Дело № 2-641/2025

55RS0026-01-2025-000226-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Реморенко Я.А.,

при секретаре Абубакировой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 23 апреля 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о признании права собственности на квартиру, внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> о признании права собственности на квартиру, внесении изменений в ЕГРН. В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства в виде части жилого дома общей площадью 116,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен межевой план, по которому было уточнены границы земельного участка. На указанном земельном участке имеется объект капитального строительства – здание с кадастровым номером № имеет адрес: <адрес>. В здании расположены два жилых помещения с кадастровым номером № и с кадастровым номером №

Согласно техническому паспорту и экспликации к поэтажному плану здания (строения) на момент приобретения имущества, приобретенная часть жилого дома состояла из двух этажей, были в наличии все комнаты, иные помещения, расположенные и площадь которых не изменилась и до настоящего времени. Так на первом этаже находились: коридор площадью 8,3 кв.м., туалет площадью 1,1 кв.м., топочная площадью 3,4 кв.м., кухня 12,4 кв.м., ванная 6,7 кв.м., кладовая 1,2 кв.м., комната 20,3 кв.м., комната 7,9 кв.м., лестничная клетка 2,3 кв.м. На втором этаже находились: коридор площадью 7,5 кв.м., комната 13,8 кв.м., кладовая 2,1 кв.м., комната 10,2 кв.м., комната 13,9 кв.м., кладовая 2 кв.м, лоджия 2,9 кв.м.

Вторая часть здания на тот момент имела лишь контурное обозначение стен первого этажа, степень готовности объекта - 61% относилась ко всему зданию, а не к приобретенной части им.

В приобретенной им части отсутствовала внутренняя отделка, отопление, была недостроенная веранда, дом не был пристроен к системе канализации, водоснабжению.

Монтаж системы отопления, электроснабжения жилого помещения, водоснабжения были осуществлены в 2001 году, газификация жилого дома была осуществлена в 2008 году.

Разрешение на строительство жилого дома отсутствовало, поскольку не требовалось в соответствии с действующим в тот период законодательством.

За счет того, что веранда была достроена после приобретения объекта недвижимости, увеличилась площадь дома, был обустроен подвал.

Не смотря на то, что в спорном жилом здании имеется два жилых помещения, они оба имеют один адрес без указания номеров квартир.

В административном порядке определить номера квартир не представляется возможным, в связи с тем, что его жилое помещение имеет статус объекта незавершенного строительства.

С учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил сохранить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 230,8 кв.м., в реконструированном виде, признав его совокупностью домов блокированной застройки; сохранить дом блокированной застройки с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 149,6 кв.м. в реконструированном виде и признать право собственности ФИО1 на объект недвижимости- дом блокированной застройки с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; погасить в ЕГРН запись об объекте незавершенного строительства площадью 113,5 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение <адрес>, погасить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; осуществить государственный кадастровый учет изменений многоквартирного жилого дома на основании заявления ФИО1 и технического плана, подготовленного им без участия собственников другой квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика - администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще, просили о рассмотрения дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области, администрации Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежаще.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 123 Конституции РФ и частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из смысла статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно подпунктам 1 и 3 пункта 1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, граждане, юридические лица обязаны: использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Такое решение является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В силу пункта 1.7.3 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Согласно пункту 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

На основании статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что в жилом доме с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, имеются два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № и № (том 1 л.д. 117-123). Данное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Жилое помещение, назначение - часть жилого дома, площадью 61,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО4 (том 1 л.д. 113-116).

Жилое помещение, назначение –квартира, площадью 113,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, отражено в ЕГРН со сведениями «актуальные, ранее учтенные» (том 1 л.д. 109-112).

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок площадью 847 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (том 1 л.д. 124-132).

ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 825 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 101-105).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок и расположенную на нем незавершенную строительством часть жилого дома (степень готовности 61%) строительная позиция № по <адрес> в <адрес>. Указанная незавершенная строительством часть жилого дома, общей площадью 116,4 кв.м (том 1 л.д. 9-10).

Незавершенная строительством часть жилого дома площадью 113,5 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого <адрес>, <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 106-108).

ФИО1, обращаясь с иском в суд, указывал, что в принадлежащей ему части жилого дома, он осуществил пристройку веранды, а также провел газовое отопление, водоснабжение. Кроме того, в связи с тем, что вторая часть жилого дома при приобретении им его части достроена не была, полностью весь жилой дом считался объектов незавершенного строительства.С целью устранения выявленных нарушений он обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Администрацию Омского муниципального района Омской области.

В ответе на заявление ФИО1 Администрация Омского муниципального района <адрес> сообщает, что реконструкция объекта капитального строительства фактически уже осуществлена. Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, администрацией не выдавалось. В связи с чем правовые основания для подготовки и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 8).

С целью определения пригодности для проживания и возможности выделения определения статуса «дома блокированной застройки» из квартиры многоквартирного жилого дома по заказу ФИО1 было подготовлено заключение специалиста № «ЛэИ», согласно которому реконструируемый объект недвижимости – часть жилого дома возведена на земельном участке, предназначенном для строительства жилого строения, само строение не имеет дефектов, инсоляция помещений достигается посредством оконных проемов, нарушений пожарных норм не установлено, следовательно, часть жилого дома, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных, пожарных и иных норм и правил, не создает угрозу для лиц, в нем проживающих, или иных лиц.

Дом по адресу: <адрес>, является жилым домом блокированной застройки, а <адрес> этом доме – самостоятельным блоком в общем доме блокированной застройки, так как данный объект находится на обособленном земельном участке, из помещений <адрес> имеется отдельный самостоятельный выход на земельный участок, имеются индивидуальные приборы учета, нет общих помещений в объеме подвала и чердака.

Специалист в заключении пришел к выводу о том, что обследованный дом является совокупностью домов блокированной застройки.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на жилой <адрес> года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, он состоит из двух квартир, общая площадь жилого дома составляет 175,1 кв.м., жилая площадь 101,7 кв.м.

Выполненная реконструкция не снижают несущей способности конструкции здания, не нарушает работу инженерных коммуникаций дома.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, выводы эксперта аргументированы и научно обоснованы, эксперт обладает необходимыми специальными знаниями и достаточным опытом экспертной деятельности. Представленное суду заключение отвечает предъявляемым законом требованиям, является относимым и допустимым доказательством и в совокупности с иными доказательствами достаточным для разрешения спора.

Самовольной постройкой, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом установлено, что спорное строение является самовольной постройкой, поскольку оно возведено (реконструировано) без получения соответствующих разрешений.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что само по себе возведение спорного строения без получения разрешения на строительство не является безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе. Для решения указанного вопроса необходимо выяснять, допущены ли при его возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Из разъяснений, содержащихся в пунктах 45, 46 указанного Постановления следует, что несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного в порядке статьи 304 Гражданского кодекса РФ иска об устранении нарушений права в случае, если при этом нарушается право собственности или законное владение.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 28 Постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Учитывая, что истцами возведена пристройка к уже существующему дому, тем самым увеличена общая площадь всего жилого помещения, суд приходит к выводу о фактической реконструкции истцами объекта капитального строительства.

Вместе с тем при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект недвижимости в реконструированном виде.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Понятие «дом блокированной застройки» приведено в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Толкуя данное законоположение, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, в частности указала в кассационном определении от 27 июня 2022 г. N 4-КАД22-5-К1, что согласно положениям пункта 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ главным признаком дома блокированной застройки является наличие общей боковой стены без проемов между жилыми блоками (домами).

Статьей 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ установлено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что реконструкция в жилом доме произведена без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, при этом выводы суда основаны как на материалах дела, исследованных в судебном заседании, так и на положениях части 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Иное материалами дела не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что каждый объект недвижимости с кадастровыми номерами № и № является самостоятельными домами блокированной застройки

В ходе разбирательства собственник жилого помещения с кадастровым номером № не возражал против признания принадлежащего ему объекта домом блокированной застройки.

При определении наименования объекта недвижимости судом также учтено, что согласно Правилам землепользования и застройки Лузинского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами № и № находятся в зоне «Ж-2», где допускается размещение блокированной жилой застройки.

В связи с образованием самостоятельных объектов недвижимости - домов блокированной застройки, ранее представляющих собой части жилого дома /квартиры/, входящих в состав здания с кадастровым номером №, оно подлежит снятию с государственного кадастрового учета, также как и объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, поскольку судом установлено, что в настоящее время здание полностью возведено.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При изложенных обстоятельствах, учитывая приведенные правовые нормы, а также то, что в судебном заседании нашел подтверждение тот факт, что истцом произведена перепланировка жилого помещения в полном соответствии с действующим законодательством, вступившее в законную силу решение является основанием для внесения изменений о технических характеристиках объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, без заявления собственников других объектов.

Таким образом, за истцом ФИО1 подлежит признанию право собственности на жилое помещение /дом блокированной застройки/ площадью 149,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, совокупностью домов блокированной застройки: дом блокированной застройки № с кадастровым номером № и дом блокированной застройки № расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании - жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Сохранить дом блокированной застройки № с кадастровым номером № площадью 149,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 (паспорт № право собственности на дом блокированной застройки № площадью 149,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости на основании положений Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в отсутствие заявления всех собственников.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья Я.А. Реморенко

Решение в окончательной форме изготовлено 07 мая 2025 года.