дело № 3а-375/2022

УИД 26OS0000-04-2022-000229-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2022 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания ФИО1

с участием представителей административного истца ФИО7, административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Хлебороб» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, в котором просило:

установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № назначение: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадь: 42 807 626,00 кв.м., местоположение: <адрес>, в границах муниципального образования Шангалинский сельсовет, равной его рыночной стоимости в размере 285 045 829 рублей;

установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадь: 1 410 851,00 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 12,8 км по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Секция 30, контур 74, секция 32, часть контура 40, равной его рыночной стоимости в размере 9 441 734 рублей.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является как собственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, так и арендатором спорных земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена:

-с кадастровым номером № в размере 1 457 171 589,04 рублей;

-с кадастровым номером № в размере 48 025 368,04 рублей.

На основании Отчетов № и № от 10.11.2021г. об оценке рыночной стоимости (подготовлены ООО «Бюро оценки основных средств», оценщик ФИО4) рыночная земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:72 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 285 045 829,00 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:050802:48 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 9 441 734 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по уплате земельного налога, а также арендной платы, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (поступили возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Администрации Петровского городского округа Ставропольского края (поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнила требования административного иска и, основывая их на выводах судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №64-Э/09/2022 просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости:

-с кадастровым номером № в размере 195 217 000 рублей;

-с кадастровым номером № в размере 5 748 000 рублей.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество», ссылаясь на доводы возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы, а также на обоснованность и достоверность установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельных долей и налогоплательщика, а также арендатора земельных участков, поскольку арендная плата производится не только в натуральном выражении, но и посредством возмещения расходов всех сособственников по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что ООО «Хлебороб» является сособственником 100/63772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, номер гос. регистрации права собственности №26/109/2022-759 от 11.05.2022г.; а также арендатором вышеназванного земельного участка, номер гос. регистрации договора аренды №2017-179 от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 10 лет, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.05.2022г.

Кроме того ООО «Хлебороб» является сособственником 50/2291 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № номер гос. регистрации права собственности 26:08:050802:48-26/017/2017-2 от 13.02.2017г., а также арендатором вышеназванного земельного участка, номер гос. регистрации договора аренды 26-26-26/019/2011-207 от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ -002/2021- 143886028.

По условиям договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ административный истец, как арендатор земельных участков, несет расходы по выплате арендой платы, состоящей из фиксированной и переменной части. Выплата фиксированной части арендной платы производится арендатором (административным истцом) сельскохозяйственной продукцией, а переменная часть арендной платы заключается в том, что арендатор по заявлению арендодателя производит возмещение земельного налога за земельную долю, переданную в аренду, согласно действующему законодательству.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельных участков:

-с кадастровым номером № в размере 1 457 171 589,04 рублей;

-с кадастровым номером № в размере 48 025 368,04 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-№

Как видно из содержания представленных административным истцом отчетов № и № от 10.11.2021г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:72 (подготовлены ООО «Бюро оценки основных средств», оценщик ФИО4 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 285 045 829,00 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:050802:48 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 9 441 734 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №-Э/09/2022 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

-с кадастровым номером № в размере 195 217 000 рублей;

-с кадастровым номером № в размере 5 748 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №-Э/09/2022 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объектов исследования осуществлен экспертом 8.09.2022г.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков – по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, в результате проведения анализа выявлено 35 уникальных предложения по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому, удовлетворяющих 3 параметрам: местоположение – <адрес>, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, назначение земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В соответствии с требованиями ФСО № в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным и доходными подходами последовательно по каждому критерию согласования. В результате расчета экспертом применен вес критерия для согласования подходов: доходный -10%, сравнительный – 90%.

Обоснование применению подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО5 выводы заключения экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, на замечания представителя ГБУ СК «<адрес>имущество» дал полные ответы, обосновав порядок отбора объектов-аналогов и информации об их стоимости, а также пояснив, что на страницах 19-20 и 35-36 экспертного заключения допущены технические ошибки (описки), которые на расчетную часть заключения не влияет.

Относительно замечания о том, что для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 26:08:000000:72, 26:08:050802:48 в рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты-аналоги, предназначенные под пашню, однако на территории участка с кадастровым номером 26:08:000000:72 имеются 8 сооружений эксперт пояснил, что указанный земельный участок имеет общую площадь 42 807 626 кв.м., доля площади занимаемой объектами капитального строительства является ничтожной, данный фактор не оказывает хоть сколько-нибудь значимого влияния на стоимость объекта исследования. Кроме того, при личном визуальном осмотре земельного участка экспертом не было установлено нахождение на нем объектов капитального строительства.

Фактическое отсутствие зданий и сооружений на спорном земельном участке с кадастровым номером 26:08:000000:72 подтвердила в судебном заседании и представитель административного истца.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных отчетах об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога и арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №-Э/09/2022 от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером № размере 195 217 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и с кадастровым номером № в размере 5 748 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего административного иска следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № назначение: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадь: 42 807 626,00 кв.м., местоположение: <адрес>, в границах муниципального образования Шангалинский сельсовет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 195 217 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № назначение: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием -для сельскохозяйственного производства, площадь: 1 410 851,00 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 12,8 км по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Секция 30, контур 74, секция 32, часть контура 40 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 748 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:08:000000:72, 26:08:050802:48.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата изготовления мотивированного решения 14 октября 2022 года.

Судья Ситькова О.Н.