Решение по делу № 2-13/2023 от 09.03.2023

Дело № 2-13/2023

УИД № 24RS0003-01-2022-000708-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Балахта 09 марта 2023 года

Балахтинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Лябзиной Т.Г.,

при секретаре Дорш О.В.,

с участием представителя истца ФИО7,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки, возложении обязанности возвратить имущество,

и по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли- продажи земельного участка и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки, возложении обязанности возвратить имущество, ссылаясь на то, что 03.05.2017 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельных участков. Согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок для дачного строительства, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство; земельный участок для дачного строительства, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство. В соответствии с п. 2.1. Договора цена всех земельных участков определена по соглашению сторон в размере 2 800 000 рублей. Согласно п.2 Договора оплата земельных участков производится в следующем порядке: сумма в размере 500 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2017; сумма в размере 500 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2018; сумма в размере 500 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2019; сумма в размере 500 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2020; сумма в размере 500 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2021; сумма в размере 300 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 31.08.2022. Указанные земельные участки переданы покупателю, что подтверждается регистрацией перехода права на данные земельные участки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 11.05.2017 года. Таким образом, продавец исполнил обязательства в части передачи земельных участков покупателю. Однако, ФИО3 обязательства по оплате участков не исполнил в соответствии с договором. По состоянию на 11.02.2019 покупатель не произвел оплату по договору согласно п. 2 Договора, в связи с чем образовалась задолженность 1 000 000 рублей. ФИО2 обратился в суд за взысканием суммы долга в размере 1 000 000 рублей по состоянию на 11.02.2019 и неустойки в размере 346 500 руб. за период с 01.09.2017 г. по 11.02.2019. Определением Балахтинского районного суда Красноярского края от 08.04.2019 по делу № утверждено мировое соглашение, согласно которому ФИО3 уплачивает задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 по состоянию на 11.02.2019 в сумме 1 000 000 рублей, а также проценты по договору за период с 01.09.2017 по 11.02.2019 в размере 346 500 руб. ФИО1 осуществляет оплату задолженности и процентов по договору купли-продажи земельных участков от 03.05.2017 в размере 1 346 500 руб. до 31.12.2019 г. Также покупатель обязан выплатить 50% государственной пошлины в размере 7 466,50 руб. до 31.12.2019. Определение Балахтинского районного суда Красноярского края от 08.04.2019 по делу № 2-267/2019 вступило в законную силу 24.04.2019. По состоянию на 30.06.2022 ФИО3 не произвел оплаты по утвержденному мировому соглашению. Более того, по состоянию на 30.06.2022 покупатель не внес ни одного платежа по договору купли-продажи земельных участков от 03.05.2017. Истец считает, что длительная неоплата по договору является существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 года. Неустойка по состоянию на 30.06.2022 года составляет 1 687 000 рублей. Возврат имущества продавцу, обусловленный расторжением договора купли-продажи ввиду нарушения его условий покупателем, означает возвращение сторон договора в исходное положение. За пять лет использования земельных участков Покупателем построены сооружения на данных земельных участках. При расторжении договора ответчик обязан вернуть имущество в первоначальном виде. Следовательно, у ответчика возникает обязанность своими силами и за свой счёт снести все сооружения, возведенные на данных земельных участках. При подаче искового заявления истец заключил договор на оказание юридических услуг с ООО «Юридическое агентство «Форсайт». Согласно Договору на оказание юридических услуг оплата по договору составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей. Также при подаче искового заявления истцом выдана нотариальная доверенность на ООО «Юридическое агентство «Форсайт» стоимостью 1930 рублей. Претензия от 28.06.2022 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2017, о возврате переданного имущества и об уплате неустойки в размере 1 687 000 рублей получена ФИО3, однако ответа на претензию не поступило. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., заключенного между ФИО2 и ФИО3; взыскать с ФИО3 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 687 000 рублей; обязать ФИО3 возвратить имущество ФИО2, переданное по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 в первоначальном виде; взыскать с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 935 рублей; взыскать с ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в сумме 250 000 рублей; взыскать с ФИО3 расходы на оформление доверенности на представителя в размере 1930 рублей.

Впоследствии истец уточнил заявленные исковые требования, просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 03.05.2017 земельных участков с кадастровым номером 24:№, площадью <данные изъяты> кв.м., и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., заключенного между ФИО2 и ФИО3; взыскать с ФИО3 неустойку за период с 01.09.2019 г. по 31.03.2022 г. в размере 1 587 000 рублей; обязать ФИО3 возвратить имущество ФИО2, переданное по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 в первоначальном виде; взыскать с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 935 рублей.

Кроме того,, ФИО2 обратился к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли- продажи земельного участка и неустойки, в котором он просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору купли- продажи земельного участка с кадастровым номером №, и с кадастровым номером №, в размере 1500000 руб., неустойку в размере 1052000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок для дачного строительства, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство; земельный участок для дачного строительства, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство. В соответствии с п. 2.1. Договора цена всех земельных участков определена по соглашению сторон в размере 2800000 руб. Покупатель оплачивает стоимость земельных участков в следующем порядке: первый платеж в размере 500000 руб. производится покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет продавца; оставшаяся часть цены земельных участков выплачивается Покупателем в течении 5 лет в даты заключения Договора в следующие сроки: 500000 руб. до 31 августа 2018 года; 500000 руб. до 31 августа 2019 года; 500000 руб. до 31 августа 2020 года; 500000 руб. до 31 августа 2021 года; 500000 руб. до 31 августа 2022 года путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. Дата регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на имя покупателя ФИО3 11 мая 2017 года. Таким образом, продавец исполнил обязательства в части передачи земельных участков ответчику. Однако ответчиком обязательства по оплате участков не исполнены и по состоянию на 11.02.2019 год денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 года не перечислены, в результате чего образовалась задолженность в сумме 1500000 руб. по платежам 2019, 2020 и 2021 годы.

Впоследствии истец уменьшил исковые требования, просит взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017г. в размере 500000 рублей по платежу за 2019 год, неустойку за период с 01.09.2019г. по 31.08.2020г. в размере 183000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10030 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки, возложении обязанности возвратить имущество, и гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли- продажи земельного участка и неустойки, соединены в одно производство.

В судебном заседание представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала частично, просит суд расторгнуть Договор купли-продажи земельных участков от 03.05.2017, заключенный между ФИО2 и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 на данные земельные участки и признать на них право собственности истца; обязать ФИО3 возвратить имущество ФИО2, переданное по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в первоначальном виде, т.е. без каких-либо строений; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 587 000 руб. 00 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 935 руб. 00 коп. От требований о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 суммы задолженности по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей 00 копеек по платежу за 2019 год - отказываются.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признал, представил возражения на исковое заявление, согласно которым с заявленными исковыми требованиями о расторжении заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № и №, а также взыскании с ответчика неустойки в размере 1587000 рублей не согласен. Из содержания норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. Таким образом, при разрешении спора следует учитывать, что по договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № покупатель - ответчик по делу ФИО3 принял земельные участки и зарегистрировал право собственности в установленном законом порядке. В названном договоре купли-продажи земельных участков условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, не содержится. В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора. Следовательно, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ. Истцом в материалы дела представлена претензия о расторжении договора, однако в этой претензии отсутствуют сведения о том, кому она адресована. Истцом не представлено никаких сведений о том, каким способом и в адрес кого направлялась эта претензия, сведений о получении адресатом, либо отказе адресата от получения этой претензии. В адрес ответчика данная претензия не поступала, никаких почтовых уведомлений ответчику в связи с данной претензией, не доставлялось. При этом следует учитывать, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК). В связи с указанным, исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи не подлежат рассмотрению судом ввиду не соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора (не направления в адрес ответчика соответствующей претензии). Кроме того, часть цены сделки -договора купли-продажи земельных участков ответчиком перечислена (выплачена) в адрес истца, что не оспаривается самим истцом и указано в исковом заявлении. Ответчик не отказывается и в дальнейшем от исполнения своей обязанности по уплате оставшейся цены договора. При таких обстоятельствах задержка в выплате оставшейся части цены договора ответчиком не может считаться существенным нарушении договора стороной ответчика. В отношении исковых требований о взыскании неустойки по договору купли-продажи земельных участков, ответчик обращает внимание суда на то, что данное требование основано на положениях указанного выше договора и в соотношении с заявленным исковым требованием о расторжении договора ведет к нарушению принципа неравенства встречных предоставлений - направлены на неосновательное обогащение истца. Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и взыскании неустойки, отказать.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии <...> ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пунктов 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 489 указанного Кодекса, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено в судебном заседании, по договору купли-продажи земельного участка от 03.05.2017 года ФИО8, действующая от имени ФИО2, именуемая в дальнейшем «Продавец» и ФИО3, именуемый в дальнейшем «Покупатель» заключили договор о купле-продаже земельных участков: с кадастровым №, площадью <данные изъяты> м2, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование животноводство; с кадастровым № площадью 236238 м2, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование животноводство.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, цена всех земельных участков определена по соглашению сторон в размере 2800000 рублей. Согласно условиям договора, покупатель оплачивает стоимость земельных участков в следующем порядке: первый платеж в размере 500000 рублей производится покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет продавца; оставшаяся часть цены земельных участков выплачивается покупателем в течение пяти лет с даты заключения договора в следующие сроки: 500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 300000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

На земельных участках отсутствуют здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1.32 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора следует, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости земельных участков, земельные участки находятся в залоге у продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Покупатель не имеет права отчуждать земельные участки или его части без письменного согласия продавца, обременять их, заключать сделки продажи, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.п.

Пунктом 6.1 договора установлено, что в случае нарушения покупателем сроков оплаты цены за земельные участки покупатель обязан на основании письменного требования продавца уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от цены земельных участков, срок уплаты которой нарушен, за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.3 договора, договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором.

Пунктом 7.4 договора установлено, что по соглашению сторон и в соответствии со ст. 556 ГК РФ, отчуждаемые земельные участки переданы продавцом и приняты покупателем в надлежащем качественном состоянии (как они есть) и пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. При подписании настоящего договора претензий у сторон нет, настоящий договор приобретает силу акта приема-передачи.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2017 года.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> м2 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, между <адрес> и заливом «<адрес>», из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: животноводство, принадлежат на праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На указанный земельный участок установлено обременение: ипотека в силу закона в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>+/- 340 м2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, между <адрес> и <адрес>», из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: животноводство, принадлежат на праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На указанный земельный участок установлено обременение: ипотека в силу закона в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Определением Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение, согласно которому ФИО3 уплачивает задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 000 000 рублей, а также проценты по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 346 500 руб. ФИО3 осуществляет оплату задолженности и процентов по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 346 500 руб. до ДД.ММ.ГГГГ Также покупатель обязан выплатить 50% государственной пошлины в размере 7 466,50 руб. до ДД.ММ.ГГГГ. Определение Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № вступило в законную силу 24.04.2019г. 20.04.2022г. истцу выдан исполнительный лист на принудительное исполнение данного мирового соглашения. Согласно пояснениям представителя истца, исполнительный лист взыскателем к исполнению не предъявлялся.

В связи с тем, что ответчиком оплата по договору не была произведена, 28.06.2022 года истцом ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, возврате, преданного имущества в первоначальном виде и оплаты неустойки в размере 1687000 рублей. Направление претензии подтверждается почтовой квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком 18.07.2022 года была произведена оплата по договору от 03.05.2017 года в размере 100000 рублей, что подтверждается чеком от 18.07.2022 года.

Доказательств оплаты покупателем полной покупной цены объектов недвижимости ответчиком суду не предоставлено.

Таким образом, судом установлено, что оплата по договору от 03.05.2017 года в полном объеме ответчиком не произведена до настоящего времени.

В соответствии правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При определении существенности допущенного покупателем нарушения суд исходит из того, что отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл без оплаты товара. В настоящем деле продавец ФИО2 не получил то, на что рассчитывал при заключении договора от 03.05.2017 года. Денежное обязательство не выполнено ответчиком в полном объеме и на момент рассмотрения дела в суде.

Для спорного договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если ФИО3 не уплачивает за переданные ему объекты недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец ФИО2 в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Суд критически относится к доводам ответчика о нарушении установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку ответчику направлялась претензия с требованием расторжения договора купли-продажи земельных участков от 03.05.2017 года, что подтверждается имеющейся в материалах дела почтовой квитанцией от 30.06.2022 года и отчетом об отслеживании почтового отправления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил доказательств полного исполнения обязательств по договору купли-продажи земельных участков от 03.05.2017 года, внесенная им сумма 100000 рублей в соотношении с полной ценой договора является незначительной, а также то, что спорные земельные участки с момента регистрации права собственности ответчиком и до момента полной оплаты их стоимости, находятся в залоге у продавца, такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Спорные объекты недвижимости подлежат возвращению ответчиком истцу в первоначальном виде, т.е. свободными от зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, т.к. со слов представителя истца, что не оспаривалось ответчиком, на данных земельных участках находятся временные строения- модульные домики. Ответчиком произведена оплата ФИО2 100000 рублей в счет задолженности по спорному договору купли-продажи, которая подлежит взысканию с истца в пользу ФИО3 При этом, суд не принимает во внимание доводы представителя истца, что данная сумма внесена в счет уплаты неустойки по договору, поскольку исходя из положений ст.319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству ранее основной суммы долга погашаются проценты за пользование денежными средствами, а неустойка и другие штрафные санкции к указанным процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая фактические обстоятельства дела, длительность периода нарушения обязательств ответчиком, степень не выполнения ответчиков своих обязательств по договору, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца неустойки по договору купли-продажи от 03.05.2017 за период с 01.09.2019 года по ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в связи с противоправными действиями третьих лиц, препятствующими ему в пользовании спорными земельными участками, и отсутствием возможности получения какого –либо дохода от этого.

Учитывая установленные судом фактические обстоятельства, при которых ответчиком допущены нарушения обязательств по договору, период просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика, материальное положение сторон, состояние здоровья ФИО3, возбуждение и расследование уголовного дела по заявлению ФИО13 по факту препятствования ему пользоваться и распоряжаться земельными участками и находящимися на них строениями, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд признает сумму неустойки не соразмерной последствиям нарушения обязательств, и снижает ее до 500000 рублей.

Поскольку решением суда установлены взаимные денежные обязательства истца и ответчика, суд считает возможным произвести зачет указанных обязательств и вычесть из суммы определенной судом суммы неустойки, подлежащей взысканию с ФИО3, подлежащую взысканию с истца сумму, полученную ФИО9 в счет оплаты по договору купли-продажи, и всего взыскать с ответчика в пользу истца сумму неустойки в размере 400000 рублей.

Кроме того, поскольку решением суда договор купли-продажи от 03.05.2017 года расторгается, оснований ко взысканию суммы задолженности по договору купли-продажи в размере 500000 рублей по платежу за 2019 год не имеется. Кроме того, суд учитывает, что представитель истца в судебном заседании данные исковые требования не поддержала.

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Представители истца ФИО10, ФИО7, ФИО11, ФИО12, действующие в порядке передоверия от ООО «ЮА «Форсайд» представлял интересы истца в период рассмотрения дела с 07.07.2022г. по 09.03.2023г. Учитывая характер и степень сложности рассматриваемого правоотношения, работу представителей истца по настоящему делу, с учетом требований разумности суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.

Кроме того, истцом были понесены расходы по удостоверению нотариальной доверенности от 30.06.2022г., однако указанная доверенность на ООО «ЮА «Форсайд» содержит полномочия на представление интересов истца не только в рамках данного гражданского дела, но и другие полномочия, предполагает возможность ее использования представителями в течение срока действия доверенности с широкими полномочиями в различных инстанциях. Таким образом, расходы истца по оформлению доверенности не связаны только с рассмотрением конкретного дела, в связи с чем основания для взыскания расходов истца за удостоверение доверенности нотариусом в размере 1930 рублей отсутствуют.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Суд взыскивает с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 возврат госпошлины, уплаченной при подаче иска пропорционально удовлетворенной части требований в размере 16935 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 03.05.2017г. земельных участков с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и <адрес>», и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и заливом <адрес>», заключенного между ФИО2 и ФИО3.

Возвратить стороны в первоначальное положение:

- прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и <адрес>

- признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и <адрес>

- признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и заливом «<адрес>».

Обязать ФИО3 возвратить ФИО2 переданные по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ земельные участки: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и <адрес>»; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> между <адрес> и <адрес>» - в первоначальном виде, а именно свободными от зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 неустойку за период с 01.09.2019 г. по 31.03.2022 г. в размере 400 000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, возврат госпошлины в размере 16935 рублей, всего 431935 рублей 00 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи земельных участков от 03.05.2017г. в размере 500000 рублей по платежу за 2019 год, расходов по уплате государственной пошлины в размере 10030 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2023г.