Дело № 2-450/2023 (УИД:37RS0012-01-2022-000231-91)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 апреля 2023 года г. Иваново
Октябрьский районный суд г. Иваново в составе:
председательствующего судьи Каташовой А.М.,
при секретаре Поповой А.Н.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности адвоката Буренина С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО4 ичу, ПАО «Совкомбанк», ООО МФО «Красная площадь», ООО «Калинка», ООО «Константа», ПАО Банк «ФК Открытие», УФК по Ивановской области, СВЕА «Экономи Сайпрус Лимитед» о признании договора заключенным и исполненным, освобождении имущества от ареста,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит: признать договор купли-продажи от 05 июня 2020 года между ФИО2, ФИО3 и ней в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенным и действующим; прекратить право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, и ФИО3 на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7; освободить 1/6 долю в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, от запретов, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости и отменить соответствующие записи о запрете регистрации; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 и ФИО4 к ней на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, на основании договора купли-продажи от 05 июня 2020 года.
Требования мотивированы тем, что она на основании договора купли-продажи от 05 июня 2020 года приобрела у ФИО2 и ФИО4 земельный участок с кадастровым №, площадью 375+/- 7 кв.метров, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым №, площадью 42,5 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>. Расчет по данному договору произведен полностью. Объекты недвижимости, являющиеся предметом по указанному договору, переданы ей по передаточному акту от 05 июня 2020 года. Вместе с тем ранее не имела возможности зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимости, так как один из продавцов, а именно ФИО2, уклонялась от явки в уполномоченный орган для регистрации сделки. Невозможность зарегистрировать свои права на приобретённые объекты недвижимости вследствие поведения ФИО2 явилось основанием для обращения в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. Однако в ходе рассмотрения дела судом установлено наличие запретов на переход права собственности в отношении принадлежащей ФИО2 1/6 доли на объекты недвижимости на основании постановлений судебных приставов-исполнителей, принятых в рамках, возбуждённых в отношении неё как должника исполнительных производств. Считает, что наложенные запреты на совершение регистрационных действий принадлежащего данному ответчику имущества, в рамках исполнительного производства нарушают её права, так как создают препятствия в пользовании, владении и распоряжении приобретенным ею имуществом. После подписания договора приобретённые объекты недвижимости переданы ей продавцами надлежащим образом, договор исполнен сторонами в полном объеме, с этого момента именно она владеет и пользуется указанным имуществом, несет бремя его содержания. Договор купли-продажи никем не оспорен, является действующим. Кроме того, на момент заключения договора запретов на совершения регистрационных действий в отношении принадлежащего ФИО2 имущества не имелось. В этой связи имеются основания считать договор от 05 июня 2020 года заключенным и исполненным, а право продавцов в отношении земельного участка прекращенным. Учитывая, что на момент наложения запретов на 1/6 долю в праве на объекты недвижимости по адресу: <адрес>, данное имущество ФИО2 не принадлежало, то их сохранение нарушает её права как законного владельца и препятствует ей в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в целом.
В ходе судебного разбирательства по делу к участию в нем в качестве соответчиков привлечены: ООО «Калинка», ООО «Константа», УФК по Ивановской области, СВЕА «Экономи Сайпрус Лимитед», третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель Ленинского РОСП г. Иваново ФИО5
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, уполномочила представителя на представление своих интересов.
Представитель истца ФИО1 по доверенности адвокат Буренин С.Г. в судебном заседании требования своего доверителя поддержал, просил их удовлетворить, дополнительно указал, что спорные объекты недвижимости с момента заключения договора находятся в фактическом пользовании истца, в настоящее время жилой дом снесен силами привлеченных ею рабочих, с момента передачи имущества по настоящее время истец несет бремя содержания земельного участка. О наличии наложенных на спорное имущество запретов на регистрационные действия ФИО1 не знала. При этом считал, что их наличие не является основанием для отказа в иске, поскольку они наложены после заключения сторонами договора купли-продажи, который фактически был исполнен непосредственно после его подписания. Своевременный переход права собственности на приобретенные объекты не состоялся по вине ответчика ФИО2, которая уклонялась от явки в уполномоченные органы.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.
Представитель ответчика ПАО Банк «ФК Открытие» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, ранее представил письменный отзыв на заявленные требования, где просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 135-138).
Представители ответчиков ООО «Калинка», ООО «Константа», ООО МФО «Красная площадь», ПАО «Совкомбанк», УФК по Ивановской области, СВЕА «Экономи Сайпрус Лимитед» в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, ранее в письменном отзыве на иск просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ленинский РОСП г. Иваново и судебный пристав-исполнитель Ленинского РОСП г. Иваново ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, допросив свидетелей, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, материалы гр.дела № 2-628/2022, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании положений п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из материалов делу следует, что 05 июня 2020 года между ФИО2, ФИО4 как продавцами и ФИО1 как покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, площадью 375+/- 7 кв.метров, и жилой дом с кадастровым №, площадью 42,5 кв. метров, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 29-30).
При этом согласно п. 1.2 данного договора ФИО2 принадлежит доля в размере 1/6 в праве общей долевой собственности как на продаваемый земельный участок, так и на жилой дом, а ФИО4 – 5/6 доля в указанном праве.
Данные обстоятельства подтверждены представленными суду сведениями из ЕГРН в отношении земельного участка (л.д. 22-27), а также установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 13 мая 2022 года (л.д. 37-39).
Согласно п.п. 3.1, 3.2, 3.3 вышеуказанного договора стоимость продаваемого земельного участка согласована сторонами в размере 409 800 рублей, стоимость жилого дома – 1 395 000 рублей; расчеты с продавцами произведены покупателем до подписания договора в полном объеме наличными денежными средствами исходя из размера принадлежащей каждому из продавцов доли в праве.
Оплата по договору подтверждена представленными расписками ФИО2 и ФИО4 от 05 июня 2020 года (л.д. 32, 33).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 05 июня 2020 года продавцы передали ФИО1 проданные ими объекты недвижимости, о чем между сторонами составлен передаточный акт от 05 июня 2020 года (л.д. 31).
Условиями договора для продавцов предусмотрена обязанность совершить все необходимые действия в том числе для государственной регистрации права собственности на проданные объекты недвижимости (п. 2.1.3).
До настоящего времени переход права собственности по вышеуказанному договору от продавцов к истцу в установленном законом порядке не произведён.
Согласно представленным к иску уведомлениям Управления Росреестра по Ивановской области (л.д. 40, 41) по поданному представителем ФИО4 заявлению об осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении жилого дома приостановлена регистрации в связи с наличием неснятых запретов на регистрационные действия в отношении него и земельного участка и отсутствие обращения другого сособственника ФИО2 в орган регистрации.
Из данных уведомлений следует, что жилому дому по адресу: <адрес>, присвоен статус «архивный», он снят с регистрационного учета 04 октября 2022 года на основании акта обследования, подготовленного кадастровым инженером.
При рассмотрении дела судом установлено, что на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г. Иваново в отношении принадлежащей ФИО2 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: <адрес>, Управлением Росреестра по Ивановской области наложен запрет на регистрационные действия в отношении указанного имущества от 17 августа 2020 года, 29 ноября 2021 года (л.д. 22-26).
Данные запреты наложены судебными приставами-исполнителями Ленинского РОСП г. Иваново в рамках, имеющихся у них в производстве исполнительных производств в отношении должника ФИО2, объединенных 14 марта 2023 года в сводное (л.д. 151-154).
В обосновании заявленных требований истец ссылается на уклонение ФИО2 от явки в уполномоченные органы для осуществления необходимых действий с целью переход права собственности на ранее принадлежащую ей долю в праве на спорные объекты недвижимости. В подтверждении чего представлены адресованные в адрес ответчика письма о необходимости явки для регистрации перехода права собственности от 14 сентября 2020 года, 18 мая 2021 года, 30 июня 2021 года (л.д. 20-21), на которых ФИО2 сделаны отметки об их получении.
Сторона истца в обосновании заявленных требований ссылается на фактическое исполнение спорного договора купли-продажи сторонами непосредственно после его подписания и фактическое владение ею с этого момента приобретённым имуществом.
Согласно показания допрошенной в качестве свидетеля ФИО6, она по просьбе истца осуществляла действия по подготовке к заключению спорного договора купли-продажи, связанной с оформлением прав наследственных прав ФИО2 на её долю в праве, потом присутствовала при заключении между истцом и ФИО2, ФИО4 сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, которая произошла в офисе ФИО1 05 июня 2020 года. При сделке стороны подписали договор, передаточный акт, истец отдала продавцам денежные средства, в связи с чем последние написали расписки. С целью регистрации перехода прав на недвижимое имущество и оформления необходимых документов она со сторонами сделки пошла в МКУ МФЦ, но поскольку действовали ограничения из-за пандемии короновирусной инфекции на прием им попасть не удалось, записали их на прием только через две недели. Но в назначенное время ФИО2 для подачи документов не явилась, сославшись на свою болезнь. Потом сильно заболела сама ФИО1, что также затянуло время по регистрации перехода прав. В дальнейшем ФИО2 перестала выходить на связь, они ей писали уведомления о необходимости явки, которые она проигнорировала. Она знает, что после приобретения спорного недвижимого имущества ФИО1 убрала мусор с земельного участка, так как с 2009 года им никто не пользовался, снесла старый дом, огородила его, возвела фундамент нового дома на земельном участке. Также она по просьбе истца подавала документы с целью вызова кадастрового инженера для установления границ земельного участка, а также с целью снять старый жилой дом с кадастрового учета.
Свидетель ФИО7 показал, что ему известно, что истец в 2020 году приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, по её просьбе он нанимал рабочих для сноса старого дома и приведения земельного участка в надлежащее состояние, контролировал их деятельность, занимался поставкой строительных материалов на данный земельный участок.
Из представленного договора на оказание услуг, заключённого ФИО1 как заказчиком с ООО «Капитал Иваново» 01 августа 2020 года, усматривается, что предметом данного договора является оказание исполнителем следующих услуг: снос здания, вывоз и уборка мусора, скашивание травы и ликвидация несанкционированной свалки по адресу: <адрес>, в период с 01 августа 2020 года по 31 декабря 2020 года с последующей пролонгацией на следующий год (л.д. 43). Данный договор исполнен сторонами, о чем свидетельствуют акты приемки-передачи выполненных работ от 10 сентября 2020 года, от 27 сентября 2021 года и квитанции к приходным кассовым ордерам № от 11 сентября 2020 года, № от 28 сентября 2021 года об оплате ФИО1 услуг в размере 115 921 рубль и 70 000 рублей (л.д. 44, 45).
Также представитель ФИО1 – ФИО8 в 2022 году обращалась к кадастровому инженеру ФИО9 с целью выполнения акта обследования, подтверждающего прекращение существования здания с кадастровым №, в ООО «Иваново Геопроект» для выноса в натуру границ земельного участка, оплата по данным заказам произведена истцом, сто подтверждается актами (л.д. 43, 44, 45, 46).
В подтверждение установки истцом в 2022 году фундамента нового жилого дома по адресу: <адрес>, представлены договор поставки № от 13 сентября 2022 года (л.д. 117-119), акт выполненных работ (л.д. 120).
Проанализировав представленные стороной истца доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, с момента подписания спорного договора купли-продажи и передаточного акта до настоящего времени находятся в фактическом владении и пользовании истца. Договор купли-продажи спорным имуществом фактически исполнен сторонами, недвижимое имущество передано покупателю, который владеет и пользуется им, несет бремя его содержания, притязаний бывших собственников на него не имеется, каких-либо прав на него они с 2020 года на него не заявляли.
При таких обстоятельствах суд считает возможным признать договор купли-продажи от 05 июня 2020 года между ФИО2, ФИО3 и истцом в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенным и действующим.
В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку истцом предоставлены суду доказательства возникновения у нее права на приобретенные по договору купли-продажи от 05 июня 2020 года объекты недвижимости, с учетом отсутствия в настоящее время приобретенного жилого дома как объекта недвижимости, право собственности бывших собственников: ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности и ФИО4 на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, подлежит прекращению.
В силу ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В силу разъяснений п. 50 названного совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
С учетом установленных судом обстоятельств, а также того факта, что запрет регистрационных действий наложен должностными лицами службы судебных приставов после заключения и исполнения сторонами спорного договора от 05 июня 2020 года, наложенные на 1/6 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий нарушают права истца, как законного владельца, так как последняя лишена возможности зарегистрировать свое право собственности в целом в установленном законом порядке, суд полагает необходимым освободить 1/6 долю в праве общей долевой собственности ФИО2 на данный земельный участок от указанных запретов, что повлечет погашение соответствующих записей в ЕГРН.
В пункте 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 37 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
Из части 6 указанной статьи следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в п. 37 ч. 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных п. 37 ч. 1 указанной статьи ареста или запрета.
Учитывая, что настоящим решением признано прекратившим право собственности ФИО2 и ФИО4 на их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи от 05 июня 2020 года, отменены наложенные на 1/6 долю ФИО2 в праве собственности ограничения, суд считает возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 и ФИО4 к ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, на основании договора купли-продажи от 05 июня 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО4 ичу, ПАО «Совкомбанк», ООО МФО «Красная площадь», ООО «Калинка», ООО «Константа», ПАО Банк «ФК Открытие», УФК по Ивановской области, СВЕА «Экономи Сайпрус Лимитед» о признании договора заключенным и освобождении имущества от ареста удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 05 июня 2020 года между ФИО2, ФИО4 и ФИО1 в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенным и действующим.
Прекратить прав собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7.
Прекратить прав собственности ФИО3 на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7.
Освободить 1/6 долю в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, от запретов, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО4 к ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 375+/- 7, на основании договора купли-продажи от 05 июня 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий подпись А.М. Каташова
Мотивированное решение суда изготовлено 21 апреля 2023 года.
Копия верна
Председательствующий А.М. Каташова