УИД 16RS0010-01-2022-001033-46

Дело №2-772/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пгт. Балтаси 10.11.2022

Балтасинский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Хазиевой Э.И.,

при секретаре Шамсутдиновой М.Ш.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Арча» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Арча» о признании права собственности на нежилое помещение, площадью 126,27 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Балтасинский муниципальный район, Шубанское сельское поселение. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел у ответчика указанное нежилое помещение на сумму 523 000 руб. В тот же день между ними был оставлен акт приема-передачи данного имущества. Ранее нежилое помещение принадлежало ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Татагролизинг» и ответчиком. Для регистрации права собственности на спорное помещение истец обратился в Управление Росреестра, однако ему в регистрации было отказано ввиду того, что указанный договор купли-продажи не является основанием для осуществления регистрации права. По информации Управления Росреестра запись о праве собственности на помещение в ЕГРН отсутствует. При этом согласно техническому паспорту по состоянию на январь 1999 года, указанное нежилое помещение (здание базы отдыха) поставлено на технический учет и его техническая инвентаризация проведена. Согласно генеральному плану Шубанского сельского поселения земельный участок под указанным помещением относится к зоне отдыха. Каких-либо допущенных нарушений технических норм строительства в помещении не имеется, законные права и интересы иных лиц не нарушаются, ответчик с исковыми требованиями согласен.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Истец, представитель ответчика, третьи лица Балтасинский районный исполнительный комитет Республики Татарстан, Исполнительный комитет Шубанского сельского поселения Балтасинского муниципального района РТ, Управление Росреестра по Республике Татарстан, Акционерное общество "Татагролизинг" надлежаще извещены, на судебное заседание не явились. От представителя ответчика имеется отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении иска не возражает, от представителя третьего лица Исполнительного комитета Шубанского сельского поселения Балтасинского муниципального района РТ поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в Едином государственном реестре.

В силу ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась в органах технической инвентаризации.

В силу ч. 2 ст.69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (п. 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58), иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона (п. 59), сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63).

При этом исходя из положений ч. 2 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав - на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для правильного рассмотрения настоящего дела и подлежащими установлению, являются: наличие заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости и его соответствие требованиям действующего законодательства, а также установление законных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, как у покупателя, так и у продавца.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться лицо, право собственности которого на отчуждаемый объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Татагролизинг» (продавец) и ООО «Арча» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущественных комплексов, согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором имущественные комплексы: Арский молочный комбинат (Приложение №), Балтасинский маслодельно-молочный комбинат (Приложение №).

Согласно Приложению № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ под № значиться здание базы отдыха, которое было передано ответчику на основании акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Арча» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить нежилое помещение (здание базы отдыха), общей площадью 126,27 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Балтасинский муниципальный район, Шубанское сельское поселение.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанное нежилое помещение принадлежит ООО «Арча» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом отдыха «Каракуль» имеет общую площадь 126,27 кв.м, 1 этаж, находится в <адрес>.

Согласно информации Балтасинского подразделения АО «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности на здание базы отдыха «Каракуль» произведена на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ОАО «Балтасинский маслодельно-молочный комбинат» приобрел у ООО «Энергетик» в собственность данное помещение. Указанный договор был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации в реестре под № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа Управления Росреестра по <адрес> следует, что земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован на праве постоянного (бессрочного) пользования за исполнительным комитетом Шубанского сельского поселения Балтасинского муниципального района Республики Татарстан. На указанном земельном участке расположено нежилое здание (баня) с кадастровым номером №, сведений о наличии на данном земельном участке нежилого здания (здания базы отдыха), площадью 126,27 кв.м. отсутствуют.

Как видно из материалов дела, в Приложении № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ под № значится здании базы отдыха, без указания номера, площади, адреса и года постройки.

При этом истцом заявлены требования в отношении нежилого помещения, площадью 126,27 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Балтасинский муниципальный район, Шубанское сельское поселение.

В связи с отсутствием уникальных характеристик данного спорного объекта недвижимости в договорах купли-продажи, невозможно провести идентификацию указанного объекта недвижимости.

Таким образом, невозможно с достоверностью установить, что в БТИ ранее была произведена регистрация права именно данного спорного объекта.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Исходя из данного обстоятельства суд приходит к выводу, что регистрация перехода права собственности на здание базы отдыха к покупателю по договору от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и регистрация ранее возникшего права собственности за продавцом в установленном законом порядке не осуществлялась.

На момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на объект недвижимого имущества отсутствовала. Доказательств наличия зарегистрированного права собственности у продавцов АО «Татагролизинг» и ООО «Арча» на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела не имеется, истцом не представлено.

Доказательств того, что ООО «Арча» до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ обладал ранее возникшим правом собственности на спорное имущество, которое в силу закона могло быть признано действительным независимо от факта его государственной регистрации, истцом также представлено не было.

При таких данных, право собственности ООО «Арча» на спорный объект не подтверждено, государственная регистрация права собственности на отчуждаемое имущество не произведена.

Учитывая, что сведений о наличии у продавцов вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договоров купли-продажи в материалах дела не имеется, то АО «Татагролизинг» и ООО «Арча», не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемый объект, не вправе были распоряжаться им, в том числе продавать его.

При таких данных суд не находит правовых оснований для признания за истцом права собственности на вышеназванный объект недвижимости, в связи с чем находит исковые требования необоснованными и подлежащими отказу в удовлетворении.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ,

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Арча» о признании права собственности на нежилое помещение, площадью 126,27 кв.м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Балтасинский муниципальный район, Шубанское сельское поселение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2022.

Решение26.11.2022