Решение по делу № 2-10/2025 от 15.04.2025 - о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов, встречному иску акционерного общества «Баланс – специализированный застройщик» к <ФИО> об обязании возвратить строительные материалы и конструкции.

УИД 08RS0001-01-2024-001486-75

Дело № 2-10/2025

Дело №2-981/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Эминова О.Н.,

при секретаре судебного заседания Манжеевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к акционерному обществу «Баланс – специализированный застройщик» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов, встречному иску акционерного общества «Баланс – специализированный застройщик» к ФИО2 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции,

установил:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском к акционерному обществу «Баланс - специализированный застройщик» (далее – АО «Баланс – СЗ», Общество, ответчик), мотивируя тем, что 10 января 2019 г. между АО «КЖБК-2» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076. Решением единственного акционера АО «КЖБК-2» от 13 марта 2020 г. изменено наименование АО «КЖБК-2» на наименование акционерное общество «Баланс-Специализированный застройщик». Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 3 квартала 2021 г. В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 4 854 400 руб. Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Квартира по адресу: <данные изъяты>, передана ФИО2 по передаточному акту лишь 27 апреля 2023 г. В связи с нарушением срока передачи квартиры им понесены расходы в период с 19 октября 2021 г. по 19 августа 2022 г. за аренду квартиры по адресу: <данные изъяты>, в общей сумме 550 000 руб. (договор от 19 октября 2021 г.), с 20 августа 2022 г. по 19 апреля 2023 г. за аренду квартиры по адресу: <данные изъяты>, в общей сумме 385 000 руб. (договор от 19 сентября 2022 г.), всего 935 000 руб. При первичном осмотре квартиры было обнаружено множество недостатков, которые отражены в акте осмотра от 18 февраля 2023 г. Указанные строительные недостатки до настоящего времени не были устранены застройщиком. Согласно пункту 6.4 Договора гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет с момента ввода Объекта в эксплуатацию. В период гарантийного срока в квартире были обнаружены строительные недостатки. ФИО2 обращался по поводу ремонта кондиционера, установленного в его квартире застройщиком. 2 августа 2023 г. истец направил претензию о ремонте кондиционера, однако ответа не поступило. Для исследования нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, допущенных Застройщиком при строительстве, характера, причин их возникновения, а также для определения стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, ФИО2 обратился к специалисту в области строительства. Согласно заключению ООО «СтройПрофЭксперт» №490-СЭ-23 по результатам проведенной строительно-технической экспертизы в квартире №76, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <...>, установлено, что фактическое состояние объекта не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов в данной квартире составляет 944 292 руб. 03 коп. 3 января 2024 г. в адрес застройщика направлена претензия о взыскании стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 877 827 руб. 46 коп., расходов на оплату оценки в размере 17 000 руб. Поскольку ремонта кондиционера истец так и не дождался, несмотря на многочисленные обращения застройщику по поводу устранения неполадок, то в стоимость устранения недостатков квартиры включена также стоимость ремонта кондиционера, установленного застройщиком в квартире истца. 04 февраля 2024 г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить в 10-дневный срок с момента получения стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 944 292 руб. 03 коп., расходы на оплату оценки в размере 17 000 руб. Указанная претензия получена ответчиком 12 февраля 2024 г. Однако ответ на претензию не получен. Ответ на претензию от 03 января 2021 г., в котором ответчик устанавливает дату осмотра квартиры 19 февраля 2024 г., получен истцом лишь 27 февраля 2024 г. В срок, указанный в претензии, ответчик каких-либо действий не произвел.

Просит взыскать с АО «Баланс-СЗ» в пользу ФИО2 по договору участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076 от 10 января 2019 г. стоимость устранения недостатков квартиры по адресу: <данные изъяты>, в размере 944 292 руб. 03 коп., неустойку в размере 1% от суммы по устранению недостатков квартиры за период с 22 февраля 2024 г. по 02 марта 2024 г. в размере 94 429 руб. 20 коп.; неустойку в размере 1% от суммы по устранению недостатков квартиры в размере 9 442 руб. 92 коп. за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; убытки в размере 935 000 руб.; штраф в размере 50% от взысканной судом суммы; почтовые расходы - 740 руб. 54 коп.

АО «Баланс – СЗ» обратилось со встречным иском к ФИО2 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции, мотивируя следующим. Между ФИО2 и встречным истцом заключен договор участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076 от 10 января 2019 г. Ответчиком по встречному иску в материалы дела предоставлено заключение специалиста № 490/СТЭ-23 от 28 декабря 2023 г., в соответствии с которым стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире № 76, расположенной по адресу: <данные изъяты>, приобретенной по договору участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076 от 10 января 2019 г., составляет 944 292 руб. 03 коп. При расчете стоимости устранения строительных недостатков судебным экспертом учитывалась не только необходимость в проведении строительно - восстановительных работ в квартире, но и необходимость замены части строительных конструкций на новые, а именно: - плитка KERAMA MARAZZI, бежевый - 22 кв.м., 21 956 руб., плитка из керамогранита KERAMA MARAZZI Браш Вуд – 8 кв.м., 9 885 руб. 33 коп., ламинат - 17 кв.м., 36 295 руб., оконный профиль алюминиевый – 7 кв.м., 169 206 руб. 33 коп., дверное полотно – 1 шт., 18 021 руб. 67 коп., дверь входная для квартиры – 1 шт. 57 927 руб., настенный внутренний блок кондиционера – 1 шт., 53 322 руб. 33 коп. Указанные материалы, замена которых необходима для устранения выявленных недостатков, могут быть использованы повторно.

С учетом уточненных требований просит суд обязать ФИО2 возвратить АО «Баланс – СЗ» в качестве неосновательного обогащения не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда по акту приема-передачи следующие строительные материалы и конструкции: керамогранит плитка 60х60, керамогранит плитка 595х95, дверь входная металлическая, межкомнатная дверь эмаль белая комплект, штапик алюминиевый для окон; В случае невозможности возвратить встречному истцу вышеуказанные строительные конструкции и материалы по акту приема-передачи или в случае неисполнения ФИО2 обязательства по передаче строительных конструкций и материалов, обязать ФИО2 оплатить АО «Баланс-СЗ» убытки в размере 101 507 руб. 91 коп., присудить АО «Баланс-СЗ», на случай неисполнения ФИО2 решения по делу в части передачи вышеуказанных строительных конструкций и материалов по акту приема-передачи, на основании ст. 308.3 ГК РФ, денежную сумму в размере 0,1 % от суммы убытков в день за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для передачи строительных конструкций до его фактического исполнения.

Представитель истца ФИО3 Б-Х. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Истец ФИО2 в суд не явился, извещен.

Представитель ответчика АО «Баланс - СЗ» ФИО4 в суд не явился, о рассмотрении дела извещен, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать. В случае частичного удовлетворения исковых требований просил отказать во взыскании неустойки на будущее время, штрафа на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326, уменьшить размер компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, отказать во взыскании денежных средств в размере 85 620 руб. 73 коп. Кроме того, просит предоставить отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 г. В случае взыскания длящейся неустойки с 01 июля 2025 г. просит ограничить ее взыскание стоимостью устранения недостатков в квартире истца по судебной строительно-технической экспертизе.

Представитель третьего лица ООО «ГС Констракшен» ФИО5 в суд не явился, о рассмотрении дела извещен, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц ООО «Главстрой», ООО «Аванстрой», ООО «Комплекс» в суд не явились, о рассмотрении дела извещены, письменных ходатайств и возражений относительно заявленных требований не представили.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения обязательства является договор.

Статьей 421 данного кодекса установлен принцип свободы договора и его условий.

В силу ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В постановлении от 28 июня 2012г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Пленум Верховного Суда Российской Федерации дал разъяснения, согласно которым на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицам и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Как следует из материалов дела, 10 января 2019 г. между АО «КЖБК-2» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076. Решением единственного акционера АО «КЖБК-2» от 13 марта 2020 г. изменено наименование АО «КЖБК-2» на наименование акционерное общество «Баланс-Специализированный застройщик». В соответствии с условиями данного договора ответчик принял на себя обязательства построить объект недвижимости – жилой комплекс многоэтажных домов с подземным паркингом, расположенный по строительному адресу: <...> вл.26, з/у 1. Из п.3.1 договора следует, что цена договора составляет 4 854 400 руб.

Согласно условий Договора Застройщик обязался передать истцу квартиру 76 по адресу: <данные изъяты>, не позднее 3 квартала 2021 г. (п.2.3 договора), фактически квартира передана истцу по акту приема-передачи 27 апреля 2023 г.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214 - ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Пунктом 1 ст.314 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, в частности, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.

Иными словами, днем исполнения обязательства является день, в который обязательство должно быть исполнено.

Период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

По акту приема-передачи от 27 апреля 2023 г., истцу передана квартира №76, общей площадью 32 кв.м., расположенная по адресу: <данные изъяты>

После передачи квартиры истцом выявлены недостатки качества отделки квартиры, в связи с этим истцом была проведена экспертиза. Согласно заключению специалиста №490/СТЭ-23 от 28.12.2023 г. квартира 76, расположенная по адресу: <данные изъяты>, имеет дефекты и несоответствия требованиям действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранение выявленных дефектов в квартире 76, расположенной по адресу: <данные изъяты>, составляет 877 827 руб. 46 коп.

04.02.2024 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о принятии в добровольном порядке мер к устранению недостатков, указанных в экспертом заключении, выплатить истцу 944 292,03 руб., расходы на оплату услуг эксперта – 17 000 руб., убытки в виде расходов на аренду жилья в размере 935 000 руб., неустойку в размере 1% от цены выполненной работы 12.02.2024 г. претензия получена ответчиком, однако до настоящего времени не исполнена.

В ходе судебного разбирательства определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 26 апреля 2024 г. по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза по установлению размера ущерба квартире истца, проведение которой было поручено экспертам АНО Центр «Независимая экспертиза».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли объем выполненных работ по договору участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076, заключенному 10.01.2019 г. между ФИО2 и АО «Баланс - СЗ»?

2. Соответствует ли качество выполненных работ по договору участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076, заключенному 10.01.2019 г. между ФИО2 и АО «Баланс - СЗ», нормативно-технической документации (СНиП, ГОСТ и т.д.)?

3. Имеют ли выполненные работы недостатки (дефекты), если имеются, имеют ли они признаки существенных недостатков?

4. В случае наличия таких недостатков определить стоимость их устранения.

5. Определить имеют ли место быть недостатки, перечисленные в досудебном Заключении специалиста № 490/СТЭ, составленном ООО «СтройПрофЭксперт» 28.12.2023 г., на объекте, расположенном по адресу: <данные изъяты>, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе?

6. Если недостатки имеются, то определить стоимость подтвержденных недостатков, с учетом износа?

7. Определить наличие материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования. В случае их наличия, определить их рыночную стоимость?

Согласно выводам заключения эксперта №11880 от 30 сентября 2024 г., представленному АНО Центр «Независимая экспертиза»:

1.Объем выполненных работ по договору участия в долевом строительстве №Р01-02-05-01-076, заключенному между ФИО2 и АО «Баланс-СЗ», частично не соответствуют, а именно уменьшен по площади отделки полов и потолка на 1,1 кв.м., также не выполнены работы по облицовке стен на площади 1,7 кв.м. и пола на площади 1,08 кв.м. за/под установленной ванной.

2.На основании проведенного осмотра и выполненных исследований в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, качество выполненных работ договору участия в долевом строительстве №Р01-02-05-01-076, заключенному между ФИО2 и АО «Баланс-СЗ», не соответствует требованиям нормативно-технической документации (СНиП, ГОСТ, и т.д.) – подробный перечень работ, выполненных с дефектами (недостатками) по каждому помещению указан в таблице №1.

3.Все выявленные недостатки (дефекты) имеют признаки существенных недостатков, за исключением декоративной ленты (ставка-заглушка) натяжного потолка в помещении санузла, имеющей щели до 2,0 мм в местах примыкания к поверхности стен.

4.Недостаки, перечисленные в досудебном заключении специалиста №490/СТЭ, составленном ООО «СтройПрофЭксперт» 28.12.2023 г., на объекте, расположенном по адресу: <данные изъяты>, кв.76, практически все имеется, за исключением: на поверхностях профиля оконного блока, оконных створок в жилой комнате и кухне имеются царапины и сколы только на штапиках кухни, а имеющиеся потертости профиля оконного блока и оконных створок не являются критическими (видны только при пристальном рассмотрении с близкого расстояния); температурные аномалии на поверхностях светопрозрачных ограждающих конструкций в помещении кухни определить не представляется возможным в связи с теплым временем года. Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 г. №815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» утратило силу с 01.09.2024 г. и ранее не имело отношения к отделочным работам.

5.Стоимость устранения недостатков составляет 489 000 руб.

6.Стоимость подтвержденных недостатков, с учетом износа составляет 489 000 руб.

7.Рыночная стоимость изделий, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования составляет 60 000 руб.

На заключение судебной строительно-технической экспертизы №11880 от 30 сентября 2024 г. представителем ответчика ФИО4 представлено заключение специалиста №2-981/2024-Р от 30.10.2024 г. – рецензия на заключение эксперта №11880 от 30.09.2024 г. и возражения, согласно которым экспертами в расчете не обосновываются учтённые работы по демонтажу и полной замене натяжного потолка на кухне и в ванной комнате, при необходимости проведения работ по выравниванию стен необходимо предусмотреть только смену уплотнительной резинки, расположенной вдоль периметра полотна; выявленные щели между стеной и потолком уплотнительной резинки в ванной возможно устранить путём перемонтажа. Ввиду исключения работ по демонтажу и полной замене натяжных потолков на кухне и в ванной также подлежат исключению работы по демонтажу/монтажу потолочных светильников. Экспертами в расчёте учитывается штукатурка поверхностей стен коридора, кухни и комнаты, однако, на момент проведения осмотра в данных помещениях были выявлены отклонения от вертикали в размере до 4 мм, которые устранимы при помощи шпатлевания стен. Экспертами в расчёте учтены работы по демонтажу/монтажу радиатора отопления в комнате, в заключении отсутствует информация и обоснование для проведения данного типа работ, в результате чего стоимость данных работ подлежат исключению из общего расчета. Фотоматериалы, отраженные в заключении, представлены обобщенно, в следствие чего не представляется возможным удостовериться в наличии того или иного дефекта в определенном помещении. В исследуемом заключении отсутствуют данные о геометрических параметрах помещений квартиры, такие как длины стен, высота, площади оконных и дверных проемов, а также отсутствуют общие планы помещений квартиры. Экспертами учтена стоимость погрузо-разгрузочных работ и вынос мусора в размере 9% от стоимости работ и материалов (306753+134095 руб.), однако данный процент учтён необоснованно, так как в заключении №11880 предоставлен лишь один источник по определению величины учтённого процента, а для определения среднерыночной стоимости данных работ необходимо учитывать три источника. Таким образом, данный процент значительно завышен и может быть учтён по среднему значению непредвиденных затрат, который составляет 2%. Стоимость материалов, также учтена на основании одного объекта аналога. Экспертами при ответе на вопрос №7 по определению материалов, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования, была допущена ошибка о том, что стоимость материалов определяется на основании одного объекта аналога. Кроме того, в заключении отсутствует акт осмотра, отражающий ход его проведения, лиц, присутствующих при осмотре, выявленные дефекты. Также, в заключении отсутствует информация о площадях, на которых выявлено то или иное отклонение, например, в описательной части дефектов указано о наличии отклонения поверхности стен, при этом в расчете выполняется выравнивание только части общей площади всей поверхности стен.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, суд признает его надлежащим доказательством, поскольку заключение отвечает требованиям части 2 статьи 86 ГПК РФ, выводам экспертов дано научное обоснование, сделанные выводы однозначны и не противоречивы, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией для разрешения поставленных вопросов, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо обоснованных возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, стороной истца не приведено и не представлено.

Из объяснения эксперта АНО Центр «Независимая экспертиза» ФИО6 от 01.04.2025г. по доводам ответчика относительно заключения судебной строительно-технической экспертизы №11880 от 30 сентября 2024 г. следует, что доводы ответчика о необоснованном учете работ по демонтажу и полной замене натяжного потолка на кухне и ванной комнате ввиду отсутствия дефектов на полотне натяжного потолка не состоятельны, поскольку на фото № 11 (кухня) видно, что отклонение поверхности стены имеется от помещения, т.е. требуется нанесение штукатурного слоя из расчета имеющегося отклонения 4,0-5,0 мм. на 1 м. (а при высоте 2,62 м. потребуется нанесение штукатурного слоя более 10 мм.), что потребует произвести полный демонтаж конструкции натяжного потолка. Стены в санузле облицованы керамогранитной плиткой, к которой непосредственно примыкает (крепится) натяжной потолок. При замене облицовки стен обязательно придется произвести демонтаж натяжного потолка. Кроме того сама ванна установлена впритык к поверхности стен, следовательно, при устранении дефекта (см. фото №29) площадь потолка (его размеры по стене справа) увеличится. Материал натяжного потолка выполнен из ПВХ пленки. Декоративная лента (вставка-заглушка) при установке имеет дефекты замазыванием примыкания герметиком (фото № 33). Работами по повторной установке натяжного потолка занимаются только организации, выполнившие его первоначальную установку, а не зная качество примененного материала натяжного потолка, примененную технологию его установки (примененную температуру, выполнялось ли дополнительное подтягивание (перетяжка)) за повторную установку не берутся и в дальнейшем отвечают только за свой используемый материал. Кроме того весь демонтаж натяжного потолка требуется выполнять сохранением, что удорожает стоимость работ. Исходя из изложенного, при расчетах ремонтных работ производится расчет стоимости с заменой материала натяжного потолка. Указанные в экспертизе отклонения соответствуют по высоте и расстоянию в один метр, а из расчета имеющегося отклонения 4-5 мм на 1 м при высоте помещений 2,62 м потребуется нанесение именно штукатурного слоя в 10 мм, а не шпатлевания стен. Кроме того в СП 71.13330.2017 (с изменениями №1 и №2) в разделе 7.2 указываются требования к штукатурным работам, при выполнении которых и выявлены дефекты, следовательно, исправляются выявленные дефекты качественным выполнением штукатурных работ.

Экспертами учтены работы по демонтажу/монтажу радиатора отопления в комнате, поскольку в жилой комнате для выравнивания поверхности стены по вертикали требуется добавлять штукатурный слой снизу внешней стены (стены с окном). Под окном расположен радиатор отопления, следовательно, для выравнивания поверхности наружной стены потребуется выполнить работы по демонтажу/монтажу радиатора отопления.

Вопреки доводам ответчика в экспертном заключении №11880 подробно по каждому помещению в отдельности расписаны выявленные дефекты (недостатки) с приложением по каждому дефекту (недостатку) фотоматериалов с использованием измерительного инструмента. Фотоматериалы выполнены приближенно, хорошо читаемые.

Относительно стоимости погрузо-разгрузочных работ и выноса мусора, стоимости материалов, действующее законодательство не предусматривает, сколько должно быть аналогов. При оценке недвижимости есть негласное правило о наличии не менее 3 аналогов.

Не состоятелен довод ответчика об отсутствии в заключении акта осмотра. Так, при проведении осмотра был составлен акт осмотра №11880 от 05.09.2024 г., в который внесены параметры помещения, а так же размеры окон, дверей и т.п. При проведении осмотра от ответчика присутствовал фио1., о чем свидетельствует его подпись в акте.

Отклоняя приведенные выше доводы ответчика, суд исходит из того, что истцом доказательств, опровергающих достоверность выводов экспертизы по указанным позициям, не представлено.

Суд критически оценивает представленное АО «Баланс-СЗ» заключение специалиста ООО «Русоценка» №2-981/2024-Р от 30 октября 2024 г., согласно которому стоимость работ и материалов, подлежащих замене, с учетом выявленных недостатков, отраженных в заключении эксперта №11880 от 30 сентября 2024 г., подготовленном АНО Центр «Независимая экспертиза» составляет 101 507 руб. 91 коп., поскольку данное заключение специалиста составлено без осмотра квартиры истца, исходя только из анализа заключения эксперта №11880, специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Кроме того, в силу части 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Как следует из части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 5.1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом законом не установлено отдельного гарантийного срока на отделочные работы, в связи с чем в данном случае гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до настоящего времени ответчик недостатки качества выполненных строительно-монтажных и отделочных работ не устранил, суд находит исковые требования истца о взыскании с ответчика стоимости ремонтно-восстановительных работ обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 489 000 руб.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик в силу части 7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разъяснено, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Согласно статьям 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Правительство Российской Федерации 18 марта 2024 года издало постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326).

Пунктами 2 и 3 указанного постановления Правительства РФ установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно: в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (7,5 %).

Кроме того, абзацем 5 пункта 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 вступило в силу 22 марта 2024 года.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 22.02.2024 г. по 02.03.2024 г. в размере 94 429 руб. 20 коп.

Судом установлено, что 04.02.2024 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о принятии в добровольном порядке мер к устранению недостатков. Претензия получена ответчиком 12.02.2024 г., однако до настоящего времени не исполнена.

Учитывая, что ответчик не устранил недостатки в установленные сроки, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 22.02.2024 г. по 02.03.2024 г. (135 дней) в размере 48 900 руб., исчисленная исходя из суммы устранения недостатков, определенной судебной экспертизой в размере 489 000 руб., исходя из расчета 489 000 руб. * 1% *10.

Разрешая требования о возмещении убытков за аренду жилья суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в период времени с 19.10.2021 г. по 19.08.2022 г., с 19.09.2022 г. по 19.04.2023 г. истец проживал по адресу: <данные изъяты> на основании договоров найма жилого помещения, заключенного с ФИО7 от 19.10.2021 г. и от 19.09.2022 г., согласно которым арендная плата составляет 50 000 руб. и 55 000 руб. в месяц.

Факт несения убытков в виде оплаты арендных платежей за период с 19.10.2021 г. по 19.08.2022 г. в размере 550 000 руб. и за период с 19.09.2022 г. по 19.03.2023 г. в размере 385 000 руб. подтверждается материалами дела, в том числе графиком – распиской о взаиморасчетах по договорам от 19.10.2021 г. и от 19.09.2022 г.

Согласно справке ИП ФИО8 истец ФИО2 в период с 15.01.2022 г. по 10.08.2023 г. работал в качестве разнорабочего.

Оценив представленные стороной истца доказательства, суд приходит к выводу о доказанности факта причинения ФИО2 убытков в виде несения расходов за аренду жилого помещения действиями ответчика в заявленном размере.

На момент спорных отношений истец был зарегистрирован в г.Элиста Республики Калмыкия, а трудоустроен - в г.Москва. Факт пользования иным помещением, учитывая отсутствие у ФИО2 на праве собственности жилого помещения в г.Москва (право собственности на спорную квартиру зарегистрировано 15.01.2024 г.), принимая во внимание трудоустройство в г.Москва, вопреки доводам ответчика не свидетельствует о злоупотреблении им своими правами, поскольку договор аренды заключен в спорный период.

Поскольку ФИО2 был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно нес затраты по найму жилого помещения, взыскание затрат по найму жилого помещения в период просрочки застройщика по передаче квартиры является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ АО «Баланс-СЗ» не представлено доказательств повышенного размера оплаты за аренду жилого помещения, в связи с чем доводы ответчика в данной части не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки за аренду жилья в размере 935 000 руб.

Разрешая исковые требования о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом. Потребитель при нарушении его прав исполнителем вправе требовать от последнего компенсации морального вреда (статья 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями).

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю исполнителем (изготовителем, продавцом), подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

По смыслу закона при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Следовательно, факт причинения ФИО2 морального вреда ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору не нуждается в доказывании и считается установленным.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика компенсации причиненного истцу морального вреда в размере 10 000 руб., поскольку данная сумма отвечает требованиям разумности и справедливости, характеру нравственных страданий, фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред.

С 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу статьи 2 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2024 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, согласно пункту 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, при начислении штрафа за нарушение срока удовлетворения требований гражданина с 1 сентября 2024 года подлежат применению положения пункта 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в новой редакции, предусматривающей взыскание с застройщика штрафа в размере 5 % от присужденной судом суммы.

Исходя из изложенного, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, составит 74 145 руб. (489 000 руб. сумма расходов на устранение недостатков + 48 900 руб. сумма неустойки + 10 000 руб. компенсация морального вреда + убытки за аренду жилья в размере 935 000 руб.) x 5%).

Разрешая требования истца в части взыскания неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств в размере 1 % за каждый день просрочки, суд приходит к следующему выводу.

Частью 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ, действующей с 1 сентября 2024 года) предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Следовательно, в пользу гражданина, приобретающего жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойка (пеня) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора уплачивается застройщиком в двойном размере от 1/300 ставки рефинансирования (1/300 х 2 = 1/150) за каждый день неисполнения обязательства, предусмотренный статьей 23 Закона о защите прав потребителей, как это сделал суд первой инстанции.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326» мораторий на начисление неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве продлен с 31 декабря 2024 года по 30 июня 2025 года включительно.

С учетом изложенного, подлежит продолжение начисление неустойки по окончании действия моратория установленного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на соответствующий период нарушения, от стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков в размере 489 000 руб. за каждый день просрочки, но не более стоимости устранения недостатков (дефектов).

В возражении на исковое заявление ответчик АО «Баланс-СЗ» просил снизить подлежащие взысканию неустойку и штраф по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В каждом случае суд должен установить баланс между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, установить соответствует ли размер ответственности принципам добросовестности и разумности.

С учетом характера и продолжительности нарушения прав участника долевого строительства, степени вины застройщика в их нарушении, специфики деятельности застройщика в условиях недружественных действий иностранных государств, временных мер, предпринимаемых Правительством РФ для минимизации последствий и повышения устойчивости российской экономики в условиях санкционного режима, суд считает, что определенные ко взысканию с ответчика неустойка в размере 48 900 руб. и штраф в размере 74 145 руб. соразмерны последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не усматривает оснований для их снижения на основании 333 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации (абз.9 п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326).

В этой связи суд приходит к выводу о необходимости предоставления АО «Баланс-СЗ» отсрочки исполнения решения в части взыскания неустойки и штрафа до окончания действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

Доводы ответчика о снижении суммы расходов на проведение досудебной экспертизы не подлежат обсуждению, поскольку такие требования истцом не заявлены.

Согласно кассовым чекам от 04.02.2024 г. и от 02.03.2024 г. истцом также понесены судебные издержки на общую сумму 740 руб. 54 коп. (почтовые расходы за направление претензии, искового заявления ответчику), которые в связи с удовлетворением иска подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст.ст. 333.16, 333.19 Налогового Кодекса РФ при обращении в суд подлежит уплате государственная пошлина в зависимости от цены иска.

Поскольку истец, обращаясь за защитой своих прав как потребителя, освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд (п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ), в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 98, статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, подпунктов 1, 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход бюджета г. Элисты пропорционально удовлетворенной части имущественных исковых требований и требований о взыскании компенсации морального вреда подлежит взысканию государственная пошлина в размере 32 729 руб. (29 729 руб. - требование имущественного характера (взыскание денежных средств) + 3 000 руб. – требование неимущественного характера (компенсация морального вреда)).

Разрешая встречные требования АО «Баланс – СЗ» к ФИО2 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований по следующим основаниям.

Согласно ст.137 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Согласно уточненному встречному иску, АО «Баланс-СЗ» просит суд обязать ФИО2 возвратить АО «Баланс – СЗ» в качестве неосновательного обогащения не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда по акту приема-передачи следующие строительные материалы и конструкции: керамогранит плитка 60х60, керамогранит плитка 595х95, дверь входная металлическая, межкомнатная дверь эмаль белая комплект, штапик алюминиевый для окон; В случае невозможности возвратить встречному истцу вышеуказанные строительные конструкции и материалы по акту приема-передачи или в случае неисполнения ФИО2 обязательства по передаче строительных конструкций и материалов, обязать ФИО2 оплатить АО «Баланс-СЗ» убытки в размере 101 507 руб. 91 коп., присудить АО «Баланс-СЗ», на случай неисполнения ФИО2 решения по делу в части передачи вышеуказанных строительных конструкций и материалов по акту приема-передачи, на основании ст. 308.3 ГК РФ, денежную сумму в размере 0,1 % от суммы убытков в день за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для передачи строительных конструкций до его фактического исполнения.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №11880 от 30 сентября 2024 г. рыночная стоимость изделий, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования составляет 60 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором, с отделкой, что следует из заключенного между АО «Баланс-СЗ» (ранее АО «КЖБК-2») и ФИО2 договора участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076 от 10 января 2019 г. (п. 21, 2.2 Договора).

Установив наличие недостатков в приобретенной квартиры, истец выбрал способ защиты своего нарушенного права, заявив требование о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, положения Закона об участии в долевом строительстве, определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у застройщика встречного обязательства по возврату последнему некачественных элементов жилого помещения при их замене, предметом договора участия в долевом строительстве является объект долевого строительства - квартира, а не отдельные ее элементы.

При таких данных, учитывая, что заявленное АО «Баланс-СЗ» требование не направлено к зачету первоначального требования, и не исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к акционерному обществу «Баланс – специализированный застройщик» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Баланс – специализированный застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>) по договору участия в долевом строительстве № Р01-02-05-01-076 от 10.01.2019 г.: расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства (квартиры по адресу: <данные изъяты>) в размере 489 000 руб.; неустойку в размере 1% от суммы по устранению недостатков квартиры за период с 22 февраля 2024 г. по 02 марта 2024 г. в размере 48 900 руб.; убытки за аренду жилья в размере 935 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 74 145 руб.; почтовые расходы по отправке претензии и искового заявления в размере 740 руб. 54 коп.

Предоставить акционерному обществу «Баланс – специализированный застройщик» отсрочку исполнения судебного решения в части уплаты неустойки и штрафа до окончания действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.

Продолжить по окончании действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, начисление неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на соответствующий период нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) в размере 489 000 руб., но не более стоимости таких расходов, до момента фактического исполнения обязательств.

В удовлетворении остальной части иска к акционерному обществу «Баланс – специализированный застройщик» отказать.

Взыскать с акционерного общества «Баланс – специализированный застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета города Элисты государственную пошлину в размере 32 729 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований акционерного общества «Баланс – специализированный застройщик» к ФИО2 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: О.Н. Эминов

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2025 г.