31RS0020-01-2022-004312-71 Дело №2-3226/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2022 года г. Старый Оскол
Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Уваровой А.М.,
при секретаре судебного заседания Злобиной Н.В.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя истцов ФИО3 по доверенности от 19 июля 2022 года, представителя ответчика ООО СЗ «31-ГРУПП» ФИО4 по доверенности от 22 декабря 2021 года, представителя ответчика ООО УК «КомфортСити» ФИО5 по доверенности от 13 июля 2022 года,
в отсутствие истцов ФИО6, ФИО7, третьих лиц ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23., Управления государственного жилищного надзора Белгородской области, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7 к ФИО24, обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «31-ГРУПП», обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «КомфортСити» о признании незаконным решение общего собрания собственников жилого помещения, применении последствий ничтожности договора управления многоквартирным домом,
установил:
ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ФИО24, обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «31-ГРУПП», обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «КомфортСити», в котором с учетом заявления об увеличении исковых требований от 25 ноября 2022 года просят:
- признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №4 микрорайон Центральный г. Старый Оскол, оформленные протоколом №1 от 31 января 2022 года;
- применить последствия ничтожности договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО «УК «КомфортСити» от 24 декабря 2021 года; признать недействительным протокол общего собрания от 24 декабря 2021 года и договор управления многоквартирным жилым домом от 24 декабря 2022 года между единственным собственником ООО СЗ «31-ГРУПП» по адресу: <...>.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме №4 микрорайона Центральный в г. Старый Оскол Белгородской области. В указанном многоквартирном доме 7 января 2022 года было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования. Инициатором собрания выступила ФИО24, на повестку дня было поставлено 27 вопросов. Протоколом №1 внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома №4 микрорайона Центральный г. Старый Оскол Белгородской области приняты решения по всем 27 вопросам повестки дня. Истцы считают, что при проведении общего собрания собственников допущено нарушение прав участников собрания, порядок созыва, подготовки и проведения собрания. Кроме того, истцы считают, что все три договора управления многоквартирным домом и два протокола общего собрания являются ничтожными и не влекут никаких последствий кроме их ничтожности в силу п.2 ст.168 ГК РФ, поскольку затрагивают права и законные интересы иных лиц, отсутствует кворум.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов ФИО3 исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлениях об уточнении исковых требований.
Представитель ответчика ООО СЗ «31ГРУПП» ФИО4, представитель ответчика ООО УК «КомфортСити» ФИО5 просили отказать в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание истцы ФИО7, ФИО6 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались электронными заказными письмами, которые возращены отправителю 9 декабря 2022 года за истечением срока хранения.
Ответчик ФИО24 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась электронным заказным письмом, которое возращено отправителю 9 декабря 2022 года за истечением срока хранения.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались электронными заказными письмами и путем предоставления доступа к делу в модуле «Электронное правосудие».
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
С учетом данных обстоятельств суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о дате судебного заседания надлежащим образом.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.
В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме №4 микрорайона Центральный в г. Старый Оскол Белгородской области.
По инициативе ответчика ФИО24 с 7 января 2022 года по 21 января 2022 года было проведено общее собрание собственников по дому №4 микрорайона Центральный г. Старый Оскол в форме очно-заочного голосования.
В повестку дня общего собрания были включены 27 вопросов, в том числе выбор управляющей компании для управления многоквартирным домом и заключение договоров на управление многоквартирным домом с ООО УК «КомфортСити».
7 января 2022 года с 8 часов 00 минут до 10 часов 00 минут проводилась очная часть общего собрание собственников многоквартирного жилого дома, заочная часть собрания проводилась в период с 7 января 2022 года с 11 часов до 21 января 2022 года 10 часов 00 минут включительно.
По итогам проведения данного собрания было принято решение, оформленное протоколом №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 31 января 2022 года.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №1 от 31 января 2022 года общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме 6224,2 кв.м., в голосовании приняли участие собственники, владеющие помещениями площадью 5451,2 кв.м, что составляет 87,58% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
В соответствии со статьей 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (подпункт 1 пункта 1).
Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2).
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).
Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (часть 1.1).
Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие с достоверностью установить общую площадь жилого комплекса, площадь жилых, нежилых помещений, мест общего пользования, и, соответственно определить наличие кворума при проведении собрания, тогда как по смыслу приведенных правовых норм бремя доказывания наличия необходимого кворума возлагается на ответчика.
Назначение на 7 января 2022 года очной части общего собрания являлось со стороны ответчика недобросовестным, заведомо направленным на исключение возможности присутствия на очной части обсуждения участников долевого строительства, не принявших от застройщика к тому моменту объекты долевого строительства.
Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в Жилищного кодекса Российской Федерации, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Таким образом, законном на лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязано сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Как установлено судом, сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направлялось в адрес собственников ООО УК «КомфортСити», которое не являлось инициатором проведения общего собрания.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, а именно конвертами в адрес ФИО1, ФИО6, где в качестве отправителя указано ООО УК «КомфортСити».
Кроме того, в судебном заседании были допрошены свидетели ФИО25, ФИО17, ФИО10, ФИО26, ФИО27, ФИО8, ФИО20, которые подтвердили, что на очной части 7 января 2022 года не присутствовал инициатор проведения общего собрания ФИО24, общее собрание проводилось ФИО28, который являлся директором ООО УК «КомфортСити», ему передавались бланки голосования. Уведомление о проведении общего собрания вручалось собственникам в день получения ключей.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО28, подтвердил, что на дату проведения общего собрания являлся директором ООО УК «КомфортСити» и поэтому проводил общее собрание. Очная часть собрания проводилась 7 января 2022 года, присутствующие на собрании собственники заполняли бюллетени голосования и передавали ему, он отвечал на все возникающие вопросы.
В силу ч.7 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.
Между тем, инициатором общего собрания являлась ФИО24, тогда как сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направлялась в адрес собственников ООО УК «КомфортСити», фактически общее собрание проводил директор ООО УК «КомфортСити».
Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводам о наличии нарушений, влекущих недействительность оспариваемых решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом №1 от 31 января 2022 года и правовых оснований для удовлетворения иска в этой части.
Рассматривая требования истцов о применении последствия ничтожности договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО «УК «КомфортСити» от 24 декабря 2021 года, признании недействительным протокола общего собрания от 24 декабря 2021 года и договора управления многоквартирным жилым домом от 24 декабря 2022 года между единственным собственником ООО СЗ «31-ГРУПП» суд приходит к следующим выводам.
Застройщиком многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу являлось ООО СЗ «31-ГРУПП».
Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения №31-RU31303000-02377-2021 от 23 декабря 2021 года.
В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.
24 декабря 2021 года в 8 часов 00 минут между застройщиком ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО УК «КомфортСити» (управляющая компания) в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации заключен договор управления многоквартирным домом.
Согласно части 7 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
Поскольку по состоянию на указанную дату и время собрания участникам долевого строительства жилые помещения по акту приема-передачи не были переданы, то единственным лицом, фактически осуществляющим право собственности в соответствии со ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации являлся застройщик – ООО СЗ «31-ГРУПП».
24 декабря 2021 года в 9 часов 00 минут было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений.
По результатам данного собрания был составлен протокол №1-21 внеочередного общего собрания собственников помещений от 24 декабря 2021 года.
На основании данного протокола в соотвествии с п.п.3 п.2 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации был заключен договор управления многоквартирным домом между единственным собственником - ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО УК «КомфортСити».
Оценив представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что ООО СЗ «31-ГРУПП» являясь застройщиком спорного многоквартирного жилого дома, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было выбрать способ управления домом.
Указанное полномочие реализовано им путем заключения 24 декабря 2021 года договора управления многоквартирным домом, проведения 24 декабря 2021 года в 9 часов 00 минут внеочередного общего собрания собственников помещений и заключения 24 декабря 2021 года договора управления многоквартирным домом между единственным собственником ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО УК «КомфортСити».
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части требований о применении последствия ничтожности договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО СЗ «31-ГРУПП» и ООО «УК «КомфортСити» от 24 декабря 2021 года, признании недействительным протокола общего собрания от 24 декабря 2021 года и договора управления многоквартирным жилым домом от 24 декабря 2022 года между единственным собственником ООО СЗ «31-ГРУПП» по адресу: <...>.
Сторонами не представлено суду доводов и доказательств, на основании которых суд пришел бы к иному выводу по данному делу.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
иск ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №), ФИО6 (паспорт №), ФИО7 (паспорт №) к ФИО24 (паспорт №), обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «31-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «КомфортСити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решение общего собрания собственников жилого помещения, применении последствий ничтожности договора управления многоквартирным домом удовлетворить в части.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №4 микрорайон Центральный г. Старый Оскол, оформленные протоколом №1 от 31 января 2022 года, в удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд Белгородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.М. Уварова
Решение принято в окончательной форме 22 декабря 2022 года
Решение27.12.2022