Дело № 2- 2310 (2022)
59RS0005-01-2022-001549 -16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2022 года г. Пермь
Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Славинской А.У.,
при секретаре Акбашевой Э.Р.,.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение, указав, что на основании предварительного договора купли- продажи заключенного сторонами 04.09.2012 истцом приобретено жилое помещение № общей площадью 34,79 кв.м. и нежилое ( чердачное) помещение над квартирой № общей площадью 35, 42 в многоквартирном жилом <адрес> г. Перми. 01.08.2014, 29.12.2014 сторонами были заключены Дополнительные соглашения. В соответствии с условиями договора ответчик обязуется передать истцу квартиру и нежилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, а истец обязуется оплатить квартиру и нежилое помещение. Стоимость квартиры и нежилого (чердачного ) помещения определены сторонами в размере 1 456 810 рублей и оплачена в полном объеме, что подтверждается актами о передаче денег от 03.09.2012, 06.12.2012, 07.02.2013, 01.08.2014. Ответчик согласно Дополнительного соглашения № обязан построить трехэтажный жилой дом в срок до 30.11.2014 и заключить основной договор купли- продажи квартиры с покупателем в срок до 30.12.2014. 29.12.2014 сторонами подписан промежуточный акт приема – передачи квартиры по предварительному договору купли- продажи квартиры от 04.09.2012, согласно которому истцу была передана квартира с описанием технического состояния, однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом, фактически многоквартирный дом по <адрес> построен, эксплуатируется по прямому назначению, спорная квартира № и нежилое помещение существуют в натуре, что подтверждается техническим паспортом здания, жилой дам сдан в эксплуатацию, что подтверждается решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021 по делу № 2-1402-2021.
Уточнив исковые требования, параметры помещения в соответствии актуальной технической документацией ( л.д. 23.т.2), просит признать право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 33,8 кв.м., нежилое (чердачное) помещение № общей площадью 28,4 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, надлежащим образом, против удовлетворения исковых требований возражений не высказал.
Финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.
Представители третьих лиц администрации г. Перми, департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в судебное заседание не явились, извещены, ранее в материалы дела направили отзыв, указав, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку фактически требования заявлены о признании права собственности на самовольную постройку.
Исследовав материалы дел, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее по тексту ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).
На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.
В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
В судебном заседании установлено, что 04.09.2012 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, согласно которому продавец обязуется построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение – квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями договора: квартира №, общей площадью приблизительно 34,79 кв.м., 3 этаж., 1 подъезд, состоящая из 1 комнаты (л.д. 9).
Согласно п. 1.3 договора характеристики объекта недвижимости указаны в приложении № к настоящему договору.
Согласно п.2.1 договора продажная цена квадратного метра квартиры определена соглашением сторон в размере 41 874 рубля, является окончательной и изменению не подлежит.
В соответствии с п. 2.2 Договора оплата цены договора производится покупателем в наличной форме согласно графику : до 07.09.2012 – 728 405 рублей, 15.02.2012 – 728 405 рублей, в общей сумме 1 456 810 рублей.
Согласно п.4.1.2 -4.1.4 договора продавец обязан построить жилой дом, планируемый срок строительства 1 квартал 2013 года, заключить основной договор купли продажи в с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до 30.04.2013, передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, указанную в п. 1.2 настоящего договора по передаточному акту.
Согласно приложения № к предварительному договору от 04.09.2012 объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь приблизительно 34,79 кв.м., уточняется по данным БТИ, количество жилых комнат 1, этаж 3.
01.08.2014 между ФИО2, продавец, и ФИО1, покупатель, заключено Дополнительное соглашение к предварительному договору купли- продажи от 04.09.2012, согласно которому п.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры изложен в следующей редакции : «По настоящему договору «продавец» обязуется перед «покупателем» на указанном в п.1.1 земельном участке построить трехэтажный дом и передать в собственность жилое помещение, квартиру, и нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель. принять и оплатить квартиру и нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями настоящего договора; квартира № общей площадью 34,79 кв.м, 3 этаж, 1 подъезд, состоящая из одной комнаты расположенная по адресу <адрес>, нежилое (чердачное) помещение над квартирой №, общей площадью приблизительно 35, 42 кв.м., 1 подъезд, расположенное по адресу <адрес>.
Пункт 2.1 предварительного договора купли- продажи от 04.09.2012 изложен в следующей редакции : «квартира оценивается в 1 456 810 рублей. Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 456 810 рублей, и нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 300 000 рублей».
Оплата по дополнительному соглашению произведена истцом в полном объеме в сумме 300 000 рублей, что подтверждено приходным кассовым ордером № от 01.08.2014. а также Актом приема – передачи денег от 01.08.2014.
29.12.2014 между ФИО2, продавец, и ФИО1, покупатель, заключено Дополнительное соглашение № к предварительному договору купли- продажи от 04.09.2012, согласно которому п. 4.1.1 предварительного договора изложен - «построить трехэтажный дом по адресу <адрес> в срок до 30.11.2014», пункт 4.1.2 изложен - «заключить основной договор купли- продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по пермскому краю в срок до 20.11.2015».
Оплата по предварительному договору купли – продажи произведена истцом в размере 728 405 рублей что подтверждено актом о передаче денег от 04.09.2012, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 07.02.2013, в размере 678 450 рублей 06.09.2012, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 06.09.2012, в размере 50 000 рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 03.09.2012.
29.12.2014 между ФИО2, продавец, и ФИО1, покупатель, заключен промежуточный акт приема-передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи <адрес> от 04.09.2012, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает квартиру №, состоящую из одной комнаты, общей площадью 34,79 кв.м., в том числе жилой площадью 14, 38 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2 акта квартира имеет следующее техническое состояние –полы-стяжка, потолок – плита ЖБИ, стены- кирпич, входная дверь одна, окна – два.
Согласно п. 3 акта на момент подписания акта квартира оборудована радиаторы – два, электросчетчик – один.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021 удовлетворены исковые требования ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, ФИО4 о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на жилые (нежилые) помещения.
При рассмотрении спора судом было установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется завершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения в котором были проданы по различным договорам.
Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> ФИО2 в установленном порядке получено не было.
Вышеуказанным решением было установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, не создает угрозу для окружающих, не нарушает прав третьих лиц. В силу чего судом многоквартирный дом по адресу: <адрес> был признан пригодным к эксплуатации.
Согласно п.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Истец был привлечен по данному делу в качестве третьего лица.
Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.
Строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> завершено, при этом истец не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора и лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за собой право собственности.
Заключенный с истцом предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем требования о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.
Само по себе незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.
Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ним права собственности на жилое помещение.
Истец просит признать право собственности на жилое помещение (квартиру) № и нежилое (чердачное ) помещение №, в соответствии с актуальной технической документацией, общей площадью 33, 8 кв.м. и 28, 4 кв.м., соответственно.
Положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности в завершенном строительством объекте, суд считает, что при таких обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) № общей площадью 33,8 кв.м., нежилое (чердачное) помещение №, общей площадью 28, 4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая изложенное, решение суда, вступившие в законную силу, является основанием для внесения сведений о праве собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты в Едином государственном реестре недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
РЕШИЛ :
Признать право собственности ФИО1 на квартиру № общей площадью 33,8 кв.м., нежилое (чердачное) помещение №, общей площадью 28, 4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения сведений о праве собственности ФИО1 на выше указанные объекты в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья : подпись. Копия верна. Судья –
Решение не вступило в законную силу. Секретарь -
Мотивированная часть решения изготовлена 24.11.2022.