УИД 11RS0001-01-2024-008509-77
Дело № 2-132/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 февраля 2025 года г. Сыктывкар
Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,
при секретаре Зотовой М.О.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителей ответчиков ФИО2, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО4, ФИО5, ТСН «Коммуна 46» об устранении последствий самовольной реконструкции,
установил:
Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 об устранении последствий самовольной реконструкции многоквартирного дома по адресу: ... путём демонтажа входной группы, расположенной справа от подъезда №... указанного дома.
В обоснование заявленных требований истцом указано на получение из Инспекции Гостройнадзора по городу Сыктывкару, Корткеросскому, Сыктывдинскому, Усть-Куломскому, Усть-Вымскому и Удорскому районам информации о наличии самовольной пристройки к указанному зданию в виде входной группы, через которую осуществляется проход к нежилому помещению с кадастровым номером №.... Указанная реконструкция произведена без получения разрешительной документации. Собственниками помещений дома решений о проведении спорной реконструкции не принималось. При этом шесть помещений в многоквартирном доме входят в состав муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар».
По ходатайству администрации МО ГО «Сыктывкар» к участию в деле в качестве соответчика привлечено ТСН «Коммуна 46».
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба Республики Коми стройжилтехнадзора, ФИО11, ... Управление архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар».
В судебном заседании представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» на иске настаивала.
Представитель ФИО4, представитель ТСН «Коммуна 46» иск не признали
Иные лица участия в судебном заседании не приняли.
Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Установлено, что согласно составленному должностным лицом Инспекции Гостройнадзора по городу Сыктывкару, Корткеросскому, Сыктывдинскому, Усть-Куломскому, Усть-Вымскому и Удорскому районам (структурное подразделение Службы Республики Коми стройжилтехнадзора) акту внепланового инспекционного визита от 28.09.2023 на момент осмотра (28.09.2023) справа от подъезда №... многоквартирного дома по адресу: ... имеется входная группа в виде пристройки с входной дверью, из которой имеется вход в подвальное помещение, в котором находится нежилое помещение с кадастровым номером №.... Согласно данных технического паспорта многоквартирного дома, данная пристройка и вход в подвальное помещение отсутствуют.
Жилые помещения №№..., №..., №..., №... в ... входят в состав муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар». Также в состав муниципальной собственности входит одно нежилое помещение, расположенное на первом этаже дома, и одно нежилое помещение, расположенное на подвальном этаже дома.
Нежилые помещения с кадастровым номером №..., ..., расположены на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: ....
На период с 01.04.2008 до 19.02.2016 в ЕГРН было зарегистрировано право муниципальной собственности на указанные помещения на основании постановления Президиума Верховного Совета Коми ССР от 28.07.1992 «О передаче объектов в муниципальную собственность городов и районов».
В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ** КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» продало указанные нежилые помещения в собственность ... (запись в ЕГРП от ** ** **), которое было прекращено в качестве юридического лица ** ** ** в результате ликвидации.
В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ** ... продало нежилые помещения с кадастровым номером №... ФИО5 (запись в ЕГРН от ** ** **).
В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ** ФИО5 продала №... долю в праве общей долевой собственности на указанные нежилые помещения ФИО4 (запись в ЕГРН от ** ** **).
С ** ** ** и до настоящего времени нежилые помещения с кадастровым номером №... принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 (...).
Многоквартирный дом по адресу: ... расположен на земельном участке с кадастровым номером №..., границы которого установлены в предусмотренном законом порядке.
В целях управления общим имуществом в указанном многоквартирном доме было создано ТСН «Коммуна 46» (зарегистрировано в качестве юридического лица 01.06.2015).
Письмами от 02.04.2024 администрация МО ГО «Сыктывкар» потребовала от ФИО4 и ФИО5 в срок до 06.05.2024 привести в прежнее состояние нежилые помещения с кадастровым номером №... в соответствие с техническим паспортом на многоквартирный дом, а именно: демонтировать самовольно возведённую входную группу в виде пристройки с входной дверью.
В ходе проведённого 14.05.2024 сотрудниками Управления архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» обследования было установлено, что спорная входная группа не демонтирована.
Согласно документации о технической инвентаризации, многоквартирный дом по адресу: ... был построен в 1979 году. Первичная техническая инвентаризация дома была проведена в ноябре 1980 года.
Согласно инвентаризационному плану земельного участка, на котором расположен указанный дом, по состоянию на 18.11.1980 справа от входа в подъезд №... (по счёту слева направо) дома (если смотреть на подъезд со стороны двора дома) отсутствовал какой-либо вход, ведущий в какие-либо помещения в этом доме
Поэтажные планы подвального и первого этажей дома также не содержат указания на наличие входа с улицы в помещения подвала или первого этажа дома справка от входа в третий (по счёту слева направо) подъезд дома. В поэтажных планах подвального и первого этажей дома имеется только оказание на наличие оконного проёма, выходящего на расположенную внутри дома лестницу, ведущую из подвального этажа, где в настоящее время расположены нежилые помещения с кадастровым номером №..., на первый этаж, где в настоящее время располагаются нежилые помещения с кадастровым номером №..., принадлежащие с 16.01.2023 ФИО11 и ФИО7 на праве общей долевой собственности (...).
Помещение, где расположена указанная лестница (лестничные площадки и сама лестница), не входят в состав нежилых помещений, с кадастровым номером №..., нежилых помещений, с кадастровым номером №..., либо в состав каких-либо иных помещений дома, не относящихся к общему имуществу собственников помещений дома.
Также согласно документам о технической инвентаризации и содержащимся в ЕГРН сведениям, нежилые помещения, с кадастровым номером №..., не являются изолированными от ряда иных нежилых помещений, расположенных на подвальном этаже дома.
К настоящему времени в наружной несущей стене дома, где расположена лестница, ведущая от нежилых помещений с кадастровым номером №... к нежилым помещениям с кадастровым номером №..., между подвальным и первым этажами, справа от входа в третий подъезд дома обустроен дверной проём.
Кроме того, перед указанным дверным проёмом на земельном участке, предоставленным для обслуживания многоквартирного дома, обустроена входная группа, представляющая собой пристройку к дому, состоящую из двух помещений, в одном из которых находится различное имущество, используемое ранее для обслуживания дома. Второе помещение в составе пристройки фактически представляет собой тамбур между входной дверью в пристройку с улицы и входными дверями, ведущими к указанной лестнице и к помещению пристройки, используемому для хранения вышеуказанного имущества.
Нежилые помещения с кадастровым номером №... до 19.02.2016 также находились в муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар». Впоследствии указанные нежилые помещения были проданы в собственность ... которое продало эти помещения в общую долевую собственность ФИО11 и ФИО7 ...
Выполнение указанных работ (уменьшение наружной несущей стены дома при устройстве дополнительного входа с улицы, возведение пристройки к зданию) однозначно свидетельствует о том, что имела место реконструкции многоквартирного дома. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.
Получение разрешения на реконструкцию многоквартирного девятиэтажного дома является обязательным как в силу действующего в настоящее время законодательства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), так и в силу ранее действовавшего (с момент возведения дома) законодательства.
Документация по технической инвентаризации дома не содержит сведения о каких-либо согласованиях (разрешениях) выполнения указанной реконструкции дома. Администрацией МО ГО «Сыктывкар» указано на то, что спорная реконструкция была выполнена в отсутствие каких-либо разрешений и согласований. Доказательств обратного суду не представлено и судом не добыто.
При таких обстоятельствах, суд при принятии решения исходит из доказанности того обстоятельства, что имела место самовольная реконструкция спорного многоквартирного дома.
В соответствии с заключённым между КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» и ... договором аренды от 25.08.2009 нежилые помещения, которым к настоящему времени присвоены кадастровые номера №... и №... передавались в аренду ... для размещения склада, двух пунктов общественного питания и для осуществления торговой деятельности на срок по 30.06.2015 ...
Дополнительным соглашением от 21.04.2010 к указанному договору его стороны предусмотрели, что расположенные в подвале помещения, площадью №... кв.м (которым к настоящему времени присвоен кадастровый №...), используются в качестве склада.
Постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 24.12.2005 №... было принято решение о приватизации расположенных в подвале дома помещений, площадью №... кв.м (которым к настоящему времени присвоен кадастровый №...), путём возмездного отчуждения в собственность ... как имевшего преимущественное право на выкуп этого объекта недвижимости.
Соглашением от 08.02.2016 договор аренды от 25.08.2009 был расторгнут.
Исходя из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, лестница и лестничные площадки, при помощи которых в настоящее время возможно пройти от нежилых помещений с кадастровым номером №... к нежилым помещениям с кадастровым номером №..., были изначально предназначены исключительно для перемещения между подвальным и первым этажом дома и не предназначались для выхода из здания и/или входа в него.
В силу положений ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки). Аналогичная правовая позиция изложена в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
В силу положений частей 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ при этом проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (п.6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (п. 1 ст.247 Гражданского кодекса РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
Аналогичная правовая позиция изложена в пунктах 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
МО ГО «Сыктывкар» является собственником помещений в доме по адресу: ..., а, следовательно, является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, предоставленный для обслуживания указанного дома.
Размещение спорной пристройки, созданной в результате самовольной реконструкции многоквартирного дома, на придомовой территории, то есть на земельном участке, предоставленном для обслуживания дома, свидетельствует о неправомерном занятием такой пристройкой общего имущество в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При таких обстоятельствах, администрация МО ГО «Сыктывкар», являющаяся исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления МО ГО «Сыктывкар», вправе требовать устранения последствия спорной самовольной реконструкции.
При этом в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Участвующими в деле лица, либо иными лицами не предпринималось каких-либо мер, направленных на сохранение в судебном порядке спорного объекта в реконструированном состоянии. Каких-либо доказательств неустранимости последствий самовольной реконструкции материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд при принятии решения приходит к выводу о том, что приведение спорного объекта недвижимости в то состояние, в котором оно находилось до выполнения самовольной реконструкции, возможно.
С учётом положений п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску об устранении последствия самовольной реконструкции здания является лицо, осуществившее самовольную реконструкцию. При осуществлении самовольной реконструкции с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная реконструкции.
В случае нахождения результата самовольной реконструкции во владении лица, не осуществлявшего самовольной реконструкции, ответчиком по иску об устранении последствия самовольной реконструкции является лицо, которое стало бы собственником, если бы результат реконструкции не являлся результатом самовольной реконструкции.
При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску об устранении последствия самовольной реконструкции является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка.
Аналогичная правовая позиция изложена в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.
В ходе рассмотрения дела не представилось возможным достоверно установить период времени, когда были выполнены работы по устройству входа в помещения, где расположена указанная лестница, и по устройству входной группы.
При этом из показаний допрошенных судом в качестве свидетелей ФИО6 ... и ФИО8 следует, что указанные работы были выполнены задолго до приобретения ФИО4 и ФИО5 нежилых помещений, с кадастровым номером №... (долей в праве на них).
Из объяснений представителя ФИО4, представителя ТСН «Коммуна 46», показаний свидетелей следует, что в период после приобретения ФИО4 и ФИО5 нежилых помещений с кадастровым номером №... (долей в них) были произведены только внешние отделочные работы пристройки, призванные улучшить внешний вид такой пристройки. Сама спорная пристройка была возведена до приобретения ФИО4 и/или ФИО5 указанных нежилых помещений.
То обстоятельство, что ФИО4 и/или ФИО5 не выполняли работы, в результате которых произошла относящаяся к предмету спора реконструкция многоквартирного дома, подтверждается и иными имеющимися в материалах дела доказательствами (фотографические снимки, письменные объяснения ФИО5 и т.д.).
Стороной истца не представлено каких-либо допустимых доказательств того, что работы по реконструкции многоквартирного дома ... были выполнены ФИО4 и/или ФИО5
При этом ФИО4 и/или ФИО5 не стали бы собственниками (единоличными) спорной пристройки, в случае, если бы она не являлась бы результатом самовольной реконструкции, поскольку через указанную пристройку вход осуществляется не в принадлежащее им помещение, а в помещения общего пользования (лестница и лестничные площадки).
Если бы спорная пристройка не являлась бы результатом самовольной реконструкции, она относилась бы к общему имуществу в многоквартирном доме. Кроме того, спорная пристройка расположена на земельном участке, предоставленном для обслуживания многоквартирного дома ..., который также относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст.136 данного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с указанным Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии со ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII указанного Кодекса; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
При этом частью 1.1 указанной статьи предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме ... делегировали ТСН «Коммуна 46» свои полномочия в вопросах обеспечения соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. ТСН «Коммуна 46» в силу прямого указания закона представляет законные интересы собственников всех помещений в указанном многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что надлежащим ответчиком по заявленному иску является ТСН «Коммуна 46».
При таких обстоятельствах, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» к ТСН «Коммуна 46». На ТСН «Коммуна 46» подлежит возложению обязанность в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить последствия самовольной реконструкции здания по адресу: ... путём приведения фасада дома справа от входа в подъезд №... указанного дома, где располагается проход к нежилому помещению с кадастровым номером №..., в состояние, существовавшее до выполнения самовольной реконструкции, посредством демонтажа входной группы.
Указанный срок суд находит разумным исходя из характера и объёма действий, которые должны быть совершены ответчиком для исполнения решения суда.
При этом оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО4 и (или) ФИО5 судом в ходе рассмотрения дела не установлено, иск к указанным ответчикам подлежит отклонению.
Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) к ТСН «Коммуна 46» (...) удовлетворить.
Обязать ТСН «Коммуна 46» в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить последствия самовольной реконструкции здания по адресу: ... путём приведения фасада дома справа от входа в подъезд №... указанного дома, где располагается проход к нежилому помещению с кадастровым номером №..., в состояние, существовавшее до выполнения самовольной реконструкции, посредством демонтажа входной группы.
В удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО4 (...), ФИО5 (...) об устранении последствия самовольной реконструкции здания по адресу: ... отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья - Д.А. Паншин
Мотивированное решение составлено – 28.02.2025.