РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Минусинск 10 июня 2022 г.

Минусинский городской суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Горнаковой О.А.,

при секретаре Слинько Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

представитель истца АО «Дом.РФ» обратился в Минусинский городской суд иском к ФИО1, ФИО3, о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по уплате государственной пошлины. Требования мотивировав тем, что 21 сентября 2012 г. между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк» и созаемщиками ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор <***>, согласно которому кредитор предоставил заемщикам кредит в сумме 1 450 000 руб. на срок 180 месяцев, с условием уплаты 13,3 % годовых, для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В целях обеспечения исполнения обязательств заемщиками была подписана закладная на имущество, приобретенное за счет заемных денежных средств. Обязательства по кредитному договору созаемщиками исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая на 13 июля 2021 г. составила 1 089 365 руб. 37 коп., из которых 1 030 364 руб. 12 коп. ссудная задолженность, 45 938 руб. 32 коп. проценты за пользование займом, 13 062 руб. 93 коп. - пеня. В настоящее время законным владельцем закладной и соответственно, кредитором является АО «Дом.РФ», в связи с чем, представитель истца просит суд расторгнуть кредитный договор, заключенный с ФИО1 и ФИО2, взыскать с ответчиков сумму задолженности по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 336 000 руб., определить способ реализации путем продажи с публичных торгов, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины (л.д. 3-6, т.1).

Определением суда от 03.12.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов», Газпромбанк (АО).

В судебное заседание представитель истца ОА «Дом.РФ» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д.5, т.1).

Ответчик ФИО3, в судебном заседании пояснила, что не оспаривает сумму задолженности, однако не согласна с начальной продажной стоимостью заложенного имущества указанной истцом, в настоящее время стоимость квартиры значительно дороже, что подтверждается заключением эксперта повторной судебной оценочной экспертизы от 13.05.2022 № 137.03.00098, которое просила взять в основу принимаемого решения.

Ответчик ФИО1, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался, об уважительных причинах неявки суду не сообщил (л.д. 248-249, т.2).

Представители третьих лиц КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов», Газпромбанк (АО) (л.д. 251, т.2), в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Информация о движении дела размещена на официальном Интернет-сайте Минусинского городского суда – http//minusa.krk.sudrf.ru/.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле.

Выслушав ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. В соответствии с требованиями ч.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с требованиями п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Судом установлено, что 21 сентября 2012 г. между КБ «Русский ипотечный банк» и ответчиками ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор № № о предоставлении кредита в размере 1450 000 рублей под 13,3% годовых, сроком на 180 месяцев на приобретение квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 29-35, т.1).

Согласно п.1.4 кредитного договора (л.д.30, т.1) права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком в предусмотренном договоре порядке и в соответствии с действующим законодательством.

21 сентября 2012 г. между сторонами была подписана закладная на квартиру, приобретенную за счет заемных денежных средств, которая удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец закладной, на получение исполнения по денежному обязательству, предусмотренного закладной.

Обязательства по предоставлению кредита в размере 1450 000 рублей Банк выполнил, что подтверждается материалами дела.

Порядок пользования кредитом и его возврат предусмотрен п.3 кредитного договора и должен производиться ежемесячными платежами в предусмотренном договоре порядке. За просрочку платежа в погашение займа и уплаты процентов договоров предусмотрена неустойка.

Из материалов дела следует, что в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ» (л.д. 69-76, т.1).

Согласно расчету суммы задолженности, платежи по кредитному договору ответчиками вносились не ежемесячно, задолженность по состоянию на 13 июля 2021 г. составляет 1089 365 руб. 37 коп., из них 1030364 руб. 12 коп. задолженность по основному долгу, 45938 руб. 32 коп. – задолженность по процентам, 13062 руб. 93 коп. (л.д. 8-12).

Таким образом, судом установлено, что обязательства по возврату кредита ответчиками надлежащим образом не выполняются, в связи с чем, истец вправе требовать досрочного возврата задолженности по кредиту в полном объеме.

Представленный стороной истца расчет задолженности, проверен судом, является математически верным, произведен в соответствии с требованиями закона, условиями кредитного договора, в представленном расчете отражены операции о поступлении денежных средств, а также механизм расчета задолженности.

Размер задолженности ответчиками не оспорен, доказательств погашения задолженности ответчиками в порядке ст. 56 ГПК РФ, на дату указанную стороной истца в исковом заявлении, в материалы дела не представлено, ответчик ФИО3 в судебном заседании расчет задолженности не оспаривала, указала, что соответствует условиям кредитного договора.

В адрес ответчика ФИО1, истцом направлялось требование о досрочном погашении задолженности по кредитному договору (л.д.77, т.1), однако ответчиками требования банка удовлетворены не были.

Учитывая полноту представленных истцом доказательств в деле, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части взыскания задолженности по основному долгу и процентам.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, жилое помещение – квартира по адресу: <адрес>, находится в общей совместной собственности ответчиков ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, будучи предметом залога (л.д. 132-136, т.1).

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Из кредитного договора <***> от 21 сентября 2012 г., а также закладной от 21 сентября 2012 г. следует, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщики предоставляют кредитору залог объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 54 ФЗ от 16июля1998года N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Из представленного стороной истца отчета об оценке квартиры по адресу: <адрес> № № от 07.09.2012, произведенного ООО «Профессионал» г. Красноярск, следует, что рыночная стоимость вышеуказанной квартиры на дату оценки составляет 1670 000 руб. (л.д. 52, т.1).

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Обстоятельством имеющим юридическое значение и подлежащим установлению по данному делу является размер рыночной стоимости жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В связи с возникшими сомнениями в действительной стоимости квартиры, как предмета залога, оценка которой произведена в 07.09.2012, по ходатайству ответчика ФИО3, учитывая наличие спора между сторонами относительно рыночной стоимости жилого помещения, и необходимости определения рыночной стоимости квартиры, судом назначено по делу проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Союзу «Минусинская торгово-промышленная палата» (<...>) (л.д. 38, т.2).

Как следует из заключения эксперта № 137.03.00046 судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы 07.02.2022, составляет 2325000 руб. (л.д.103, т.2).

По ходатайству ответчика ФИО5, судом была назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 151-152, т.2), указанное ходатайство мотивировано резким ростом цен на недвижимость, и с учетом опрошенного в судебном заседании эксперта, производившего судебную экспертизу по состоянию на 07.02.2022 судом – удовлетворено судом, производство повторной экспертизы поручено Союзу «Минусинская торгово-промышленная палата».

Как следует из заключения эксперта № 137.03.00098 повторной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, на дату проведения экспертизы 13.05.2022, составляет 2519000 руб. (л.д.217, т.2).

По смыслу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Оценивая заключение вышеуказанной повторной судебной экспертизы, которая получена в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", суд не усматривает оснований ставить под сомнение данное заключение экспертизы, проведенной экспертом, имеющего соответствующее высшее образование, со значительным стажем работы, который был предупрежден судом об уголовной ответственности (л.д.164, т.2).

Положения ст. 56 ГПК РФ в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляют принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. ст. 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Объективных доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном повторном судебном заключении эксперта выводы, сторонами не представлено.

Таким образом, суд считает возможным положить в основу заключение эксперта № 137.03.00098 от 13.05.2022 Союза «Минусинская торгово-промышленная палата» (л.д. 162-240, т.2).

Как следует из материалов дела сумма неисполненного обязательства в виде задолженности по основному долгу и процентов за пользование займом, составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки.

Согласно п. 2 пп. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку между сторонами имеется спор о стоимости заложенного имущества, в силу ч. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена должна быть определена в размере 80% рыночной стоимости имущества определенной в заключение эксперта повторной судебной оценочной экспертизы № 137.03.00098 от 13.05.2022.

Таким образом, в связи с неисполнением ответчиками своих обязательств по кредитному договору <***> от 21 сентября 2012 г., суд считает возможным, в случае отсутствия у ответчиков денежных средств, необходимых для исполнения обязательства по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м., с установлением начальной продажной цены в размере 2015 200 руб. (2519000 руб. х 80%).

Разрешая требования стороны истца о расторжении кредитного договора, суд приходит к выводу.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что срок и порядок возврата заемщиками полученного кредита, размер и порядок платы заемщиками кредитору процентов являются существенными условиями, подлежащими согласованию сторонами договора, при ненадлежащем исполнении заемщиками кредитного договора кредитор лишен возможности получить те суммы, которые он рассчитывал получить, заключая кредитный договор, а также учитывая период нарушения заемщиками обязательств по кредитному договору, данные нарушения суд признает существенными, в связи с чем, займодавец вправе потребовать досрочного расторжения договора. На основании изложенного, требование банка о расторжении кредитного договора <***> от 21 сентября 2012 г., заключенного между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк», ФИО1 и ФИО3 подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании с ответчиков расходов по уплате государственной пошлины в размере 25 646 руб. 83 коп. подтверждено платежным поручением от 19.07.2021 № 118411 (л.д. 7) и подлежат удовлетворению, на основании п. 1 ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ в солидарном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>. и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты> в солидарном порядке задолженность по кредитному договору № № от 21 сентября 2012 г. в размере 1089 365 руб. 37 коп., из которых 1030364 руб. 12 коп. задолженность по основному долгу, 45938 руб. 32 коп. задолженность по процентам, 13062 руб. 93 коп. – пени, а также возврат государственной пошлины в размере 25 646 руб. 83 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 44,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2015 200 руб.

Расторгнуть кредитный договор № № от 21 сентября 2012 г., заключенный между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк», ФИО1 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд, через Минусинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение принято 17 июня 2022 г.