Дело № 66RS0003-01-2023-002868-80
Производство № 2--3973/2023 Резолютивная часть решения
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18.12.2023 г. Екатеринбург
Кировский районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Капралова В.Р., при секретаре судебного заседания Трифонове А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском. В обоснование иска указав, что 31" мая 2021 г. был заключен Договор №279 У-5 участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» обязалось с привлечением денежных средств других лиц - участников долевого строительства, в том числе - ФИО2, построить многоквартирный дом площадью 38 925 кв. м по адресу: ***, и передать участнику долевого, строительства квартиру со строительным номером *** проектной площадью 68,9 (в том числе: площадь 66,2 кв. м, (без учета лоджии/балкона), а также балкон площадью 2,7 кв.м.), расположенную на 20 этаже, а - ФИО2 обязалась уплатить обусловленную Договором цену в размере 5236 400 руб. и принять объект долевого строительства. Цена договора была оплачена в полном объеме. По акту приема-передачи объекта долевого строительства от 13.01.2023 г. к Договору № 279 У-5 участия в долевом строительстве от 31.05.2021 г. Застройщик передал объект долевого строительства площадью меньшей, чем указано в Договоре №279 У-5 от 31.05.2021. По данным обследования, проведенным ЕМУП «БТИ» 25.01.2023 г. (выдан ЕМУП «БТИ» 27.01.2023 г.), был составлен план объекта (квартиры), где зафиксировано, что общая площадь квартиры составляет 64,2 кв. м. без учета балкона (вместо 66,2 кв. м., указанных в Договоре), площадь летних помещений (балкона) 2,6 кв. м. (вместо 2,7 кв. м., указанных в договоре). По данным, внесенным в ЕГРН, площадь объекта составляет 64,2 кв. м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.03.2023 г. В пункте 3.3 Договора №279 У-5 участия в долевом строительстве от 31.05.2021 г. установлена стоимость общей площади квартиры, исходя из расчета 76 000 руб. за кв. м. и площади объекта 68,9 кв. м.
Просит взыскать с Ответчика излишне уплаченные Истцом денежные средства по Договору №279 У-5 участия в долевом строительстве от 31 мая 2021 г. в размере 159 600 руб., компенсации морального вреда в размере 15 000 руб., сумму неустойки (пени), предусмотренной законом за период с 01 июля 2023 г. по дату фактического исполнения решения, штраф.
Истец и ее представитель в судебном заседании требования иска поддержали, просят их удовлетворить..
Представитель ответчика в судебном заседании по доверенности возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск. В случае удовлетворения исковых требований просит применить ст. 333 ГК РФ.
Третье лицо ПАО АКБ "Металлургический Инвестиционный Банк", ЕМУП БТИ в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом и в срок.
Также о времени и месте рассмотрения заявления указанные лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав истца, представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст.ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.
В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что следует из ст. 12 данного Федерального закона.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В Законе об участии в долевом строительстве положений, препятствующих изменению цены договора долевого участия, не содержится, напротив, в п. 2 ст. 5 данного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 31 мая 2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» и ФИО1
заключен договор участия в долевом строительстве №279 У-5.
Согласно п. 1.1. договора участия в долевом строительстве №279 У-5 от 31.05.2021г. в соответствии с настоящим договором Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить строительство 5 очереди Жилого комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома- передать Участнику долевого строительства квартиру (№ *** строительный), проектной площадью 68,9 (в том числе: площадь 66,2 кв.м, (без учета лоджии/балкона), а также имеется лоджия/балкон площадью 2,7 м.кв. (с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджии и/или 0,3 для балкона, которая не входит в общую площадь квартиры), расположенную на 20 этаже, а Участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру в соответствии с условиями настоящего Договора.
Согласно п. 3.3 Размер оплаты по настоящему договору определяется как произведение цены одного квадратного метра проектной площади Квартиры, установленной настоящим договором, на проектную площадь Квартиры.
Цена договора состоит из: 1) Стоимость 66,2 кв.м, общей площади квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м. 76 000 руб. составляет 5 031 200 руб., 2) Стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджии и/или 0,3 для балкона из расчета 76 000 руб. за 1 кв.м, составляет 205 200 руб. Цена договора составляет 5 236 400 руб., НДС не облагается. Цена договора изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в п. 2.5. и 2.6. настоящего Договора.
. Согласно п. 2.5 Договора №279 У-5 участия в долевом строительстве от 31.05.2021 г. если по окончании строительства, по данным результатов замеров организации (кадастрового инженера), осуществляющего техническую инвентаризацию проектная площадь объекта недвижимости, окажется меньше оплаченной площади, Застройщик возвращает излишне уплаченные средства от участника в течение 60 (шестидесяти) дней с момента уведомления Застройщика Участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения фактической площади Квартиры более чем на 3 (Три) % от проектной.
Согласно п. 2.6 договора если по окончании строительства, по данным результатов замеров организации (кадастрового инженера), осуществляющего техническую инвентаризацию проектная площадь объекта недвижимости, окажется больше оплаченной площади, то Участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры Застройщику в течение 60 дней с момента уведомления Участника Застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения фактической площади квартиры более чем на 3% от проектной.
Таким образом, условия п. п.2.5, 2.6 Договора №279 У-5 договора от 31.05.2021 устанавливает взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность 1 кв. м (включительно).
Согласно акту от 13.01.2023 приема-передачи объекта долевого строительства к договору 279 У-5 участия в долевом строительстве от 31.05.2021 п. 1 Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял Объект долевого строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 93, имеющий следующие характеристики: этаж 20, объект №279, количество комнат 2, жилая площадь 26,3 кв.м., общая площадь 64,9 кв.м., С пометкой от истца площадь объекта не соответствует указанной в договоре.
Согласно Плану объекта выданным ЕМУП «БТИ» 27.01.2023 г., квартиры №*** *** Экспликация площади жилого помещения: 1 жилая комната общая площадь 12,9 кв.м., основная площадь 12,9 кв.м.; 2. Жилая комната общая площадь 13,4 кв.м., основная площадь 13,4 кв.м., высота по внутреннему объему 3,33 м.; 3. Кухня-столовая общая площадь17,7 кв.м, вспомогательная площадь 17,7 кв.м.; 4. Коридор общая площадь 14,5 кв.м., вспомогательная площадь 14,5 кв.м.; 5. Ванная общая площадь 3,7 кв.м., вспомогательная площадь 3,7 кв.м.; 6. Сан. Узел 2,0 кв.м., вспомогательная площадь 2,0 кв.м., балкон кроме того площадь летних помещений с учетом корректирующего коэфф-та 2,6 кв.м. Итого: Основная площадь 26,3 кв.м., вспомогательная площадь 37,9 кв.м., Общая площадь 64,2 кв.м., кроме того площадь летних помещений с учетом корректирующего коэфф-та 2,6 кв.м.
Согласно сведениям в ЕГРН от 06.03.2023, площадь объекта составляет 64,2 кв.м.
По мнению истца, поскольку общая площадь квартиры с учетом лоджии (при применении поправочного коэффициента) составляет 66,8 кв.м, что менее суммарной проектной площади объекта долевого строительства (68,9 кв. м) на 2,1 кв. м, истец вправе требовать от ответчика возврата денежных средств, в сумме 159 600 руб.
10.03.2023 стороной истца была направлена претензия в адрес ответчика, с требованием о возврате денежных средств. 13.03.2023 вх. №20 ответчиком получена данная претензия, но ответа не последовало
Согласно п. 12 Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 - 4, 6, 12.1 - 12.4, 13 настоящих требований.
Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.(п. 12.1).
К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.(п. 12.2.).
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).(п. 12.3.).
С целью установления обоснованности заявленных исковых требований определением суда от 15.08.2023 по ходатайству ответчика по рассматриваемому делу назначена судебная строительная экспертиза, которая поручена эксперту ФИО3.
Согласно заключению экспертизы от 02.11.2023 эксперт пришел к выводу, Установить какова площадь помещений кухни и коридора в квартире по адресу: ***, на момент передачи квартиры истцу, переданная ответчиком истцу по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 13.10.2023 г., с учетом требований п.1.2 Договора участия в долевом строительстве № 279 У-5 от 31.05.2021 невозможно, в виду установки встроенной мебели, не подлежащей демонтажу без нанесения несоразмерного ущерба.
2. Разница площади кухни между данными ООО «СМР ПРОЕКТ» и ЕМУП БТИ обусловлена исключением сотрудниками ЕМУП «БТИ» из площади жилого помещения ниши возле ниши возле перегородки, разделяющей кухню и балкон (0,6 кв.м с округлением 0,1 кв.м.).
При этом эксперт указал, что согласно типовому стандарту осуществления кадастровой деятельности, разработанному Ассоциацией «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров » в площадь жилого помещения включаются ниши: если высота ниши составляет 2м. и более, углубление ниши идет от поверхности пола, площадь ниши составляет 0,1 м и более.
На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что ниша перед перегородкой разделяющей балкон и кухню удовлетворяет всем вышеуказанным критериям и подлежит включению в площадь помещения.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется. Эксперт перед дачей заключения предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
Представитель истца возражала против выводов экспертизы. Доводы представителя истца, что углубление на кухне истца не является нишей судом не принимаются во внимание.
Представитель ответчика с выводами судебной экспертизы согласился.
Суд считает данное заключение судебной экспертизы от 02.11.2023 допустимым доказательством по делу, поскольку оно является полным, мотивированным, выполнено в соответствии с требованиями закона, квалификация эксперта подтверждена документально и сомнений не вызывает.
Доказательств, свидетельствующих о недопустимости указанного заключения судебного эксперта, в материалы дела в нарушение положений статей 56, 57 ГПК РФ сторонами суду не представлено.
На основании изложенного, суд полагает возможным положить в основу решения заключение экспертизы от 02.11.2023.
Таким образом, площадь помещения кухни, указанной на плане квартиры, выполненном ЕМУП «БТИ» от 27.01.2023 года с учетом выявленных экспертом упущений, допущенных ЕМУП «БТИ» составляет 17,7 + 0,6 = 18.3 кв.м, а общая площадь всех помещений с учетом лоджии составит — 67.4 кв.м.
Следовательно разница между проектной площадью по договору и реальной площадью составляет 2,177% (67.4*100/68.9 = 97.823%; 100-97.823 = 2,177%).
Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона N 214-ФЗ, что не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, отклонение фактической площади от проектной составило менее 3%, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.
Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку они являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» о защите прав потребителя –оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья В.Р. Капралов