Дело № 2-66/2025

УИД 19RS0013-01-2025-000061-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сорск, Республики Хакасия 16 апреля 2025 года

Сорский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Крыциной А.И.,

при секретаре судебного заседания Коробченко В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 и ФИО3 с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, мотивируя исковые требования тем, что 16 февраля 2024 года между ним и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер 19:10:020109:3157, общей площадью 52,9 кв. м. По данному договору стоимость указанного объекта составляла 680 000 рублей. В соответствии с п. 5 договора расчет между сторонами произведен следующим образом: 382 683 рубля 69 копеек оплачиваются за счет собственных средств покупателя, в момент подписания договора, 297 316 рублей 31 копейка покупатель оплачивает задолженность по коммунальным платежам в полном объеме. В соответствии с распиской от 16 февраля 2024 года ФИО2 получила от ФИО4 денежные средства в сумме 382 683 рубля 69 копеек. 16 февраля 2024 года после подписания договора купли-продажи вышеуказанной квартиры с кадастровым номером 19:10:020109:3157, покупатель в присутствии продавца подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия на регистрацию права собственности. В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Республике Хакасия от 20 февраля 2024 года, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 01 июля 2024 года, поскольку в отношении вышеуказанного объекта недвижимости зарегистрированы ограничения права в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя Сорского городского отделения судебных приставов УФССП по РХ. В связи с этим продавцом был нарушен п. 12 договора купли-продажи недвижимости от 16 февраля 2024 года. Считает, что такое нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным, в связи с чем просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 16 февраля 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 Обязать ответчиков вернуть истцу денежные средства в сумме 382 683 рубля 69 копеек за приобретение недвижимого имущества, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 059 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО5, действующий на основании доверенности от 13 января 2025 года исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы, изложенные в иске.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены судом в соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) - заказным письмом, однако судебное извещение, направленное ответчикам, были возвращены в адрес суда.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таком положении, в силу ч. 1 ст. 118 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ судебное извещение в адрес ответчиков считается доставленным.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, 16 февраля 2025 года между ФИО2, ФИО3 (продавцами) и ФИО1 (покупателем), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер 19:10:020109:3157, общей площадью 52,9 кв. м.

Согласно условиям договора купли-продажи от 16 февраля 2024 года покупатель купил у продавца квартиру в единоличную собственность. Стороны оценили указанный объект недвижимости в 680 000 рублей.

Из п. 5 договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 382 683 рубля 69 копеек оплачивается за счет собственных средств покупателя в момент подписания договора купли-продажи, о чем будет составлена расписка. 297 316 рублей 31 копейка покупатель оплачивает задолженность по коммунальным платежам в полном объеме.

Согласно п. 12 вышеуказанного договора продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора, квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Из расписки о передачи денежных средств от 16 февраля 2024 года видно, что ФИО1 (покупатель) передал денежные средства ФИО2 и ФИО3 (продавцам), а последние их получили в сумме 382 683 рубля 69 копеек, в счет продаваемой ими квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Исполняя требования статей 8, 131 ГК РФ Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", стороны договора обратились в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия с соответствующими заявлениями о регистрации перехода права собственности к истцу.

04 июля 2024 года из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ истцу поступило уведомление о приставлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из постановления судебного пристава-исполнителя Сорского городского отделения судебных приставов Управления ФССП по РХ от 12 апреля 2021 года видно, что в отношении ФИО6 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>

24 января 2025 года представитель истца ФИО1- ФИО5

обратилась к ответчикам с претензией о расторжении договора купли-продажи, однако ответчики на данную претензию не отреагировали, после чего он обратилась в суд с настоящим иском.

Поскольку права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации в ЕГРН (статья 8.1 ГК РФ), вследствие противоправных действий ответчиков, истец не получил по договору того имущества, на которое вправе была рассчитывать.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано выше, обращаясь в суд истец указал, что 16 февраля 2024 года заключен основной договор купли-продажи квартиры. Данный договор не прошел государственную регистрацию в Росреестре Республики Хакасия. Из уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода прав общей долевой собственности от 04 июля 2024 истцу стало известно, что на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> наложен арест или запрет совершать определенные действия. ФИО1 денежные средства в сумме 382 683 рубля 69 копеек передал продавцам, что подтверждается распиской, а право собственности на оплаченное недвижимое имущество не получил. Ответчики не предоставили покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом объекте недвижимости, более того, намерено скрыли от покупателя информацию о недостатках товара, ввели покупателя в заблуждение. Направленная в адрес ответчиков претензия оставлена без внимания.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования продавца о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем обязательств по оплате товара, является установление того, передал ли покупатель денежные средства в оплату товара продавцу.

Согласно договору купли-продажи от 16 февраля 2024 года покупателем в момент подписания договора были переданы часть денежных средств (382 683 рубля 69 копеек), однако продавец не передал товар в собственность покупателя в соответствии со ст. 487 ГК РФ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с данным иском о расторжении договора и возврате суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцами.

Однако каких-либо допустимых доказательств, опровергающих то обстоятельство, что на спорную квартиру не наложен арест, либо запрет совершения определенных действий с недвижимым имуществом, в материалы дела ФИО2 и ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о дате и времени рассмотрения дела, представлено не было, напротив имеется постановление судебного пристава-исполнителя Соркого городского отделения судебных приставов от 12 апреля 2021 года о запрете на совершение действий по регистрации на спорную квартиру.

Проанализировав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что ФИО2 и ФИО3 существенно нарушены права продавца ФИО1, что влечёт признание требований истца законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 059 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером 19:10:020109:3157, заключённый 16 февраля 2024 года между ФИО1 к ФИО2, ФИО3.

Взыскать уплаченные по договору денежные средства с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 382 683 рубля 69 копеек.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 12 059 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Сорский районный суд.

Председательствующий А.И. Крыцина

Мотивированное решение составлено 18 апреля 2025 года.

Председательствующий А.И. Крыцина