дело № 3а-28/2022

УИД: 01OS0000-01-2022-000018-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06.10.2022г. г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Датхужевой З.А.,

с участием представителя административного истца ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» по доверенности ФИО9, представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» обратилось в Верховный суд Республики Адыгея с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2020 в размере 11 194 000,00 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.08.2021 № КУВИ-002/2021-113073345 административному истцу ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» на праве собственности принадлежит вышеупомянутый объект недвижимости (том № л.д. 11).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.08.2021 КУВИ-002/2021-113073345, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, по состоянию на 01.01.2020 составляет 22 697 516,21 руб. (том № 1 л.д. 10).

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям № 286 от 15.10.2020 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Республики Адыгея» по состоянию на 01.01.2020 и как упоминалось ранее составляет 22 697 516,21 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, административный истец считает превышающими рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение его налоговых обязательств, в связи, с чем они подлежат изменению. В обоснование своих требований, административный истец ссылается на представленный им отчет об оценке данного земельного участка от 11.11.2021 № 6320, составленный по его заказу ООО «Агентство «Русспромоценка» (том № 1 л.д. 14-151).

Согласно заключению указанного отчета, рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, по состоянию на 01.01.2020 составляет 11 193 613 рублей.

В связи с изложенным административный истец в своем исковом заявлении просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, равной его рыночной стоимости в размере 11 193 613 рублей, установленной по состоянию на 01.01.2020.

В ходе предварительного судебного заседания на административное исковое заявление ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» ответчиком Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» представлен отзыв, в котором административный ответчик указывает на нарушения требований, предъявляемых к отчету об оценке и полагает, что Отчет об оценке № 6320 от 11.11.2021, выполненный оценщиками ООО «Агентство «Русспромоценка» ФИО3 и ФИО4, не может быть положен в основу решения суда по делу (т. 1, л.д. 219-224).

Административный ответчик указывает, что в представленном административным истцом Отчете об оценке, в нарушение требований пункта 11 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» представленные в отчете ссылки на страницах 27 и 40 Отчета не подтверждают информацию и не приводят к конкретному источнику информации, что не позволяет проверить Отчет. Также, на странице 27 Отчета таблица 6.7 «Укрупненная шкала физического износа ОКС» указана некорректная ссылка № 22 – информация, представленная в данном источнике не имеет отношения к оцениваемому объекту, так как представленная методика определения аварийности строений применена для жилых помещений г. Москвы. Также, административный ответчик обращает внимание суда на то, что согласно требованиям пункта 11 ФСО № 3 в отчете об оценке должны быть указаны ссылки на источники информации, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Наряду с этим, в нарушение требований пункта 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» на странице 37-44 Отчета оценщиками не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки. Также, оценщиком определен сегмент, к которому принадлежит оцениваемый объект, однако, в нарушение пункта 11 ФСО №7 на странице 43 недостаточно исследован рынок в соответствующем сегменте, а также другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, не указана активность или неактивность рынка. Обзор на странице 43-59 Отчета приведен в разрезе категории земель, а не исследуемого сегмента, а выводы, приведенные на странице 61 Отчета, не отражают связь проведенного анализа с представленными выводами.

Также поступил отзыв администрации муниципального образования «Энемское городское поселение» на административный иск, в котором они полагают рыночную стоимость объекта, определенную в Отчете заниженной, в связи с чем просят отказать в удовлетворении административного иска.

С учетом установленных обстоятельств и мнений лиц, участвующих в деле, для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, по состоянию на дату 01.01.2020, в соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр проектного управления» - ФИО5, осуществляющей свою деятельность по адресу: 127253 .

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Центр проектного управления» от 29.06.2022 № 09-2022/07-ЭЗ, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15 по состоянию на дату 01.01.2020 составляет 12 560 012 рублей (том 2 л.д. 123-251).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» по доверенности ФИО9 требования административного искового заявления уточнила, просила суд определить кадастровую стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2020 в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 29.06.2022 № 09-2022/07-ЭЗ, что составляет 12 560 012 рублей.

Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном возражении на судебную оценочную экспертизу ООО «Центр проектного управления» от 29.06.2022 № 09-2022/07-ЭЗ (том № 3 л.д. 16-22). Полагала данное экспертное заключение недостоверным и недопустимым доказательство, в связи с чем просила отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» по доверенности ФИО6, в судебном заседании также просила отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Представители административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 22697516,21 руб., утверждена Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям № 286 от 15.10.2020 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Республики Адыгея».

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объекта, административный истец в подтверждение своих доводов представил составленный оценщиком ООО «Агентство «Русспромоценка» от 11.11.2021 № 6320 отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15 составляет 11 194 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 16.05.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр проектного управления» - ФИО5 (том № 2 л.д. 114-118).

При проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, эксперт выявил нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов об оценки, а именно к определению сегмента объектов оценки, анализу рынка, корректному подбору объектов-аналогов, к корректному применению корректировок. Эксперт отметил, что использованная оценщиком информация не является достоверной. Кроме того, оценщиками ООО «Агентство «Русспромоценка» ФИО3 и ФИО4 допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке № 6320 от 11.11.2021, выполненного ООО «Агентство «Русспромоценка». Также эксперт выявил нарушения к описанию объекта оценки и методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.

При ответе на второй вопрос эксперт определил размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта по состоянию на 01.01.2020 в размере его рыночной стоимости равной 12 560 012 рублей (том № 2, л.д. 123-239).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого- либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (п. 20 ФСО № 1).

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Ссылка представителей административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» на занижение экспертом рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в письменных возражениях о том, что используемая экспертом информация не отвечает требованием достаточности и достоверности суд отклоняет, поскольку данные доводы не свидетельствуют о нарушении норм законодательства об оценочной деятельности и доказательствами не подкреплены.

Возражая против результатов определенной судебным экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № 01:05:3116003:15 в размере 12 560 012 руб., ответчик ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» ссылается на неубедительность, противоречивость выводов эксперта и их поверхностный характер.

С такими доводами административного ответчика суд не может согласиться, поскольку итоговое суждение эксперта о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв. м.

В обоснование отказа от использования затратного подхода эксперт указывает, что для исследования земельных участков сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения. В результате анализа рынка земельных участков выявлена информация о рыночной стоимости участка, аналогичным объектам экспертизы. В связи с этим эксперт счел возможным применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

Отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием у эксперта информации о предложениях на рынке аренды земельных участков Республики Адыгея. Затратный подход также отклонен экспертом, поскольку он не применяется для самостоятельного исследования земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Экспертом проанализировано пятнадцать предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при этом экспертом приведена информация об особенностях проанализированных предложений, в силу которой им отобраны четыре использованные объекты-аналоги.

Эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования ввел соответствующие корректировки.

С учетом инвестиционной привлекательности оцениваемого земельного участка ко всем объектам-аналогам применено минимальное значение скидки на торг в размере 11,8% или 0, 882.

В результате анализа характеристик местоположения объектов-аналогов, который является одним из основополагающих факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м. недвижимости, эксперт указал, что все объекты расположены в производственно-складских зонах поселений в непосредственной близости от г.Краснодара – краевого центра Краснодарского края (соседнего региона), что характеризует их как сопоставимые объекты.

Исходя из характеристик площадей объектов-аналогов, экспертом применены корректировки ко всем объектам-аналогам: по объекту-аналогу № 1 – 1,18, по объекту-аналогу № 2 – 1, 22, по объекту-аналогу № 3 - 1,04, по объекту-аналогу № 4 – 1,49. Правка на наличие коммуникации потребовалась к объекту-аналогу № 2, к которому экспертом применена понижающая корректировка в размере 0, 84 со ссылкой на то, что на данном земельном участке имеется электричество. В ходе анализа рынка земельных участков экспертом выявлено, что участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных. Придя к выводу, что корректировка по данной характеристике не подлежит применению только по объекту-аналогу № 1, для объектов-аналогов № 2,3,4 введена корректировка по среднему диапазону – 0, 81 относительно объекта экспертизы. Ввиду того, что объекты-аналоги № 2,3 располагаются вдоль прочих автодорог, не являющихся трассами, введен повышающий коэффициент в размере 1, 29 относительно объекта экспертизы. Правка на наличие улучшений применена к объекту-аналогу № 2 путем применения к нему повышающего коэффициента в размере 1, 24, с указанием, что на нем имеется сооружение – пожарный водоем и бетонные площадки. Ввиду того, что у объекта-аналога № 3 имеется по периметру железобетонный забор, введен понижающий коэффициент в размере 0, 86, а в отношении объекта-аналога № 2 в размере 0, 94 относительно объекта экспертизы.

Все введенные корректировки выполнены согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО7.

В данной части суд находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им при проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

На экспертное заключение ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» даны письменные возражения от 06.09.2022г. (т.3, л.д. 17-22), на которые от административного истца представлены письменные пояснения от 07.09.2022г (т.3, л.д. 16-22), от судебного эксперта поступили ответы от 21.09.20227 (т.3, л.д.41-50).

Относительно довода административного ответчика о порочности экспертного заключения в связи с недостатками проанализированных экспертом земельных участков, суд исходит из того, что ответчик отмечает недостатки по всем 15 земельным участкам, предложенным к продаже и проанализированных экспертом. Однако им не принимается во внимание, что из 15 объектов выбраны четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Соответственно, замечания о несоответствиях всех земельных участков по каким-либо критериям объекту аналогу, подлежат отклонению, поскольку они не использовались при расчетах и не могли повлиять на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны 4 земельных участка с кадастровыми номерами: № 1 – 01:06:2500001:9, № 2 – 01:05:3116003:865, № 3 – 01:05:3200001:1030, № 4 – 01:05:3116003:1664, расположенные в приграничных с Краснодарским краем муниципальных районах Республики Адыгея, по которым объявления о продаже опубликованы в течение 2019 года (т.2, л.д. 210, 211).

Административный ответчик в качестве неприемлемости объекта-аналога № 1 – земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:9 указывает на то, он экспертом идентифицирован с видом разрешенного использования «для размещения промышленных объектов», тогда как согласно скриншотам, представленным в объявлении, имеется информация о местоположении данного земельного участка: Республика Адыгея, Теучежский район, аул Тугургой, ул. Школьная, 5, на котором в настоящее время расположены два земельных участка с кадастровыми номерами 01:06:2500001:1951 и 01:06:250000:1952 с видом разрешенного использования «под строительство пруда», в связи с чем эксперту следовало применить корректировку на вид разрешенного использования. Вместе с тем, ответчиком не принято во внимание, что экспертная оценка проведена экспертом на дату 01.01.2020 и информация им использована та, которая была размещена до даты оценки и сведения использованы корректные до даты оценки.

Замечания административного ответчика к объекту-аналогу № 2 сводятся к тому, что экспертом земельный участок отнесен к классу земельных участок «под придорожный сервис», тогда как следовало его отнести к классу земельных участков «под индустриальную застройку» и в расчетах применить соответствующую корректировку на вид разрешенного использования. Также, по мнению ответчика, корректировка по местоположению на «расположение относительно автомагистралей» применена необоснованно, поскольку участок расположен вдали от автомагистрали и эксперт не применил корректировки на местоположение, несмотря на то, что объект-аналог и оцениваемый объект находятся в разных населенных пунктах. Суд соглашается с доводами эксперта, согласно которым у объекта-аналога № 2 в основных видах использования, согласно ПЗЗ муниципального образования, имеется ВРИ объекты придорожного сервиса – АЗС, мойки, шиномонтажные мастерские, объекты по обслуживанию легковых автомобилей. Изменение ВРИ в пределах зоны не несет за собой материальных затрат, соответственно повышающая корректировка на данный фактор приведет к необоснованному завышению и искажению итоговой стоимости. Относительно корректировки по местоположению следует учитывать специфику объекта экспертизы – под АЗС, для которых наиболее значимым фактом является транспортный поток, то есть, расположение относительно магистрали, чем сам населенный пункт.

Также нельзя согласиться с замечания по объекту-аналогу № 3, касающихся отнесения к классу земельных участков, поскольку они недостаточно обоснованы. Эксперт в заключении указал, что при оценке стоимости земельного участка, как правило, на такие факторы, как категория, поправок не делается. Изменение категории земельного участка задача сложная, сводящаяся к оценке экономического эффекта от такого изменения. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018, Земельные участки, под редакцией ФИО1 2018 год, г.Н.Новгород, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, участки, как земель промышленности, так и земель населенных пунктов, относятся к одной градации, в связи с чем корректировка на категорию не вводилась. У объекта экспертизы разрешенный вид использования: для эксплуатации АЗС, а у объекта-аналога № 3 – автозаправочные станции являются условно разрешенным видом использования земельных участков и объектов капитального строительства, что согласуется с приведенным посылом правил оценки объектов, принятыми в профессиональной литературе. Неприменение экспертом корректировки на местоположение, как очередное замечание к объекту-аналогу № 3, также не может поставить под сомнение выводы эксперта по тем, же основаниям, по которым отклонены замечания к объекту-аналогу № 2 по этой корректировке.

В качестве довода о недостатках объекта-аналога № 4 административный ответчик указал несопоставимость площадей объекта оценки и объекта-аналога, разница между которыми составила примерно в 4,8 раза, а также некорректность определения стоимости 1 кв.м. Между тем, эксперт обращает внимание на то, что в вышеупомянутом Справочнике, который использовал эксперт, для корректирующих коэффициентов к промышленным землям автор относит, как земли населенных пунктов, так и земли промышленности. Соответствие же по площади - беря в расчет сегментацию рынка - малые площади наиболее нетипичные при продаже. Дополнительный же скриншот, на который ссылается ответчик, использовался экспертом для установления кадастрового номера участка, чтобы более полно определить ценообразующие параметры участка. Также данное объявление актуально на текущий год, а именно - 2022 г., а изменение цен во времени — это естественный процесс, который соответствует конъюнктуре рынка на определенный момент времени. По изложенным доводам суд отклоняет замечания и по объекту-аналогу № 4.

Суд исходит из того, что на рынке отсутствуют полностью прямые аналоги, соответствующие объекты экспертизы по всем параметрам, эксперт выбирал наиболее сопоставимые с объектом экспертизы, по несоответствующим параметрам введена корректировка. Каких-либо нарушений законодательства и правил по сопоставимости объектов, административным ответчиком не приведено.

При таких обстоятельствах, позицию административного ответчика о недостатках экспертного исследования, изложенную в возражениях на экспертное заключение, следует признать основанной на произвольном толковании представленных в исследовательской части сведений и использованной экспертом информации, отвечающей требованиям ее проверяемости.

Подобное убеждение суда также основывается на том, что административным истцом одновременно было подано несколько административных исковых заявлений к тем же административным ответчикам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (административные дела № 3а-26/2022, № 3а-28/2022, № 3а-30/2022). По делам № 3а-26/2022, № 3а-30/2022 Верховным судом Республики Адыгея приняты решения об удовлетворении административного искового заявления ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» и судом установлена кадастровая стоимость принадлежащих истцу земельных участок равной их рыночной стоимости. Решения по указанным делам вступили в законную силу, не обжаловались административными ответчиками и заинтересованными лицами. Следует обратить внимание, что земельные участки административного истца располагаются на территориях муниципальных районов, граничащих с соседним Краснодарским краем, и являются сопоставимыми сегментами рынка. В ходе рассмотрения административных дел Верховным судом Республики Адыгея назначались судебные оценочные экспертизы в одно экспертное учреждение – ООО «Центр проектного управления» и их проведение поручалось одному эксперту – ФИО5 При определении рыночной стоимости трех земельных участков, принадлежащих административному истцу, эксперт прибег к использованию в экспертном заключении тех же объектов аналогов № 1, 2, 3, 4, которые исследовались в рамках рассматриваемого административного дела. Как приведено выше, по двум экспертным заключениям по делам № 3а-26/2022 и №3а-30/2022, по которым решения вступили в силу и исполнены, у ответчиков никаких замечаний не последовало. В подтверждение исполнения решений суда ООО «Лукойл- Югнефтепродукт» предоставлены сведения из ЕГРН.

При таких условиях, суд приходит к выводу о том, что доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной оценочной экспертизы от 29.06.2022 № 09-2022/07-ЭЗ (12 560 012 рублей).

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца, являющегося юридическим лицом, с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № Г1/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея - 22.12.2021.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации АЗС, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, за чертой населенного пункта в размере 12 560 012 рублей (двенадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч двенадцать рублей) на 01.01.2020.

Датой подачи административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ - Югнефтепродукт» о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату 22.12.2021 – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:15, площадью 9049 +/-852 кв.м. в размере 12 560 012 рублей (двенадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч двенадцать рублей) на 01.01.2020.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 07.10.2022г.

Председательствующий Р.А. Хапачева