Решение по делу № 2-388/2022 от 19.12.2022 - о признании незаключенным договора аренды земельного участка, исключении записи регистрации.

Дело №

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Октябрьский районный суд <адрес>

в составе председательствующего Коноваловой С.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя – адвоката ФИО12, действующего на основании ордера,

ответчика – ИП главы кфх ФИО6 и его представителя ФИО9, действующего на основании доверенности,

при секретаре ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.<адрес> 19 декабря 2022 года гражданское дело по иску ФИО1 к ИП главе кфх ФИО6 о признании незаключенным договора аренды земельного участка, исключении записи регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП главе кфх ФИО6 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки путем передачи земельного участка собственнику – ФИО2, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации договора аренды.

В обоснование заявленных требований указывая, что ФИО1, являясь собственником земельного участка общей площадью 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение.

Указанный участок был образован путем выделения земельных долей, принадлежащих на праве собственности ФИО1, из исходного (нулевого) земельного участка с кадастровым номером 34:21:000000:47, расположенного на территории Новоаксайского сельского поселения Октябрьского муниципального района <адрес>. Для выполнения процедуры выделения земельных долей в земельный участок, ФИО5 была выдана доверенность Свидетель №1.

До выделения в земельный участок, земельные доли были переданы в фактическое владение ИП главы кфх ФИО6, с устной договоренностью о выплате собственнику платы за пользование землей в посильном для ИП ФИО6 размере, поскольку расходы, связанные с межеванием земли, последний взял на себя. При этом, истец указывает, что договоренность с ФИО6, помимо прочего, заключалась в возможности заключения договора аренды земельного участка, после процедуры межевания, лично, на условиях заранее оговоренной арендной платы: в размере по три тонны зерна, сена и соломы за одну земельную долю и компенсации арендатором земельного налога.

В настоящее время истец узнал, что договор аренды на земельный участок, являющийся предметом иска, заключен с ИП главой кфх ФИО6 от имени ФИО1 доверенным лицом Свидетель №1 ДД.ММ.ГГГГ. Свидетель №1 заключил названный договор по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной уполномоченным на совершение нотариальных действий должностным лицом администрации Новоаксайского сельского поселения ФИО3. Договор аренды заключен на срок 20 лет, ежегодная арендная плата составляет две тонны зерна и одна тонна соломы. Истец считает указанный договор ничтожной сделкой, так как он был заключен доверенным лицом Свидетель №1 от имени доверителя, однако доверенность не содержит четко указанных полномочий и конкретных указаний на существенные условия договора, следовательно, нарушает положения ст.ст. 183, 185 ГК РФ, заключена доверенном лицом с превышением обусловленных доверенностью полномочий.

Указывая вышеприведенное, просит:

- признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью – 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, дата регистрации договора аренды: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: 34:21:000000:2355-34/018/2017-3;

- применить последствия недействительности сделки, передав земельный участок площадью 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, собственнику – ФИО2;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства, истец изменил предмет исковых требований. Свои требования обосновывает на положениях статьи 183 ГК РФ, согласно которой, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. При этом у Свидетель №1 отсутствовали полномочия на заключения договора аренды на тех существенных условиях (срок, размер арендной платы), на которых он был заключен. Таким образом, Свидетель №1 превысил обусловленные доверенностью полномочия. В этой связи, с учетом п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», просит суд:

- признать незаключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью – 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, дата регистрации договора аренды: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: 34:21:000000:2355-34/018/2017-3;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске и показал, что до 2022 года не знал о существовании договора аренды на принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером 34:21:000000:2355, заключенного в письменной форме с ИП главой кфх ФИО6 Полагал пользование названным земельным участком ИП ФИО6 основанным на устной договоренности. В связи с чем, он ежегодно получал арендную плату, подписывая ведомости выплаты арендной платы, будучи не осведомленным о договоре аренды и его существенных условиях, не обращая внимания на то, что в указанных ведомостях имеется указание на договор аренды. Копию договора аренды от ответчика получил в 2022 году, из данной копии он узнал, что договор заключен сроком на 20 лет. Полагает, что не наделял Свидетель №1, подписавшего договор от имени ФИО1, полномочиями на подписание договора аренды на таких условиях. На момент выдачи доверенности, считал, что она выдана для проведения Свидетель №1 межевания земельного участка. Устная договоренность с ИП ФИО6 и намерения ФИО1 состояли в том, чтобы передать участок в аренду сроком не более 5 (пяти) лет. Просит иск удовлетворит.

Представитель истца – адвокат ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске (с учетом изменения предмета исковых требований) и показал, что доверенность, на основании которой Свидетель №1 подписал договор аренды, являющийся предметом исковых требований, содержит полномочия на заключение от имени доверителя договора аренды на срок и на условиях, определенных общим собранием участников долевой собственности. При этом, собрания участников долевой собственности, на котором бы разрешался вопрос о сроке и условиях заключения спорного договора аренды, проведено не было. Следовательно, отсутствие конкретизации существенных условий договора аренды, лишило доверенное лицо право заключать такой договор. Считает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью – 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, подписан Свидетель №1 с превышением полномочий, в связи с чем подлежит признанию незаключенным. Просит суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ИП глава кфх ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал и показал, что в 2017 году, обсуждая с ФИО5 возможность заключения договора аренды на принадлежащие ему земельные доли, настаивал на необходимости заключения договора аренды в письменной форме. При этом, ФИО14 было известно, что общими для всех арендодателей ИП главы кфх ФИО6 является размер арендной платы в размере 2 тонн зерна и 1 тонны соломы. ФИО14 на эти условия был согласен. Учитывая, что перед заключением договора аренды было необходимо провести выделение земельных долей в земельный участок, ФИО6 и ФИО14 условились о том, что данные действия проведет Свидетель №1, для чего последнему была выдана доверенность, которой ФИО14 уполномочил Свидетель №1 провести от своего имени все необходимые действия. Доверенностью Свидетель №1 было, в том числе, предоставлено право подписать договор аренды. Он и Свидетель №1 подписали такой договор, который ИП ФИО6 был передан в органы Росреестра для регистрации. Земельный участок был передан ответчику в запущенном состоянии, необходимо было очистить его от поросли деревьев и сухой травы. Ежегодно ФИО14 получал обусловленную договором арендную плату. Вместе с тем, срок договора аренды продолжительностью 20 лет изначально так же был известен истцу, так как это общее условие ИП главы кфх ФИО6 для всех арендодателей. Договор аренды на меньший срок он никогда бы не согласился заключить, поскольку цикл обработки земли сельскохозяйственного назначения не предполагает ежегодного получения урожая с каждого земельного участка. Расходы и трудозатраты по очистке заросшего участка, учет необходимости периодического оставления земельного участка «под пары», делают краткосрочные договоры аренды невыгодными для арендатора. При этом, истец, ежегодно получая определенную договором арендную плату, до 2021 года ни разу не выразил несогласие с ее размером, что, по мнению ФИО6, свидетельствует о согласии ФИО1 с таким размером, и подтверждает соблюдение сторонами договора. В 2021 году ФИО14 впервые выразил несогласие размером арендной платы, утверждая, что многие другие арендаторы предлагают большее количество тонн зерна, на что ответчик пояснил, что в этих случаях речь идет о больших размерах арендуемых земельных долях. Полагает, договор заключенным в надлежащем порядке, а исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика – ФИО13, в судебном заседании исковые требования не признал по доводам возражения, а также показал, что спорный договор аренды заключен сторонами на срок более 11 месяцев и был зарегистрирован в Росреестре. Арендодатель ежегодно с 2017 года по настоящее время лично получал арендную плату, о чем, в частности, свидетельствуют ведомости получения арендой платы, подписанные ФИО5 Письменно к арендатору с требованиями о расторжении договора аренды истец не обращался. Полагает, что ИП глава кфх ФИО6 надлежащим образом исполняет обязательства, принятые на себя договором аренды земельного участка, заключенным с ФИО5 Считает доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, уполномочивающую Свидетель №1 на совершение действий от имени ФИО1, удостоверенную уполномоченным на совершение нотариальных действий должностным лицом администрации Новоаксайского сельского поселения ФИО3, надлежащим образом устанавливающей право Свидетель №1 на подписание договора аренды земельного участка от имени истца. Указывает на то, что договор аренды исполнялся обоими контрагентами. На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просит суд рассмотреть гражданское дело в отсутствии представителя Росреестра, принять решение на усмотрение суда.

Выслушав истца и его представителя, ответчика и представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.ст 1, 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. ст. 606, 609, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положения ч. 1 ст. 432 ГК РФ устанавливают, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Истец, заявляя требования о признании договора аренды земельного участка незаключенным, указал на то, что у Свидетель №1 отсутствовали полномочия на заключение спорного договора аренды на тех условиях, на которых он был заключен, поскольку истец не давал своего согласия на заключение договора аренды сроком на 20 лет и не уполномочивал Свидетель №1 на заключение договора аренды на такой срок, также истец не согласен с размером арендной платы.

Согласно ст.ст. 182, 185 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Как следует из материалов дела, и установлено в судебном заседании, ФИО4 является собственником земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 162,4 га, кадастровый №, местоположение: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, государственная регистрация права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №. Названный земельный участок был образован путем выделения земельного участка из исходного (нулевого) земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:21:000000:47, в счет принадлежащих ФИО1 земельных долей.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП главой кфх ФИО6, действующим за себя, именуемым в договоре «арендатором», и Свидетель №1, действующим по доверенности в интересах ФИО1, именуемым в договоре «представителем арендодателя», был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, согласно которому арендодатель представляет находящийся в собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 162,4 га, кадастровый №, местоположение: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, для производства сельскохозяйственной продукции, а арендатор принимает его в аренду. Размер арендной платы, предусмотренный договором, составляет: зерно 2 тонны, солома 1 тонна. Срок действия договора: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером 34:21:000000:2355, сформированного Росреестром, следует, что указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 34:21:000000:2355-34/018/2017-3, на основании заявления ФИО6

Кроме того, в материалах указанного реестрового дела имеется доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которую ФИО4 выдал на имя Свидетель №1, уполномочивая последнего совершать от своего имени действия, необходимые для выдела земельного участка в счет принадлежащих ему долей, общим размером 162,4 гектара в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 166225200 кв.м. с кадастровым номером 34:21:000000:47, расположенных по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, в том числе, совершать принимать участие при проведении общего собрания участников долевой собственности и от его имени принимать необходимые решения и подписывать протокол, совершать действия по выделению и определению границ земельного участка, подписанию решения о выделе земельного участка, извещению остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок, по вопросам местоположения земельного участка, рыночной компенсации, а также действия, связанные с межеванием выделенного участка, постановкой на кадастровый учет, подписанием соглашения об определении долей, государственной регистрации права собственности на выделенный участок и получением документов после регистрации, заключением от имени доверителя договора аренды на срок и на условиях, определенных собранием участников долевой собственности и дальнейшей его регистрацией.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:21:000000:47, расположенный по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение от ДД.ММ.ГГГГ, участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:21:000000:47, расположенный по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение на общем собрании решили избрать Свидетель №1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения уполномоченным представителем, с возложением на него следующих обязательств: представлять интересы и быть представителем в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральном государственном учреждении «Кадастровая палата по <адрес>» и его филиалах, в лицензирующих организациях, осуществляющих межевание земельного участка, а так же во всех иных государственных и частных организациях и учреждениях, по вопросу выделения земельного участка в счет принадлежащих земельных долей. Для чего предоставлено право совершать действия по выделению земельного участка, определению границ земельного участка, подписанию решения о выделе земельного участка, извещению остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок, по вопросам местоположения земельного участка, рыночной компенсации, а также действия, связанные с межеванием выделенного участка, постановкой на кадастровый учет, подписанием соглашения об определении долей, государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок и получение документов после регистрации, заключение договора аренды на основании решения собрания и дальнейшей его регистрации, получением информации, подачей заявления, сбором необходимых справок, удостоверений и других документов, уплачивать налоги, сборы и услуги, связанные с выполнением данного поручения.

Вопросы об определении существенных условий договора аренды, в том числе срока, на который заключается договор, на общем собрании участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, исходя из рассматриваемого протокола, не обсуждались. Протоколов иных собраний участников долевой собственности, как и сведений о проведении таких собраний, суду не представлено.

Проанализировав доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:21:000000:47, расположенный по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что формулировка, указанная в доверенности, не предоставляет доверенному лицу право на заключение договора аренды земельного участка без решения общего собрания участников долевой собственности о конкретных условиях, на которых такой договор должен быть заключен. Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что оспариваемый договор аренды подписан и заключен с превышением полномочий.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под последующим прямым одобрением сделки, Президиум ВАС РФ в информационном письме от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации», в частности, следует понимать письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Между тем, суду представлены Ведомости выплаты арендной платы за 2021 - 2022 годы, из которых следует, что ФИО4 получал от ИП главы кфх ФИО6 арендную плату в натуральном выражении (зерно некондиционное для корма скота, солому). Получение арендной платы заверено подписью ФИО1, что не отрицалось в судебном заседании. При этом в указанных уведомления имеется указание на дату заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности – «ДД.ММ.ГГГГ», указано место нахождения земельного участка, его площадь и кадастровый номер, также указан период пользования арендованным имуществом. Кроме того суд учитывает, что истец в судебном заседании не отрицал факт того, что он ранее до 2021 года также получал арендную плату за арендуемый ответчиком земельный участок.

Суд считает, что указанные ведомости подтверждают факт последующего одобрения истцом ФИО5 сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка, расположенного на территории Новоаксайского сельского поселения <адрес> площадью 162,4 га, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, между ИП главой кфх ФИО6 и ФИО11

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО5 были предприняты действия, свидетельствующие об одобрении договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью – 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 34:21:000000:2355-34/018/2017-3, суд считает, что оснований для признания указанного договора аренды земельного участка не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 183 ГК РФ, ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к ИП главе кфх ФИО6 о признании незаключенным договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью – 162,4 гектара, с кадастровым номером 34:21:000000:2355, расположенного по адресу: <адрес>, Новоаксайское сельское поселение, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 34:21:000000:2355-34/018/2017-3 и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации договора аренды 34:21:000000:2355-34/018/2017-3 от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд, через Октябрьский районный суд <адрес> в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись