Судья Федорова В.Н. № 33-1219/2023

производство № 2-235/2023

УИД № 60RS0020-01-2022-002785-47

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2023 года г. Псков

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

председательствующего Кузнецовой Э.В..,

судей Вальбе Е.П., Белоноговой Н.Ю.,

при секретаре Матвеевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Псковского районного суда Псковской области от 14 апреля 2023 года.

Выслушав доклад судьи Кузнецовой Э.В., объяснения представителя ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 17.05.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с КН ..., площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: ..., по условиям которого истец взял на себя обязательство передать в собственность ответчику указанный земельный участок, а ответчик обязался принять его и оплатить данное имущество в сумме 100 000 рублей. Однако до настоящего времени финансовые обязательства по заключенному договору ФИО2 не исполнены. Кроме того, в п. 4 указанного договора не указаны место и дата передачи денежных средств, в каком размере произведен расчет, а также отсутствие у продавца претензий к расчетам. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка не может являться одновременно и распиской в получении денежных средств, поскольку не содержит существенные условия, подтверждающие передачу денежных средств. Иных документов, подтверждающей передачу денежных средств, ответчиком не представлено. Также указано, что согласно решению Псковского районного суда от 23.11.2021 ответчик пояснял факт отсутствия расписки незначительной суммой сделки, тем самым, признав факт её отсутствия. Кроме того, ответчик не представил доказательств, что имел материальную возможность рассчитаться за покупку земельного участка. Для истца денежная сумма в размере 100 000 рублей является существенной, поскольку его доход состоит из пенсии по старости в размере 10 000 рублей. 17.10.2022 истец обратился к ответчику с требованием об уплате стоимости земельного участка в соответствии заключенным договором, однако данное требование осталось неисполненным. Обращено внимание, что цена земельного участка является заниженной, что следует из вышеуказанного решения суда, согласно которому изначально цена участка составляла 700 000 рублей. Ответчик этот факт не оспаривал.

Кроме того, в договоре купли-продажи земельного участка неверно указан его кадастровый номер, что также является существенным условием договора.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец ФИО1 просил суд расторгнуть договор купли-продажи указанного земельного участка от 17.05. 2018 и взыскать с ответчика в его пользу судебные издержки, состоящие из затрат на юридическую помощь в размере 35000 руб., затрат на проведение экспертизы в размере 5000 руб. и за уплату госпошлины в сумме 3200 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. С текстом договора, подготовленным сотрудниками МФЦ, он ознакомился только после его регистрации. При устном разговоре между сторонами была оговорена стоимость сделки в размере 700 000 рублей, порядок расчета не обсуждался, предполагалось, что деньги будут переданы в течение месяца после подписания договора. Однако, даже указанные в договоре 100 000 рублей им получены не были. Он не стал бы продавать свой участок за 100 000 рублей, поскольку ему было известно о том, что его рыночная стоимость намного выше.

Представитель истца - ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала, указав, что ФИО2 в настоящее время собственником земельного участка не является. Расписка, подтверждающая получение истцом денежных средств, в данном случае отсутствует. Представленные копии сберегательных книжек на имя истца также подтверждают, что денежные средства на его счет не поступали. Полагает, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском ФИО1 не пропущен, поскольку в решении суда от 23.11.2021 указано, что истец о нарушении своего права узнал 24.08.2019, Кроме того, считает, что к данным правоотношениям применяется срок исковой давности в 10 лет. На момент заключения спорного договора на земельном участке находилось строение, поэтому земельный участок и расположенные на нем строения должны отчуждаться вместе. При этом объект существовал только по сведениям ЕГРН, так как жилой дом сгорел в 2016 году, остался только фундамент.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснила, что при рассмотрении предыдущего дела вопрос оплаты земельного участка уже исследовался. Цена договора была определена сторонами, согласно договору ФИО2 расчет произвел. Истец подписал договор купли-продажи, в котором были отражены все его существенные условия. В дальнейшем данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Псковской области. Судом уже был сделан вывод о том, что спорный договор соответствует требованиям закона. Законодательством не предусмотрено обязательное наличие расписки. В данном случае расчет был осуществлен до подписания договора, и подпись истца в нем свидетельствует, что денежные средства в указанном размере он получил. Последующая продажа ФИО2 земельного участка за более высокую цену значения при рассмотрений данного дела не имеет.

Представитель ответчика ФИО2 — ФИО5 в судебном заседании иск не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая, что он истек 17.05.2021, т.е. через три года с момента заключения договора. Указал, что со слов его доверителя расчет между сторонами был произведен наличными денежными средствами возле МФЦ.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором указала на несогласие с заявленными исковыми требованиями, поскольку за приобретенный ею земельный участок она оплатила денежные средства в полном объеме, а затем продала его ФИО8

Третье лицо, ФИО8 в судебное заседание не явился, в представленном в суд заявлении указал, что спорный земельный участок он приобрел у ФИО7, оплату произвел в полном объеме, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Также просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Псковского районного суда Псковской области от 14 апреля 2023 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и вынести новое решение об удовлетворении иска. Указал на несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, полагая, что данный срок подлежит исчислению с 24.08.2019 – даты, указанной судом в решении от 23.11.2021, с которой он узнал о нарушении своего права, а не с даты заключения договора купли-продажи, и истекает с учетом периода судебной защиты своего права 19.03.2023. Кроме того, полагает, что к возникшим правоотношениям подлежит применению десятилетний срок исковой давности, предусмотренный ч.2 ст.196 ГК РФ, который исчисляется с момента заключения договора купли-продажи и истекает 17.05.2028. Также указал на несогласие с выводом суда о том, что факт оплаты за земельный участок считается установленным в силу ст.61 ГПК РФ, учитывая наличие решения суда от 23.11.2021, ссылаясь на доводы, приведенные в обоснование своей позиции в суде первой инстанции. Кроме того, полагает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценке тому обстоятельству, что цена земельного участка в договоре значительно занижена, а также наличию ошибок в договоре: в кадастровом номере объекта, отсутствие сведений об объекте недвижимости –дома, который находился на кадастровом учете на момент подписания договора. Ссылаясь на ст.552 РК РФ, п.п.5п.1 ст.1 и п.4 ст.35 ЗК РФ, позицию Высшего Арбитражного суда РФ, изложенную в постановлении Пленума №11 от 24.03.2005, согласно которым запрещается продавать землю без строения, просит удовлетворить заявленные исковые требования.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФИО2 – ФИО4 считает изложенные в ней доводы необоснованными, просит оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика – ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях.

Стороны, третьи лица, их представители в заседание суда апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Выслушав представителя ответчика – ФИО4, проверив материалы дела по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу, предусмотренному п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии: со ст.395 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать, возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: ..., на основании договора дарения от 23.04.2018, заключенного с ФИО9 Право собственности истца зарегистрировано 03.05.2018.

17.05.2018 между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка с КН .... Право собственности на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке 22.06.2018.

20.12.2018 ФИО2 земельный участок по адресу: ..., был продан К.А.Е., который 11.06.2019 продал его К.Н.Н., а она 27.07.2021 продала земельный участок М.А.Р. По всем договорам купли-продажи производилась соответствующая государственная регистрация права собственности.

На момент рассмотрения спора собственником земельного участка является М.А.Р., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.02.2023.

17.10.2022 ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия о досудебном урегулировании спора, в которой истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи от 17.05.2018, произвести государственную перерегистрацию права собственности на земельный участок либо оплатить его стоимость в пределах кадастровой стоимости 600 000 рублей. Указанная претензия ответчиком не была получена, вернулась истцу за истечением срока хранения.

Также судом установлено, что решением Псковского районного суда от 23.11.2021, вступившим в законную силу 31.12.2021, по делу 2-957/2021 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.05.2018 недействительным отказано. Из данного судебного акта следует, что договор был оспорен истцом по основаниям его мнимости, то есть заключенного для вида, без намерения создания правовых последствий, а также под влиянием обмана. Заявляя таковые требования ФИО1 ссылался, в том числе, на то, что не получил от ответчика суммы, указанной в договоре в размере 100 000 рублей. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд на основании оценки представленных доказательств, пришел к выводу о том, что факт оплаты денежных средств по договору нашел свое подтверждение, поскольку в п. 4 текста оспариваемого договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Заявляя требование, о расторжении, договора купли-продажи от 17.05.2018 в рамках настоящего иска истец указывает на то, что денежные средства по заключенному договору ответчик истцу не передавал.

Суд первой инстанции, применив указанные выше нормы Гражданского Кодекса РФ об основаниях к расторжению договора, а так же сославшись на приюдицию решения Псковского районного суда от 23.11.2021, которым установлен факт передачи ответчиком истцу денежных средств в размере 100000 руб., пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи спорного земельного участка, поскольку доказательств согласования между сторонами цены договора в 600000 – 700000 руб. суду не представлено.

Судебная коллегия в целом соглашается с постановленным судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В данном случае стороны, подписав договор купли –продажи от 17 мая 2018 года с указанием в п.п.3,4 договора о полном расчете по договору до его подписания, а так же в п.8 договора о том, что он является одновременно и передаточным актом, раскрыли значимую для договорных отношений информацию - факт полной оплаты по договору в размере 100000 руб.

Таким образом, ответчик дал истцу письменные заверения, что у него нет никаких денежных требований в отношении оплаты по договору купли-продажи в размере 100000 руб., у покупателя нет денежного долга перед продавцом.

Кроме того, регистрация перехода права собственности по договору произведена только 22.06.2018, однако до этой даты продавец так же не высказывал претензий по оплате, как и не предъявлял их покупателю до августа 2019 года.

Доказательств обратного по делу не представлено.

Судебная коллегия отмечает, что сделки между гражданами в подтверждение получения или передачи денежных средств должны совершаться в простой письменной форме, то есть в данном случае надлежащим доказательством и подтверждением передачи денежных средств является сам договор, который стороны одновременно считают актом приема-передачи.

По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, определенной соглашением сторон, если закон не предусматривает применения цен (тарифов), устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами.

Доводы жалобы о том, что имущество отчуждено по существенно заниженной стоимости (относительно рыночной) были предметом проверки и оценки суда первой инстанции и мотивированно отклонены, поскольку стороны были свободны в заключении договора.

Так же судом первой инстанции дана оценка доводам истца о наличии на земельном участке недвижимости на момент его продажи. По заявлению истца существовавший ранее жилой дом (после пожара на земельном участке были остатки фундамента) был снят с кадастрового учета в Росреестре в связи с прекращением его существования.

Несмотря на то, что суд первой инстанции не правильно исчислил срок исковой давности (с 17.05.2018 – дата заключения сделки), который в силу ст.200 ГК РФ должен исчисляться со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и такой датой является 24.08.2019 (дата направления претензии в адрес ответчика), тем не менее исчисление трехгодичного срока с указанного времени так же ведет к его окончанию до момента предъявления иска в суд.

Судебная коллегия находит, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного постановления, вопреки доводам жалобы, допущено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Руководствуясь п.1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Псковского районного суда Псковской области от 14 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 9 октября 2023 года.

Председательствующий подпись Э.В. Кузнецова

Судьи подпись Н.Ю. Белоногова

подпись Е.П. Вальбе