4 заключить договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Из представленного в материалы дела чек-ордера (N) от ... следует, что истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере ... руб. Вместе тем взысканию в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере ... рублей, как за требование неимущественного характера.
Суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО4 в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в размере ... руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.
Обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью ... кв.м., расположенного по адресу ... на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от ..., по условиям которого ФИО1 приобретает данный земельный участок в собственность на условиях купли-продажи у ФИО4 по цене 300 000 рублей, с возложением расходов по оформлению и государственной регистрации договора на покупателя ФИО1.
Считать данный договор заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для регистрации договора купли-продажи в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 государственную пошлину 300 рублей.
В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка, отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение судом принято в окончательной форме 18 апреля 2023 года.
Судья: Перовских И.Н.