Дело № 2-20/2025 (2-1778/2024;)

74RS0029-01-2024-002474-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года г. Магнитогорск

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Филимоновой А.О.,

при секретаре: Моториной И.В., Коломыцевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Логист» к Галину М.А., ООО "ВЛАДИ", ООО "Триумф-М" об обязании освободить самовольно занятое общедомовое помещение МКД, приведении помещения в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Логист» обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом изменений просило обязать освободить самовольно занятое общедомовое помещение МКД по адресу <адрес>, привести подвал дома в первоначальное состояние путем демонтажа установленной стены, дверей, сантехнического оборудования, заложения проема в несущей стене, демонтажа вентиляционного трубопровода, наружного блока кондиционера с фасада дома, а также просило отнести на ответчиков расходы по оплате госпошлины.( л.д.167-169 т.2)

В судебном заседании представитель истца ООО УК «Логист» - ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, представила письменные пояснения, согласилась с заключением эксперта ООО «БНЭО», полагала правильным обязать собственников нежилого помещения выполнить работы по приведению этого помещения в первоначальный вид.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 28.03.2022г., с иском не согласилась, указав, что с 2019 года помещение сдано в аренду, арендатором без разрешения и уведомления собственников арендуемого помещения произведено переустройство, в целях урегулирования ситуации собственником, прежним арендатором и новым арендатором ООО «Тамерлан-М» заключено трёхстороннее соглашение.

Дело с согласия представителей истца и ответчика рассмотрено без участия ответчика ФИО3, ООО "ВЛАДи", ООО "Триумф-М" третьего лица ФИО5, МП трест Водоканал, администрации МО город Магнитогорск, ООО «Тамерлан-М» извещенных надлежащим образом о дне и месте судебного разбирательства. ( т.3)

Изучив доводы искового заявления, выслушав мнение представителей истца и одного из ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществляет ООО УК «Логист», что подтверждается протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома б/н от 02.12.2016 года.

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность управляющей организация оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При рассмотрении дела установлено, что собственниками нежилого помещения №, площадью 199,5 кв.м. по адресу <адрес> с кадастровым номером № в 1/2 доле каждый являются ФИО1, ООО "ВЛАДИ", что подтверждается выпиской из ЕГРН.( л.д.85-93 т.1)

Из документов реестровых дел следует, что указанное нежилое помещение образовано в результате переоборудования квартир № и № по адресу <адрес> согласно акту № от 07 июня 2001 года государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию ( детское кафе)( л.д.115-132 т.2) Согласно выписке из технического паспорта на нежилое помещение № по <адрес> по состоянию на 14.11.2001 года проход в подвальное помещение многоквартирного дома из помещения отсутствует.( л.д.133-135 т.2)

Арендатором помещения №, площадью 196,4 кв.м. ( так в договоре) с 21 июля 2019 года по 26 июня 2025 года являлся ООО «Триумф-М» на основании договора аренды, расторгнутого соглашением. ( л.д.127-135 т.1, т.3 ) Согласно п.2.2.3 Договора аренды арендатор обязался не производить никаких перепланировок переоборудования ( в целом-работ) в помещении (здании) без письменного разрешения арендодателя.

Субарендатором части помещения, примыкающего к основному зданию МКД по адресу <адрес>, где произведено переустройство и ограничен доступ к подвальному помещению МКД, устроено кухонное и хозяйственное помещение, произведено несанкционированное присоединение к общим сетям МКД по утверждениям представителей ответчиков является ИП ФИО6 В дело представлена копия договора субаренды б/н от 22 сентября 2022 года, заключенного ООО «Триумф-М» с ИП ФИО6 в отношении части нежилого помещения площадью 39 кв.м. по адресу <адрес> согласно плану на срок 11 месяцев с преимущественным правом в случае своевременного внесения арендных платежей на заключение договора на новый срок. ( л.д.180-184 т.1)

Согласно актам осмотра, выполненным 13.02.2023 г. и 20.09.2023 г., сотрудниками управляющей компании ООО УК «Логист» установлено самовольное занятие часть подвального помещения дома по адресу <адрес> в месте расположения вводов теплоснабжения и водоснабжения устройство проема в фундаменте несущей стены дома из пристроенного нежилого помещения, где оборудована - кухня, санузел, перекрыт свободный доступ к общедомовым инженерным коммуникациям путем установки металлической двери, стен из гипсокартона, выполнено подсоединение сетей водоотведения нежилого помещения к общедомовым сетям без согласования с УК. ( л.д.32-37)

В связи с установленным переустройством 27.09.2023 г. в адрес ФИО3 ООО УК «Логист» направлена претензия с предложением представить разрешительные документы на переустройство помещения, в том числе сетей, либо при отсутствии таковых предложено привести подвальное помещение в первоначальное состояние. ( л.д.38 т.1) В ответ на претензию ФИО3 сообщил, что им с 1999 года используется часть общего имущества собственников многоквартирного <адрес>. В настоящее время документы, на основании которых указанные помещения были переданы ему в пользование, не сохранились. Указал, что Жилищный кодекс РФ, предусматривающий необходимость проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса об использовании общего имущества, принят позже времени фактической передачи Галину М.А. в пользование части подвального помещения. ( л.д.39 т.1)

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование; плиты перекрытий.

Права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц лишь по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (п. 4 ст. 36, ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания указанных норм следует, что на совершение собственниками действий, в результате которых может произойти уменьшение общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со ст. ст. 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. В силу положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано …обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Соответственно, доводы ответчика ФИО3 о необходимости возложения обязанности по приведению принадлежащего ему и возглавляемому им обществу (ООО «ВЛАДИ») нежилого помещения в прежнее состояние силами арендатора несостоятельны, противоречат закону.

Доводы ответчика о том, что часть подвального помещения МКД передана ему в пользование до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому согласие собственников помещений в многоквартирном доме на его использование и переустройство не требуется, являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку до настоящего времени устройство проема в несущей стене, присоединение к общедомовым сетям водоотведения, устройство кондиционера, вентиляционного короба на фасаде здания и пр. являются самовольными, не сохранены в установленном законом порядке, то к возникшим правоотношениям применяются действующие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса РСФСР, эксплуатация и ремонт государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также домов, квартир, находящихся в собственности граждан, осуществлялись с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно п. 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совмина РСФСР от 25.09.1985 N 415 (ред. от 23.07.1993) наниматель обязан: обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием. Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования - с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как на момент переоборудования ( перепланировки) нежилого помещения в МКД, так и на момент рассмотрения дела требовалось согласование уполномоченного органа, собственников помещений в многоквартирном доме, в интересах которых заявлен настоящий иск управляющей организацией, также установление таких обстоятельств как соответствие перепланировки правилам пользования, пожарной безопасности, санитарно-техническим и иным требованиям.

Вместе с тем согласно заключению эксперта ООО «БНЭО» установлено, что произведена неузаконенная перепланировка (переустройство) нежилого помещения № по адресу <адрес>, т.к. производились строительно-монтажные работы без изменения параметров многоквартирного дома, но с уменьшением его площади за счет расширения площади нежилого помещения № путем появления новых помещений в подвале многоквартирного жилого <адрес>. При выполнении строительно-монтажных работ затрагивались несущие конструкции (фундамент) и инженерные сети (прокладка новых). Пробивка дверного проема в блоках фундамента для доступа во вновь образованные помещения в подвале произведена на месте ранее существовавшего оконного приямка, работа произведена путем демонтажа части блоков фундамента. Данные демонтажные работы затрагивают несущие конструкции МКД, уменьшают площадь фундамента и площадь общего имущества собственников МКД, что нарушает требования ЖК РФ, более того возможно нарушение прочности фундамента, что нарушает требования «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ.

Прокладка инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции для эксплуатации вновь образованных помещений в подвале произведена путем пробивки блоков фундамента и стен. Данные демонтажные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного жилого дома, уменьшают площадь фундамента, стен что не соответствует требованиям ЖК РФ, в результате выполнения указанных работ возможно нарушение прочности фундамента, что не соответствует требованиям «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ. Установленный дверной блок в существующий проем и возведенные перегородки в подвальном помещении ограничивают свободный доступ к инженерным сетям и оборудованию многоквартирного <адрес>, что нарушает требования ЖК РФ, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МКД 2-03.2003, утвержденный постановлением Госстроя РФ №170 от 27.07.2003 г. эксперт пришел к выводу, что данные нарушения являются существенными, значительными, устранимыми. В заключении эксперт предложил два способа устранения нарушений: 1. Легализация переустройства путем получения согласия всех собственников МКД оформленное виде протокола собрания и согласования с органом местного самоуправления. 2. проведение демонтажных и восстановительных работ, перечисленных по наименованию и объему в заключении.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что организация систем водоснабжения, теплоснабжения, вентиляции нежилого помещения № соответствует требованиям СанПин и СП, однако организация системы водоотведения в нежилом помещении № не соответствует пп16.2,18.15 СП 30.13330.2020, пп2.11,2.15 СанПин 2.3/2.4.3590-20, п.2.1 СП 2.3.6.3668-20, п.3.6 СП 2.3.6.3668-20,т.е. факт отсутствия отдельного выпуска системы водоотведения нежилого помещения № влияет на работоспособность внутридомовой системы водоотведения МКД в целом. При этом эксперт отметил, что организованная в помещении система водоотведения не соответствовала требованиям действующих норм и правил на момент возведения нежилого помещения №.

Сохранение нежилого помещения в переустроенном виде без угрозы жизни и здоровью граждан, без нарушения прав иных лиц возможно только при условии получения письменного согласия на общем собрании всех жильцов и получения разрешения от органа местного самоуправления с утверждением проекта перепланировки и переустройства. (л.д.25-97 т.3).

Таким образом, суд пришел к выводу, что требование истца подлежит удовлетворению, поскольку в результате произведенных работ уменьшилось общее имущество собственников МКД, согласие всех собственников не получено, строительные работы проведены с нарушением действующих норм и правил, что представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, удовлетворению подлежит требование истца об обязании ФИО3, ООО «ВЛАДИ» освободить незаконно занятое помещение подвала, выполнить ремонтно – строительные работы по восстановлению подвального помещения дома по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, а именно выполнить работы по демонтажу: инженерных сетей (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, инженерного оборудования (запорная арматура, водомерные узлы, датчики пожарной сигнализации и т.п.)), не относящихся к общедомовому имуществу, гипсокартонных перегородок, керамической плитки пола, натяжного потолка, металлических дверных блоков, деревянных дверных блоков, моек и водонагревателя, по демонтажу труб и срезу подводок в действующую сеть трубопровода водоснабжения с установкой заглушек, по демонтажу труб и срезу подводок в действующую сеть трубопровода водоотведения с установкой заглушек, по демонтажу воздуховодов вентиляции, в том числе внешних с фасада многоквартирного дома (с первого по четвертый этаж) и электропроводки внутри подвального помещения, а так же наружного блока кондиционера с фасада многоквартирного дома, выполнить работы по заделке части дверного проема в блоках фундамента 0,4 кв.м., по заделке отверстия в блоках фундамента 2 кв.м., то есть восстановить приямок и оконный проем согласно плану БТИ в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу, обеспечив доступ ООО УК «Логист» к подвальному помещению по требованию управляющей компании в период проведения восстановительных работ.

При определении срока проведения работ, суд учитывал объем необходимых работ и возможность ответчиков выполнить указанные работы в течение 1 месяца, поскольку с момента получения претензии в 2023 году ответчики достоверно зная о необходимости легализации перепланировки или приведении помещения в первоначальное состояние никаких мер не предприняли.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Следовательно, отнесению на ответчиков в равных долях подлежат расходы исковой стороны по уплате государственной пошлины в размере 6000,00 рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО УК «Логист» (ИНН №) к Галину М.А. (ИНН №), ООО "ВЛАДИ" (ИНН №) об обязании освободить самовольно занятое общедомовое помещение МКД, приведении помещения в первоначальное состояние, - удовлетворить.

Обязать ФИО3 (ИНН №), ООО "ВЛАДИ" (ИНН №) в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу выполнить ремонтно – строительные работы по восстановлению подвального помещения в первоначальное состояние в соответствии с поэтажным планом БТИ многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно по демонтажу: инженерных сетей (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, инженерного оборудования (запорная арматура, водомерные узлы, датчики пожарной сигнализации и т.п.)), не относящихся к общедомовому имуществу, гипсокартонных перегородок, керамической плитки пола, натяжного потолка, металлических дверных блоков, деревянных дверных блоков, моек и водонагревателя, по демонтажу труб и срезу подводок в действующую сеть трубопровода водоснабжения с установкой заглушек, по демонтажу труб и срезу подводок в действующую сеть трубопровода водоотведения с установкой заглушек, по демонтажу воздуховодов вентиляции, в том числе внешних с фасада многоквартирного дома (с первого по четвертый этаж) и электропроводки внутри подвального помещения, а так же наружного блока кондиционера с фасада многоквартирного дома, выполнить работы по заделке части дверного проема в блоках фундамента 0,4 кв.м., по заделке отверстия в блоках фундамента 2 кв.м., то есть восстановить приямок и оконный проем согласно плану БТИ и освободить указанное подвальное помещение.

Взыскать с ФИО3(ИНН №), ООО "ВЛАДИ" (ИНН №) в пользу ООО УК «Логист» (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000,00 рублей с каждого.

В удовлетворении иска к ООО "Триумф-М" об обязании освободить самовольно занятое общедомовое помещение МКД, приведении помещения в первоначальное состояние – отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2025 года