Решение по делу № 2-4587/2022 от 08.11.2022 | Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область)

Категория дела О признании права собственности Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском к ЖСК «Закаменский-13» о признании права собственности. В обоснование исковых требований истец указывает, что /дата/ между <ФИО> (Участник) и ООО «Неоград-Инвест» (Застройщик) был

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2022 года город Новосибирск

дело № 2-4587/2022

Октябрьский районный суд г. Новосибирска

в составе:

судьи Котина Е.И.

при секретаре Сирицану А.К.,

при помощнике ФИО16,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4587/2022 по исковому заявлению ФИО17 к ЖСК «Закаменский-13» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО17 обратилась в суд с иском к ЖСК «Закаменский-13» о признании права собственности.

В обоснование исковых требований истец указывает, что /дата/ между ФИО17 (Участник) и ООО «Неоград-Инвест» (Застройщик) был заключен Договор № и договор беспроцентного займа №. Согласно п.1 Договора № Застройщик был обязан своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект, получить разрешение па его ввод в эксплуатацию, после чего передать Участнику двухкомнатную квартиру общей площадью 70,37 кв.м. на 11 этаже, строительный номер №, расположенную по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 43058 кв.метров, с кадастровым №. Стоимость указанной квартиры истцом была оплачена в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером № от /дата/ и договором беспроцентного займа № от /дата/ Внесение данной суммы Застройщику являлось основанием приобретения прав па указанное жилое помещение

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительстве права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона но договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищностроительных и жилищных накопительных кооперативов.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

С учетом изложенного независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Учитывая, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите нрав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В связи с банкротством ООО «Неоград-Инвест» обязательства по достройке дома на себя принял ЖСК «Закаменский-13», которому в рамках дела о банкротстве были переданы право общей долевой собственности (доля в размере 1/5) на земельный участок с кадастровым № №, площадью 43058 кв.метров, и объект незавершенного строительства с кадастровым №, что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области о завершении конкурсного производства от /дата/ по делу №№. Ответчик в настоящее время является застройщиком указанного многоквартирного дома.

На данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. Сроки строительства ответчиком нарушены. Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, согласно договору истцу в собственность не переданы. Каких-либо работ по строительству дома не ведется длительный период времени. Таким образом, истец является правомочным владельцем квартиры, расположенной в недостроенном жилом доме. Однако в связи с тем, что ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома и не ввел его в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. В такой ситуации единственным способом защиты имущественных прав истца является признание судом права общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства и на земельный участок.

Порядок вступления в члены кооператива предусмотрен статьей 121 ЖК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного "кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

/дата/ истцом ответчику было направлено заявление о приеме в члены ЖСК «3акаменский-13» в порядке п.1 ст. 121 Жилищного кодекса РФ. Однако, до настоящего времени в нарушение ст. 121 Жилищного кодекса РФ ответа не последовало.

Доля в праве общей долевой собственности, занимаемая конкретным помещением, равна отношению площади помещения к общей площади всех помещений.

Таким образом, доля истца составляет: 35/10000 (70,37 кв.м. : 19657,7 кв.м.) в праве на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; и в размере 16/10000 (70,37 кв.м. : 43058 кв.м.) на земельный участок с кадастровым № №. Указанные обстоятельства послужили основанием к обращению в суд с указанным иском

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. постановлением Президиума ВС РФ от 04.12.2013, положения статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Просит суд:

признать незаконными действий (бездействия) жилищно-строительного кооператива «3акаменский-13», выразившееся в нерассмотрении заявления ФИО17 о приеме в члены ЖСК;

признать членом жилищно-строительного кооператива «3акаменский-13» ФИО17 Владимировну;

признать за ФИО17 право собственности на долю в размере 35/10000 в объекте незавершенном строительством с кадастровым № № и в размере 16/10000 (70,37 кв.м. : 43058 кв.м.) на земельный участок с кадастровым №, расположенные по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 43058 кв.метров, с кадастровым №, в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 70,37 кв.м., строительный №, расположенной на 11 этаже.

В судебное заседание истец не явилась, направила в заседание своего представителя фио6, которая исковые требования поддержала в полном объеме по указанным в иске основаниям.

Представители ответчика фио7 и фио8 в судебном заседании исковые требования не признали, указав в обоснование возражений (т.2, л.д.3-7, 89-90, 145-148), что ЖСК «3акаменский-13», был образован участниками строительства, пострадавшими от действий недобросовестного застройщика - ООО «Неоград-Инвест». В рамках процедуры банкротства, на основании ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Кооперативу были переданы права застройщика и Объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>., о чем Арбитражным судом Новосибирской области было вынесено соответствующее Определение от /дата/, вступившее в законную силу. ЖСК «3акаменский-13» не является ни правопреемником ООО «Неоград-Инвест», ни приобретателем Объекта, сама природа создания и существования ЖСК в данной ситуации является лишь вынужденной мерой по решению вопроса достройки Объекта, то есть ЖСК приступило к достройке незавершенного строительством объекта банкротящегося застройщика, а не возводило объект с самого начала.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ в отношении ООО «Неоград-Инвест» открыто конкурсное производство.

Исходя из толкования норм, право на долю должно рассматриваться только в рамках дела о банкротстве. И признание доли в объекте могло иметь место только до признания должника банкротом.

Положения параграфа 7 ФЗ 26.10.2012 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают ведение реестра требований о передаче жилых помещений, год которым понимается реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом (пп. 7 и. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Так Определением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Неоград-Инвест» было включено требование фио1 о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № №, общей площадью 50,55 кв.м., жилой площадью 17,56 кв.м., находящейся на 10 этаже многоквартирного жилого дома № №, расположенного по адресу: <адрес>. При этом участником строительства - фио1 был предоставлен Договор участия в долевом строительстве № от /дата/, прошедший государственную регистрацию /дата/ за №. Имеющаяся в архиве ЖСК «3акаменский-13» выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от /дата/ также подтверждает о наличии указанной записи. Также фио1 предъявлял в суд платежное поручение № от /дата/, в подтверждении надлежащей оплаты по Договору участия в долевом строительстве № от /дата/. Таким образом, требования фио1 были обосновано включены в реестр требований кредиторов.

На основании ст. 201.10 и. 8 членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Истцом в материалы дела представлен Договор № от /дата/. Данный договор можно считать договором о намерениях, так как в п.1 указанного Договора сказано, что Стороны договорились заключить в будущем договор участия в долевом строительстве. Также п.2 Договора предусматривает сроки заключения основного договора: Договор подлежит заключению между сторонами по истечении 14 дней после:

опубликования и (или) размещения Стороной-1 (ООО «Неоград-Инвест») проектной декларации в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

направления Стороной-1 Стороне-2 по почте (заказным письмом) по адресу, указанному в настоящем договоре, извещения о необходимости заключении договора, либо уведомления иным способом, включая вручение уведомления или уведомление по телефону.

В материалы дела не предоставлен заключенный договор долевого участия, при этом Разрешение на строительство было выдано мэрией г. Новосибирска /дата/ № №, что свидетельствует о том, что Договора долевого участия уже могли заключаться, а сторонами не были исполнены обязательства по указанному договору и Истец не может являться участником строительства, ввиду отсутствия заключенного договора долевого участия с застройщиком ООО «Неоград-Инвест».

Также Истцом предоставлен Договор беспроцентного займа № от /дата/, согласно которому Заимодавец ФИО17 передает Заемщику ООО «Неоград-Инвест» беспроцентный заем на сумму 3 096 280 рублей, а Заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в установленный договором срок.

П.2.1 гласит, что Заимодавец обязан передать Заемщику указанную сумму займа в срок до /дата/ Стоит обратить внимание, что п. 8.3. Договора займа, предусмотрено, что договор вступает в силу с момента перечисления Займодавцем первой части суммы займа на расчетный счет Заемщика. Подтверждения, что сумма была перечислена на расчетный счет ООО «Неоград-Инвест», Истцом не представлено.

Пунктом 2.2 Договора займа предусмотрен возврат Заемщиком Займодавцу денежных средств в срок не позднее /дата/. В материалы дела не представлено доказательств того, что денежные средства возвращены, однако Займодавец не предъявил никаких требований к Заемщику по возврату денежных средств, при этом к требованиям о возврате основного долга и процентов по договору займа применяется общий срок исковой давности - три года со дня окончания срока, в который заемщик обязан вернуть заем (согласно п. 1 ст. 196, п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Хотя в период до /дата/ года компания ООО «Неоград-Инвест» вела активную деятельность, строительство дома, а также активно заключались договора долевого участия, то есть привлекались денежные средства, а процедура конкурсного производства была г-ведена только в /дата/ году, то есть за весь период у Истца была возможность либо вернуть средства, либо потребовать заключения основного Договора долевого участия, однако он этого не сделал. Также обращают внимание суда, что Истцом в материалы дела представлен приходный кассовый ордер. Для приходного кассового ордера установлена специальная форма (форма N КО-1), которая утверждена Постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. N 88 "Об утверждении унифицированных форм учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации", тем же Постановлением регламентированы формат и требования к заполнению приходного кассового ордера. Приходный кассовый ордер имеет 2-компонентный вид, т. к. содержит сам ПКО и квитанцию. Они оформляются общим экземпляром ПКО за подписью главного бухгалтера (бухгалтера, кассира и директора) и сохраняются в бухгалтерии. Квитанция подписывается аналогично, затем регистрируется в кассовой книге и передается тому, от кого принята наличность. То есть квитанция к приходному кассовому ордеру выдается лицу, сдавшему наличные деньги в кассу организации. При этом сам приходный кассовый ордер должен остаться в кассе. То есть левую часть ПКО (сам ордер) кассир оставляет себе, это часть отчета кассира за день, так как ПКО является первичным документом в организации. В связи с этим в суд представлены ненадлежаще оформленные документы.

Также представленные Договор № от /дата/ и Договор № от /дата/ подписаны фио2. Однако фио2 занимал должность директора в период с /дата/ по /дата/, а с /дата/ на должность директором была назначена фио3.

Эти факты были установлены Приговорами Октябрьского районного суда по уголовным делам в отношении фио2, фио3, фио9, фио10, дело № и дело №.

Приложением № 1 к Договору № от /дата/ представлен лист проекта с изображением Плана типового этажа. Ни название объекта, ни шифр проекта не соответствует тому, по которому велось строительство дома, а также была пройдена Государственная экспертиза - шифр проекта 65-07. Стадия проектирования указана - Э, это означает «Эскизный Проект» (предпроектное предложение), который является стадией проектирования и сооружений, не подлежащей согласованию с органами государственного надзора. Эскизный проект способствует более детальной проработке всех параметров объекта перед принятием окончательных решений по всем разделам, которые включает проектирование зданий и сооружений. Согласно проекту, шифр 65-07-2-АР, квадратуры с общей площадью 69,57 кв.м. (указана в Договоре № от /дата/) не существует, максимальная квадратура двухкомнатных квартир в данном доме - 68,01 кв.м.

На сегодня для решения вопроса проблемных объектов в стране создана публичноправовая компания по защите прав граждан - участников долевого строительства», а в регионе по этому вопросу создан и работает «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области».

Ввиду этого, на основании ч.9 ст. 13.3 ФЗ Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 № 218-ФЗ, прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в Фонд. ЖСК «3акаменский-13» не только подал обращение для финансирования достройки объекта, но уже передал права застройщика на объект в Фонд на основании Соглашения о передаче прав от /дата/. Соответственно, застройщиком признан Фонд НСО, о чем Мэрией г. Новосибирска /дата/ выдано Разрешение на строительство №.

На основании вышеизложенного, принимать новых членов ЖСК «3акаменский-13» не вправе.

ЖСК «3акаменский-13» не является правопреемником ООО «Неоград-Инвест» ни по каким обязательствам, поскольку нормы параграфа 7 Закона о банкротстве и иные законы не допускают такого правопреемства. Требования истца к ООО «Неоград-Инвест» не установлены и не включены в реестр жилых помещений застройщика, в соответствии с судебными актами арбитражного суда в порядке, предусмотренном ст. 201.10 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», истец не является потерпевшим; в ЖСК «3акаменский-13» числится член Кооператива, являющийся добросовестным приобретателем квартиры № №, соответственно признать ФИО17 членом Кооператива нельзя, указанное жилое помещение, в том числе доля в объекте, не могут быть признаны за ФИО17

По результатам анализа и сопоставления местоположения квартиры, указанного в документах ФИО17, со сведениями, имеющимися в ЖСК «Закаменский- 13» в части этажности, квадратуры, соответствия проекту, выявились следующие факты:

согласно проектной документации квартира № № находится на 10 этаже, имеет общую площадь 50,55 кв.м. и количество комнат 1 (лист 16 проекта, раздел Архитектурные решения, шифр 65-07-2-АР). В материалы дела представлены документы фио1, который являлся участником долевого строительства - заключен Договор участия в долевом строительстве № от /дата/, зарегистрированный в установленным законом порядке, о чем имеется запись №, полностью оплаченная квартира, фио1 включен в реестр требований кредиторов ООО «Неоград- Инвест» по передаче жилого помещения (Определение Арбитражного суда НСО по делу о банкротстве ООО «Неоград-Инвест» № № от /дата/), является членом ЖСК «Закаменский-12» (заявление о вступлении и протокол ранее представлены в материалы дела). В указанном договоре имеется Приложение № 1, на котором представлен план этажа и выделена квартира.

В ЖСК «3акаменский-13» на 11 этаже в строительных осях 8-13; А-Г располагается квартира № №, общей площадью 68,01 кв.м., количество комнат 2. По данной квартире в члены Кооператива включена ФИО18, которая ранее была участником долевого строительства по заключенному Соглашению об уступке права требования по договору № участия в долевом строительстве от /дата/, заключенное /дата/, включена в реестр требований кредиторов ООО «Неоград-Инвест» по передаче жилого помещения (Определение Арбитражного суда НСО по делу о банкротстве ООО «Неоград- Инвест» № № от /дата/).

Также Кооператив проверил, что на 10 этаже, в осях, подобных, указанным в Приложение № 1 Договора № от /дата/, располагается квартира № №, участником строительства которой являлась фио4, с которой был заключен Договор долевого участия № от /дата/, она также включена в реестр требований кредиторов ООО «Неоград-Инвест» по передаче жилого помещения (Определение Арбитражного суда НСО по делу о банкротстве ООО «Неоград-Инвест» № № от /дата/)

Таким образом, на основании приведенного анализа очевидно, что: Квартира, указанная в Договоре № от /дата/:

не соответствует Проекту: в доме вообще отсутствуют квартиры подобной площади, шифр проекта не соответствует шифру проекта дома (в договоре шифр проекта указан №, проект дома №;

по квартире № № в ЖСК «3акаменский-13» имеется член кооператива, полностью подтвердивший оплаченные права на нее - фио1;

по квартире № №, расположенной на 11 этаже имеется член кооператива, полностью подтвердивший оплаченные права на нее - ФИО18;

по квартире № №, расположенной на 10 этаже имеется член кооператива, полностью подтвердивший оплаченные права на нее - фио4

ЖСК «3акаменский-13» просит обратить внимание суда на то обстоятельство, что Истец ранее была осуждена Октябрьским районным судом по уголовному делу № по ч.4 ст. 159 УК РФ - мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.

В нескольких эпизодах ФИО17, действуя по предварительному сговору со своим родным братом фио5, продавали квартиры в микрорайоне Закаменский, застройщиком которого являлось ООО «Неоград-Инвест». Это были квартиры, которые были впоследствии и вовсе расторгнуты Застройщиком, ввиду неоплаты.

Показания, данные фио2, который проходит по данному делу, как свидетель, подтверждают, что оплата по договорам, оформленным на ФИО17 не производилась. А также указывает, что при внесении денежных средств в кассу плательщикам выдавались квитанции к приходным кассовым ордерам, напечатанные на компьютере, рукописным текстом квитанции никогда не заполнялись. О том, что в ООО «Неоград-Инвест» квитанции не заполнялись рукописным текстом подтверждено также показаниями другого свидетеля фио11

ФИО17 была осуждена по указанному делу по нескольким эпизодам в виде лишения свободы на срок 4 года 6 месяцев, отбыванием наказания в исправительной колонии.

Также материалами уголовного дела установлены следующие факты:

ФИО17 была директором агентства недвижимости «Регион Сибирь», была также риэлтором. Из показаний свидетеля фио12, которая работала в указанном агентстве недвижимости: ФИО17 кроме функций руководителя организации, также выполняла функции риэлтора. Заключала договоры на оказание данных услуг, получала задатки от клиентов, сопровождала сделки, занималась оформлением документом для регистрации их в УФРС. ФИО17 хорошо ориентируется в технической, юридической и иной документации имеющей отношение к сделкам по купли-продаже объектов недвижимости и их регистрации а УФРС НСО;

родной брат ФИО17 - фио5 был в определенный период (с /дата/ г.) директором ООО «Неоград-Инвест».

Исходя из указанных выше фактов, следует, что ФИО17 была осведомлена о застройщике, более того, в определенный период ее родной брат фио5 выполнял функции директора ООО «Неоград-Инвест», а они с фио5 работали в одной компании ООО «Регион-Сибирь» (где фио5 был учредителем, а она директором), через которую и осуществляли преступные деяния, при этом ФИО17 располагала знаниями достаточными для надлежащего оформления сделок с недвижимостью.

Однако ранее Истец не обращалась в ООО «Неоград-Инвест» ни для возврата средств по представленному займу по Договору № от /дата/, ни по вопросу оформления квартиры в надлежащем порядке, ни обращалась в Арбитражный суд НСО для включения в реестр требований кредиторов, что скорее говорит о том, что представленные документы не соответствовали действительности, так как денежные средства не вносились в кассу ООО «Неоград-Инвест», так как в противном случае у Истца были бы основания требовать квартиру у застройщика.

ЖСК «3акаменский-13» также просит обратить внимание суда на другое уголовное дело №, по которому были осуждены руководители ООО «Неоград-Инвест» и в котором также фигурирует фамилия Истца, во-первых, в подтверждение ее отношений к другим договорам долевого участия (отсылка к делу №), во-вторых, фио2 не был директором ООО «Неоград-Инвест», в период с /дата/ директором была фио13, которая имела право подписывать договора

По показаниям фио2 лица, указанные в качестве подписантов в приходнокассовом ордере, представленном Истцом - ФИО19 и ФИО20, никогда не работали в ООО «Неоград-Инвест» (приговор по делу №).

Тот же факт подтверждается показаниями самой фио14, которая подтвердила, что в период с /дата/ (или /дата/ г.) работала в ООО «Подсолнух» - инвестиционная риэлторская компания, которая занималась реализацией квартир на первичном и вторичном рынке, в указанный период фио14 в ООО «Неоград-Инвест» не работала. По указанию своего начальника - директора ООО «Подсолнух» фио15, она приобрела приходно-кассовые ордера в канцелярском магазине «Бухгалтер», которые заполнила собственноручно, фамилию бухгалтера написала свою, а фамилию кассира - ФИО19 придумала (приговор по делу №).

Повторно указывают на факт того, что ЖСК «3акаменский-13» не является правопреемником ООО «Неоград-Инвест» и не может отвечать по его обязательствам ООО «Неоград-Инвест».

Кооператив создавался как следствие банкротства Застройщика, денежные средства от ФИО17, не получал, никаких договоров не заключал. ФИО17 не являлась участником строительства - договор участия в долевом строительстве с ней не заключался, не проходил государственную регистрацию.

Считают, что Истец располагала достаточным временем (с /дата/ года - более 14 лет) и возможностями для решения данного вопроса с застройщиком, ведь ООО «Неоград-Инвест» было ликвидировано как юридическое лицо только в /дата/ года.

Помимо этого, срок исковой давности ФИО17 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании третье лицо ФИО18 позицию ответчика поддержала полностью.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Судом установлено, что /дата/ между ФИО17 (Участник) и ООО «Неоград-Инвест» (Застройщик) был заключен Договор № и договор беспроцентного займа №. Согласно п.1 Договора № Застройщик был обязан своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект, получить разрешение па его ввод в эксплуатацию, после чего передать Участнику двухкомнатную квартиру общей площадью 70,37 кв.м. на 11 этаже, строительный номер №, расположенную по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 43058 кв.метров, с кадастровым №(т.1, л.д.10-14). Истцом представлен приходный кассовый ордер № от /дата/ об оплате стоимости квартиры (т.1, л.д.19).

Разрешение на строительство в отношении многоквартирных домов выдано мэрией г. Новосибирска /дата/ № №, в эксплуатацию дом не введен (т.1, л.д.88-100).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ ООО «Неоград-Инвест» признано банкоматом, в отношении ООО «Неоград-Инвест» открыто конкурсное производство, которое завершено определением АС НСО от /дата/ (т.1, л.д.22-27).

ЖСК «3акаменский-13» был образован участниками строительства, пострадавшими от действий недобросовестного застройщика - ООО «Неоград-Инвест» (устав, т.1, л.д.103-119). В рамках процедуры банкротства, на основании ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Кооперативу были переданы права застройщика и Объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> о чем Арбитражным судом Новосибирской области было вынесено определение от /дата/, вступившее в законную силу, на основании его между Фондом защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области и ЖСК «3акаменский-13» было заключено соглашение о передаче функций застройщика (т.1, л.д.60-82).

Как указано истцом, на данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. Сроки строительства ответчиком нарушены. Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, согласно договору истцу в собственность не переданы. Каких-либо работ по строительству дома не ведется длительный период времени. Таким образом, истец является правомочным владельцем квартиры, расположенной в недостроенном жилом доме. Однако в связи с тем, что ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома и не ввел его в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. Согласно позиции истца /дата/ истцом ответчику было направлено заявление о приеме в члены ЖСК «3акаменский-13» в порядке п.1 ст. 121 Жилищного кодекса РФ (т.1, л.д.20-21). Однако, до настоящего времени в нарушение ст. 121 Жилищного кодекса РФ ответа не последовало.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, по предмету заявленных требований, суд исходит из следующих норм права.

Согласно разъяснениям, данным в преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Суд отмечает, что как обоснованно отмечено ответчиком, по результатам анализа и сопоставления местоположения квартиры, указанного в документах ФИО17, со сведениями, имеющимися в ЖСК «Закаменский- 13» в части этажности, квадратуры, соответствия проекту, подтверждается:

согласно проектной документации квартира № № (номер, который заявлен истцом) находится на 10 этаже (в то время как истец заявляет о квартире на 11 этаже), имеет общую площадь 50,55 кв.м. и количество комнат 1 (лист 16 проекта, раздел Архитектурные решения, шифр №). В материалы дела представлены документы фио1, который являлся участником долевого строительства - заключен Договор участия в долевом строительстве № от /дата/, зарегистрированный в установленным законом порядке, о чем имеется запись №, полностью оплаченная квартира, фио1 включен в реестр требований кредиторов ООО «Неоград- Инвест» по передаче жилого помещения (Определение Арбитражного суда НСО по делу о банкротстве ООО «Неоград-Инвест» № № от /дата/), является членом ЖСК «Закаменский-12» (заявление о вступлении и протокол ранее представлены в материалы дела). В указанном договоре имеется Приложение № 1, на котором представлен план этажа и выделена квартира – т.2, л.д.10-11, 12-21, 22-36, 38-57, 58-59.

В ЖСК «3акаменский-13» на 11 этаже в строительных осях 8-13; А-Г располагается квартира № №, общей площадью 68,01 кв.м., количество комнат 2. По данной квартире в члены Кооператива включена ФИО18, которая ранее была участником долевого строительства по заключенному Соглашению об уступке права требования по договору № участия в долевом строительстве от /дата/, заключенному /дата/, включена в реестр требований кредиторов ООО «Неоград-Инвест» по передаче жилого помещения (определение Арбитражного суда НСО по делу о банкротстве ООО «Неоград- Инвест» № № от /дата/) – т.2, л.д.22-36, 38-57, 92-94, 150-160.

Таким образом, как обоснованно отмечено ответчиком, на основании приведенного анализа очевидно, что: квартира, указанная в Договоре № от /дата/:

не соответствует Проекту: в доме отсутствуют квартиры подобной площади;

по квартире № №, расположенной на 11 этаже (расположение которой ориентировочно совпадает с расположением испрашиваемой истцом квартиры) имеется член кооператива, полностью подтвердивший оплаченные права на нее - ФИО18

Также суд соглашается доводом ответчика о том, что представленные Договор № от /дата/ и Договор № от /дата/ подписаны фио2. Однако фио2 занимал должность директора ООО «Неоград- Инвест» в период по /дата/, а с /дата/ по /дата/ на должность директором была назначена фио3 (ответ МИФНС № 16 по НСО, т.2, л.д.142).

Таким образом, при отсутствии полномочий у лица, подписавшего сделку от имени ООО «Неоград- Инвест» на подписание сделок по распоряжению объектами недвижимости, а также с учетом того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют об отсутствии как в проектной документации, так и в натуре на 11 этаже многоквартирного дома квартиры, идентифицирующие признаки которой совпадают с заявленными истцом, при том, что квартиры, совпадающей по строительному номеру либо по расположению осях (на 10 и 11 этажах соответственно) с испрашиваемой квартирой, являются предметами иных сделки, надлежаще оформленных с иными гражданами, которые как кредиторы ООО «Неоград-Инвест» включены в соответствующий реестр определением АС НСО и в числе членом ЖСК «3акаменский-13», законные основания считать, что истец имеет обоснованное правопритязания в отношении предмета иска, а ЖСК «3акаменский-13» имеет обязанность по принятию истца в члены ЖСК и по передаче истцу испрашиваемой квартиры (до ввода в эксплуатацию – доли в праве), у суда отсутствуют.

Право истца не могут считаться нарушенными ответчиком, в связи с чем в силу ст. 3 ГПК РФ, ст.11 ГК РФ (о праве на обращение в суд) право истца как не нарушенное защищено быть не может.

Бездействие ответчика по непринятию истца в члены кооператива прав истца с учетом изложенного нарушать не может.

Довод ответчика о том, что срок исковой давности ФИО17 пропущен, с учетом изложенных выводов суда не имеет решающего юридического значения для разрешения спора.

Поэтому в удовлетворении требований истца о:

признании незаконными действий (бездействия) жилищно-строительного кооператива «3акаменский-13», выразившееся в нерассмотрении заявления ФИО17 о приеме в члены ЖСК;

признании членом жилищно-строительного кооператива «3акаменский-13» ФИО17 Владимировну;

признании за ФИО17 права собственности на долю в размере 35/10000 в объекте незавершенном строительством с кадастровым № № и в размере 16/10000 (70,37 кв.м. : 43058 кв.м.) на земельный участок с кадастровым №, расположенные по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 43058 кв.метров, с кадастровым №, в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 70,37 кв.м., строительный №, расположенной на 11 этаже –

надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО17 отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Е.И. Котин

/подпись/

Подлинник хранится в гражданском деле № 2-4587/2022 Октябрьского районного суда г. Новосибирска

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →