РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 сентября 2022 года город Москва
Дорогомиловский районный суд г. Москвы, в составе председательствующего судьи Гусаковой Д.В., при секретаре Семиной М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-28/2022 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6 к ФИО7, Департаменту городского имущества города Москвы об истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратилась в суд с иском к ответчикам об истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, указывая, что являются собственниками жилых помещений по адресу: г.ХХХ что подтверждается выписками из ЕГРН. Право собственности на часть подвальных помещений II комнаты № ХХ в МКД общей площадью 84,5 кв.м не принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, поскольку было продано на торгах. Указанное нежилое помещение принадлежало казенному предприятию города Москвы при Психиатрической больнице № ХХХ на праве оперативного управления.
Департаментом здравоохранения г.Москвы было принято решение о ликвидации предприятия и назначении ликвидационной комиссии Казенного предприятия при Психиатрической больнице № ХХ
Организатором аукциона по продаже подвального помещения, находящегося по адресу: г. Москва, ХХХ выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике 27 апреля 2018 г.
В 2018 г. помимо воли, и в отсутствии согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме, был заключен Договор № 01/2018 купли-продажи имущества между Казенным предприятием города Москвы при Психиатрической больнице № ХХХв лице Председателя ликвидационной комиссии, действующего на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы, и ФИО7. Дата государственной регистрации права - 27.07.2018 г.
Первая квартира, расположенная в жилом доме по вышеуказанному адресу была приватизирована 06 июля 1992 года. Данный факт подтверждается свидетельством о собственности на жилище № 0245405, выданное 10.08.1992 г. на жилое помещение по адресу: г. Москва, ХХ на имя ФИО8, ФИО2.
Истцами было заказано в ООО «Ремстройсервис» обследование нежилых помещений, принадлежащих ФИО7 Специалисты пришли к заключению, что в помещениях №ХХХ проходят общие коммуникации дома, такие как: магистральные трубопроводы, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Инженерные коммуникации требуют постоянного обслуживания, осмотра и эксплуатации и свободного доступа к ним для обслуживания в любое время дня и ночи. Детально обследовать каждое помещение специалистам не представилось возможным, так как нежилые помещения закрыты.
Доказательством того, что нежилые помещения являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, подтверждается информацией размещенной на сайте ФКР г.Москвы. В разделе 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно- технических мероприятий, содержание технологических решений» указано, что по подвалу жилого дома и по помещениям №31-39 проходят стратегически важные инженерные коммуникации системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации.
После приобретения подвальных помещений (№31-39) ФИО7 без согласовательных документов сделал перепланировку подвального помещения и самовольные врезки в общедомовые инженерные коммуникации дома (в ГВС, ХВС, канализацию, систему отопления) для ведения коммерческой деятельности.
Мосжилинспекцией были составлены предписания об устранении нарушений. Предписания по нарушениям не были выполнены, в связи с чем Мосжилинспекцией было подано исковое заявление в Дорогомиловский районный суд города Москвы об обязании привести техническое состояние нежилого помещения в соответствии с технической документацией БТИ (гр. дело № ХХ). Исковые требования были удовлетворены 16 января 2020 г. На данный момент исполнение решения суда находится на контроле Мосжилинспекции.
Не обеспечивается доступ и сотрудникам Управляющей компании для проведения профилактических и аварийных работах. По заявкам №811820 от 02.03.2020 и №3739512 от 08.10.2020 для устранения аварийной ситуации в системе отопления доступ в подвальные помещения не был предоставлен, так как помещения №ХХ были закрыты на замок (заявления жителей кв. №ХХХ). Поэтому своевременное проведение профилактических работ: подготовка к отопительному сезону, прочистка канализационных лежаков, контроль за работой инженерных коммуникаций, проходящих в помещениях №ХХ, обеспечивающих качество и безопасность работы инженерных коммуникаций, в должной мере отсутствует.
Жители дома обращались в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве о нарушении прав на безопасные условия проживания, так как подвальные помещения №ХХ переданы сторонним лицам в аренду для осуществления коммерческой деятельности.
12.02.2020 г. Дорогомиловским районным судом города Москвы было вынесено решение по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к Индивидуальному предпринимателю ФИО7 о запрете передачи подвальных помещений арендаторам для ведения коммерческой деятельности (гр. дело № 2-359/20). На данный момент исполнение решения суда находится на контроле Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
В документации об аукционе по купле-продаже подвального помещения 84,5 кв. м. (в Отчете №17-150-11 об определении рыночной стоимости подвального помещения в таблице 11.1) указаны объекты аналоги, расположенные на первых этажах дома, имеющие отдельный вход от жилой части здания, и не имеющие инженерных коммуникаций для обслуживания всего дома. Первые этажи дома являются жилыми, и проведение такой аналогии не может рассматриваться в сравнительной таблице. Также указанная в таблице 6.5 высота стен подвального помещения (3,05 м) не соответствует действительности.
Учитывая, что на аукционе было продано в частные руки нежилое помещение вместе с коммуникациями жилого дома, нарушает права жителей дома на безопасные условия проживания и ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников.
В связи с чем, истцы просят суд признать недействительным аукцион по продаже имущества нежилого помещения общей площадью 84,5 кв.м подвал 1 подъезда, помещение II комнаты с 31 по 39 по адресу: г. ХХХ кадастровый номер ХХ
Признать недействительным договор № 01/2018 купли-продажи имущества от 27.04.2018 г., применить последствия недействительности.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 31.08.2020 г., применить последствия недействительности.
Признать отсутствующим права собственности, права оперативного управления. Истребовать помещения из чужого незаконного владения.
Признать права общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 84,5 кв.м подвал 1 подъезда, помещение II комнаты с ХХ по адресу: г. ХХ, кадастровый номер ХХ
Стороны надлежащим образом извещены о дате и времени рассмотрения дела. Представитель истцов в судебное заседание явился, подержала заявленные требования, с учетом поданных уточнений по иску, в полном объеме, дала объяснения аналогичные изложенным в иске, изменениях к нему, просила заявленные требования удовлетворить.
Представитель ДГИ г.Москвы в судебное заседание явился, против удовлетворения требований истцов возражал, заявил о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям о признании торгов недействительными.
Иные лица в судебное заседание явились, извещались судом надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явки, о чем не возражали участники процесса, по имеющимся в деле доказательствам, которых суд считает достаточными для рассмотрения дела по существу.
Реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, закрепленное ст.6.1 ГПК РФ и ст.6 Европейской конвенции «О защите прав человека и основных свобод». Гражданским процессуальным законодательством предусмотрен двухмесячный срок для рассмотрения дела.
Рассмотрев исковое заявление, выслушав явившихся лиц, изучив и исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.
Часть 1 статьи 46 Конституции РФ устанавливает: «каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».
В соответствии с ч.2 ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В силу ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст.8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
На основании п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ч. 1 ГПК РФ защите подлежат только нарушенные или оспоренные гражданские права.
Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством и гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания более одного помещения, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых
субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Исходя из положения п. 1 ст. 290 ГК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009г. № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений в доме.
В соответствии с п.2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011г. установлено, что "внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).
В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.
Состав общего имущества собственников определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от дата № 491.
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд всех владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме, если такие помещения не имеют самостоятельного назначения. В этом случае такие помещения относятся к общему имуществу собственников.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Москва, ХХ
Нежилое помещение расположенное по адресу: г.ХХ (подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, общей площадью – 84,5 кв.м) с кадастровым номером ХХ, было закреплено на праве оперативного управления за Казенным предприятием города Москвы при психиатрической больнице №ХХ им. В.А. ХХ Департамента здравоохранения города Москвы (КП при ПБ №ХХ). Указанное нежилое помещение было продано с торгов КП при ПБ №3, организатором торгов являлся Департамент города Москвы по конкурентной политике. КП при ПБ №ХХ ликвидировано распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 11.05.2017 №13332 «О ликвидации КП при ПБ №ХХ», на основании протокола от 25.012018г. заседания ликвидационной комиссии КП при ПБ №ХХи приказа ликвидационной комиссии КП при ПБ №ХХХот 16.02.2018г. №3.
Аукцион по продаже данного нежилого помещения проводился в электронной в электронной форме. Документы по данному нежилому помещению были размещены в составе Документации об аукционе в электронной форме по продаже имущества и доступны на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (извещение№050318/0336103/06), инвестиционном портале города Москвы http://www.investmoscow.ru/ и на сайте электронной торговой площадки http://178fz.roseltorg.ru Состав аукционной комиссии по проведению аукциона по продаже недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении КП при ПБ №3 утвержден приказом от 12.04.2018 №5 ликвидационной комиссии КП при ПБ №3. На основании решения Аукционной комиссии (протокол от 17.04.2018г № ХХ) аукцион признан несостоявшимся, в связи с тем, что на участие в аукционе подано менее двух заявок. Аукцион купли-продажи заключен с единственным участником аукциона ФИО7. Итоги аукциона размещены на официальных сайтах торгов.
27 апреля 2018г. между Казенным предприятием города Москвы при Психиатрической больнице №ХХ им. ХХХДепартамента здравоохранения города Москвы (КП при ПБ №ХХ), в лице председателя ликвидационной комиссии Шика И.М., действующего на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы №13332 от 11.05.2017 и Устава с одной стороны и ФИО7 с другой стороны заключен Договор 01/2018 купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: г.ХХ, кадастровый номер ХХ дополнительное соглашение от ХХ к Договору №01/2018 от27.04.2018г.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра за № ХХ от 27.07.2018г.
21.08.2022г. между ФИО7 и ФИО6 заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты ХХ, адрес (местонахождения) объекта: г.ХХХкадастровый номер ХХ. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.
Истцы указывают, что первая квартира, расположенная в жилом доме по вышеуказанному адресу была приватизирована 06 июля 1992 года, что подтверждается свидетельством о собственности на жилище № ХХ, выданное 10.08.1992 г. на жилое помещение по адресу: <...> ФИО8, ФИО2.
Нежилое помещение, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: г.Москва, ХХ являются техническими, требующими открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, что подтверждается информацией размещенной на сайте ФКР г.Москвы. В разделе 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» указано, что по подвалу жилого дома и по помещениям №31-39 проходят стратегически важные инженерные коммуникации системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации.
Истцами было заказано в ООО «Ремстройсервис» обследование спорных нежилых помещений. Специалисты пришли к заключению, что в помещениях №31 - 39 проходят общие коммуникации дома, такие как: магистральные трубопроводы, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Инженерные коммуникации требуют постоянного обслуживания, осмотра и эксплуатации и свободного доступа к ним для обслуживания в любое время дня и ночи. Детально обследовать каждое помещение специалистам не представилось возможным, так как нежилые помещения закрыты.
После приобретения подвальных помещений (№31-39) ФИО7 без согласовательных документов сделал перепланировку подвального помещения и самовольные врезки в общедомовые инженерные коммуникации дома (в ГВС, ХВС, канализацию, систему отопления) для ведения коммерческой деятельности.
Мосжилинспекцией были составлены предписания об устранении нарушений. Предписания по нарушениям не были выполнены, в связи с чем Мосжилинспекцией было подано исковое заявление в Дорогомиловский районный суд города Москвы об обязании привести техническое состояние нежилого помещения в соответствии с технической документацией БТИ (гр. дело № 2-15/20). Исковые требования были удовлетворены 16 января 2020г.
Ответчиком не обеспечивается доступ и сотрудникам Управляющей компании для проведения профилактических и аварийных работах. По заявкам №811820 от 02.03.2020 и №3739512 от 08.10.2020 для устранения аварийной ситуации в системе отопления доступ в подвальные помещения не был предоставлен, так как помещения №31-39 были закрыты на замок (заявления жителей кв. №8, №12). Поэтому своевременное проведение профилактических работ: подготовка к отопительному сезону, прочистка канализационных лежаков, контроль за работой инженерных коммуникаций, проходящих в помещениях №31-39, обеспечивающих качество и безопасность работы инженерных коммуникаций, в должной мере отсутствует.
Истцы указывают, что продажа спорного нежилого помещения вместе с коммуникациями жилого дома, нарушает права жителей дома на безопасные условия проживания и ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников.
Разрешая требования истцов, суд руководствуется следующим,
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на сторону истца, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.
По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.
Из представленных в материалы дела документов следует, что в спорном подвальном помещении проходя общедомовые коммуникации дома, такие как магистральные трубопроводы, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, запорные арматуры водоснабжения, канализации, которые предназначены для эксплуатации всего дома.
Согласно технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г.Москва, ХХ площадью 84,5 кв.м., спорное помещение имеет назначение – подвал, является общим помещением, используемым для обслуживания дома, состоящим из 9-ти помещений, связанных с одним входом через общую дверь подъезда №1 данного жилого дома, относящегося к общему имуществу, и не переданного в собственность ответчика.
В обоснование заявленных требований истцами представлена техническая экспертиза №303 инженерных коммуникаций в доме по адресу: <...> выполненная экспертами ООО «Ремстройсервис» из которой следует, что в спорных нежилых помещениях проложены общие коммуникации дома, указанные помещения являются техническими, требующие постоянного обслуживания и эксплуатации, свободного доступа.
Согласно статье 187 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Анализируя представленные доказательства, суд полагает в основу решения, заключение эксперта ООО «Ремстройсервис» № 303, и приходит к выводу, что данное заключение проведено экспертом, имеющим специальное образование в исследуемой области, достаточный стаж работы. Указанная экспертиза, по мнению суда, проведена в соответствии с требованиями закона, при этом, при производстве экспертизы экспертом использовалась нормативно-техническая документация и специальная литература, о применении которой указано в заключении, выводы эксперта полные и мотивированные, с оценкой научной обоснованности сделанного заключения.
Оснований сомневаться либо не доверять выводам эксперта, у суда не имеется, указанные выводы не противоречат закону и другим доказательствам по делу.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду представлено не было, стороной ответчика не оспорено.
Представителем ответчика ФИО7 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Определением суда о делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.
Однако материалы настоящего гражданского дела возвращены экспертным учреждением в суд без исполнения, в связи с непоступлением от ответчика ФИО7 оплаты за экспертизу.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, техническую документацию, заключение эксперта суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение площадью 84,5 кв.м. и находящееся в нем инженерно-техническое оборудование является общедомовым имуществом, предназначенным для обслуживания и эксплуатации более одного помещения в доме, требующим постоянного и открытого доступа в целях обеспечения его эксплуатации и контроля, таким образом, не может иметь самостоятельного функционального назначения, суду не представлено доказательств, что на момент приватизации первой квартиры в данном жилом доме спорное подвальное помещение многоквартирного дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Учитывая установленные по делу обстоятельства в их совокупности и по отдельности, суд приходит к выводу, что требования истцов о признании аукциона по продаже имущества - нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: г.ХХ, кадастровый номер: ХХХ, проведенного на основании решения аукционной комиссии (протокол от 17.04.2018г. №ХХ), а также договор №01/2018 купли-продажи имущества от 27 апреля 2018г. заключенный с единственным участником аукциона ФИО7, дополнительное соглашение от 26.06.2018г. к Договору №01/2018 от 27.04.2018г., Договор купли-продажи нежилого помещения от 31.08.2020г., заключенный между ФИО7 и ФИО6, подлежат признанию недействительными.
Ссылка ответчика о пропуске истцами срока исковой давности судом признана не состоятельной и основанной на неправильном толковании норма права, поскольку не требование собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего собственникам дома общего имущества, не связанных с лишением владения, срок исковой давности не применим.
Судом установлено, что спорное нежилое помещение выбыло из собственности истцов помимо их воли. В нарушение действующих норм гражданского и жилищного законодательство, Казенное предприятие города Москвы при Психиатрической больнице №ХХ им. ВХХДепартамента здравоохранения города Москвы (КП при ПБ №ХХ), Департамент города Москвы по конкурентной политике, Департамент городского имущества города Москвы не имели предусмотренного законом основания, при наличие установленных судом обстоятельств, производить отчуждение спорного нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимости. При этом собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Москва, ХХ в установленном законом порядке своего согласия на отчуждение спорного нежилого помещения не давали, какого-либо решения собственниками многоквартирного дома по вопросу отчуждения спорного подвала в собственность третьих лиц не принимали, учитывая, что оспариваемые договора были заключены не в целях обеспечения нужд и потребностей жителей данного многоквартирного дома.
В связи с чем, нежилое помещения, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с ХХ, адрес (местонахождения) объекта: г.Москва, ХХ кадастровый номерХХХ, подлежит истребованию из незаконного владения ФИО6, и передаче в общую долевую собственность собственникам многоквартирного жилого дома.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и с 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В постановлении Конституционного Суда РФ от 05.06.2012 г. N 13-П указано, что оценка доказательств и отражение их результатов в судебном решении является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6 к ФИО7, Департаменту городского имущества города Москвы об истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, удовлетворить частично.
Признать аукцион по продаже имущества - нежилого помещения, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: г.ХХХ кадастровый номер: ХХ проведенный на основании решения аукционной комиссии (протокол от 17.04.2018г. №ХХ недействительным.
Признать договор №01/2018 купли-продажи имущества от 27 апреля 2018г. заключенный между Казенным предприятием города Москвы при Психиатрической больнице №ХХ им. ВХХ Департамента здравоохранения города Москвы (КП при ПБ №3), в лице председателя ликвидационной комиссии Шика И.М., действующего на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы №1ХХХ от 11.05.2017 и Устава с одной стороны и ФИО7 с другой стороны, Дополнительное соглашение от 26.06.2018г. к Договору №01/2018 от 27.04.2018г., недействительными.
Признать Договор купли-продажи нежилого помещения от 31.08.2020г., заключенный между ФИО7 и ФИО6, недействительным.
Истребовать из чужого незаконного владения ФИО6 на нежилое помещение, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: г.ХХХ кадастровый номер: ХХ
Прекратить право собственности ФИО6 на нежилое помещение, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с 31 по 39, адрес (местонахождения) объекта: гХХ кадастровый номер: ХХ
Признать отсутствующим право собственности города Москвы на нежилое помещение, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с ХХ, адрес (местонахождения) объекта: г.Москва, улХХХ кадастровый номер: ХХ
Передать в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.ХХ нежилое помещение, общей площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II – комнаты с ХХ кадастровый номер: ХХ
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать из бюджета субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москва в пользу ФИО6 денежные средства в размере ХХ рублей, в счет возмещения стоимости нежилого помещения.
В удовлетворении остальной части исковых требований, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Дорогомиловский районный суд г.Москвы.
Судья Д.В. Гусакова
Мотивированное решение изготовлено 11.10.2022 г.