к делу № 2-850/2023
УИД 23RS0058-01-2023-000312-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 марта 2023 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Читаишвили ФИО9Т.Г. к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Хостинский районы суд города Сочи с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в котором просит произвести регистрацию перехода прав собственности от ФИО2 к истцу по договору купли-продажи №1 от 26 декабря 2020 г., заключенному между указанными лицами на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 28,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; указать, что решение суда является основанием для осуществления регистрации перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 (ранее – ФИО3) и ФИО2 заключен договор купли-продажи №1 от 26 декабря 2020 г., согласно которому продавец (ФИО2) обязуется передать в собственность покупателю (истцу), а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение с кадастровым номером №, которое находится в собственности продавца, что подтверждается записью в ЕГРН от 23 октября 2015 г. В соответствии с договором цена жилого помещения составляет 5 500 000 руб., покупатель обязуется единовременно внести задаток в размере 100% стоимости недвижимости имущества в момент подписания договора, о чем должен быть составлен акт приема-передачи денежных средств. 26 декабря 2020 г. истец испортил перед продавцом обязательство и передал денежные средства в размере 5 500 000 руб. В этот же день продавец передал покупателю жилое помещение, о чем составлен акт приема-передачи. Согласно п.3.3.1 договора стороны обязались подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода права собственности, однако, подать документы для перехода права собственности сторонам не удалось, так как продавец не отвечал на просьбы истца о явке в регистрирующий орган, а в последствие перестал переходить на связь. Позже истец узнал, что продавец умер в начале 2021 г. Отмечает, что до настоящего времени наследники продавца не объявились. Истец единолично обратился в регистрирующий орган с заявлением, однако, в регистрации перехода права собственности было отказано, так как отсутствовало заявление продавца, и согласно сведениям ЕГРН 08 октября 2018 г. внесена отметка о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заедания не просил, обеспечил явку своего представителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержал по доводам, подробно изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска не признал. Указал, что в нотариальной палате сведений о наследниках ФИО2 не имеется, возможно, администрация не является надлежащим ответчиком по делу. Отметил, что истец бремя содержания спорной квартиры не несет. Обратил внимание, что впервые за регистрацией перехода права собственности истец обратился спустя два года после заключения договора, в договоре не имеется паспортных данных сторон.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральной нотариальной палаты в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просили.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Исследовав письменные материалы дела, всесторонне оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Судом установлено, что 26 декабря 2020 г. между <данные изъяты> (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи №1 (л.д.21-23), согласно п.1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение, общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>
Право собственности продавца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН 23 октября 2015 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.12-13).
В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи цена жилого помещения составляет 5 500 000 руб. Покупатель обязуется единовременно внести задаток в размере 100% стоимости недвижимости имущества в момент подписания договора, о чем должен быть составлен акт приема-передачи денежных средств (п.2.3.).
Согласно п.3.1. договора недвижимое имущество передано покупателю 26 декабря 2020 г., о чем составлен акт приема-передачи жилого помещения от 26 декабря 2020 г. и находится в его владении на момент подписания договора. Недвижимое имущество признается переданным покупателю с момента подписания договора.
26 декабря 2020 г. между сторонами договора составлены акт приема передачи денежных средств, согласно которому ФИО3 передал <данные изъяты>. наличные денежные средства в размере 5 500 000 руб. в качестве полной оплаты по договору купли-продажи жилого помещения №1 от 26 декабря 2020 г. (л.д.24), и акт приема-передачи жилого помещения о передаче продавцом в собственность покупателя жилого помещения с кадастровым номером №, при оформлении которого покупателю вручены ключи от жилого помещения (л.д. 25).
В соответствии с п.3.3.1. договора стороны обязались подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода прав собственности.
23 января 2021 г. <данные изъяты> (продавец) умер, что подтверждается записью акта о смерти №<данные изъяты> (л.д.30).
Согласно свидетельству о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ г. серии <данные изъяты> ФИО3 переменил фамилию, имя и отчество на ФИО1 (л.д.16).
ФИО1 обратился в Центральный отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности, однако, 28 декабря 2022 г. ему было выдано уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения, поскольку согласно сведениям ЕГРН от 08 октября 2018 г. внесена отметка о невозможности государственной регистрации без личного участи правообладателя ФИО2
Из письма от 14 февраля 2023 г. №№ Федеральной нотариальной палаты следует, что в ЕИС сведения об открытии наследственного дела в отношении имущества умершего <данные изъяты> года рождения, отсутствуют.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса РФ не следует иное.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Статья 1151 Гражданского кодекса РФ дает развернутое понятие и правила наследования выморочного имущества. Так, в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем пункта 2 статьи 1151 ГК РФ объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте РФ – городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, они переходят в собственность такого субъекта. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Таким образом, исковые требования предъявлены к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи правомерно.
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 декабря 2018г. №<данные изъяты>
При этом суд отмечает, что договор не содержит условий о снятии продавца с регистрационного учета в жилом помещении и выезде из него до момента перехода прав собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 26 декабря 2020 г., не подлежавший государственной регистрации, совершен <данные изъяты> и ФИО3 (Читаишвили Т.Г) в надлежащей форме, продавцом исполнена обязанность по передаче жилого помещения путем подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и передачи ключей, а покупателем - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи денежных средств, суд полагает, единственным препятствием для государственной регистрации права истца является отсутствие продавца в связи с его смертью.
Сведение об оспаривании кем-либо договора купли-продажи жилого помещения №1 то 26 декабря 2020 г. материалы дела не содержат. При этом ответчиком по делу также не заявлено требований о признании договора купли-продажи незаключенным или недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования искового заявления являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение – удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи №1, заключенному указанными лицами в простой письменной форме 26 декабря 2020 г.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 28,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи №1, заключенному указанными лицами в простой письменной форме 26 декабря 2020 г.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 марта 2023 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко