Дело № 2-1870/2022

64RS0043-01-2022-002071-94

Решение

Именем Российской Федерации

30 сентября 2022 года город Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего Магазенко Ю.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кулиш В.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО4,

представителя Комитета по финансам администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по финансам администрации муниципального образования «<адрес>», Комитет по управлению имуществом <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <адрес>, общей площадью 47,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, лит. А, с кадастровым номером №. Жилое помещение расположено в <адрес> года постройки. Капитальный ремонт со времени постройки не производился. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены мероприятия по отселению из данного многоквартирного дома. Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № - П «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», в которую был включен дом, расположенный по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», куда также был включен дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Постановлением администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения и изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» был изъят участок, на котором находится жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и с учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения за жилое помещение - <адрес>, общей площадью 47,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2 618 515 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 907 рублей; судебные расходы в виде оплаты услуг по оценке рыночной стоимости квартиры профессиональным оценщиком - 10 000 рублей; в пользу экспертного учреждения судебные расходы в виде оплаты стоимости судебной экспертизы. После выплаты администрацией муниципального образования «<адрес>» ФИО1 возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 47,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Представитель Комитета по финансам администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО5 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки не сообщили.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником <адрес>, общей площадью 47,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании на основании заключения от ДД.ММ.ГГГГ N № межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме в течении трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений (п.1.1), произвести снос указанного дома до ДД.ММ.ГГГГ (п.1,2).

В соответствии с пунктом 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Положение), на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ, ч.1 ст.7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст.32 ЖК РФ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пп.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности упущенную выгоду.

При определении выкупной цены на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто, дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, действующую на территории Саратовской области.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, обстоятельства дела, бездействие со стороны ответчика, выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, истечение срока отселения, сноса дома (ДД.ММ.ГГГГ), право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупной стоимости жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения стоимости помещения истца и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ Размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. составил с учетом округлений: 2 618 515 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения с учетом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество - 2 012 000 рублей; стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 36 000 рублей; величина вознаграждения риелтора за подбор помещения для временного пользования - 9 000 рублей; величина затрат связанных с переездом - 15 466 рублей; стоимость услуг риелтора по подбору квартиры с целью её приобретения - 80 480 рублей; стоимость услуг по составлению договора купли- продажи - 2 500 рублей; стоимость пошлины по государственной регистрации права - 2 000 рублей; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 461 069 рублей. В результате натурного осмотра и проведенного исследования эксперт приходит к выводу о том, что имеют место исключительные обстоятельства угрозы обрушения дома, расположенного по адресу: <адрес>, угроза жизни и здоровью собственнику жилого помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы. При таких обстоятельствах суд считает, что заключение экспертов отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Заключение экспертов подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперты не заинтересованы в исходе дела.

Неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не установлены.

В этой связи, суд полагает возможным положить в основу судебного решения выводы проведенной по делу судебной экспертизы.

Исходя из материалов дела, заключения судебной экспертизы в жилом помещении истца имеется имущество (предметы мебели), подлежащее вывозу, поэтому у истца имеется необходимость несения затрат на переезд из спорного жилого помещения, которые подлежат взысканию в пользу ФИО1 в размере 15 466 рубелей.

Кроме этого, в судебном заседании установлено, что у истца в собственности имеется иное жилое помещение в пределах <адрес>), в связи с чем, убытки связанные с поиском другого жилого помещения в размере 80 480 рублей, стоимости услуг по составлению договора купли-продажи в размере 2 500 рублей, стоимости пошлины по государственной регистрации права в размере 2 000 рублей, стоимости временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 36 000 рублей, величины вознаграждения риелтора за подбор помещения для временного пользования в размере 9 000 рублей не подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о взыскании компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома, суд исходит из следующего.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Суд полагает, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, и приходит к выводу о необходимости включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Вместе с тем, отсутствие в материалах дела сведений о включении многоквартирного дома в годовой план капитального ремонта до момента первой приватизации не может однозначно являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца в указанной части.

Таким образом, требования истца о взыскании суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 461 069 рублей подлежат удовлетворению.

Таким образом, общая сумма возмещения за жилое помещение (выкупная цена) - составит 2 488 535 рублей (2 012 000 + 15 466 + 461 069).

При этом указанное возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» с администрации муниципального образования «<адрес>» как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «<адрес>».

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за жилое помещение признать за ответчиком право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 21 907 рублей.

Исковые требования истца подлежат удовлетворению на 95%.

Применяя пропорцию удовлетворения исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 811 рублей 65 копеек (21 907 * 95%).

С целью определения выкупной стоимости жилого помещения для определения цены иска истцом была произведена досудебная оценка, стоимость которой в размере 10 000 рублей он просит взыскать с ответчика.

С учетом объема удовлетворенных требований, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходы, связанные с оценкой квартиры в размере 9 500 рублей (10 000 * 95%).

По ходатайству истца определением суда по данному делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «иные данные».

Руководитель экспертного учреждения ходатайствовал перед судом о разрешении вопроса о возмещении судебных расходов в размере 45 000 рублей.

Учитывая положения ст.ст.88, 94, 98 ГПК РФ, размер исковых требований, подлежащих удовлетворению, суд приходит к выводу о взыскании за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» с администрации муниципального образования «<адрес>» в пользу ООО «иные данные» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 42 750 рублей (45 000 * 95%), а с истца ФИО1 взыскать в пользу ООО «иные данные» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 2 250 рублей (45 000 * 5%).

Иные возможные убытки истец не просил взыскать, а суд разрешает спор согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ исходя из заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, удовлетворить в части.

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» (ОГРН №) за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1 (паспорт серии 6304, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД <адрес>) денежные средства в размере 2 488 535 рублей в счет возмещения за жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 811 рублей 65 копеек, расходы, связанные с оценкой квартиры в размере 9 500 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» в остальной части - отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования «<адрес>» указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

После выплаты администрацией муниципального образования «<адрес>» указанного размера возмещения за жилое помещение признать за администрацией муниципального образования «<адрес>» право собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» в пользу общества с ограниченной ответственностью «иные данные» расходы на производство судебной экспертизы в размере 42 750 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «иные данные» расходы на производство судебной экспертизы в размере 2 250 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 07 октября 2022 года.

Председательствующий Ю.Ф. Магазенко