Дело №2-2248/2025

УИД: 38RS0036-01-2024-006623-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(полный текст)

22 мая 2025 года город Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Григорьевой У.С.,

при помощнике судьи Казимировой В.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

Истец ФИО1 обратился с исковым заявлением, в последствие уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО3, в котором просит признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного от имени ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 в отношении объектов недвижимости, находящихся по адресу: ...., ....», ...., участок №.

В обоснование заявленных требований указал, что в производстве Свердловского районного суда .... находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения. Предметом указанного дела, в том числе, явился факт заключения договора купли-продажи между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО3, по итогам которого ФИО1 от продажи имущества получил денежные средства, часть из которых в размере 1500000 рублей перевел в счет займа по устной договоренности ФИО3 В ходе указанного дела было установлено, что цена договора купли-продажи не соответствовала действительности, так как стоимость объектов была искусственно завышена, а истец согласия на данные действия не давал.

В настоящих исковых требованиях ФИО1 указывает, что согласованная между сторонами цена договора является его существенным требованием и с учетом отсутствия согласования по данному пункту с самим истцом, просит признать указанный договор от **/**/**** незаключенным.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении суду не представили.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражал об удовлетворении исковых требований, указал, что фактическое обращения ФИО1 в суд с заявленными требованиями не связано с несогласием с ценой договора, а ввиду отказа в удовлетворении его требований о взыскании неосновательного обогащения Свердловским районным судом ..... В оспариваемом договоре сторонами были согласованы все существенные условия, а переход права собственности осуществлен уполномоченным органом. Кроме того указал, что истцом пропущен срок для обращения с настоящим исковым заявлением.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ извещения, с которыми закон связывает правовые последствия, влекут для соответствующего лица такие последствия с момента доставки извещения ему или его представителю.

Извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Иркутского районного суда Иркутской области, суд не усмотрел препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статьям 420 и 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в производстве Свердловского районного суда .... находилось гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов.

Решением суда от **/**/**** в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Судебный акт вступил в законную силу **/**/****.

Как установлено судебным актом от **/**/****, истец ФИО1 и ответчик ФИО2 заключили кредитный договор № от **/**/**** по программе "Приобретение готового жилья" в сумме 2 550 000 рублей на приобретение объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 881 кв. м, адрес объекта: ...., .... ...., участок №; дом назначение: жилое, 3- этажный, общая площадь 123,8 кв. м, инв. №, лит. А,А1,А2, адрес объекта: ...., ....», .....

ФИО2 дала согласие ФИО1 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению, нажитого в браке имущества, состоящего из земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: ...., .... .....

**/**/**** ФИО1 уполномочил ФИО2 на основании нотариальной доверенности № ....7 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: ...., ....-....», .....

Данный факт подтверждается представленными в материалы дела согласием от **/**/**** и нотариальной доверенностью от **/**/**** № №, удостоверенные нотариусом ФИО5

В материалы дела представлен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, из которого следует, что ФИО1 в лице ФИО2 продал ФИО3 жилой дом, находящийся по адресу: ...., .... ...., площадь 123.8 кв. м, кадастровый № и земельный участок, находящийся по адресу: ...., .... ...., ...., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, Вид разрешенного использования: Для ведения садоводства, площадь 881 кв. м, кадастровый №.

Согласно п. 2.1. договора цена продаваемых объектов недвижимости составляет 5650000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 4650000 рублей, а стоимость земельного участка составляет 1000000 рублей.

Как следует из п. 2.2 договора купли-продажи от **/**/**** часть стоимости объекта недвижимости в размере 1 150 000 рублей в качестве первоначального взноса оплачена покупателем за счет денежных средств до подписания договора, что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.

В соответствии с п. 2.3 указанного договора, часть стоимости объектов недвижимости, в размере 4 500 000 рублей будет оплачена покупателем за счет кредитных средств ПАО Сбербанк (публичного акционерного общества) в лице Иркутского отделения № в соответствии с условиями кредитного договора № от **/**/****, заключенным между Банком и Покупателем (далее - Кредитный договор 2). Срок кредита 288 месяцев. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором 2.

Перечисление денежных средств в счет оплаты стоимости объектов недвижимости осуществляется Покупателем на счет Продавца (п. 2.4 договора).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением ФИО1 указывает, что цена объектов недвижимости по договору от **/**/**** была с ним не согласована, что является основанием для признания договора незаключенным.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из отзыва на исковое заявление Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... от **/**/**** следует, что **/**/**** в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № было зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного с ФИО6

**/**/**** в ЕГРН в отношении указанных объектов недвижимости осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенного с ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2

Одновременно с осуществлением государственной регистрации перехода права собственности **/**/**** в отношении спорных объектов недвижимости произведена регистрация в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п. 44 указанного Постановления, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что стороны согласовали и предусмотрели в договоре все необходимые для его заключения существенные условия, в том числе цену имущества о несогласованности которой указывает истец. По результатам заключения договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3, что подтверждается ранее представленными сведениями ЕГРН.

Более того, решением Свердловского районного суда .... от **/**/**** было установлено, что ФИО1 было известно об особенностях образования цены договора купли-продажи, а также наличие устной договоренности между участниками сделки. Указанные сведения ФИО1, а также представитель ответчика ФИО8 не отрицали, в том числе, в ходе слушания настоящего дела.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения требований истца о признании договора от **/**/****, заключенного между ФИО1 в лице ФИО2 и ФИО3, недействительным и незаключенным по указанным в иске основаниям, поскольку оспариваемый договор заключен в соответствии с действующим законодательством. Фактически поводом обращения ФИО1 с настоящим иском послужили образовавшиеся разногласия между сторонами, а также отказ в удовлетворении требований, заявленных в Свердловском районном суде .....

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Разрешая доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с настоящими требованиями суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ч. 1 ст. 197 ГК РФ).

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (3 года) распространяется на требование о признании договора незаключенным, который в данном случае следует исчислять сразу же после подписания договора.

Правила определения момента начала течения исковой давности установлены ст. 200 ГК РФ, согласно пункту 1 которой, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 года № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 года № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Оспариваемая сделка была совершена **/**/****, тогда же истцу стало известно о его нарушенном праве, данные сведения указаны им, в том числе, в тексте искового заявления, соответственно, окончанием срока для обращения за судебной защитой будет являться дата - **/**/****.

С настоящим иском ФИО1 обратился в суд **/**/****, что свидетельствует об отсутствии пропуска истцом срока исковой давности.

Таким образом, доводы стороны ответчика в данной части отклоняются судом, как не соответствующие требованиям закона.

Разрешая заявленные требования по существу, с учетом наличия факт передачи объектов, указания в договоре идентифицирующих признаков объектов, внесенная в соответствии с условиями договора покупателем оплата за объекты, свидетельствуют о понимании обеими сторонами объектов купли-продажи, подтверждают исполнение договора сторонами, а фактически исполненный сторонами договор, не может признаваться незаключенным, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд Иркутской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 02 июня 2025 года.

Председательствующий У.С. Григорьева