Решение по делу № 2-940/2025 от 20.10.2025 - об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело № 2-940/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«18» сентября 2025 года г. Тверь

Пролетарский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Шульги Н.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Фроловой Е.А.,

При участии представителей ответчика ФИО1, ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 в лице уполномоченного представителя ФИО5 обратились в суд с вышеуказанным иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь», в обоснование которого указали, что между ними и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи № По условиям договора покупатели приобрели в собственность квартиру по адресу: <адрес>. Застройщиком дома является ответчик – ООО «СЗ «РКС-Тверь».

В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены строительные недостатки.

Согласно экспертному заключению №П3151/11.24 от 25.11.2024 стоимость устранения недостатков по данной квартире составляет 1172071,34 руб. Стоимость проведения экспертизы составила 60000 руб.

03.12.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполнения отделочных работ. Ответчик получил претензию 09.01.2025 г.

До настоящего времени ответчиком не приняты меры к устранению недостатков и не выплачены денежные средства за некачественный ремонт.

За нарушение срока возврата денежных средств, установленного Законом «О защите прав потребителей», истцы вправе требовать присуждения неустойки. За период с 19.01.2025 по 25.02.2025 размер неустойки составит 445387,10 руб.

В связи с безответственным отношением ответчика к истцам, как к своим клиентам, выразившегося в игнорировании требования о возмещении стоимости строительных недостатков, ответчик вынудил истцов обратиться в суд за защитой своих прав, чем причинил моральный вред, который выразился в нравственных страданиях – перенесение психологического стресса. Из-за сильных эмоциональных переживаний у истцов развилась депрессия. Причиненный моральный вред оценивают в 100000 руб.

На основании изложенного просят взыскать с ответчика: в пользу ФИО3 586035,67 руб. в счет уменьшения цены договора, 222693,55 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба за период с 19.01.2025 по 25.02.2025 и по дату фактического исполнения решения суда в размере 5860,17 руб. (1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день), моральный вред 50000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы 30000 руб., 1100 руб. за выдачу нотариальной доверенности, почтовые расходы 600 руб., штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований;

в пользу ФИО4 586035,67 руб. в счет уменьшения цены договора, 222693,55 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба за период с 19.01.2025 по 25.02.2025 и по дату фактического исполнения решения суда в размере 5860,17 руб. (1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день), моральный вред 50000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы 30000 руб., 1100 руб. за выдачу нотариальной доверенности, почтовые расходы 600 руб., штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

В судебное заседание истцы и их представитель адвокат Келебай Е.Р. не явились при надлежащем извещении. В ранее состоявшемся судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представители ответчика ФИО1, ФИО2 в суде против иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в котором указано, что <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> была приобретена истцами по Договору купли-продажи.

При заключении договора стороны руководствовались ст. 454, 469, 475, 549, 575 ГК РФ и исходили из того, что приобретая квартиру, осматривая ее, истцы имели реальную возможность ознакомиться с технической документацией на нее, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра и исследования, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки. Каких-либо претензий относительно качества квартиры при заключении договора истцы не предъявляли, договор заключен без каких-либо замечаний. Цена приобретаемого имущества была согласована сторонами по результатам его осмотра.

Недостатки, носящие явный, не скрытый характер, имевшие место на момент заключения Договора, не подлежат в последующим устранению за счет застройщика.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Действующим законодательством не предусмотрен запрет на включение в договор купли-продажи условий о наличии недостатков товара. Наоборот, возможность указания в договоре недостатков прямо предусмотрена, как Гражданским кодексом Российской Федерации, так и Законом «О защите прав потребителей». Продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учетом такой ответственности, то есть ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества. Иной подход, при котором покупатель, уплативший за приобретаемое имущество цену с учетом имеющихся недостатков и одновременно сохраняющий право на их возмещение за счет контрагента, получал бы несоизмеримо больше, нежели передаваемое им встречное предоставление, что приводило бы к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя.

Направленная истцами в адрес ответчика претензия не была своевременно получена ООО СЗ «РКС-Тверь» по причине некорректной работы почтового отделения. Данный факт письменно подтвержден начальником почтового отделения.

29.01.2025 г. ООО СЗ «РКС-Тверь» было получено исковое заявление с приложенной к нему претензией и рядом других документов. Таким образом, о наличии со стороны истцов требований о возмещении расходов на исправление строительных недостатков ООО СЗ «РКС-Тверь» стало известно только 29.01.2025 г.

В претензии содержится требование о возмещении расходов на исправление строительных недостатков, требования об устранении строительных недостатков силами застройщика в претензии отсутствует.

По мнению ответчика, исходя из специфики субъектного состава и предмета договора по аналогии права следует руководствоваться и применять положения ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», частью 6 статьи 7 которого предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, основания для обращения в суд с подобными исковыми требованиями у истцов отсутствуют.

В связи с тем, что представленное истцами экспертное заключение №113151/11.24 вызвало большие сомнения в отношении его достоверности и объективности, поскольку истцы без уведомления застройщика и согласования с ним кандидатуры эксперта самостоятельно обратились в экспертную организацию, ответчиком в ответ на претензию было предложено истцам произвести совместный осмотр жилого помещения и составить Акт, фиксирующий недостатки при их наличии, и согласовать время на устранение недостатков.

Ответ па претензию направлен истцам 31.01.2025 г., предложено произвести совместный осмотр 10.02.2025 г.

По итогам совместного осмотра жилого помещения 10.02.2025 был составлен акт осмотра и истцам предложено устранить следующие недостатки, исходя из принципа клиентоориентированности: в помещении кухни – замена напольного покрытия 16 кв.м.; устранение вздутий и расхождения стыков обоев (в объеме вздутий); очистка оконного блока от следов строительной смеси (в объеме загрязнений). Жилая комната №1: очистка оконного блока от следов строительной смеси (в объеме загрязнений; замена наличников межкомнатной двери (1 комплект). Жилая комната №2: очистка оконного блока от следов строительной смеси (в объеме загрязнений; замена наличников межкомнатной двери (1 комплект); устранение вздутий обоев (по объему вздутий). Санузел: замена наличников межкомнатной двери (1 комплект).

Предложен был срок, в течение которого застройщик гарантирует выполнение указанных работ – 21 день (3 недели) с момента получения согласия на проведение работ. При получении согласия истцов в срок до 25.02.2025, работы были бы выполнены в срок до 23.03.2025 г.

До настоящего момента ни согласия, ни отказа от устранения недостатков, указанных в ответе на претензию от истцов не поступало, что явно свидетельствует о желании истцов извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения.

Квартира была принята истцами без замечаний. Прожив в ней почти год, истцы вдруг сразу обращаются в суд с иском об уменьшении цены договора на сумму более 1000000 руб., но при этом ни разу не обратившись к Застройщику с какими-либо претензиями по имеющимся недостаткам.

Представленное истцами Заключение не соответствует признакам допустимого доказательства по следующим причинам: установлена неполнота экспертного исследования; имеются сомнения в квалификации экспертов; имеются технические и процедурные ошибки; обнаружена противоречивость и необоснованность экспертного заключения; отсутствует объективность, всесторонность и полнота исследований.

Указанные выводы подтверждаются следующими обстоятельствами. В рассматриваемом Заключении отмечены некачественно выполненные работы по отделке внутренних помещений квартиры, однако, указанные дефекты не включены в список «Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов», утвержденного Госархстройиадзором 17 ноября 1993 года и не относятся к критическим или к значительным дефектам, т.е. относятся к малозначительным дефектам, которые существенно не влияют на использование продукции по назначению и ее долговечность.

Из вышесказанного следует, что переделывать выполненные на исследуемом объекте работы по отделке внутренних помещений не требуется, как это предусмотрено в Заключении.

Результат выполненных работ по внутренней отделке помещений квартиры не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также зданиям, строениям, сооружениям и третьим лицам, так как выполнены требования ФЗ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», т.е. переделка выполненных на исследуемом объекте работ по отделке внутренних помещений не требуется, как это предусмотрено в заключении специалиста.

В Заключении отсутствует объективное обоснование сделанных экспертом выводов, их подтверждение инструментальными измерениями, а также отсутствует достаточная информация, доказывающая сделанные экспертом выводы.

Ввиду порочности заключения оно является недопустимым доказательством.

Требование истца о взыскании судебных расходов по оплате экспертных услуг удовлетворению не подлежит, поскольку истцы проводили внесудебную экспертизу по собственной инициативе, представленное заключение является порочным, не соответствует признакам допустимого доказательства, выводы эксперта объективно не обоснованы и противоречивы, а значит, понесенные расходы на заключение не могут быть взысканы с ответчика.

Никаких доказательств (справки о наблюдении в соответствующих медицинских учреждениях), свидетельствующих о совершении ответчиком виновных действий, нарушающих права и законные интересы истца, не представлено, размер требуемой компенсации морального вреда не обоснован.

Требование об уплате неустойки является необоснованным, поскольку квартира соответствует требованиям всех технических регламентов и условиям договора, переделывать выполненные ответчиком работы по отделке внутренних помещений не требуется.

Основным требованием заявлено требование об уменьшении цены договора, при этом неустойка заявлена за нарушение сроков удовлетворения требовании потребителей о возмещении стоимости причиненного ущерба за период с 19.01.2024 по 25.02.2025 г. и по дату фактического исполнения судебного решения. Причиненный ущерб в претензии истец не требовал компенсировать, требовал выплатить стоимостную разницу в счет уменьшения стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного, оснований применения ст. 22., п. 6 ст.13, п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» не имеется, так как требование, за неисполнение которого начисляется истцом неустойка не соответствует требованию, указанному в претензии.

В данном случае истцы пытаются извлечь преимущество из своего недобросовестного поведения, что противоречит действующему законодательству РФ, а именно п.4 ст. 1 ГК РФ.

При составлении совместного акта-осмотра в квартире присутствовали двое мужчин - квартиросъемщиков, которые устно подтвердили, что квартира используется Истцами для сдачи в найм. Таким образом, истцы используют квартиру не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исключительно с целью извлечения коммерческой прибыли. В связи с чем рассматриваемые исковые требования не подпадают под действие норм Закона о защите прав потребителей.

Положения статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Между тем уменьшение покупной цепы не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

С учетом того обстоятельства, что федеральным законом №482-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесены изменения в Закон №214-ФЗ, которыми ответственность Застройщика по отделке квартир снижена до 3% от общей стоимости квартиры, цена которой на момент продажи составляла 6 415 825 рублей.

Таким образом, требования о возмещении убытков, не влияющих на эксплуатационные характеристики квартиры в размере 15% явно превышает разумные размеры и направлено на извлечение выгоды.

Кроме того, цена квартиры являлась существенным условием сделки по продаже недвижимости, в том числе привлечения кредитных денежных средств, в связи с чем, изменение таких условий в судебном порядке влечет последствия, указанные в ст. 451 ГК РФ.

На основании изложенного просит отказать в удовлетворении исковых требований, а в случае взыскания с ответчика неустойки, штрафа, учесть вступившие в силу с 01.9.2024 и 01.01.2025 изменения к Закону №214-ФЗ и позицию Правительства по установлению моратория на взыскание неустойки и штрафов с застройщиков и снизить их размер до минимально возможного.

Дополнительно представители ответчика пояснили, что выявленные судебной экспертизой дефекты квартиры являются явными, т.е. истцы при приобретении квартиры не могли их не видеть, однако согласились с ценой и качеством приобретаемого жилья. Согласились с тем, что фактическое состояние квартиры с учетом явных недостатков, соответствует стоимости квартиры. Наличие дефектов не мешало использованию квартиры по назначению.

Квартира истцам была передана с частично произведенным ремонтом. Ремонт доделывался позже, после заключения договора купли-продажи, но истцы согласились с таким положением. Сроки передачи квартиры нарушены не были. Стоимость отделочных работ, согласованных в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, входила в первоначальную цену по договору, никакой дополнительной оплаты не предусматривалось. Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ можно расценивать как гарантийное письмо, что Продавец берет на себя обязательство доделать все работы и устранить все недостатки, а Покупатели принимают риски, что их устроит качество выполненных работ по оговоренной цене.

Претензию от истцов ответчик получил несвоевременно, поскольку в отделении почтовой связи был технический сбой и почтовое уведомление было доставлено не вовремя.

Ответчик предлагал истцам устранить недостатки, но ответа получено не было. В устной беседе 10.02.2025 (при осмотре квартиры) было озвучено, что истцы хотят получить денежные средства и отказались от урегулирования спора мирным путем.

В случае удовлетворения иска, просили применить ст.333 ГК РФ и снизить взыскиваемый размер неустойки, полагая, что истцы злоупотребляют своим правом.

При распределении расходов на составление досудебной экспертизы просили обратить внимание на несоответствие заявленной стоимости услуг ее качеству, поскольку основная часть недостатков судебной экспертизой подтверждена не была.

Третье лицо ИП ФИО6, представитель третьего лица ООО «МашпрофильТверь» в суд не явились при надлежащем извещении, возражений на иск не представили.

Выслушав представителей ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Общей нормой ст. 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

В силу п. п. 1, 5 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (Продавец) с одной стороны и ФИО3, ФИО4 (Покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи № в соответствии с которым продавец обязался передать покупателям в общую совместную собственность жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Общая площадь квартиры без учета холодных помещений составляет 50,6 кв.м, в том числе жилая - 28,0 кв.м., площадь квартиры с учетом холодных помещений, включая лоджию – 53,3 кв.м. Площадь лоджии составляет 2,7 кв.м.

В соответствии с п. 1.5 договора, покупатель до подписания договора осмотрел объект, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден Продавцом, не обнаружил, удовлетворен его качественным состоянием, претензий по качеству не имеет.

Согласно п. 2.1 договора, отчуждаемая квартира оценивается сторонами в 6415825 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Сторонами подписан акт приема-передачи квартиры от 29.12.2023 года, в п. 2 которого отмечено, что объект передается покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям,, установленным законодательством. Покупатель удовлетворен качественным и техническим состоянием квартиры, претензий к качеству передаваемого объекта не имеет (т.1, л.д. 45-48).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение, по условиям которого Продавец гарантирует выполнение своими силами комплекса отделочных работ в приобретаемой истцами квартире, в срок не позднее 31.03.2024 г. (т.1, л.д. 49).

Изложенное свидетельствует о том, что на дату подписания акта приема-передачи в приобретенной истцами квартире отделочные работы еще не были выполнены. При этом предметом договора купли-продажи являлась квартира с выполненными в ней отделочными работами, стоимость которых входит в цену договора.

Судом установлено, что обязательства по выполнению отделочных работ в квартире истцом ответчик исполнил в согласованный сторонами срок.

По результатам осмотра <адрес> по адресу: <адрес>, 07.02.2024 представителем ООО СЗ «РКС-Тверь» и ФИО3 был составлен и подписан акт, из которого следует, что претензий по качеству отделочных работ ФИО3 не имеет. ФИО4 на осмотре и при подписании акта не присутствовала (т.2, л.д. 98).

Однако, 03.12.2024 истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием о выплате 1172071,34 руб. в счет уменьшения стоимости объекта недвижимости, а также 50000 руб. в счет стоимости проведения независимой экспертизы, 50000 руб. в счет стоимости расходов на оплату услуг представителя, 100000 руб. - в качестве компенсации морального вреда (т.1, л.д.84-86).

В обоснование претензии истцы сослались на обнаружение в квартире строительных недостатков в процессе ее эксплуатации, в подтверждение чего приложили к претензии заключение №П3151/11.24 специалиста-строителя ФИО15., согласно выводам которого жилое помещение по адресу: <адрес> имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ, перечень которых приведен ведомости дефектов (Приложение №1), а именно: визуальные недостатки на поверхности входного дверного блока в коридоре (сколы, царапины, ржавчина, деформации/вмятины, брак ЛКП и пр.);

на стенах отклонение от вертикальной плоскости более 6 мм на 2 м, неровности плавного очертания глубиной более 5 мм, визуальные повреждения на обоях (повреждения, загрязнения, подтеки, воздушные пузыри, морщины, заметны стыки, следы оклейки обоев) (в коридоре, жилой комнате №1, кухне-гостиной, жилой комнате №2);

уступы между смежными керамическими плитками пола от 1 мм и более, пустоты под плиткой, неоднородная ширина облицовочных швов, окалины, трещины, сколы) (в коридоре, на лоджии);

на межкомнатных дверях зазоры в неподвижном соединении более 0,3 мм/ перепад лицевых поверхностей более 0,7 мм, визуальные недостатки на поверхности межкомнатного дверного блока (сколы, царапины, ржавчина, деформации/вмятины, отслоение ламинации, набухание, наслоение пены и пр.) (в санитарном узле №1, жилой комнате №1, жилой комнате №2);

на стенах отклонение от вертикальной плоскости от 2 мм и более, неровности плавного очертания глубиной от 2,5 мм и более на поверхности, облицованной керамической плиткой (санитарный узел №1);

отклонение от горизонтальной плоскости от 4 мм на 2 м. напольной керамической плитки, просвет между полом и рейкой глубиной от 4 мм и более на поверхности облицованной керамической плиткой (в санитарном узле №1);

визуальные недостатки на поверхности оконных блоков (трещины, сколы, царапины, повреждение декоративного слоя, загрязнение пеной, краской, сваркой, вмятины) (жилая комната №1, кухня-гостиная, жилая комната №2);

на полу, на ламинате отклонение от горизонтальной плоскости от 2 мм на 1 м и более, неровности плавного очертания глубиной более 2 мм, визуальные повреждения на поверхности ламината (повреждения, загрязнения, сколы, уступы, набухание и пр.) (жилая комната №1, кухня-гостиная, жилая комната №2);

на балконной двери в жилой комнате №2 зазор в Т-образном соединении балконного дверного блока более 0,5 мм;

механические повреждения на поверхности алюминиевого остекления на лоджии.

Стоимость затрат на устранение дефектов в данной квартире по состоянию на 25.11.2024 составляет 1172071,34 руб. (т.1, л.д. 54-78).

Данное почтовое отправление не было получено ответчиком по независящим от него обстоятельствам – извещение о поступлении корреспонденции адресату не доставлялось, что подтверждено отделением почтовой связи (т.3 л.д.99-100).

Для проверки юридически значимых для дела обстоятельств судом была назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО12, ФИО11 (ООО «ЦПО Партнер»).

По результатам проведенного исследования эксперты пришли к следующим выводам (экспертное заключение №5055):

В <адрес> имеются следующие недостатки, перечисленные в экспертном заключении № ПЗ 151/11.24, выполненном специалистом ФИО10: визуальные повреждения на поверхности ламината в помещении кухни- гостиной поз. 4; набухание ламината в помещении жилой комнаты поз. 3; пустоты под плиткой, неоднородная ширина облицовочных швов в помещении прихожей поз. 1.; вертикальные складки обоев в помещениях прихожей поз. 1, жилой комнаты поз. 3 и жилой комнаты поз. 5, L= 0,3 м.

Экспертами приведен следующий перечень производственных недостатков вышеуказанной квартиры, ее внутренней отделки, с указанием на обязательные строительные, санитарные и технические правила и нормы, а также необходимые ремонтные воздействия.

В прихожей: недостатки керамической плитки пола (разная ширина швов меду плитками, уступы между смежными керамическими плитками < 1 мм). Не соответствует требованиям по отклонению швов п. 7.4.17 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» ±0,5 мм. Необходим демонтаж/монтаж керамической плитки. На стенах - вертикальная складка обоев, L= 0,2 м Не соответствует требованиям п. 7.6.15 СГ 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Необходима смена обоев в помещениях прихожей и кухне-гостиной (обои на стенах прихожей поз. 1 и кухни-гостиной поз. 4 технически представляют собой единую поверхность, не разделенную перегородками. В этой связи смена обоев учтена экспертом в обоих перечисленных помещениях).

В санузле (поз.2): недостатки керамогранитной плитки пола - разная ширина швов меду плитками, уступы между смежными керамическими плитками < 1 мм. Не соответствует требованиям по отклонению швов п. 7.4.17 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» ±0,5 мм. Необходим демонтаж/монтаж плитки. На керамической плитке стен разная ширина швов меду плитками, уступы между смежными керамическими плитками < 1 мм. Не соответствует требованиям по отклонению швов п. 7.4.17 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» ±0,5 мм. Необходим демонтаж/монтаж плитки. На дверном заполнении: плоскости наличников в разны плоскостях, между наличниками и стеной зазор. Необходима замена наличников. Полотенцесушитель из хромированной стали имеет некачественное соединение, приводящие к подтеканию. Необходим демонтаж и монтаж полотенцесушителя.

В помещении кухни-гостиной (поз.4): недостатки отделки пола - продавливание панели ламината из-за отсутствия торцевого замка панели. Необходима замена панелей ламината без замковых соединений.

В помещении комнаты (поз.3): вертикальная складка обоев на стенах, L= 2,64 м, не соответствует требованиям п. 7.6.15 СП 71.13330.2017«Изоляционные и отделочные покрытия». Недостатко в дверном заполнении - плоскости наличников в разных плоскостях, между наличниками и стеной зазор. Необходима замена наличников.

Помещение комнаты (поз.5): на полу коробление шва длиною 0,2 м, между панелями ламината при эксплуатации. На стенах - вертикальная складка обоев, L= 2,64 м. Не соответствует требованиям п. 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Необходим демонтаж/монтаж виниловых обоев, шпатлевка 1 слой, грунтовка 2 раза. В дверном заполнении - плоскости наличников в разных плоскостях, между наличниками и стеной зазор. Требуется замена наличников.

Все перечисленные недостатки по своему характеру относятся к явным.

Недостатки квартиры, перечисленные выше возникли непосредственно при проведении отделочных работ до передачи объекта покупателям по договору купли-продажи от 29 декабря 2023 года.

Установить время возникновения недостатка в виде набухания панелей ламината у окна и дверного заполнения на лоджию в комнате поз. 5 не представляется возможным.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков <адрес> <адрес> (за исключением тех недостатков, которые возникли после передачи квартиры покупателям и выполнения в ней отделочных работ, или по причинам, возникшим после этого момента), составляет: 216061 руб. (т.3, л.д. 5-73).

В суде эксперты ФИО11 и ФИО12 свое заключение поддержали, исчерпывающе ответили на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. Эксперт ФИО11 дополнительно пояснил, что выявленные дефекты для эксплуатации жилого помещения по назначению не препятствуют. В ходе осмотра квартиры фиксировались все выявленные дефекты, в том числе неисправность полотенцесушителя в ванной комнате, который на момент осмотра имел следы протечек (высолы воды, ржавчина). Момент возникновения протечки определить нельзя, но процесс образования высолов длительный - от одного до трех месяцев.

Эксперт ФИО12 дополнительно пояснил, что СП 71.13330.2017 обязательного характера не носит, является рекомендательным, и по согласию сторон допустимы отступления от его требований. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков <адрес> <адрес> без учета работ по снятию и установке полотенцесушителя составит 214256 руб., исходя из расчета: 216061 руб. – 1805 руб.

Приведенные выше выводы экспертов у суда сомнений не вызывают, поскольку экспертиза проведена компетентными лицами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими необходимую для экспертной работы квалификацию и специальные познания в соответствующей области. В распоряжение экспертов были предоставлены все необходимые материалы и спорная квартира для осмотра. На недостаточность материалов для исследования эксперты не ссылались. По форме и содержанию составленное заключение отвечает требованиям закона. В связи с изложенным суд признает экспертное заключение №5505 относимым, допустимым и достоверным доказательством наличия в <адрес> в <адрес> недостатков (дефектов) ремонтно-отделочных работ. По указанным выше основаниям оно является более достоверным, чем заключение №П3151/11.24, выполненное специалистом ФИО10 (т.1, л.д.54-78).

В соответствии с п.1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в частности: потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Выводы судебной экспертизы свидетельствуют о том, что, несмотря на составление сторонами акта приема-передачи квартиры, датированным 29.12.2023, перечисленные в заключении недостатки ремонтно-отделочных работ в квартире истцов (кроме подтекания полотенцесушителя) возникли до фактической передачи покупателям объекта недвижимости, или по причинам, возникшим до этого момента.

Поскольку недостатки (дефекты) отделочных работ не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи ввиду их выполнения после подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, при этом стоимость этих работ входит в цену договора купли-продажи, следует признать, что истцы были лишены возможности проверить качество отделочных работ до заключения договора, а ответчиком в договоре купли-продажи указанные выше недостатки не оговаривались. В связи в изложенным истцы вправе требовать от ответчика соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, либо возмещения расходов на устранение недостатков. Поскольку недостатки отделки фактически не устранялись и соответствующие расходы истцами не понесены, суд исходит из того, что требование истцов о взыскании с ответчика денежных средств направлено на уменьшение цены приобретенного объекта недвижимости. Соответствующее требование заявлено истцами в пределах двухлетнего срока с момента передачи им квартиры.

Из стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков квартиры истцов, по мнению суда, подлежит исключению стоимость работ по устранению подтекания полотенцесушителя, поскольку указанный дефект отсутствовал на момент осмотра квартиры специалистом ФИО10, претензий по поводу этой неисправности ответчику со стороны истцов не предъявлялось, из пояснений эксперта ФИО11 в суде следует, что момент возникновения этого недостатка установить невозможно.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истцов в счет уменьшения цены договора подлежит взысканию 214256 руб. (216061 – 1805), то есть по 107128 руб. в пользу каждого из них (214256 / 2).

В соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Пунктом 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков предусмотрена обязанность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера), допустившего такие нарушения, уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку судом установлено, что по независящим от ответчика обстоятельствам претензия истцов о выплате денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта недвижимости получена не была, то датой фактического предъявления ответчику требования о выплате денежных является дата получения ответчиком копии искового заявления - 29.01.2025. Соответственно, неустойка за нарушение срока подлежит начислению с 09.02.2025 г. За период с 09.02.2025 по 18.09.2025 ее размер составит 475648,32 руб., исходя из следующего расчета: 214256 руб. х 222 дня х 1%.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Гражданско-правовой ответственности присущ компенсационный характер. Исходя из этого необходимо выплачивать кредитору такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается в силу действия принципов разумности и добросовестности. Но в то же время не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

В данном случае заявление стороны ответчика о снижении неустойки суд находит подлежащим удовлетворению, а указанный выше размер неустойки - явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, исходя и следующих обстоятельств, которые признает исключительными – после выполнения отделочных работ в квартире и ее осмотра в акте от 07.02.2024 ФИО3 указал, что замечаний по результатам осмотра не имеет, хотя эксперты пришли к выводу, что все выявленные недостатки относятся к явным и могли быть обнаружены при осмотре. После фактического получения квартиры истцы длительное время (в течение нескольких месяцев) эксплуатировали ее, только в ноябре 2024 года привлекли специалиста для оценки качества отделочных работ, о предстоящем осмотре объекта специалистом-строителем ответчика не известили. Не пытаясь понудить ответчика к устранению недостатков выполненных работ, сразу предъявили требование о частичном возврате денег. После фактического получения претензии истцов ответчик оперативно направил ответ, в котором предложил провести совместный осмотр помещения, после осмотра в разумный срок предложил устранить недостатки отделочных работ, на что истцы согласия не выразили. Помимо этого, размер неустойки более, чем в два раза превышает размер стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков квартиры истцов. В связи с изложенным суд полагает справедливым снизить размер неустойки до размера процентов, исчисленных за соответствующий период по ключевой ставке Банка России.

Размер неустойки при этом составит 26121,62 руб., исходя из расчета:

За период с 09.02.2025 по 08.06.2025 – 14792,47 руб. (214256,00 рублей х 21 %: 365 дней х 120 дней);

За период с 09.06.2025 по 27.07.2025 – 5752,63 руб. (214256,00 рублей х 20 %: 365 дней х 49 дней);

За период с 28.07.2025 по 14.09.2025 – 5177,36 руб. (214256,00 рублей х 18 %: 365 дней х 49 дней);

За период с 15.09.2025 по 18.09.2025 – 399,16 руб. (214256,00 рублей х 17 %: 365 дней х 4 дней).

В пользу каждого из истцов подлежит взысканию по 13060,81 руб. в качестве неустойки (26121,62 руб./2).

Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу ст.330 ГК РФистец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Также суд отмечает, что присуждение неустойки до дня фактического исполнения обязательства не может нарушать права ответчика, поскольку не устанавливает наличие его вины в неисполнении обязательства в конкретный период времени в будущем, а лишь констатирует наличие оснований для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств вплоть до устранения таких оснований в результате фактического исполнения обязательств.

Таким образом, требование истцов о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 % от суммы стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков квартиры истцов по дату фактического исполнения судебного решения, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения (19.09.2025) обоснованно и подлежит удовлетворению. Однако, размер этой неустойки, по мнению суда, также следует снизить в порядке ст.333 ГК РФ до размера процентов, исчисляемых по ч.1 ст.395 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (п.45) при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку такого рода факт судом по делу установлен, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда, которую с учетом характера причиненных потребитям нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости суд определяет в размере 3000 рублей каждому.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (продавца, исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанный штраф, имея правовую природу санкции, также может быть уменьшен по общим правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер штрафа в рассматриваемом случае для каждого из истцов составляет 61594,41 руб. из расчета (107128 + 13060,81 + 3000)*50%. Однако, с учетом указанных выше исключительных обстоятельств, учитывая требования разумности, справедливости и соразмерности, суд полагает возможным снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 30000 руб. в пользу каждого из истцов.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как установлено ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с рассмотрением настоящего дела истцы понесли расходы по оплате досудебной экспертизы в сумме 60000 руб. (т.1, л.д. 82).

Обоснованными является требование истцов о взыскании неустойки за период с 09.02.2025 по 25.02.2025 в размере 36423,52 руб. (214256 * 1% * 17 дней), а также требование о взыскании с ответчика в счет уменьшения цены договора 214256 руб., всего 250679,52 руб., то сеть по 125339,76 руб. каждому.

С учетом правила о пропорциональном взыскании, понесенные истцами расходы на заключение эксперта должны быть возмещены по 9299,02 руб. каждому, пропорционально удовлетворенной части иска, без учета снижения штрафных санкций в порядке ст.333 ГК РФ (125339,76/808729,22*60000,00/2).

Документально подтвержденные почтовые расходы в размере 1170,72 руб. (т.1, л.д. 41,86) также должны быть возмещены истцам по 181,46 руб. каждому, пропорционально удовлетворенной части иска (125339,76/808729,22*1170,72/2).

Расходы истцов по оформлению нотариальной доверенности возмещению не подлежат, поскольку указанные в данной доверенности полномочия поверенного шире, нежели только ведение в суде настоящего гражданского дела, в связи с чем суд не может признать понесенные истцами расходы в размере 2200 рублей необходимыми, связанными исключительно с данным делом.

Поскольку исковые требования ФИО3, ФИО4 удовлетворены частично, возмещению за счет истцов в пользу ответчика подлежат расходы последнего на проведение судебной экспертизы, пропорциональной той части иска, в удовлетворении которой отказано (т.2, л.д. 131, 205), в размере 92950 руб. (110000 руб.*84,5%), по 37950 руб. с каждого из истцов (92950/2).

В соответствии со статьями 98, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа город Тверь в размере 8211,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (ИНН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, по 107128 руб. в счет уменьшения цены договора, неустойку в размере 13060,81 руб., компенсацию морального вреда 3000 руб., штраф 30000 руб., в возмещение расходов на составление заключения эксперта 9299 руб., в возмещение почтовых расходов 181,46 руб., а всего по 162669 (сто шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят девять) рублей 29 копеек каждому.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (ИНН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей в размере, определяемом частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ от суммы уменьшения цены договора 107128 руб. с 19.09.2025 по дату исполнения обязательства по выплате указанной суммы каждому.

В остальной части исковые требования ФИО3 к ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (ИНН <***>) в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы по 37950 (тридцать семь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей с каждого.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования городского округа город Тверь государственную пошлину в сумме 8211 (восемь тысяч двести одиннадцать) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.Е. Шульга

Мотивированное решение суда изготовлено 20 октября 2025 года.