Решение по делу № 2-5386/2023 от 23.08.2023 - о расторжении договора купли- продажи, взыскании денежных средств по договору, о взыскании денежных средств в счет понесенных расходов, взыскании неустойки за пользование денежными средствами, взыскании судебных расходов.

50RS0048-01-2023-001330-90 дело № 2-5386/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи Мироновой Ю.В.,

при секретаре Коросевой Я.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5386/2023 по иску ФИО2 к ФИО1 о признании квартиры переданной по договору купли- продажи квартиры, признании акта приема- передачи квартиры заключенным, обязании подписать передаточный акт и принять квартиру,

по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи, взыскании денежных средств по договору, о взыскании денежных средств в счет понесенных расходов, взыскании неустойки за пользование денежными средствами, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о признании квартиры переданной по договору купли-продажи квартиры, признании акта приема-передачи квартиры заключенным, обязании подписать передаточный акт и принять квартиру, просит суд признать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72, переданной ФИО2 ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от <дата>, признать акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72, заключенным между ФИО2 и ФИО1, обязать ФИО1 подписать передаточный акт и принять квартиру по договору купли-продажи квартиры от <дата>, в обоснование иска указывая, что <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72, с кадастровым номером 50:10:0080202:2271. Ответчик не имел претензий к продавцу относительно технического состояния квартиры и был осведомлен обо всех имеющихся недостатках, что подтверждает переписка между сторонами в мессенджере Вотсап. <дата> зарегистрирован переход права собственности на квартиру. Однако, после того как ответчику стало известно о переходе права собственности на квартиру, ответчик изъявил желание подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры в этот же день, что было невозможно по ряду причин, о чем истец сообщил ответчику. Поскольку истец <дата> находился за пределами РФ, то было предложено ответчику подписать акт приема-передачи квартиры на следующий день <дата>, но ответчик отказался. В последующем истцом неоднократно принимались попытки по подписанию акта приема-передачи квартиры с ответчиком, но ответчик на связь не выходил. За восстановлением своего нарушенного права истец обратился в суд.

ФИО1 подан встречный иск к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств по договору, взыскании денежных средств в счет понесенных расходов, взыскании неустойки за пользование денежными средствами, взыскании судебных расходов, в обоснование встречного иска указывая, что ФИО1 <дата> был произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72, в результате осмотра была достигнута предварительная договоренность о сделку купли-продажи квартиры. При подготовке к сделке оказалось, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка. Со слов продавца фактическую перепланировку можно не согласовывать и продавать объект в текущем состоянии. Стороны вышли на сделку, заключив договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51,<адрес>, кв. 72. Однако, после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, продавец стал отказываться от подписания акта приема- передачи квартиры. Также квартира продана с большим долгом по коммунальным платежам и капитальному ремонту, что противоречит договору купли-продажи квартиры. В связи с действиями ФИО4 ему ФИО1 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате денежных средств. До настоящего времени договор между сторонами не расторгнут и денежные средства не возвращены продавцом. Также продавец скрыл от ФИО1, что им получено решение об отказе в согласовании проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме. Действия ответчика по встречному иску ущемляют права и законные интересы истца по встречному иску, поскольку в случае, если бы она знала о том, что в квартире имеется неузаконенная планировка, которая не может быть узаконена в официальном порядка, то не приняла бы решение о покупке квартиры. Истец по встречному иску просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <дата>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства уплаченные за квартиру в размере 29 500 000 руб., возмещении расходов по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт с <дата> до момента перехода права собственности на ФИО2, взыскании с ФИО2 неустойки за пользование денежными средствами в размере 29 500 000 руб. с зачисления на его расчетный счет, возмещении расходов за оплату по договору с ООО «ЦНС» в размере 3 400 руб., возмещении расходов по оплате госпошлины в размере 8 000 руб., возмещении с ФИО2 расходов ФИО1 за оплату налогов и с боров за владение квартирой с <дата> до момента перехода права на ФИО2

В судебное заседание ФИО2 и его представитель явились, заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска ФИО1 возражали, указали, что ФИО1 было известно до заключения сделки о наличии несогласованной перепланировки в результате чего сторонами была достигнута договорённость о снижении стоимости квартиры на 500 000 рублей. ФИО2 от передачи квартиры не уклонялся, однако в момент регистрации права ФИО1 на квартиру находился за пределами РФ, возвращался на следующий день в связи с чем предложил передать квартиру незамедлительно по возвращению, поскольку ФИО1 в переписке сторон вела себя агрессивно, ФИО2 побоялся направлять свою жену (как представителя по доверенности) день в день для подписания акта.

В судебное заседание ФИО1 явилась, заявленные встречные требования поддержала по изложенным в иске основания, против удовлетворения основного иска возражала, указала, что если бы ей было известно о наличии решения об отказе в узаконивании перепланировки, то она отказалась бы от сделки. Полагала, что продавец скрыл от нее данный факт. Также пояснила, что о наличии данной перепланировки ей было известно до заключении сделки, не отрицала, что в связи с указанным обстоятельством ей была предоставлена скидка в 500 000 рублей, также на вопрос суда пояснила, что по её просьбе ФИО2 обратился в администрацию по вопросу, связанному с перепланировкой, и теперь ей, как собственнику, придется нести последствия незаконной перепланировки. Указала, что продавцу было известно ранее о регистрации перехода права, однако вопреки условиям договор он уклонился от передачи квартиры на следующий день и предлагал передачу перенести еще на день. Также он скрыл от нее наличие задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд, выслушав стороны, проверив и изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иными правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другим условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72, с кадастровым номером 50:10:0080202:2271.

В силу п. 4 договора по обоюдному согласованию указанная квартира оценена сторонами в 29 500 000 руб.

В соответствии с п.5.2 договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется в течение 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный п. 1 договора к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полный и окончательный расчет за квартиру подтверждается платежным документом о перечислении денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 11 договора продавец обязуется освободить от имущества и передать покупателю, согласно ст. 556 ГК РФ, занимаемую квартиру с подписанием передаточного акта в течение 1 (одного) рабочего дня с момента регистрации перехода права собственности на имя покупателя в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и оплаты покупателем продавцу стоимости квартиры по данному договору.

Квартира передается не обремененная задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, газ. Продавец сообщил обо всех дефектах и недостатках квартиры, о которых ему было известно до подписания настоящего договора. Продаваемая квартира осмотрена покупателем до подписания настоящего договора и соответствует требованиям. Покупатель претензий по ее техническому состоянию не имеет. Продавец обязуется передать квартиру в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания договора (п. 12 договора).

Из материалов дела следует, что <дата> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрирован переход права собственности спорной квартиры на ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

<дата> ФИО1 посредством мессенджера Вотсап предложила ФИО2 подписать акт приема-передачи спорной квартиры, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от <дата>.

Однако, ФИО2 сообщил, что находится за пределами Российской Федерации и готов подписать передаточный акт через несколько дней после возвращения <дата>, но ФИО1 настаивала на подписании передаточного акта спорной квартиры <дата>, что также подтверждается протоколом осмотра доказательств от <дата>.

<дата> ФИО2 почтовым уведомлением направлено уведомление ФИО1 о готовности подписать акт приема-передачи спорной квартиры и передать ключи. Ответа от ФИО1 не последовало.

13.12.2022 года ФИО5 почтовым отправлением ФИО1 был направлен акт приема-передачи спорной квартиры с предложением подписать акт приема-передачи квартиры обеими сторонами договора и забрать ключи. Ответа от ФИО1 не последовало.

<дата> ФИО2 почтой ФИО1 направлено предложение подписать передаточный акт и получить ключи от спорной квартиры. Ответа от ФИО1 не последовало.

<дата> ФИО2 в адрес ФИО1 направленна телеграмма с предложением <дата> в 19 часов 00 минут исполнить п. 11 Договора, подписать передаточный акт и получить ключи от спорной квартиры.

<дата> ФИО1 на подписание передаточного акта не явилась.

<дата> ФИО2 почтой в адрес ФИО1 направлена претензия.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела следует, что между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а также их исполнению, истцом ФИО2 обязательства по договору выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки, произведена регистрация перехода права собственности.

Таким образом, из совокупности указанных выше условий договора усматривается, что сторонами по договору определена обязанность продавца освободить указанную квартиру и передать ее покупателю по передаточному акту в день получения документов о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управление Росреестра по <адрес>, с техническим состоянием квартиры покупатель был ознакомлен и согласен, договор заключен в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ. При этом стороны добровольно заключили указанный договор на данных условиях, что соответствует ст. 421 ГК РФ, договор никем не оспаривался.

Разрешая спор, суд, установив факт заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, факт исполнения ФИО2 принятых на себя по договору купли-продажи обязательств и уклонение ФИО1 от подписания акта приема-передачи, руководствуясь ст. ст. 309 - 310, 431, 556 ГК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца об обязании ФИО1 принять у ФИО2 спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, к. 3, кв. 72 по акту приема-передачи.

Оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании квартиры переданной по договору купли-продажи квартиры, признании акта приема-передачи квартиры заключенным не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.п. 1.2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В силу ч.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч.2 ст. 475 ГК РФ).

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Как указано выше, в соответствии с п. 12 договора квартира передается не обремененная задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, газ. Продавец сообщил обо всех дефектах и недостатках квартиры, о которых ему было известно до подписания настоящего договора. Продаваемая квартира осмотрена покупателем до подписания настоящего договора и соответствует требованиям. Покупатель претензий по ее техническому состоянию не имеет. Продавец обязуется передать квартиру в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания договора.

Договор купли-продажи подписан сторонами без замечаний.

Договор купли-продажи от <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>, и переход права собственности на ФИО1 зарегистрирован <дата>, что также подтверждается выпиской из ЕГРН, полученной <дата>.

Также судом установлено, что в соответствии положениями п.5.2 Договора, денежные средства поступили на счет истца <дата>.

Из решения Администрации г.о. Химки <адрес> следует, что по запросу ФИО2 от <дата> № Р<№ обезличен>63589151 принято решение об отказе в согласовании проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, к. 3, кв. 72, согласно которому представленные работы по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, к. 3, кв. 72, не соответствуют проекту переустройства и перепланировки на которое выдавалось решение Администрации от 16.09.2022г. <№ обезличен>.

<дата> ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия по электронной почте о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с нарушением условий договора.

ФИО2 направлен ответ на претензию посредством мессенджера Вотсап, что подтверждается Протоколом осмотра доказательств от <дата>.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, исследовав доказательства по делу в их совокупности, считает, что встречные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что на момент приобретения спорной квартиры она была переустроена и перепланирована, что следует из переписки сторон в мессенджере Вотсап. Продавец сообщил обо всех дефектах и недостатках квартиры, о которых ему было известно до подписания договора. Продаваемая квартира осмотрена покупателем до подписания настоящего договора и соответствует требованиям. Претензий у покупателя к продавцу по спорной квартире не имелось, что отражено в п. 12 договора купли-продажи квартиры, заключённого между сторонами <дата>. Более того, из-за имеющейся перепланировке между сторонами достигнута договоренность о снижении цены квартиры на 500 000 рублей.

Таким образом, истец по встречному иску была осведомлено состоянии спорной квартиры на момент подписания договора купли-продажи, была удовлетворена техническим состоянием передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий не имела.

Доводы истца по встречному иску о том, что ответчик по встречному иску при продаже недвижимости скрыл о перепланировке спорной квартиры, суд считает несостоятельными, поскольку доказательств в подтверждение данных доводов не представлено, напротив данные доводы опровергаются представленным в материалы дела протоколом осмотра доказательств, в котором стороны до заключения договора подробно обсуждают данный момент, более такого это следует и из пояснений самой ФИО1, данных в ходе судебного заседания.

Имеющийся у ответчика долг по оплате взносов за капитальный ремонт по спорной квартире не может являться основанием для расторжения между сторонами договора, поскольку он был погашен в полном объеме, при этом задолженность по оплате за коммунальные услуги имелась только за октябрь 2022 года (месяц совершения сделки), и была погашена ФИО2 незамедлительно после получения документов от управляющей компании в ноябре 2022 года после выставления счетов в соответствии с жилищным законодательством, в материалы дела представлены справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и за капитальный ремонт за спорную квартиру.

Довод об уклонении продавца от передаче квартиры в установленный договором срок, суд также отклоняет как несостоятельный, поскольку с учетом регистрации перехода права <дата>, получения сведений сторонами о регистрации перехода права <дата>, отсутствия ФИО2 на территории РФ <дата>, а также поступления денежных средств за квартиру на счет последнего <дата>, исходя из буквального толкования положений договора, а именно пунктов 5.2, 11, а также представленной переписки сторон, продавец предлагал подписать акт <дата>, что не противоречит достигнутой сторонами договоренности.

При таких обстоятельствах, поскольку судом отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, то производные встречные исковые требования о взыскании денежных средств по договору, о взыскании денежных средств в счет понесенных расходов, взыскании неустойки за пользование денежными средствами, взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 принять у ФИО2 квартиру, приобретенную по договору купли- продажи от <дата> по адресу: <адрес>, г. Химки, мкр. Новогорск, ул. Ивановская, д. 51, <адрес>, кв. 72 по акту приема - передачи.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО1 о признании квартиры переданной по договору купли-продажи квартиры, признании акта прием а- передачи квартиры заключенным, а также встречного иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли - продажи, взыскании денежных средств по договору, взыскании денежных средств в счет понесенных расходов, взыскании неустойки за пользование денежными средствами, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья: Миронова Ю.В.