Решение по делу № 2-3390/2022 от 21.03.2023 - о признании незаконным факта включения общедомового имущества многоквартирного дома (подвала) в общую площадь квартиры, обязании устранить последствия нарушения права путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры, указании, что решение суда является основанием для внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры.

дело № 2-59/2023

УИД - 26RS0003-01-2022-004535-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Шандер Н.В.,

при секретаре судебного заседания Мурсалове К.Л.,

с участием : представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика АО «ДОМ.РФ» - ФИО3, представителя третьего лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, к АО «ДОМ.РФ» о признании незаконным факта включения общедомового имущества многоквартирного дома (подвала) в общую площадь квартиры, обязании устранить последствия нарушения права путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры, указании, что решение суда является основанием для внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры,

установил:

ФИО1, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, обратилась в суд с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к АО «ДОМ.РФ»:

- о признании незаконным факта включения общедомового имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес> – помещения № (повал) площадью 25,3 кв.м в общую площадь <адрес> кадастровым номером №, расположенной по указанному адресу;

- об обязании АО «ДОМ.РФ» в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить последствия нарушения права истцов посредством обращения в регистрирующий орган в установленном законом порядке, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменений сведений об объекте недвижимого имущества – квартиры, назначение: жилое, по адресу: <адрес>, кадастровый №,состоящей из двух комнат, общей площадью 51,2 кв. м, в части уменьшения площади указанной квартиры с 52,1 кв. м до 26,8 кв. м, путем исключения помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м из общей площади указанной квартиры;

- об указании, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи об изменении общей площади <адрес> по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1, ФИО5 и ФИО6 являются собственниками жилого помещения с кадастровым номером № - <адрес> площадью 28,9 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Ответчик является собственником жилого помещения с кадастровым номером № - <адрес> площадью 52,1 кв.м, расположенной по тому же адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии с техническим паспортом жилого дома по адресу: <адрес>, литер «Г», дом состоит из основного строения (литер «Г1» и литер «Г2») и подвала под литером <адрес> полезная площадь <адрес>,5 кв.м, в том числе жилая 37 кв.м.

К литеру «Г1» (<адрес>) относятся помещения: № площадью 11,5 кв.м, № площадью 9,8 кв.м, № площадью 7,6 кв.м, всего площадью 28,9 кв.м. Помещения № площадью 3 кв.м, № площадью 6,8 кв.м, № площадью 8,8 кв.м не входят в общую площадь квартиры.

К литеру «Г2» (<адрес>) относятся помещения: № площадью 7,5 кв.м, № площадью 8,2 кв.м, № площадью 5,9 кв.м, всего площадью 21,6 кв.м. Помещения № площадью 5,2 кв.м (тамбур) и помещение № площадью 25,3 кв.м (подвал) изначально не входили в общую площадь квартиры.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования ДД.ММ.ГГГГ помещения № подвал) площадью 25.3 кв. м и № площадью 5,2 кв. м внесены на баланс, в результате чего площадь <адрес> изменилась и составила 52,1 кв.м. При этом в кадастровом паспорте отражено, что переустройство, реконструкция и перепланировка объекта не производились.

Истец ссылается на то, что факт включения в общую площадь <адрес> по адресу: <адрес>, помещения подвала № площадью 25,3 кв. м, расположенного под многоквартирным домом, находящегося в общем пользовании жильцов и являющегося общедомовым имуществом в соответствии с ч. ч. 1-4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает ее права, поскольку ей созданы препятствия в пользовании не только спорным общедомовым имуществом, но и в возможности полно и беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться в дальнейшем квартирой №, так как ответчиком спорная <адрес> выставлена на продажу и потенциальные покупатели претендуют на приобретение квартиры площадью 52,1 кв. м, тогда как ее действительная площадь составляет 26.8 кв. м.

В материалах реестрового дела на спорную квартиру отсутствует какая-либо разрешительная документация от компетентных органов, свидетельствующая о факте соблюдения градостроительных и строительных правил и норм при увеличении площади спорной <адрес>, равно как отсутствует согласие собственника <адрес> на внесение указанных изменений.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в регистрирующий орган с заявлением о проведения анализа сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и разрешения сложившейся спорной ситуации, на что был получен ответ № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на основании ее заявления не представляется возможным внести изменения в общую площадь спорной <адрес> части ее уменьшения и исключения из нее площади подвального помещения №.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, пояснив, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, является многоквартирным, в связи с чем в отношении указанного имущества в том числе действуют правила, предусмотренные ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также пояснила, что спорное помещение № – подвал является общим и принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности, кроме того, подвал имеет единый вход, является проходным помещением, фактическое закрепление площади подвала за конкретной квартирой отсутствует. Какая-либо перепланировка, связанная с исключением доступа в подвал других собственников квартир в многоквартирном доме, не производилась, в связи с чем пользование указанным помещением собственником только одной из квартир создает угрозу нарушения правомочий собственников других квартир. Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства правомерности включения площади подвального помещения в общую площадь <адрес>. Дополнительно пояснила, что не согласна с позицией АО «ДОМ.РФ» о том, что Общество является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в силу разъяснений, приведенных в п. 53 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком по иску. Направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение,

Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО3, принимавшая участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи с <адрес> судом, исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, поддержав в полном объеме доводы, приведенные в письменных возражениях, а также пояснив, что ответчик является добросовестным собственником спорного жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, и на момент приобретения права площадь помещения соответствовала нынешней площади, а также составленному банком отчету об оценке залогового имущества.

Представитель третьего лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкраймущество» по доверенности – ФИО4 в судебном заседании полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в письменном отзыве Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкраймущество». Дополнительно пояснил, что сторона истца бездоказательно утверждает о том, что помещение подвала относится к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома, так как каждое подвальное помещение относится к конкретной квартире. Кроме того, указала, что между собственниками квартир № и № в спорном доме ранее заключалось соглашение о порядке пользования общим домовым имуществом, в том числе спорным подвальным помещением.

Истец ФИО1 и представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, представив заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте его проведения, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил, каких-либо ходатайств от него, в том числе об отложении судебного заседания, не поступало.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание также не явился, вызывался в суд заказными письмами с уведомлением о вручении в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, однако попытки вручить ему судебные извещения не удались, что подтверждается отчетами АО «Почта России» об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами №, согласно которым судебная корреспонденция возвращена отправителю из-за истечения срока хранения.

Приказом АО «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п утверждены Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», в силу п. 11.2 которых при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней. При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда «Судебное» день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством РФ, не учитываются. Срок хранения почтовых отправлений исчисляется со следующего рабочего дня ОПС после поступления почтового отправления в объект почтовой связи места назначения.

Таким образом, поскольку третье лицо в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признает его извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 68 Пленума).

Таким образом, отправленные судом и поступившие в адрес третьего лица ФИО6 судебные извещения считаются доставленными по надлежащему адресу, в связи с чем, риск последствий неполучения юридически значимого сообщения несет само указанное лицо.

На основании изложенного, суд признает третье лицо ФИО6 извещенным о времени и месте судебного заседания, поскольку судом исчерпаны предусмотренные процессуальным законом меры к его извещению.

Ходатайств от третьего лица ФИО6 об отложении судебного заседания и иных ходатайств в адрес суда не поступало.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ФИО1, ФИО5 и ФИО6 являются участниками общей долевой собственности (по 1/3 доли каждый) в праве на двухкомнатную <адрес> кадастровым номером №, площадью 28,9 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору о приватизации жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 принял в индивидуальную собственность <адрес> по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат полезной площадью 21,6 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м.

На основании решения мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7 признано право собственности на <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, с одной стороны, и ФИО8, ФИО9, с другой стороны, заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого рентополучатель ФИО7 передал бесплатно в собственность плательщикам ренты ФИО8 и ФИО9 по 1/2 доли каждому принадлежащее ему на праве собственности имущество – <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 21,6 кв.м.

Право собственности ФИО8 и ФИО9 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> были выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 26-АЖ № и серии 26-АЖ №, соответственно.

Согласно указанным свидетельствам за ФИО8 и ФИО9 зарегистрировано право долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) на <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 21,6 кв. м.

На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная <адрес> была приобретена ФИО10, при этом в договоре купли-продажи (п. 1.1 договора) указано, что предметом договора значится <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м, кадастровый №/Г.

ФИО10 также в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЖ №, при этом площадь спорной <адрес> соответствии с указанным свидетельством значится уже 52,1 кв.м.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по адресу: <адрес>, продана ФИО10 ФИО11 и ФИО12 в общую совместную собственность.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ площадь отчуждаемой квартиры – 52,10 кв.м, в том числе жилая – 15,7 кв.м.

Кроме того, в соответствии с п. 2.1 указанного договора квартира приобретается покупателями за счет собственных и заемных средств, предоставленных ОАО «Ипотечное инвестиционное агентство <адрес>» согласно договору займа <***> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом сумма займа составила 1 620000 рублей.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АО «ДОМ.РФ» (правопреемник займодавца ОАО «Ипотечное инвестиционное агентство <адрес>») к ФИО11 и ФИО12 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

С ФИО11 и ФИО12 в солидарном порядке в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1081 243,41 рублей, обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное имущество: <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 52,1 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ставрополя УФССП по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ спорная <адрес> по адресу: <адрес>, передана взыскателю АО «ДОМ.РФ», о чем составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в настоящий момент собственником квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 52,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений сторон и представленных в материалах дела документов, усматривается, что увеличение общей площади спорной <адрес> по адресу: <адрес>, с 21,6 кв. м до 52,1 кв. м обусловлено включением в ее состав площади подвального помещения №, составляющей 25,3 кв. м.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

По смыслу положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости не требует.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно № 26:12:020309:2132 общей площадью 52,1 кв.м принадлежит АО «ДОМ.РФ» на основании постановления Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ставрополя УФССП России по Ставропольскому краю.

Кроме того, в отношении указанной квартиры ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части указания площади квартиры с 21,6 кв.м на 52,1 кв.м на основании кадастрового паспорта помещения, подготовленного ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ. В данном кадастровом паспорте указано: общая площадь изменилась за счет включения в баланс помещений № площадью 25,3 кв.м, № площадью 5,2 кв.м, переустройство, реконструкция и перепланировка объекта не производилась.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № объект недвижимости с кадастровым номером №, с назначением «многоквартирный дом», по адресу: <адрес>, в котором расположены спорные <адрес> (кадастровый № (архивный №) и № (кадастровый № (архивный №), имеет общую площадь 50,5 кв.м.

Таким образом, площадь спорной <адрес> (52,1 кв. м), находящейся в собственности ответчика, превышает общую площадь многоквартирного дома (50,5 кв. м), что недопустимо.

Согласно письму Управления Росреестра по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам проведенного анализа в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная информация об объектах недвижимости, в том числе, о квартире с кадастровым номером № общей площадью 52,1 кв.м; многоквартирном доме с кадастровым номером № площадью 50,5 кв.м.

Согласно плану объекта, подготовленному Ставропольским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ, техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ и техническому паспорту на жилой дом литер «Г» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выявлено:

- общая площадь <адрес> составляет 28,9 кв.м, в литере «Г» расположены: помещение № площадью 11,5 кв.м, № площадью 9,8 кв.м, № площадью 7,6 кв.м, помещение № – тамбур площадью 3,0 кв.м, под литером «Г» расположены: помещение № – подвал площадью 6,8 кв.м, помещение № – подвал площадью 3,7 кв.м, помещение № – подвал площадью 8,8 кв.м. Площади помещений №№ не входят в общую площадь квартиры;

- общая площадь <адрес> составляет 21,6 кв.м, в литере «Г» расположены: помещение № площадью 7,5 кв.м, помещение № площадью 8,2 кв.м, помещение № площадью 5,9 кв.м, помещение № – тамбур площадью 5,2 кв.м, под литером «Г» расположены: помещение № – подвал площадью 25,3 кв.м. Площадь помещений №№,12 не входит в общую площадь квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером 26:12:020309:2132 внесены изменения, изменено наименование объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № с двухкомнатная квартира на квартира, изменена площадь объекта недвижимого имущества с 21,60 кв.м на 52,10 кв.м на основании кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из вышеприведенных правовых позиций, характеристики недвижимого имущества, в том числе его площадь и состав, определяются таковыми характеристиками на момент возникновения права собственности на объект недвижимости.

Учитывая тот факт, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, изначально приобретена в собственность ФИО7 на основании вышеуказанного договора о приватизации жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ, а также учитывая характеристики принятой в собственность недвижимости, состоящей из двух комнат полезной площадью 21,6 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м, при отсутствии реконструкций и перепланировок в помещении, увеличение площади недвижимого имущества (спорной <адрес>) за счет присоединения к нему площади вспомогательных помещений (помещения подвала №) является незаконным.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчика не представлено суду допустимых надлежащих доказательств тому, что спорное подвальное помещение жилого <адрес> площадью 25, 3 кв. м было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования именно <адрес> целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома.

Напротив, из пояснений представителя истца и представленной суду технической документации, усматривается, что все повальные помещения многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> расположены под всей площадью дома, не имеют четких границ, совпадающих с границами квартир, имеют единый, а не отдельный вход, являются проходными, находятся в фактическом беспрепятственном пользовании обоих совладельцев жилых помещений многоквартирного дома. Данное обстоятельство стороной ответчика не опровергнуто.

При этом судом принимается во внимание и тот факт, что настоящий собственник <адрес> – АО «ДОМ.РФ» приобрел указанное жилое помещение в счет погашения кредитного обязательства. Вместе с тем, представителем ответчика по доверенности в судебном заседании обращено внимание на то, что как такового осмотра помещения при передаче его в собственность АО «ДОМ.РФ» не производилось, соответствующее постановление судебного пристава-исполнителя и акт передачи недвижимого имущества были составлены на основании имеющихся документов на объект недвижимости.

Довод стороны ответчика о том, что между прежними собственниками было заключено соглашение о фактическом распределении подвальных помещений между квартирами № и №, на который также ссылается в своих письменных возражениях ГБУ СК «Ставкрайимущество», не может быть принят судом во внимание, поскольку данное соглашение суду не представлено. Кроме того, распределение подвальных помещений определяет порядок фактического использования указанных помещений собственниками квартир в многоквартирном доме и не связано с имущественными правами собственников, а равно не свидетельствует о передаче прав на имущество одному из собственников квартиры в многоквартирном доме.

В этой связи заслуживает внимания довод истца ФИО1 о наличествующей угрозе нарушения ее правомочий как собственника ответчиком в случае отчуждения принадлежащего последнему на праве собственности имущества – спорной <адрес>.

В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей способы защиты гражданских прав, в абзаце 3 предусмотрено, что из защита может осуществляться, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В рассматриваемом случае согласно представленным в материалы дела распечаткам с интернет сайта Авито.ру (<адрес>) в настоящее время ответчик предпринимает действия, связанные с реализацией принадлежащей ему спорной <адрес> по по адресу: <адрес>, указывая при этом при описании характеристик квартиры общую площадь в размере 52,1 кв.м, жилую площадь 41,7 кв.м, без ссылок на то, что большую часть указанной площади составляет площадь подвального помещения. Данный факт стороной ответчика не оспаривается.

Вместе с тем, право общей долевой собственности на вспомогательные помещения возникает в силу прямого указания закона. Фактически регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном доме влечет возникновение права общей долевой собственности на общее имущество, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 данного Кодекса.

Согласно п.п. 1,2 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательствомпределахраспоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - впорядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Как указано выше, законодатель предполагает возможность защиты не только нарушенного права, но и права, которое в силу действий (бездействия) других лиц может быть нарушено.

Учитывая тот факт, что увеличение общей площади жилого помещения – спорной <адрес> произведено за счет присоединения площади подвального помещения №, а также принимая во внимание то, что у предыдущих собственников данного жилого помещения отсутствовали правовые основания для регистрации такового права, спорное подвальное помещение № принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе, истцу.

При таких обстоятельствах владение ответчиком и последующее отчуждение принадлежащей ему на праве собственности спорной <адрес>, площадь которой увеличена за счет площади подвального помещений №, с теми характеристиками, с которыми на это жилое помещение зарегистрировано право, безусловно нарушает права владения, пользования и распоряжения общим имуществом истца.

Что касается доводов АО «ДОМ.РФ» о том, что Общество является ненадлежащим ответчиком по делу, то суд находит их несостоятельными в силу следующего.

Применительно к ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по негаторному иску является лицо, действиями (бездействием) которого чинятся такие препятствия.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчик – собственник <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, выдавая кредитные средства на приобретение указанной квартиры прежнему собственнику, а также далее, вступая в права собственника, очевидно мог и должен был обнаружить несоответствие фактической площади квартиры той площади, которая указана в правоустанавливающих документах. Вместе с тем, какие-либо меры на устранение данных несоответствий ответчиком предпринято не было, что не освобождает его от таковой обязанности в настоящее время.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что, исходя из характера заявленного спора, ФИО1 обоснованно предъявлены требования к АО «ДОМ.РФ», являющемуся в силу вышеприведенных разъяснений надлежащим ответчиком по данному делу.

Разрешая требования ФИО1 в части возложения на АО «ДОМ.РФ» обязанности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений о спорной <адрес> части уменьшения ее площади с 52,1 кв. м до 26,8 кв. м с исключением из ее общей площади помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, приведенных в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав должна осуществляться добросовестно и разумно, а избранный способ защиты прав должен быть соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов сторон и не свидетельствовать о злоупотреблении правом.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Перечень лиц, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав предусмотрен ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 4 которой предусмотрено, что при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости.

Соответственно, в рассматриваемом случае, поскольку внесение вышеуказанных изменений в характеристики спорной <адрес> по адресу: <адрес>, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, с учетом положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» носит заявительный характер и может быть осуществлено путем рассмотрения соответствующего обращения его собственника, то суд приходит к выводу о наличии правовых оснований к обязанию АО «ДОМ.РФ» обратиться в регистрирующий орган – территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений в отношении спорной <адрес>, в части уменьшения ее площади с 52,1 кв. м до 26,8 кв. м с исключением из ее общей площади помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по <адрес>, код подразделения №, зарегистрирована по адресу: <адрес>), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, СНИЛС №) к АО «ДОМ.РФ» – удовлетворить.

Признать незаконным включение общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м в общую площадь <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенной в указанном многоквартирном доме.

Обязать АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу обратиться в регистрирующий орган – территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, наименование: квартира, расположенного по адресу: <адрес>, в части уменьшения площади указанной квартиры с 52,1 кв. м до 26,8 кв. м с исключением из ее общей площади помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении площади объекта недвижимости с кадастровым номером № и исключении из его состава помещения № (подвал) площадью 25,3 кв. м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Октябрьский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 28 марта 2023 года.

Судья Н.В. Шандер