Дело № 2-6465/2023
УИД 19RS0001-02-2023-008424-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 декабря 2023 года г. Абакан
Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе
председательствующего судьи Берш А.Н.,
при секретаре судебного заседания Токмашовой Н.Ю.,
с участием истца ФИО2,
представителя истца ФИО8, действующей на основании доверенности,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика – адвоката ФИО6, действующей на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, обязании передать имущество, государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя ФИО8 обратился в Абаканский городской суд Республики Хакасия с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, обязании передать имущество, а также о государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик договорились о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, стоимостью 4 200 000 руб., не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после оформления продавцом всех необходимых документов. По условиям договора истец передал ответчику часть денежных средств в сумме 500 000 руб., что является существенной суммой. По истечении 10 дней ФИО3 перестала отвечать на обращения истца, на сделку по оформлению основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ по предложению истца не явилась. Ссылаясь на положения ст. ст. 549, ст. 218, ст. 551 ГК РФ, полагала необходимым заключенный между сторонами предварительный договор квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, при внесении существенной части стоимости отчуждаемых объектов.
В связи с фактической регистрацией права продавца на жилой блок (предметом предварительного договора являлась доля в праве на жилой дом), ФИО2 просил обязать ответчика передать жилой блок № и земельный участок по адресу: <адрес>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 жилого блока № с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, с условием доплаты истцом ответчику денежных средств в размере 3 700 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования уточнили, просили понудить ФИО3 заключить договор купли-продажи на жилой блок № с кадастровым номером № по цене 2 100 000 руб. и земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>; обязать ответчика передать жилой блок № и земельный участок по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 на жилой блок № с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, с условием доплаты истцом 3 700 000 руб.
Дополнительно суду пояснили, что до ДД.ММ.ГГГГ истец предпринимал попытки к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем на основании п. 5 ст. 429 ГК РФ имеет право просить суд о понуждении к заключению основного договора и регистрации перехода права собственности.
Ответчик ФИО3, её представитель – адвокат ФИО9, действующая на основании ордера, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, указав о том, что предмет предварительного договора не был согласован сторонами, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, при этом ФИО3 в установленном порядке отказалась от заключения основного договора, о чем направила в адрес истца проект соответствующего соглашения. ФИО2 уклоняется от получения денежных средств, полученных ответчиком по договору.
Из письменного возражения ответчика следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был составлен в простой письменной форме, без регистрации в Управлении Росреестра по <адрес>. Кроме того, предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. При этом, доказательств того, что второй участник долевой собственности на спорный жилой дом в установленном законом порядке был извещен сособственником или покупателем о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её или отказался от преимущественного права покупки продаваемой доли, материалы дела не содержат. До ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика от ФИО2 предложение о заключении основного договора не направлялось, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направила в адрес истца заявление об отказе от заключения основного договора купли-продажи, расторжении договора и возврате денежных средств.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. То есть, по смыслу указанной статьи, свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Заинтересованность стороны может быть выражена в направлении в адрес другой стороны предложения заключить основной договор до истечения указанного в договоре срока.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (сторона 1) и ФИО2 (сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту предварительный договор), согласно п. 1 которого «стороне 1» принадлежит на праве общей долевой собственности, доля в праве <данные изъяты> жилой дом, назначение: многоквартирный дом, площадью 115, 1 кв.м., количество этажей: 1, по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку, площадью 697 кв.м., по адресу: <адрес>
Согласно п. 2-4 предварительного договора, стороны имеют намерение продать и приобрести указанное имущество на условиях, указанных в предварительном договоре, при подписании договора покупатель передал продавцу денежные средства в сумме 500 000 руб., что в силу ст. 329 ГК РФ является договорным способом обеспечения, установленным сторонами предварительного договора.В соответствии с п. 5 предварительного договора, стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 4 200 000 руб. с учетом переданных денежных средств в качестве обеспечения. Стороны оценивают указанный земельный участок в 2 100 000 руб.; указанную <данные изъяты> долю в праве на жилой дом в 2 100 000 руб. Пунктом 6 предварительного договора, цена указанного имущества окончательна и изменению не подлежит. Договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в простой письменной форме и в силу п. 7 договор купли-продажи недвижимого имущества может быть заключен по договоренности сторон до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 9 предварительного договора, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы. Пункт 10 предварительного договора содержит нормы п. 6 ст. 429 ГК РФ, в силу которых обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, он не будет заключен. Как установлено в судебном заседании, в указанный срок договор купли-продажи поименованного в предварительном договоре имущества заключен не был.По истечении указанного срока, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 направлена телеграмма с предложением явиться на сделку ДД.ММ.ГГГГ в 14.00. Как следует из кассового чека, телеграмма сдана в отделение связи ДД.ММ.ГГГГ (воскресенье) в 14 часов 31 минуту. Таким образом, до истечения указанного в договоре срока - ДД.ММ.ГГГГ покупателем продавцу не направлено предложений о заключении договора. Кроме того, телеграмма направлена без учета времени на ее доставку, при этом, как следует из представленного ответчиком графика работы почтового отделения, понедельник (ДД.ММ.ГГГГ) в указанный период являлся выходным днем, что исключало доставку почтовой корреспонденции ответчику до указанного в телеграмме срока. Как указано истцом и следует из представленных истцом сведений о направлении в адрес ответчика сообщений посредством интернет-мессенджера, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец направил сообщение ответчику с целью подтверждения намерения на заключение договора купли-продажи, на который ответчик не ответила, что ответчиком не отрицалось в судебном заседании. Таким образом, у истца имелись основания полагать об отсутствии у ответчика намерения на заключение договора, однако предложения о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок истец не направил, в том числе посредством интернет-мессенджера. Продавцом ФИО3 в адрес покупателя, указанный в договоре, ДД.ММ.ГГГГ направлен проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное стороной ответчика, а также письмо с просьбой сообщить лицевой счет, на который возможно вернуть денежные средства в сумме 500 000 руб., полученные по предварительному договору. Направление ответчиком в адрес истца вышеуказанных документов подтверждается описью вложения и отчетом об отслеживании по почтовому идентификатору, согласно которому письмо принято в отделении связи ДД.ММ.ГГГГ и возвращено ДД.ММ.ГГГГ отправителю с отметкой «истек срок хранения». Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Исходя из изложенного, оснований полагать, что предварительный договор, на который ссылаются стороны, является основным договором о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, то есть договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому не применяются положения ст. 429 ГК РФ, не имеется. В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ не согласовано условие о предмете договора. Так, согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве <данные изъяты>) жилой дом, назначение: многоквартирный дом, площадь 115,1 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, а также земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 697 кв.м. Между тем, на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 на праве собственности принадлежал жилой блок № с кадастровым номером №, общей площадью 88,5 кв.м., по адресу: <адрес>, и земельный участок по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 700 кв.м., что следует из Выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на жилой блок № зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Абаканского городского суда Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО1, Администрации <адрес> о сохранении дома в реконструированном виде, прекращении права долевой собственности, признании права собственности на жилой блок, согласно которому суд исковые требования ФИО3 удовлетворил. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, ответчику на праве собственности принадлежал жилой блок № по адресу: <адрес>, право долевой собственности на жилой дом прекращено, следовательно, договор заключен сторонами в отношении несуществующего объекта. Кроме того, доводы представителя истца о фактическом заключении сторонами основного договора с условием о предварительной оплате не основаны на нормах права, поскольку основной договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, предполагая возникновение прав на объект недвижимости, в то время как предварительный договор купли-продажи предполагает возникновение прав и обязанностей сторон по заключению договора в будущем и его регистрация в силу закона не является обязательной, при этом условие о предмете договора сторонами не согласовано, переданная покупателем сумма (500 000 руб.) не может быть признана существенной частью цены имущества, общая стоимость которого определена сторонами равной 4 200 000 руб., поскольку составляет 11,9% от цены договора. В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 23 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например,
заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Данные разъяснения не дают оснований квалифицировать возникшие между сторонами правоотношения как основной договор в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем. Кроме того, на момент заключения предварительного договора объект существовал в натуре, право продавца на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, информация о зарегистрированных правах могла быть получена покупателем при надлежащей осмотрительности и заинтересованности.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 также пояснила, что при составлении ею предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ информация о регистрации права собственности продавца в ЕГРН не проверялась, договор составлен по предоставленным сторонами документам. Показания свидетеля принимаются судом во внимание и оцениваются в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, при этом не подтверждают доводов истца о правовой природе договора.
Кроме того, исковые требования о понуждении ответчика к заключению основного договора сами по себе опровергают позицию представителя истца, настаивавшего на фактическом заключении сторонами основного договора о продаже имущества, которое будет создано в будущем.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на жилой блок № с кадастровым номером № по цене 2 100 000 руб. и земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>; обязании ответчика передать жилой блок № и земельный участок по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 на жилой блок № с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, с условием доплаты истцом 3 700 000 руб., не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Абаканский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Хакасия.
Председательствующий А.Н. Берш
Дата составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.