Дело № 2-415/2025 УИД № 23RS0050-01-2021-003062-87
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 16 сентября 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Назаренко С.А.,
при секретаре судебного заседания Зобниной С.О.,
с участием: представителя истца (ответчика по встречному иску) – администрации МО Темрюкский муниципальный район – ФИО1, действующей на основании доверенности,
представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район к ФИО2 о признании самовольно возведённым объекта капитального строительства и его сносе, и по встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район о признании права собственности на объект незавершенный строительством,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании самовольным реконструированный двухэтажный объект капитального строительства гостиничного типа, с кадастровым номером №, с пристройкой к нему двухэтажного объекта, неоконченного строительством, длиной ориентировочно 10 метров, возведенный ФИО2 и его сносе; запрете ответчику и другим привлеченным ею лицам осуществление работ по самовольному строительству капитального объекта, расположенного по адресу: <адрес>; взыскании и с ответчика в пользу истца, в случае неисполнения ответчиком решения суда, судебной неустойки, а также о принятии мер в целях обеспечения исполнения решения суда в виде запрета регистрирующему органу осуществлять какие-либо регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение – нежилое, площадью 183 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 марта 2021 года управлением муниципального контроля администрации МО Темрюкский район, на основании приказа о проведении внеплановой выездной проверки от 29 января 2021 года №, проведена внеплановая выездная проверка в отношении ФИО2, которой на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с целью контроля за соблюдением гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, требований законодательства Российской Федерации, законодательства Краснодарского края и муниципальных правовых актов в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых предусмотрена административная и иная ответственность. По результатам проверки установлено, что на вышеуказанном участке площадью 800 кв.м, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, проведена реконструкция двухэтажного объекта капитального строительства гостиничного типа с кадастровым номером №, в виде пристройки к нему двухэтажного объекта длиной ориентировочно 10 метров, неоконченного строительством.
Согласно общедоступным сведениям сети Интернет, по адресу: <адрес>, расположен гостевой дом с наименованием «На Азовском», в котором предоставляются для проживания комфортабельные номера.
Вместе с тем, администрацией Голубицкого сельского поселения Темрюкского района и управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования Темрюкский район разрешение на строительство (реконструкцию), уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) реконструированного объекта капитального строительства на данном земельном участке не выдавалось.
Ввиду наличия данных фактов, специалистами Управления составлен акт проверки земельного участка от 10 марта 2021 года. В отношении собственника участка ФИО2 выявлены признаки совершения административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, выразившиеся в реконструкции двухэтажного объекта капитального строительства гостиничного типа с кадастровым номером №, в виде пристройки к нему двухэтажного объекта длиной ориентировочно 10 метров, неоконченного строительством, без разрешительной документации (разрешение на строительство (реконструкцию), уведомление о планируемом строительстве (реконструкции)), которое используются в коммерческих целях - для временного проживания граждан, а также, в действиях ФИО2 установлен факт совершения административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием).
Также, 10 марта 2021 года Управлением было выдано предписание об устранении земельных правонарушений, предусмотренных ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Материалы проверки направлены в Росреестр для принятия мер реагирования в рамках полномочий.
Кроме того, материалы проверки в отношении указанного земельного участка направлены в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края для принятия мер, направленных на пресечение нарушений земельного и градостроительного законодательства, в рамках их полномочий.
16 апреля 2021 года составлен акт о неисполнении предписаний по правонарушениям, предусмотренным ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
Поскольку ответчиком до настоящего времени не устранены выявленные нарушения земельного и градостроительного законодательства, администрация МО Темрюкский район вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.
Не согласившись с заявленными администрацией МО Темрюкский район исковыми требованиями, ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать за ней право собственности на объект, незавершенный строительством 73% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, этажность: 2, материал стен: смешанный.
В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала, что ей на основании договора купли-продажи принадлежит земельный участок общей площадью 800 кв.м. по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В границах земельного участка в период с 2012 г. по 2014 г. ею было построено нежилое здание площадью 183 кв.м., этажность - 2, год постройки – 2014, сведения о котором были внесены в ГКН с указанными характеристиками.
В 2021 году ФИО2 обратилась в администрацию МО Темрюкский район с уведомлением о реконструкции жилого дома, которое решением Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район было оставлено без рассмотрения.
Также, в рамках подготовки к этапу реконструкции здания, ФИО2 неоднократно обращалась в различные службы и организации, где её заверили, что реконструкция здания не требует разрешения, так как объект не является коммерческим, земельный участок имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В период строительства она обращалась в Росреестр с заявлением о регистрации права, которое оставлено без рассмотрения в виду неверно оформленного заявления её представителем.
Несмотря на то, что ФИО2 проживает в другом регионе, она предпринимала попытки как для оформления разрешения на реконструкцию здания, так и для его легализации.
Согласно технической документации по состоянию на 31.05.2022, спорный объект капительного строительства с кадастровым № является объектом незавершенным строительством – 73 % готовности.
С учетом данных характеристик объекта, установленных в ходе его обследования, доводы администрации МО Темрюкский район относительно использования объекта в качестве гостевого дома, по мнению ФИО2, не объективны, основаны на фототаблицах, приобщенных к материалам дела.
В связи с изложенными обстоятельствами, ФИО2 обратилась в суд с настоящим встречным иском.
Решением Темрюкского районного суда от 05.10.2022 исковое заявление администрации МО Темрюкский район удовлетворено, суд признал самовольным реконструированный двухэтажный объект капитального строительства гостиничного типа, с кадастровым номером №, с пристройкой к нему двухэтажного объекта, неоконченного строительством, длиной ориентировочно 10 метров, возведенный ФИО2; обязал ФИО2 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, за свой счет осуществить снос указанного реконструированного объекта капитального строительства; взыскал с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования Темрюкский район, в случае неисполнения ответчиком решения суда, судебную неустойку в сумме 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, сохранив обязанность ФИО2 осуществить снос реконструированного объекта капитального строительства. В целях обеспечения исполнения настоящего решения, суд запретил Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства и объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение - нежилое, площадью 183 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также запретил ФИО2 и другим, привлеченным ею лицам, осуществлять проведение работ по самовольному строительству капитального объекта, расположенного по адресу: <адрес>.
Этим же решением в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании права собственности на объект незавершенный строительством отказано.
Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 02.03.2023, решение Темрюкского районного суда от 05.10.2022 оставлено без изменения.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2023, апелляционное определение от 02.03.2023 оставлено без изменения.
Определением Темрюкского районного суда от 12.11.2024, решение Темрюкского районного суда от 05.10.2022 отменено по новым обстоятельствам, производство по делу возобновлено.
25.11.2024 производство по настоящему делу было приостановлено, в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.
27.05.2025, в связи с поступлением в суд заключения эксперта, производство по делу возобновлено.
30.06.2025 администрация МО Темрюкский муниципальный район уточнила исковые требования и с учётом уточнений просила:
1) признать самовольным двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером № и часть здания, строительство которого не завершено, размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>;
2) обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу привести двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, для чего выполнить снос здания размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов;
3) взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район Краснодарского края в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, судебную неустойку в сумме 1000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, сохранив обязанность исполнения решения.
20.08.2025 администрация МО Темрюкский муниципальный район вновь уточнила исковые требования и с учётом уточнений просила:
1) признать самовольным двухэтажный объект капитального строительства, с кадастровым номером № и часть здания, строительство которого не завершено, размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>;
2) обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу привести двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, для чего выполнить снос здания размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) – администрации МО Темрюкский муниципальный район – ФИО1, в судебном заседании предъявленный иск поддержала, заявленные уточнённые требования от 20.08.2025 просила удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать полностью.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3, в судебном заседании с предъявленным первоначальным иском не согласился, в его удовлетворении просил отказать полностью, встречные исковые требования в связи с проведенной экспертизой уточнил и просил:
1) сохранить объект незавершенного строительства в реконструированном виде и признать за ФИО2 право собственности на реконструированный объект незавершенного строительством (85% готовности), с кадастровым номером №, общей площадью 410,1 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;
2) указать, что решение суда является основанием для подготовки технического плана и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН в отношении указанного объекта капитального строительства;
3) в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район отказать полностью.
Суд, выслушав участников процесса и исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования администрации МО Темрюкский муниципальный район не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО2 на основании договора купли-продажи принадлежит земельный участок общей площадью 800 кв.м. по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона Краснодарского края от 04 марта 2015 года №3126-K3 «О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края», к основным целям муниципального земельного контроля относится в том числе, контроль за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими: лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства Российской Федерации и законодательства Краснодарского края в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых предусмотрена административная и иная ответственность.
Основным задачами муниципального земельного контроля являются: 1) принятие мер по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений требований земельного законодательства органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами; 2) принятие мер по устранению последствий нарушений, выявленных в ходе проведения проверочных мероприятий муниципального земельного контроля; 3) создание надлежащих условий для защиты прав и законных интересов граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, государственных, муниципальных и общественных интересов, публичных образований в сфере использования земель (ч. 2 ст. 1 ЗК № 3126).
Должностные лица органов муниципального земельного контроля имеют право: 1) осуществлять плановые и внеплановые проверки соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации; 2) выдавать в пределах полномочий обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных в результате проверок нарушений земельного законодательства, а также осуществлять контроль за исполнением указанных предписаний в установленные сроки; 3) при осуществлении муниципального земельного контроля за использованием и охраной земель посещать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, объекты самовольной постройки, обследовать объекты земельных отношений, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде у граждан и юридических лиц (ст. 4 ЗК № 3126).
10 марта 2021 года, Управлением, на основании приказа о проведении внеплановой выездной проверки от 29 января 2021 года №, проведена внеплановая выездная проверка в отношении ФИО2, которой на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с целью контроля за соблюдением гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами требований законодательства Российской Федерации, законодательства Краснодарского края и муниципальных правовых актов в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых предусмотрена административная и иная ответственность.
По результатам проверки установлено, что на вышеуказанном участке площадью 800 кв.м., категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, проведена реконструкция двухэтажного объекта капитального строительства гостиничного типа с кадастровым номером №, в виде пристройки к нему двухэтажного объекта, длиной ориентировочно 10 метров, неоконченного строительством.
Согласно общедоступным сведениям сети интернет, а именно информации, размещенной на интернет сайте «https://planetofhotels.com», по адресу: <адрес>, расположен гостевой дом с наименованием «На Азовском», в котором предоставляются для проживания комфортабельные номера.
Однако, администрацией Голубицкого сельского поселения Темрюкского района и управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования Темрюкский район разрешение на строительство (реконструкцию), уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) реконструированного объекта капитального строительства на данном земельном участке не выдавалось.
Ввиду наличия данных фактов, специалистами Управления составлен акт проверки земельного участка от 10 марта 2021 года №. В отношении собственника участка – ФИО2 выявлены признаки совершения административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьей 9.5 КоАП РФ, выразившиеся в реконструкция двухэтажного объекта капитального строительства гостиничного типа с кадастровым номером 23:30:0402004:252, в виде пристройки к нему двухэтажного объекта длиной ориентировочно 10 метров, неоконченного строительством, без разрешительной документации, которое используются в коммерческих целях - для временного проживания граждан, а также в действиях ФИО2 установлен факт совершения административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, квалифицируемого как использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.
Также, 10 марта 2021 года Управлением было выдано предписание № об устранении земельных правонарушений, предусмотренных ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Материалы проверки направлены в Росреестр для принятия мер реагирования в рамках полномочий.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
На основании пункта 1.6 раздела 1 положения о департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 декабря 2015 года № 1245, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти Краснодарского края, органами местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края, гражданами и организациями.
По результатам проведенной Управлением проверки установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности за ФИО2
Учитывая вышеизложенное, материалы проверки в отношении указанного земельного участка направлены в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края для принятия мер, направленных на пресечение нарушений земельного и градостроительного законодательства, в рамках его полномочий.
16 апреля 2021 года составлен акт № о неисполнении предписания по правонарушениям, предусмотренным ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
В силу требований п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014), при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Признаком самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ) (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума № 44).
В соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку доводам ФИО2 о соблюдении строительных и градостроительных и иных норм при реконструкции здания, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, определением суда от 25.11.2024 была назначены судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4 (ИП ФИО5).
Согласно заключению эксперта № (т. 3 л.д. 101-138), по результатам осмотра установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, является гостевым домом сезонного использования.
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по указанному выше адресу не допускает размещения гостевого дома и не соответствует фактическому назначению исследуемого объекта.
Размещение гостевых домов в зоне Ж-1, зона в которой расположен исследуемый объект, допускается.
Таким образом, необходимо произвести изменение (добавление) вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего назначению исследуемого объекта.
Сопоставив местоположение здания, расположенного по адресу: <адрес>, его технические характеристики, с требованиями правил землепользования и застройки <адрес> сельского поселения Темрюкского района, установлено, что исследуемый объект расположен вне зоны разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в данной зоне.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, экспертом произведено исследование на предмет соответствия исследуемого объекта техническим регламентам.
Сопоставив используемые помещения исследуемого объекта в качестве гостевых номеров требованиям СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», нарушений по объемно-планировочным решениям не выявлено, следовательно, они могут использоваться как таковые.
Объемно-планировочное решение здания, размеры помещений и их взаимное расположение, пути эвакуации отвечают требования действующих норм, позволяют безопасную эксплуатацию здания для указанного функционального назначения.
Ближайшие объекты капитального строительства находятся на расстоянии, отвечающем требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Расположение здания обеспечивает необходимые пожарные разрывы.
Исследуемый объект не влияет на инсоляцию, освещенность, не перекрывает оконных проемов помещений зданий, расположенных на смежных земельных участках.
Препятствий для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся на смежных земельных участках, экспертом не выявлено.
Архитектурно-планировочные решение и состав помещений, соответствуют принятому технологическому процессу и отвечают требованиям действующих норм технологического проектирования и в целом удовлетворяет требованиям СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения", не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства.
В результате сопоставления данных осмотра с требованиями технических регламентов, экспертом установлено, что при строительстве здания, расположенного по адресу: <адрес>, архитектурные и конструктивные решения обеспечивают несущую способность и допустимую деформативность конструкций, пожарную безопасность, санитарно-эпидемиологические условия.
В результате обследования здания, расположенного по адресу: <адрес>, и исследования по поставленным вопросам, экспертом нарушений требований технических регламентов не выявлено.
Таким образом, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выявленное отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных правилами землепользования и застройки Голубицкого сельского поселения, являются допустимыми.
На основании вышеизложенного, при обследовании здания, расположенного по адресу: <адрес>, нарушений требований строительных норм и правил, градостроительных норм, требований пожарной безопасности, экспертом не выявлено; угроза жизни и здоровью граждан, экспертом не выявлена.
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, в части номеров с выполненной внутренней отделкой, может использоваться как гостевой дом сезонного проживания.
Сопоставив местоположение здания, его технические характеристики, с требованиями правил землепользования и застройки <адрес> сельского поселения Темрюкского района, установлено, что исследуемый объект расположен вне зоны разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в данной зоне.
Относительно границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, исследуемый объект расположен на расстоянии 1 метра и такое расположение допустимо при письменном согласии собственника указанного земельного участка.
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства.
Исследуемый объект является объектом незавершенным строительством. В части помещений (5 номером) не выполнена внутренняя отделка. Остальная часть в настоящее время используется как гостевой дом сезонного использования.
Процент готовности здания составляет 85%.
По результатам осмотра объект исследования имеет следующие характеристики: этажность - 2, в том числе подземных 0; общая площадь: 410,1 кв.м; материал стен - бетонные блоки, декоративная штукатурка; фундамент - ленточный бетонный; перекрытие - деревянные балки; покрытие - деревянные стропила; кровля - листы кровельные металлические профилированные по деревянной обрешетке; полы - бетонные, ламинат, керамическая плитка; окна - металлопластиковые; двери - металлопластиковые.
По результатам осмотра установлено, что часть исследуемого здания, строительство которой не завершено, имеет размеры в плане 20,0 x 6,06 м. Строительство этой части произведено рядом (вплотную) к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов.
У здания в целом одно назначение - гостевой дом сезонного использования, недостроенная часть не является вспомогательной по отношению к части здания, которая стоит на кадастровом учете, поэтому не является пристройкой. Эти части являются одним зданием, образованным в результате реконструкции.
Две эти части связаны друг с другом функционально и являются одним зданием, при этом, поскольку их строительство произведено через деформационный шов, их стены и части фундаментов, обращенные друг к другу, не имеют жесткой связи, соответственно, недостроенная часть может быть демонтирована без ущерба части, которая стоит на кадастровом учете. Как демонтаж недостроенной части, так и эксплуатация здания после её демонтажа, возможна без угрозы жизни и здоровью граждан.
Суд принимает во внимание данное заключение эксперта в совокупности с другими материалами дела, как надлежащее доказательство. Оснований не доверять выводам, изложенным в данном заключении, у суда не имеется. При проведении экспертизы, эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, со ссылками на доступные источники информации. Стороны по делу результаты данной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.
Согласно разъяснениям абз. 2, 3 п. 19 постановления Пленума № 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.
Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Согласно пункту 2.8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием соответствующих изменений.
Пунктом 29 постановления Пленума № 44 разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Кроме того, из разъяснений, приведенных в п. 25 постановления Пленума № 44 следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25).
Учитывая выводы, изложенные в заключении эксперта, в совокупности с другими материалами дела, отсутствие возражений со стороны смежных землепользователей (что подтверждено нотариальным согласием ФИО8 от 26.05.2023 – т. 3 л.д. 181-182), суд считает встречные требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с необходимыми установленными санитарными, пожарными, строительными, градостроительными нормами и правилами, и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные экспертом при строительстве данного объекта отклонения являются допустимыми и устранимыми, поскольку размещение гостевых домов в зоне Ж-1, зоне, в которой расположен исследуемый объект, допускается (необходимо произвести изменение (добавление) вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего назначению исследуемого объекта) и в соответствии с требованиями п. 2 ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выявленное отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных правилами землепользования и застройки <адрес> сельского поселения, являются допустимыми.
Кроме того, суд также учитывает то обстоятельство, что ФИО2 предпринимала меры к легализации спорного объекта после его реконструкции путём обращения в органы местного самоуправления с уведомлением о выполненной реконструкции объекта, однако её уведомление оставлено без рассмотрения (т. 2 л.д. 49-53).
По этим же основаниям, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО Темрюкский муниципальный район, так как приведенные ею доводы опровергнуты допустимыми доказательствами. Кроме того, удовлетворение исковых требований приведёт к необоснованному и несоразмерному причинению ущерба ФИО2, как собственнику имущества. Доказательств того, что устранение выявленных нарушений может быть устранено только посредством применения исключительной меры ответственности в виде сноса объекта капитального строительства, в материалы дела не представлено.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации МО Темрюкский муниципальный район к ФИО2 о признании самовольным двухэтажного объекта капитального строительства, с кадастровым номером № и части здания, строительство которого не завершено, размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>; о возложении обязанности в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу привести двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, для чего выполнить снос здания размерами в плане 20,0 х 6,06 м., расположенного вплотную к части, которая стоит на кадастровом учете, через деформационный шов – отказать.
Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район о признании права собственности на объект незавершенный строительством - удовлетворить.
Сохранить объект незавершенного строительства в реконструированном виде и признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на реконструированный объект незавершенного строительством (85% готовности), с кадастровым номером №, общей площадью 410,1 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Настоящее решение суда является основанием для подготовки технического плана и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН в отношении указанного объекта капитального строительства
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.
Председательствующий: С.А. Назаренко
Мотивированное решение суда изготовлено 26.09.2025г.