дело № 3а-16/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

11 июня 2025 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4,

представителя административного соответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11»,

установил:

ФИО12» в лице представителя по доверенности ФИО10 обратилось в суд с административным иском о признании незаконными решений ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-2826/3 от 22.11.2023 и № 11.17-исх-ГКО- 2825/3 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанных объектов - земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 20 146 400 руб. и земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 47 986 900 руб.

В судебное заседание представители административного истца ФИО13», представители административного ответчика Управления Росреестра по Республике Дагестан, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрации ГО «город Каспийск», извещенные о рассмотрении дела, не явились, о причинах неявки не сообщили; в административном исковом заявлении содержится ходатайство о том, чтобы в случае неявки представителя административного истца в судебное заседание на весь период рассмотрения дела суд рассмотрел дело по существу по имеющимся в деле доказательствам; в связи с чем административное дело судом рассмотрено в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель административного истца ФИО10 поддержал заявленные требования, просил признать незаконным решение бюджетного учреждения и установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере 46 050 000 руб. и 99 300 000 руб., соответственно, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО2

Представители административных ответчиков: Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан – ФИО3, ГБУ РД «Дагтехкадастр» - ФИО4 заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, полагая кадастровую стоимость земельных участков обоснованной.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).

С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.

ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».

Материалами дела установлено, что административному истцу ФИО14» (ОГРН №) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 50 000 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под размещение цеха, а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 150 000 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под карьер.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 60 707 920 руб. по состоянию на 01.01.2022 г. (акт АЗУ-05/2023-000239 29.04.2023), внесенная в единый государственный реестр недвижимости 22.05.2023 г. и подлежащая применению с 01.01.2023 г.; в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:48:000001:119 установлена кадастровая стоимость в размере 146 874 002 руб. по состоянию на 01.01.2022 г. (акт № 204 от 11.11.2022), внесенная в единый государственный реестр недвижимости 05.01.2023 г. и подлежащая применению с 01.01.2023 г.

В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 24 октября 2023 г. административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 20 146 400 руб. по состоянию на 13 октября 2023 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 32/23 от 13.10.2023 г., составленным оценщиком ФИО5, и 25 октября 2023 г. обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 47 986 900 руб. по состоянию на 13 октября 2023 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 32-1/23 от 13.10.2023 г. оценщика ФИО15.

Решениями ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 22 ноября 2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2826/3 и от 22 ноября 2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2825/3, соответственно, в удовлетворении данных заявлений отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Не согласившись с вышеуказанными решениями, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании указанных решений незаконными и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, определенном отчетами оценщика ФИО16. от 13.10.2023 г.

Являясь обладателем права собственности на рассматриваемые земельные участки, административный истец обладает также правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решений ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-2826/3 и № 11.17-исх-ГКО- 2825/3 от 22.11.2023, суд приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО17», бюджетным учреждением в оспариваемом по делу решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчетов нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Исследовав представленные в суд отчеты об оценке, суд считает выводы оспариваемых по делу решений бюджетного учреждения о несоответствии отчетов положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными, так как допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, не позволяют, по мнению суда, признать данные отчеты доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату оценки.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые по делу решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-2826/3 и № 11.17-исх-ГКО- 2825/3 от 22.11.2023 являются обоснованными, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этих решений незаконными следует отказать.

Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В связи с недостатками представленных в суд отчетов об оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 13 октября 2023 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчетах об оценке.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 4-ОПМх-Э-02-2024 от 16.05.2024 г., проведенной экспертом ООО «Аудиторская фирма «Аудит-консалтинг» ФИО6, по состоянию на 13 октября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 52 050 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000001:98 составляет 28 400 000 руб.

Согласно подп. «б» п.11 ФСО № 7 при проведении оценки в рамках сравнительного подхода и анализе рынка недвижимости подлежит определению сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В соответствии с подп. «в» п.22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Как следует из заключения, экспертом применен сравнительный подход методом сравнения продаж, между тем в заключении не мотивирован отказ от использования иных методов, применяемых при данном подходе к оценке, на основе принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, их влияния на итоговую величину рыночной стоимости, а также доходного подхода к оценке, что, принимая во внимание значительную разницу между определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки от кадастровой стоимости этого объекта, вызывает у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Кроме того, в нарушение вышеприведенных положений, а также п.п. 10, 22 ФСО № 7 не проведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, выбор отобранных объектов аналогов основан на суждениях, обоснование которых в заключении отсутствует, должным образом не мотивировано обоснование примененных корректировок по элементам сравнения, влияющим на рыночную стоимость объектов недвижимости.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу о том, что экспертное заключении № 4-ОПМх-Э-02-2024 от 16.05.2024 г. не может служить достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость рассматриваемых объектов недвижимости и по ходатайству представителя ГБУ РД «Дагтехкадастр» назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 1250-Э/2024 от 27.09.2024 г., проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО7, по состоянию на 13 октября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 99 450 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 204 150 000 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством.

Установленная судебным экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объектов недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объектов исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).

Заключение проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО7 по делу повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Не опровергает выводы вышеуказанной судебной экспертизы представленное представителем административного истца заключение специалиста ФИО8 от 07.11.2024 г., в котором указано, что экспертом неправильно применены корректировки на электроснабжение и площадь; подобраны некорректные аналоги; не учтено, что один из объектов оценки расположен в подтапливаемой зоне.

Как следует из экспертного заключения № 1250-Э/2024 от 27.09.2024 г., проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО7, у земельного участка с кадастровым номером № имеется электроснабжение, у земельного участка с кадастровым номером № имеются коммуникации по меже. В объявлениях по продаже аналогов № 1 и № 2 информация о наличии коммуникаций отсутствует, в связи с чем экспертом применены соответствующие корректировки. Корректировка на площадь экспертом применена в соответствии с интернет-источником https://statrielt.ru, при этом учтено, что к расчету принят коэффициент торможения -0,15 исходя из того, что объекты оценки расположены в г.Каспийске, который входит в состав Махачкалинско-Каспийской агломерации с численность населения более 1 млн. человек.

Суд считает, что заключение повторной судебной экспертизы от 07.03.2025 г. № 01-02-30/25, проведенной по ходатайству представителя административного истца экспертом ООО «Русэксперт» ФИО2, согласно которому по состоянию на 13 октября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 46 050 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 99 300 000 руб., также не может служить объективным подтверждением рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, поскольку примененные экспертом корректировки на площадь в размере 49,13% и 59,61% существенно превышают рекомендованные максимальные значения корректировки в размере 30%, что свидетельствует о несопоставимости объектов-аналогов.

Кроме того, довод представителя административного истца о том, что экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО7 необоснованно применена корректировка на электроснабжение, а также непринято во внимание, что один из объектов оценки расположен в подтапливаемой зоне и о том, что в этой связи необходимо руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы от 07.03.2025 г. № 01-02-30/25, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО2, не может быть принят во внимание и потому, что в заключении судебного эксперта ООО «Русэксперт» ФИО2 от 07.03.2025 г. № 01-02-30/25 содержатся аналогичные выводы относительно указываемых обстоятельств, однако сторона административного истца выражает согласии с данным заключением.

Суд принимает во внимание, что заключение эксперта № 1250-Э/2024 от 27.09.2024 г., проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО7, соответствует законодательству об оценочной деятельности, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Таким образом, разрешая административный спор по существу, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости ввиду превышения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 99 450 000 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 60 707 920 руб., а также рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 204 150 000 руб. над его кадастровой стоимостью в размере 146 874 002 руб. по состоянию на 13 октября 2023 г.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости и отказе в удовлетворении административных исковых требований, исходя из того, что целью обращения административного истца в суд с настоящим иском является уменьшение кадастровой стоимости; удовлетворение же требования об установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости приведет не к защите прав административного истца, а к их нарушению, так как повлечет увеличение кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении заявленных административных исковых требований отказано, то в соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ, судебные расходы должны быть возложены на административного истца.

Экспертной организацией «Экспертное бюро оценки и консалтинга» заявлено ходатайство об оплате расходов за проведенную судебную оценочную экспертизу в размере 65 000 руб.; размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании; заявленная сумма не превышает среднюю оплату экспертам за проведение аналогичных экспертиз в регионе в отношении двух объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ООО ПСП «Стройсервис» о признании незаконными и отмене решений ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 22.11.2023 г. № 11.17-исхГКО-2825/3 и № 11.17-исх.ГКО-2826/3 и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, отказать.

Взыскать с ФИО19» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ОГРН <***>) вознаграждение за проведенную судебную экспертизу в размере 65 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 26 июня 2025 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А. Хавчаев