дело №

26RS0№-29

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 15.12.2022

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Остапенко О.И.,

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием истца ФИО1

представителя истца - ФИО3

представителей ответчиков ФИО4, ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском, в последствии уточненным, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и Ответчиком заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> который прошел государственную регистрацию. Условием исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.12 является переход права собственности в управлении Росреестра и обязанность ответчика, установленную договором стоимость недвижимости. Пунктом 4 спорного договора, стороны стоимость недвижимости в размере 3800 000 руб., которые должны быть оплачены покупателем (Ответчиком). До настоящего момента истец от ответчика средства так и не получил. Направленная ответчику претензия о расторжении договора осталась без ответа. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении жилого дома, кадастровый № и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО2. Вернуть стороны в первоначальное положение. Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом, кадастровый № и земельный участок, кадастровый №, расположенных по адресу : <адрес>. Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, кадастровый № и земельный участок, кадастровый №, расположенных по адресу : <адрес>.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, представил возражения в которых указал, что Согласно сведениям ЕГРН: государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 327,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №, проведена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись регистрации №; ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020247:152, уточненная площадь 860 кв.м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, №, проведена на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ о чем сделана запись регистрации №. Дополнительно сообщают, что на земельный участок с кадастром номером 26:11:020247:152 и жилой дом с кадастровым номером 26:11:020247:1495 зарегистрированы ограничения права в виде ареста: от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета выполнения регистрационных действий t основании определения Шпаковского районного суда Ставропольского края, по делу №, о чем сделаны записи регистрации № :020247:152-26/471/2022-3, №. Просит суд, рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, принять решение в соответствии с позицией изложенной в отзыве.

Ответчик ФИО6, третье лицо Россреестр, извещенные своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд с учетом мнения сторон в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО3 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам, изложенным в иске и в дополнении к иску, просили суд удовлетворить иск в полном объеме.

ФИО1 дополнительно показала, что действительно ее муж давал нотариальное согласие на продажу спорной недвижимости. Договор она подписывала, читала, но была устная договоренность об отсрочке оплаты по договору, которую ответчик не исполнил. При этом истец фактически передала недвижимость в собственность ответчика, он им пользуется, но оплаты не поступило. С ответчиком ранее находилась в дружеских отношениях, поэтому доверилась и подписала договор, не получив денежных средств. Но до настоящего времени денежные средства не переданы, отношения с ответчиком испортились.

Представитель истца ФИО3 дополнительно указала, что расписка о передаче денежных средств не составлялась, следовательно, существенное условие договора купли-продажи об оплате предмета договора не соблюдено, что является безусловным основанием для расторжения договора. Расписка является обязательным условием для подтверждения передачи денежных средств, однако, таковая отсутствует.

Представители ответчика ФИО5, ФИО4 возражали против заявленных требований истца по доводам, изложенных в письменных возражениях, при этом дополнительно пояснив, что денежный расчет по договору произведен полностью, что подтверждается пунктами 1 и 4, подписанным с Истцом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.03.2021, расположенные в <...>.. Таким образом, стороны удостоверили факт того, что денежный расчет по договору произведен полностью. Кроме того, муж истца ФИО7, представил согласие, удостоверенным в нотариальном порядке, на продажу вышеуказанного жилого дома и земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 суду пояснила, что истца и ответчика знает, с истцом познакомились при подписании договора купли- продажи в феврале 2021, ответчика знала ранее. Ею по просьбе ответчика был подготовлен договор купли- продажи, она присутствовала при его подписании и сдаче на регистрацию в МФЦ. Расписку на передачу денежных средств она подготовила, но расписку не подписали, поскольку была предварительная договоренность, что ФИО6 позже произведен оплату. ФИО6 сказал, что фактической передачи денежных средств не будет, но п. 4 включила в договор, поскольку так попросил ФИО6. ФИО9 она не знала до подписания договора. Подписали договор в МФЦ и разошлись. В ее присутствии деньги не передавались.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 суду пояснил, что истца знает давно, поддерживают дружеские отношения. При подписании договора купли-продажи и в МФЦ не присутствовал. Истца привозил к нотариусу, там находился и ФИО6 Истец и ответчик ушли к нотариусу, что там происходило, свидетель не знает, сидел в коридоре. В его присутствии денежные средства не передавались, но со слов истца знает, что ответчик денежные средства истцу не передавал, цену договора знает – 3800 000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 суду пояснил, что знает истца и ответчика. Во время подписания договора купли- продажи свидетель не присутствовал, что достоверно знает, что денежные средства ответчиком истцу не передавались ни до, ни во время, ни после заключения договора купли-продажи. Со слов истца он знает, что ответчик должен был передать истцу 3800000 рублей.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.(статьи 218 ГК РФ).

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, Достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений абзаца первого пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Исходя из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли- продажи жилого дома с кадастровым номером 26:11:020247:1495, площадью 327,4 кв.м, и земельного участка с кадастром номером 26:11:020247:152, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, о чем сделана запись регистрации №; ДД.ММ.ГГГГ, и следует из выписок из ЕГРН.

Как следует из п. 4 договора купли- продажа от ДД.ММ.ГГГГ, отчуждаемая недвижимость ФИО1 продана за 3 800 000 руб., жилой дом продан за 3 250 000 руб., а земельный участок за 550 000 руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Из содержания вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Положениями статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Материалами дела подтверждено, что спорное имущество передано ответчику и принято им.

Условие, предусматривающее возможность расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в случае неоплаты покупателем спорного имущества, в заключенном сторонами договоре купли-продажи отсутствует.

Довод истца о том, что она до настоящего момента от ответчика денежные средства не получила, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтвержден допустимыми доказательствами.

Достаточных данных, свидетельствующих о несоответствии действительности факта расчета между сторонами, указанного и согласованного в оспариваемом договоре от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4), не представлено. Указанные доводы не являются основанием для расторжения договора купли- продажи поскольку в соответствии с требованиями ст. 431, 432 ГК РФ, поскольку стороны согласовали все существенные условия по договору, а именно при буквальном толковании условий договора судом установлена, что воля истца была направлена на передачу за плату (продажу) в собственность ФИО6 принадлежащего ей недвижимого имущества, а воля ответчика направлена на приобретение в собственность жилой дом и земельный участок за цену в 3 800 000 руб., получение и передача денежных средств стороны согласовали в п. 4 Договора. Также из п.8 Договора следует, что при расторжении договора покупателю возвращается указанная в договоре продажная цена, что свидетельствует о передаче денежных средств покупателем продавцу. В п. 9 стороны указали, что данный договор является документом, подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом покупателя, поскольку как указано в данном пункте «расчет между нами произведен полностью». Иных условий, договор купли-продажи не содержит.

Кроме того, ответчиком представлена налоговая декларация за 2020, из которой следует, что ответчик являлся платежеспособным, и у него имелись денежные средства для приобретения недвижимого имущества по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

К показаниям свидетелей, допрошенных в судебном заседании, суд относится критически, поскольку о том, что ответчиком истцу денежные средства не передавались им известно только со слов истца, при этом при подписании договора присутствовала только ФИО8, однако, в период времени до подписания договора никто из свидетелей с истцом и ответчиком на постоянной основе не присутствовала. В связи с чем, показания данных свидетелей не опровергают факт передачи денежных средств по договору до его подписания. Иных доказательств, безусловно свидетельствующих об отсутствии факта передачи денежных средств по договору, стороной истца не представлено.

Ссылка представителя истца на отсутствие расписки в получении денежные средств не может быть учтена, поскольку стороны свободны в определении условий договора, которым не предусмотрено составление отдельных платежных документов (расписок, актов передачи денежных средств), наоборот, порядок проведенных расчетов четко сформулирован в п. 4 Договора, и нашел свое повторное отражение в п. 9.

Условия договора, при оценке буквального значения слов и выражений, сопоставления с другими условиями, а также смыслом всего договора в целом, признаются судом явным и недвусмысленным, свидетельствующими о получении покупателем денежных средств по договору в полном объеме до подписания договора. Договор купли-продажи не оспорен, незаключенным, недействительным не признан, отдельные пункты договора также стороной истца не оспорены.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности факта неоплаты по договору, а, следовательно, отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном порядке в течение месяца через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Мотивированное решение составлено 21.12.2022

Судья О.И. Остапенко