Дело № 2-1967/2025
23RS0037-01-2025-001620-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г. Новороссийск
Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего судьи Схудобеновой М.А.,
при секретаре Персиной О.Т.,
с участием законного представителя н/л истца ФИО9 и ее адвоката ФИО10
третьего лица УОП ФИО23
третьего лица ФИО11
третьего лица нотариуса ФИО12
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством ВКС с Ленинским районным судом <адрес> гражданское дело по иску ФИО5 в лице законного представителя ФИО1 к ФИО6 о признании сделки недействительной
установил:
ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> в интересах несовершеннолетнего ФИО5 с иском к ФИО6 о признании сделки недействительной, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ в управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования <адрес> (далее - Управление) зарегистрировано заявление от ее имени о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по продаже квартиры, общей площадью 56,9 кв.м, расположенной по адресу; <адрес>, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему сыну ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с условием, что взамен проданной квартиры несовершеннолетнему будет приобретен жилой дом общей площадью 87,1 кв.м и земельный участок площадью 601 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, ст-ца Раевская, пер. Спокойный, 6А.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования <адрес> было принято постановление N° 5565 «О выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего ФИО2», согласно которому разрешена продажа вышеуказанной квартиры при условии последующей покупки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ст-ца Раевская, пер. Спокойный, <адрес>А и земельного участка с кадастровым номером 23:47:0102006:1439.
Пунктом 2 указанного постановления на истца возложена обязанность в течение трех месяцев со дня получения настоящего постановления предоставить в управление копию договора купли-продажи недвижимого имущества и копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющих проведенную государственную регистрацию прав, подтверждающих право общей долевой собственности несовершеннолетнего ФИО2.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом, действующей в интересах своего несовершеннолетнего ФИО2, и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 56,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.
в адрес Управления была предоставлена выписка из ЕГРН, согласно которой за несовершеннолетним ФИО13, зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 110, 5 кв.м, и земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0801004:195, расположенные по адресу: р-н Анапский, СОТ «Пищевик», проезд 11, участок 646.
сотрудниками управления в ходе визуального осмотра было установлено, что в настоящее время строение, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес>, СОТ Пищевик, проезд 11, участок 646, представляет собой деревянный каркас, обитый стружечными плитами, не имеет дверей, окон, отсутствует часть крыши, что подтверждается актом обследования, составленным отделом по делам несовершеннолетних администрации муниципального образования город-курорт Анапа и фотоматериалом.
Таким образом, приобретение в собственность несовершеннолетнего вышеуказанного имущества не может соответствовать интересам несовершеннолетнего и не улучшит его жилищное положение.
Обязательное условие постановления администрации <адрес> альтернативной покупки для несовершеннолетнего другого равноценного жилого помещения взамен проданного, не выполнено.
Денежные средства, причитающиеся несовершеннолетнему от продажи его имущества, на его банковский счет не зачислены.
Указанное стало возможным ввиду следующего. ДД.ММ.ГГГГ истец на личные сбережения приобрела в собственность сына ФИО2 двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, где стала проживать совместно с ребенком и своим сожителем ФИО15 до октября 2022 года.
В октябре 2022 года ФИО14 стал настойчиво предлагать ей продать эту квартиру, а на вырученные средства приобрести земельный участок и построить дом, оформив его на сына. При этом пояснял, что квартира сейчас стоит около 8 миллионов рублей и необходимо подать объявление о ее продаже по этой стоимости. Истец согласилась, потому что сумма действительно соответствовала рыночной стоимости на жилье и выставила на площадке «Авито» объявление о ее продаже.
В течение некоторого времени поступали звонки от потенциальных покупателей, но как только они узнавали, что собственник квартиры малолетний сын, то отказывались от ее приобретения, сообщая, что это проблемно в связи с необходимостью все согласовывать с органами опеки.
Учитывая, что квартира долгое время не продавалась, через некоторое время ФИО14 предложил ей сначала переоформить квартиру на его родного брата ФИО6, заверив, что никаких проблем в связи с переоформлением квартиры не будет, а после переоформления квартиру легко продадим и купим земельный участок и построим на нем дом. Доверяя ФИО14, а также учитывая, что ФИО6 является его родным братом, согласилась на предложенный вариант.
При этом, ввиду того, что единственным собственником жилого помещения являлся сын, то сделка по продаже квартиры проводилась с согласия органов опеки с условием приобретения сыну альтернативного жилья.
Как ей стало известно, в органы опеки поступило заявление от ее имени, которое не писала, для получения согласия на продажу квартиры несовершеннолетнего ФИО2 за 1510000 рублей, с условием приобретения в дальнейшем земельного участка и строительства на нем жилого дома. При этом, местоположение земельного участка было указано в <адрес>.
Истец от органов опеки согласия на сделку по купле-продаже квартиры не получала и в последующем даже не видела его, предполагает, что оно было незаконно выдано ФИО15, не имеющему на это право, и имея такое согласие последним ей было сообщено что все готово к переоформлению квартиры на его брата.
Переоформление квартиры происходило ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ФИО12 в <адрес>. В договоре была указана сумма 1510000 рублей, которую попросил ее указать ФИО14, чтобы при переоформлении квартиры на брата не платить налоги. В действительности никаких денежных средств ей ни ФИО6, ни ФИО14 не передавалось.
оформила на ФИО14 нотариальную доверенность, согласно которой ему было предоставлено право действовать от имени ее сына с правом приобретения недвижимого имущества и подачи документов в различные органы государственной власти.
ФИО14 по доверенности был приобретен земельный участок в <адрес>, СОТ «Пищевик», проезд 11, участок 646 с оформлением на ее сына.
На протяжении 2023 года ФИО14 уверял ее, что строительство дома идет по плану, потом сообщил, что дом построен и все документы на него получены.
В настоящее время, как ей стало известно, ФИО14, воспользовавшись ее доверием, фактически никакого дома на участке не построил. Приехав на участок обнаружила лишь каркас дома без окон и дверей, без коммуникаций и прочего, не пригодный для проживания.
При этом, ФИО14, имея на руках доверенность, с помощью кадастрового инженера ФИО16 оформил необходимые для постановки на регистрационный учет документы на дом, который никак нельзя назвать жилым. В техническом плане на жилой дом подписи, выполненные от ее имени, ей не принадлежат. Также никогда не заказывала техплан у указанного инженера.
В последствии, ФИО14, все также с использованием доверенности предоставил все необходимые документы в органы опеки с целью создания видимости выполнения условий сделки по купле-продаже квартиры сына, в результате чего ее сын лишился своей квартиры.
Предварительные договоры купли-продажи с ФИО6 не заключала, не подписывала и никуда не предоставляла. Заявление о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего не подписывала и никуда лично не подавала.
Ознакомившись с документами, на основании которых органами опеки выдано разрешение на продажу квартиры сына, может с уверенностью сказать, что в следующих документах текст и подписи выполнены не ею, а неизвестным лицом: заявление в управление по вопросам семьи и детства <адрес> (текст и подпись выполнены не истцом, указанный в заявлении контактный номер телефона ей не принадлежит, заявление в управление не предоставлялось), - предварительный договор купли-продажи квартиры сына от ДД.ММ.ГГГГ (подпись и текст выполнены не ею, данный договор в органы опеки не предоставлялся), постановление заместителя главы муниципального образования «О выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего ФИО2» № от ДД.ММ.ГГГГ (текст и подпись выполнены не ею, а иным лицом. Указанное постановление не получала), предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ о покупке жилого дома и земельного участка в <адрес> (текст и подпись выполнены не ею, договор в органы опеки не предоставлялся).
Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение спорной квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, содержит условие об одновременной покупке дома по адресу; <адрес>, ст-ца Раевская, пер. Спокойный, <адрес>А и земельного участка с кадастровым номером 23:47:0102006:1439.
При продаже квартиры нарушены установленные законом правила. Несовершеннолетнему ребенку не приобретено и не оформлено в собственность жилое помещение по адресу: : <адрес>, ст-ца Раевская, пер. Спокойный, 6А, чем нарушены его жилищные права на улучшение жилищных условий. При этом, какое -либо другое жилое помещение, равноценное жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, также не было приобретено.
Согласия органов опеки на отчуждение принадлежавшей ФИО2 на праве собственности недвижимости без обеспечения его другим равноценным жильем получено не было. Совершая сделку Ответчик знал о содержании разрешения органа опеки и попечительства и условиях, при которых было разрешено отчуждение спорного жилого помещения. В результате совершения сделки нарушены жилищные права несовершеннолетнего, которые на сегодняшний день не восстановлены. При таких обстоятельствах имеются основания для признания сделки недействительной в соответствии со ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ. При возврате сторон в первоначальное положение подлежит исключению запись о регистрации права собственности ФИО6 на спорную квартиру в ЕГРН, квартира подлежит возвращению в собственность ФИО17
Просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью 56,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на квартиру общей площадью 56,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Возвратить квартиру, общей площадью 56,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, в собственность ФИО2.
В судебном заседании истец и его адвокат требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске. Истец подтвердила, что договор купли продажи у нотариуса подписывался ею лично, договор был прочитан, в договоре имеется ссылка на постановление администрации о разрешении на сделку. Не сообщила нотариусу, что с нею не рассчитался покупатель. После совершения сделки подавала заявления в Управление опеки о продлении сроков исполнения постановления о приобретении сыну равноценного жилья. Обращение в суд с настоящим иском было вызвано подачей иска Управлением опеки к ней об обязанности приобрести сыну равноценное жилье.
Ответчик ФИО6 по вызову суда не явился, уведомлен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известил, его ходатайство об участии в рассмотрении дела посредством ВКС было оставлено без удовлетворения, поскольку указанным способом обеспечено участие в судебном заседании истца. Суд признал неявку ответчика не уважительной и рассмотрел дело в его отсутствие.
В письменном отзыве на иск ответчик указал, что ФИО14 является его родственником, но с ним практически не общается и ни какого разговора, связанного с реализацией мнимой или притворной сделки, не было. От общих знакомых с истцом узнал о продаже квартиры. Встретился с истцом, осмотрел жилое помещение и согласился его приобрести. ДД.ММ.ГГГГ заключил с истцом предварительный договор купли-продажи о приобретении спорного жилого помещения за 6000000 руб. Примерно в сентябре 2022 г. истец подала заявление о разрешении продажи спорной квартиры и покупки жилого дома и земельного участка но адресу: <адрес>, станция Раевская, пер. Спокойный, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и истцом был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости за 1510000 руб.. Фактически передал продавцу 6000000 руб., по ее просьбе указали в основном договоре 1510000 руб., чтобы ей меньше заплатить НДФЛ. В п. 8 договора было указано, что разрешение на продажу принадлежащей несовершеннолетнему ФИО2 квартиры имеется, что подтверждается постановлением администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. В п. 17 сделки нотариус указал, что прочитал ее условия вслух. Таким образом, явно истец, подписывая сделку, знала о том, что имеется согласие органа местного самоуправления по продаже недвижимости.
В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено следующее; сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Истец подписала сделку купли-продажи с ответчиком, зная о разрешении органа опеки о ее продаже; истец освободила от своих вещей и вещей ребенка проданную квартиру; истец обратилась с иском в суде только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя 2 года 5 месяцев 23 дня.
В связи с чем, считает, что явно поведение истца говорит о том, что сама ФИО1 подтверждала полную законность совершения сделки. Настоящее исковое заявление в суд поступило ДД.ММ.ГГГГ. ФИО24 ссылается на нарушение п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого с необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность, оспоримость.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Безусловно, истец, подписывая сделку, знала о ее содержании, последствиях в день ее заключения, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Срок в 1 год истек ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО24 пропустила срок исковой давности по требованиям об оспаривании сделки и применении ее последствий. В связи с чем, просит суд, применить срок исковой давности к исковым требованиям.
В части недействительности сделки истец указывает нарушение п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ и пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно п. 2 ст. 173.1 ГК РФ поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Бесспорно, что согласие органа опеки на совершение сделки купли-продажи было.
В п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" определена позиция высшей судебной инстанции следующим образом; лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании ст. 173.1 ГК РФ.
Третье лицо вправе дать одно согласие на совершение нескольких сделок. При этом статья 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределенным имуществом. Допустимость такого согласия может быть предусмотрена законом или вытекать из особенностей правоотношений сторон сделки и третьего лица, согласующего ее.
Понятно, что третьим лицом здесь выступает орган опеки в порядке ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 48-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об опеке и попечительстве", который имеет право на заявление требований о расторжении договора, но никак не истец.
Истец ссылается на то, что ответчик знал, что она должна была приобрести жилой дом и земельный участок по адресу; <адрес>, станция Раевская, пер. Спокойный, <адрес>. Отмечает, что не знал ни цену этой недвижимости, ни условия ее продажи, в данном случае, вообще, нет оснований для применения п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ продал спорную квартиру ФИО22, который заложил ее в ВТБ (ПАО). В настоящее время жилье обременено правами залогодержателя - кредитной организации. В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
В силу п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 10/ 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
В Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2312-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав статьей 166 и пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации" приведен следующий вывод; что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии этого имущества из владения передавшего его лица помимо его воли, одновременно указали судам на необходимость устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. На данное разъяснение неоднократно ссылался в своих решениях и Конституционный Суд Российской Федерации (Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 35-П: определения от ДД.ММ.ГГГГ N 188- 0-0 и от ДД.ММ.ГГГГ N 2110-0). Нужно утвердительно ответить, что да, воля истца на продажу квартиры была. Она длительное время не оспаривала сделку, не писала в отношении ответчика заявления в полицию. Мало того, она ДД.ММ.ГГГГ выдала доверенность на ФИО14 с целью быть представителем несовершеннолетнего. По всей видимости, она не смогла в силу какого-то обстоятельств приобрести дом и земельный участок по адресу: <адрес>, станция Раевская, пер. Спокойный, <адрес>, поэтому и приняла решение купить другой. Собственно она это и сделала, заключив сделку купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, купив участок, а затем, начав там строить жилой дом. Полагает, что эти события шли, как раз, примерно, за сделкой между ответчиком и истцом, что говорит о том, что она и купила землю и там строила на полученные от него денежные средства.
В настоящее время требований о прекращении права залога, истребования имущества у ФИО22, его выселение в суд не заявлено.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А17-621/2024 ФИО3 признана несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А17-621/2024 было постановлено; завершить процедуру реализации имущества в отношении гражданина ФИО3 (должник: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, ИНН <***>, СНИЛС 208-179- 660 80; адрес регистрации: <адрес>, г-п Янино-1, <адрес>; адрес регистрации по месту пребывания: 153034, <адрес>).
Весь период процедуры личного банкротства истца никто ей не препятствовал оспаривать сделку от ДД.ММ.ГГГГ, но этого она делать не стала. На основании вышеизложенного, просит суд, в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объёме.
Представитель Управления опеки просила принять решение на усмотрение суда и суду пояснила, что в результате обращения ФИО3 и предоставления необходимого пакета документов ей было выдано постановление о даче согласия на продажу квартиры сына. После продажи она неоднократно лично и посредством ватсапа обращалась в Управление с вопросами продления сроков исполнения обязанности по приобретению равнозначного жилья сыну. Далее ею был предоставлен пакет документов, который свидетельствовал о том, что обязанности ею выполнены. Не предусмотрен выезд специалистов для проверки исполнения обязанности. В сентябре 2024 года в Управление поступило обращение ФИО18 о том, что нарушены права ее внука ФИО2. В результате ее обращения была проведена проверка, установлено, что предоставленные документы не соответствуют фактически возложенным обязанностям, поскольку на земельном участке отсутствует жилой дом и Управление обратилось в суд с иском к ФИО1, ранее ФИО25 об обязании ее исполнить обязанность по приобретению сыну равнозначного жилого помещения, которое находится в производстве суда имеет статус приостановленного до рассмотрения настоящего дела.
Третье лицо ФИО22 суду пояснил, что ему не понятно происходящее. В 2023 году он приобрел квартиру с использованием кредитных средств за сумму около восьми миллионов рублей, два года платит ипотеку в Банк ВТБ, считает, что если истца обманули пусть взыскивает деньги с виновника.
Третье лицо нотариус ФИО12 считает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска, поскольку стороны по сделке сдали ему необходимый перечень документов, вначале проводится их правовая экспертиза, затем назначается дата сделки. Договор купли продажи был прочитан сторонам по сделке, в договоре имеется ссылка на постановление о выдаче согласия на сделку, ФИО25 договор подписала лично, никаких замечаний не высказала, подтвердила, что расчет произведен, не уведомляла нотариуса о том, что согласие Управление опеки она не получала. Нотариус не вправе вмешиваться в вопросы стоимости продажи, в данной сделке она не отличалась от предыдущей сделки, в 2021 году квартира была куплена за 1400 000 рублей. Все стороны были уведомлены о наличии согласия органов опеки на сделку, положения ст. 173.1 ГК РФ в данном случае не применимы. Сделка совершена в надлежащей нотариальной форме, исполнена, сроки исковой давности по ее оспариванию истекли. Ссылку истца на определение Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 48-КГ18-1 считает несостоятельной, поскольку спор не является тождественным.
Третьи лица ПАО Банк ВТБ и Росреестр по вызову суда не явились, уведомлены надлежащим образом (80406910796884, 80406910820282),об уважительных причинах неявки суд не известили, суд признал неявку третьих лиц не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие.
Заслушав доводы и возражения явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, несовершеннолетний ФИО2 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> КН 23:47:0304051:1756.
Постановлением Администрации МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано предварительное разрешение на совершение сделки по продаже квартиры по адресу г. <адрес> КН 23:47:0304051:1756 принадлежащей н/л ФИО2 на праве собственности, при условии последующей покупки жилого дома общей площадью 87,1 кв.м., расположенного по адресу <адрес> ст. <адрес> Спокойный 6А и земельного участка площадью 601 кв.м. с КН 23:47:0102006:1439, которые будут принадлежать ФИО2 на праве общей долевой собственности. Возложена обязанность на ФИО21 в течение трех месяцев со дня получения постановления предоставить в Управление копию договора купли продажи недвижимого имущества и копию выписки из ЕГРН, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию прав, подтверждающих право общей долевой собственности н/л ФИО2. Постановление вступило в законную силу с момента его подписания.
Из предоставленного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 как законный представитель н/л ФИО2 продала, а ФИО6 купил квартиру, принадлежащую н/л ФИО2 по адресу <адрес> КН 23:47:0304051:1756, за 1151000 рублей, п. 3.2 договора-стороны, действуя добросовестно, подтвердили, что расчет по договору произведен полностью до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы. Продавец получил от покупателя 1515000 рублей. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Из п. 8 Договора следует, что разрешение на продажу принадлежащей ФИО2 квартиры имеется, что подтверждается Постановлением администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Договор подписан продавцом ФИО19 и покупателем ФИО6
Договор удостоверен нотариусом Анапского нотариального округа ФИО12.
Цель договора купли-продажи квартиры достигнута, договор исполнен, расчеты между сторонами произведены, переход права собственности зарегистрирован в отношении спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права 23:47:0304051:1756-23/261/2023-6.
Доводы истца о том, что при совершении сделки ею не подавались заявления и не было получено согласие органов опеки на сделку опровергаются Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылка на которое указана в оспариваемом договоре купли продажи, а так же самим Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же перепиской истца со специалистом Управления опеки, относительно продления сроков исполнения Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ по предоставлению документов, подтверждающих исполнение обязанности законного представителя по приобретению на имя несовершеннолетнего жилого помещения после продажи.
Пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Таким образом, в силу положений статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правом оспорить сделку обладает лицо, правомочное изъявить согласие.
Кроме того, в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (абзац четвертый пункта 2).
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).
В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних их родители приравнены к опекунам и попечителям.
В силу пункта 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 2 названной статьи указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
По общему правилу, родители вправе и обязаны действовать в интересах несовершеннолетних детей, в качестве законных представителей, при этом должны быть установлены эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущение их дискриминации, восстановление нарушенных прав ребенка, если причиной их нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать, с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции, повышенный уровень гарантий жилищных прав несовершеннолетних детей, как уязвимой в отношении с родителями стороны.
Учитывая вышеприведенные требования закона при проверке законности сделки, в результате которой несовершеннолетний утрачивает право на недвижимое имущество, необходимо устанавливать соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли его имущественные права, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.
Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.
Вопреки доводам истца, судом установлено, что Постановление администрации МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ оспорено не было, ФИО3 было дано разрешение на отчуждение квартиры ее несовершеннолетнего сына в связи с наличием для этого законных оснований (приобретение в течение 3-х месяцев жилого дома общей площаью 87,1 кв.м. и земельного участка площадью 601 кв.м. по адресу ст. <адрес> Спокойный, 6А), в отсутствие сведений о ее недобросовестности и с гарантиями, исключающими уменьшение имущества малолетнего, ущемление его права на жилье.
При этом приобретение взамен отчуждаемого другого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения принадлежащего малолетнему собственнику, так как договорные условия фиксируют взаимные права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем (статья 157 ГК РФ).
Таким образом, наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным, именно поэтому и была осуществлена продажа имущества несовершеннолетнего- квартиры. Договор купли-продажи исполнен. Законный представитель деньги сына по сделке получила.
Ходатайство истца и его представителя о назначении по делу почерковедческой экспертизы относительно подписи ФИО24 ( ФИО26 ) М.С. в заявлениях адресованных в Управление опеки и получения Постановления № от 23.-9.2022 г. оставлено без удовлетворения, поскольку в данном споре суд таковой необходимости не усмотрел, исходя их характера спора и поведения ФИО3 при совершении сделки и после, в ходе исполнения обязанности по Постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд полагает, что заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки ее предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения, а потому предоставленный суду Акт экспертного исследования №.1 от 5.-6.2025 г. правового значения по делу, не имеет.
Более того, если истец исполнял Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, то заявление о недействительности сделки нарушает принцип эстоппеля.
В настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО22 квартира обременена ипотекой в пользу ПАО Банк ВТБ сроком на 362 месяца.
Из выписки из ЕГРН и предоставленного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО22 приобрел у ФИО6 спорную квартиру по адресу <адрес> КН 23:47:0304051:175ДД.ММ.ГГГГ000 рублей, с использованием кредитных денежных средств в размере 5700 000 рублей, из которых 1510000 рублей пошлина в качестве оплаты по договору купли продажи. оставшаяся сумма кредита направлена на неотделимые улучшения квартиры, что свидетельствует о добросовестности приобретения квартиры ФИО22.
Ссылка истца о том, что ею не было исполнено обязательство по приобретению несовершеннолетнему сыну жилого помещения ввиду недобросовестных действий ФИО14, основанием к признанию недействительным договора купли продажи квартиры по адресу <адрес> ул. <адрес> 59 <адрес>, не является.
Так же суд находит не состоятельной ссылку представителя истца на Определение ВС РФ №КГ-18-1 от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку спор не является тождественным, Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ не возлагалась обязанность по одномоментной продаже и приобретению на имя несовершеннолетнего жилого помещения.
Договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме при наличии постановления АМО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о даче согласия на продажу квартиры н/л, подписан сторонами, удостоверен нотариусом, возникшее на его основании право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства.
Ссылка истца на то, что сумма, за которую было продано спорное имущество, значительно отличается от реальной стоимости является несостоятельной, поскольку истцом не доказан факт стечения тяжелых обстоятельств, вследствие которых он был вынужден совершить указанную сделку на крайне невыгодных для себя условиях и обмана со стороны покупателя, а кроме того судом учитывается свобода договора, предусматривающая заключение между сторонами договоров по согласованным ими ценам и условия заключенного и исполненного договора, предусматривающие согласование цены, отсутствие признаков кабальности либо стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Доводы о том, что при заключении договора с продавцом не был произведен расчет, основаниям для признания договора недействительным не является, более того, расчет произведен до рассмотрения спора по существу, что следует из условий подписанного и нотариально удостоверенного договора.
Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ, именно истец обратившийся в суд с требованиями о признании сделки недействительной обязан представить суду соответствующие доказательства.
Однако истец не предоставил в материалы дела доказательства подтверждающие, что сделка совершена в отсутствие согласия Управления опеки, а ответчик преднамеренно создал у истца не соответствующее представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, повлиявших на решение ответчика заключить договор купли продажи.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности, а потому исковые требования удовлетворению, не подлежат.
Далее, требование о признании оспоримой сделки недействительной, совершенной в отсутствие согласия, необходимость получения которого предусмотрена законом, может быть заявлено в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). То есть лицо должно узнать как о факте совершения сделки, так и о том, что названная сделка требует установленного законом согласия, которое не было получено.
Аналогичная идея прослеживается и в п. 3 ст. 173.1 ГК РФ, в соответствии с которым лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Из материалов дела, Материала КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с заявлением о необходимости защиты прав несовершеннолетнего внука обратилась его бабушка ФИО18. По результатам проведенной проверки было установлено нарушение матерью ребенка его прав, при приобретении на имя ребенка объектов недвижимости, который не обладал признаками пригодного жилья.
Управление опеки обратилось во Фрунзенский районный суд <адрес> с иском к ФИО3 об обязании обеспечить несовершеннолетнего ФИО2 жилым помещением на праве собственности, площадью не менее 56,9 кв.м. отвечающего требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В настоящее время дело имеет статус приостановленного.
ФИО1, ранее ФИО3 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с иском по почте ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО6 заявил письменное ходатайство о применении срока исковой давности, и отказу в иске ввиду его пропуска.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен ой был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истец, подписывая договор у нотариуса знала о ее содержании, договор был зачитан сторонам, и последствиях в день его заключения. ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности в 1 год истек ДД.ММ.ГГГГ, уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не заявлено и судом таковых не добыто, что так же является основанием к отказу в иске.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
ФИО5 в лице законного представителя ФИО1 в удовлетворении иска, отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 28.07.2025 г.
Председательствующий: М.А. Схудобенова