Дело № 3а-149/2023

42OS0000-01-2022-000580-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 21 июля 2023 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Альбек Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Южный Кузбасс» (далее также ПАО «Южный Кузбасс», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивирует тем, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, основное производство, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 августа 2014 года и составляет 415 025 604, 4 руб.

При этом, согласно отчету независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28.11.2022 № 925-5-1/22 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 августа 2014 года значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет 56 176 000 руб., что ведет к увеличению исчисляемых из кадастровой стоимости налоговых платежей.

В связи с изложенным просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные административные исковые требования поддержал, пояснил, что оспариваемая кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, однако её результаты актуальны в целях перерасчета налоговых платежей, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании право административного истца обратиться в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости не оспаривала, полагала надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» оценщиком ООО «Единый центр недвижимости и оценки».

Представитель заинтересованных лиц ФИО3, действующая на основании доверенностей, против удовлетворения требований возражала, просила суд учесть отчет оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки», подготовленный по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ». Письменные возражения Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» в материалах дела в томе 1 на л.д. 178.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу) в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (том 1 л.д. 83, 229-230).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 названного Федерального закона кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ПАО «Южный Кузбасс» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, основное производство, расположенного по адресу: <адрес>, о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 10-16).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 августа 2014 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 декабря 2015 года, составляет 415 025 604,4 руб. (том 1 л.д. 31).

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 11 марта 1999 года.

В 2015 году проведена массовая государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Кемеровской области, результаты которой, определенные по состоянию на 1 августа 2014 года, утверждены решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года на основании вышеуказанного решения Комитета, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости является 1 августа 2014 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В 2022 году проведена очередная государственная оценка в отношении земельных участков, учтенных в ЕГРН на территории Кемеровской области-Кузбасса, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В этой связи приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03.11.2022 № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области-Кузбасса, определенные по состоянию на 01 января 2022 года.

13 января 2023 года на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03 ноября 2022 года № 4-2/2263-п в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 404 755 762,8 руб. Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 404 755 762,8 руб. является 01 января 2022 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 415 025 604, 4 руб., определенная по состоянию на 1 августа 2014 года, является архивной.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога за периоды, в том числе, предшествующие 2023 году, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка рыночной стоимости.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 30 ноября 2022 года.

Заявление административного истца Комиссией отклонено, о чем представлено решение Комиссии от 20 декабря 2022 года № 25-100 (том 1 л.д. 19).

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 27 декабря 2022 года (том 1 л.д.5 отметка о приеме документов), то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока

Оценивая наличие уважительных причин пропуска установленного законом срока и оснований к его восстановлению, суд исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание актуальность оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в целях налогообложения, приходит к выводу о том, что срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением подлежит восстановлению.

Из представленного административным истцом отчета независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28 ноября 2022 года № 925-5-1/22 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 августа 2014 года составила 56 176 000 руб., рыночная стоимость определена в рамках сравнительного подхода (том 1 л.д. 20-58).

На стадии досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка оценка его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2014 года была осуществлена также по заданию Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ». Согласно отчету оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 17 ноября 2022 года № 1-11-м/22-1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 августа 2014 года составила 267 220 000 руб. (том 2 л.д. 5 - 42).

Поскольку содержание вышеуказанных отчетов об оценке вводит в заблуждение (содержит существенно отличающуюся информацию) определением Кемеровского областного суда от 10 февраля 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 августа 2014 года (том 2 л.д. 50 - 52).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 30/23 от 15 мая 2023 года (с устраненной технической ошибкой), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 августа 2014 года составляет 82 574 000 руб. (том 2 л.д. 187-254).

Дата, по состоянию на которую экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 1 августа 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж в составе сравнительного подхода, отказ от доходного и затратного подходов и иных методов обоснован. Этапы определения стоимости объекта оценки экспертом подробно изложены, приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО8., дала подробные пояснения относительно этапов определения рыночной стоимости земельного участка.

Лицами, участвующими в деле каких-либо заслуживающих внимание возражений, подтвержденных доказательствами, опровергающих величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом в заключении, не представлено. Основания, позволяющие усомниться в достоверности заключения эксперта, у суда отсутствуют.

Что касается отчета оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 17 ноября 2022 года № 1-11-м/22-1 (том 2 л.д. 5 – 42) его содержание не позволяет установить весь объем проведенного исследования и убедиться в его достаточности для цели оценки. Так, анализ рынка недвижимости в сегменте объекта оценки «земельные участки под размещение объектов промышленного назначения» оценщиком проведен на основании данных предложений о продаже земельных участков на вторичном рынке, при наличии одновременно сведений о сделках по продаже земельных участков в анализируемый период (2013 – 2014 годы). Имеющуюся информацию о ценах сделок с земельными участками оценщик не раскрывает и в дальнейшем не использует, ограничившись указанием количества сделок (21 сделка), минимальной и максимальной цены, и её удельного показателя. Изложенное, без раскрытия в отчете информации о сделках с недвижимостью и отсутствии ссылок на источники таковой, не позволяет оценить весь объем имеющихся у оценщика данных и проведенного исследования в целях определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, вследствие чего отчет оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 17 ноября 2022 года № 1-11-м/22-1 не может быть принят судом в качестве доказательства.

Анализируя отчет независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28 ноября 2022 года № 925-5-1/22 (том 1 л.д. 20 – 58) суд приходит к выводу о том, что он также не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, поскольку оценщиком при использовании для оценки метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода не были учтены все имеющие значение характеристики объекта оценки и объектов – аналогов (элементы сравнения), влияющие на итоговое значение цены. Так, элемент сравнения «транспортная доступность» определен исключительно из наличия вблизи от земельных участков автомобильных дорог, без исследования вопроса расположения железнодорожных путей.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, является надлежащим доказательством, подтверждающим размер его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом по данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением эксперта, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 31 декабря 2015 года до 1 января 2023 года - даты начала применения актуальной кадастровой стоимости.

С учетом изложенного вышеприведенный период действия оспоренной кадастровой стоимости также подлежит указанию в резолютивной части решения в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области - Кузбассу о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которые основаны на законе.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Вследствие изложенного дополнительное возложение на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости не требуется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, основное производство, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 82 574 000 рублей, определенной по состоянию на 1 августа 2014 года, на период с 31 декабря 2015 года до 1 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Киклевич С.В.

В окончательной форме решение составлено 25 июля 2023 года.