Дело № 2-28/2025

УИД 42RS0001-01-2024-000714-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего Степанцовой Е.В.,

при секретаре Бунаковой Е.В.,

с участием прокурора Кремзюка Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> <дата>

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи недействительным. Свои требования мотивировала тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Согласно п.<...> указанного договора стоимость квартиры составляет - 700 000 рублей. В соответствии с <...> покупатель обязуется оплатить продавцу в связи с условиями договора. Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован на ответчика <дата>, что подтверждается записью в ЕГРН № и №.

<...>

На основании нормативных актов и обязательства ответчик обязалась оформить часть вышеуказанной квартиры, на приобретение которой использовались средства <...>, в общую долевую собственность <...>. Оставшуюся часть 285 000 руб. обязалась выплатить по расписке. Факт задолженности подтвержден решением суда по гражданскому делу №.

Кроме того, в указанной квартире истцом были проведены неотделимые улучшения, которые сторонами были оценены в 500 000 руб. и оформлены дополнительным договором купли-продажи неотделимых улучшений от <дата>. Ввиду отсутствия на период приобретения у ответчика денежных средств, ею была составлена расписка об обязательстве вернуть указанную денежную сумму.

Однако до настоящего времени денежные средства ответчиком так и не были оплачены.

<...>

На требования о погашении долга либо расторжению договора купли-продажи квартиры от <дата> ответчик игнорирует.

Просила суд с учетом уточнения требований признать договор купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным между истцом и ответчиком, в связи с невыполнение ответчиком существенных условий договора, вернуть квартиру, расположенную по адресу <адрес>, в собственность истца, признать долг по договору купли-продажи неотделимых улучшений от <дата> в размере 500 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, на требованиях настаивал, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО10Дударев В.В. иск не признал, на заявленные требования возражал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В судебное заседание истец, ответчик, представитель третьего лица Управления образования администрации Анжеро-Судженского городского округа, представители ОСФР по КО-Кузбассу, АО «АИЖК КО», третье лицо ФИО4, в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав участвующих в деле лиц, заключение прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материала дела, суд приходит к следующему:

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 ГПК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Положениями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

Согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п.2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3).

Статьей 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. Гражданского кодекса РФ).

Согласно требованиям статей 549, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Факт передачи имущества подтверждается самим договором, прошедшим государственную регистрацию.

В силу ч.1 ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (ч. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч. 4 ст. 486 ГК РФ).

Судом установлено, что <дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО2 купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Квартира продана по цене 700 000 рублей (<...>).

Согласно п<...> договора продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, <...> приобретается покупателем за счет собственных средств и средств займа, предоставляемых <...> согласно договору займа № от <дата>, заключенному в <адрес> между ФИО2 и займодавцем.

Согласно п.2.2 договора заем согласно договору займа, предоставляется покупателю в размере 415 026 рублей для целей приобретения в собственность покупателя квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, в сроки, определенные договором займа, со сроком возврата займа – <дата>, считая с даты фактического предоставления займа.

Разделом 3 договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами:

Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: Денежная сумма в размере 700 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного займа по договору займа (п.п.3.1.1); уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 договора размере выплачивается в два этапа. При этом, первоначальный взнос в размере 284 974 рублей уплачен покупателем до подписания настоящего договора с предоставлением расписки в получении продавцом вышеуказанной суммы (п.п.3.1.2); окончательный расчет в размере 415 026 рублей производится за счет средств займа не позднее 3-х рабочих дней, считая с даты предоставления покупателем в <...> следующих документов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости или иной документ, соответствующий требованиям законодательства РФ, содержащий информацию об обременении квартиры ипотекой; расписки-уведомления <...> Перечисление денежных средств в размере 415 026 рублей на счет продавца производится не позднее 3-х рабочих дней со дня предоставления документов. После осуществления оплаты, указанной в настоящем пункте, покупатель обязуется предоставить займодавцу расписку продавца и платежный документ, подтверждающий факт получения указанных средств продавцом.

Право собственности ответчика на квартиру по <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>. Также <дата> была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.<...>).

Как следует из адресной справки ФИО2 зарегистрировалась по месту жительства в спорной квартире с <дата> (л<...>).

В материалы дела предоставлены копии материалов по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по <адрес>, в которых имеется договор займа №№ от <дата> (л.д.<...>).

Согласно п.3.1 договора займа сумма заемных средств – 415 026 рублей.

Согласно п.4.1 договора займа заемные средства предоставляются заемщику в наличной форме из кассы займодавца или в безналичной форме путем перечисления всей суммы заемных средств на банковский счет ФИО2 в <...> не позднее 15 рабочих дней, считая с даты подписания настоящего договора, при условии:

– оплаты заемщиком разницы в размере 284 974 рубля между стоимостью недвижимого имущества, указанного в п.3.4 договора и суммой заемных средств и предоставления документа, подтверждающего получение продавцом указанных денежных средств (расписки продавца о получении соответствующей суммы).

– предоставления заемщиком займодавцу копии расписки органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении документов на государственную регистрацию ипотечной сделки.

Как следует из платежного поручения № от <дата> сумма займа в размере 415 026 руб. была перечислена на счет ФИО2 (л.д.<...>), что также подтверждается выпиской по счету (л.д.65), а также сообщением <...> от <дата> (л.д.<...>

<...>

По сведениям <...> <дата> на счет 40№, открытый на имя ФИО2, <дата> г.р., поступило платежное поручение № на сумму 415 026 руб. <дата> со счета ФИО2 № средства по платежному поручению № в размере 415 026 руб. перечислены на счет № открытый на имя ФИО1 <дата> г.р. На счет №, открытый на имя ФИО2 <...>

Также в материалах по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по <адрес> имеется расписка, согласно которой ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в размере 284 974 рубля, что является авансом за продаваемую ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что факт оплаты стоимости отчуждаемой квартиры ответчиком истцу в полном объеме подтверждается материалами дела. Аванс за покупку квартиры в размере 284 974 рубля был уплачен до подписания договора купли-продажи, о чем в деле имеется расписка.

Решением Анжеро-Судженского городского суда от <дата> по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от <дата> отказано (л.д.<...>). Решение вступило в законную силу <дата>. В решении судом установлен факт оплаты квартиры.

Кроме того, решением суда от <дата> по гражданскому делу № от <дата> ФИО1 отказано в удовлетворении требований, заявленных к ФИО2 о признании расписки от <дата> безденежной (л.д.<...>).

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи сторонами заключен в письменной форме, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, на основании чего суд приходит к выводу, что договор является заключенным.

Проанализировав представленные сторонами в ходе рассмотрения дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что факт неуплаты денежных средств по договору купли-продажи от <дата> не нашел свое подтверждения. Факт того, что сын ответчика ФИО7, <дата> г.р., умер также не является обстоятельством для признания договора купли-продажи незаключенным, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи незаключенным в связи с невыполнением ответчиком существенных условий договора и возврате квартиры истцу, отказывает.

Разрешая заявленные исковые требования в части признания долга по договору купли-продажи неотделимых улучшений от <дата> размере 500 000 рублей, суд приходит к следующему:

В материалы дела истцом представлен договор купли-продажи неотделимых улучшений от <дата> (л.д<...>), согласно условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял в соответствии с условиями договора произведенные неотделимые улучшения (п. 1), произведенные улучшения являются неотделимой частью квартиры, расположенной по адресу <адрес> Цена неотделимых улучшений составляет 500 000 рублей. (п.4). Предусмотрено, что оплата по настоящему договору будет произведена в рассрочку до <дата>, о чем составлена расписка (л.д. <...>

Как следует из содержания заключенного между сторонами договор купли-продажи неотделимых улучшений от <дата>, определить перечень отчуждаемых неотделимых улучшений жилого помещения по <адрес> не представляется возможным ввиду отсутствия указаний в договоре.

Поскольку неотделимые улучшения являются неотделимой частью квартиры, суд считает, что в данном случае подлежат применению нормы, регулирующие правоотношения по отчуждению недвижимого имущества, а именно ст. 433, 549, 550, 551, 554 Гражданского кодекса РФ.

По мнению суда, отсутствие в договоре неотделимых улучшений недвижимого имущества, подлежащих передаче, считается согласно ст. 554 Гражданского Кодекса РФ условием, не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения требования о признании долга по договору купли-продажи неотделимых улучшений от <дата> в размере 500 000 рублей отсутствуют.

Представителем ответчика при рассмотрении спора заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права. Суд считает, что довод представителя ответчика о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, заслуживает внимания:

Согласно ст. 195 Гражданского Кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского Кодекса РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 200 Гражданского Кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В пункте 1 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что исходя из нормы статьи 195 Гражданского кодекса РФ под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что законодатель в пределах своей дискреции вправе устанавливать, изменять и отменять сроки исковой давности в зависимости от цели правового регулирования и дифференцировать их при наличии к тому объективных и разумных оснований, а также закреплять порядок их течения во времени, с тем, чтобы обеспечивались возможность исковой защиты права, стабильность и предсказуемость правового статуса субъектов правоотношений.

Соответственно, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ сформулирован так, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности для предьявления иска о признании договора незаключенным: течение трехгодичного срока исковой давности началось с момента исполнения спорной сделки, т.е. со следующего дня после заключения сделки – с <дата>, соответственно, срок истек <дата>.

Также истек трехгодичный срок и по исковым требованиям о признании долга по договору купли-продажи неотделимых улучшений от <дата>: течение трехгодичного срока исковой давности началось с <дата> согласно п. 5 договора, соответственно, срок истек <дата>.

Истец обратилась в суд <дата>, что следует из почтового конверта (<...> Оснований для восстановления пропущенного срока суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, возвращении жилого помещения в собственность истца, признании долга по договору купли-продажи неотделимых улучшений от <дата> – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Анжеро-Судженский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено: <дата>.