Решение по делу № 2-102/2025 от 13.02.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате в собственность земельного участка и жилого дома.

УИД 58RS0№-18

дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года с. Бессоновка

Бессоновский районный суд Пензенской области в составе

председательствующего судьи Рязанцевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, действующего на основании доверенности от 04.10.2024.

при секретаре Дощановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате в собственность земельного участка и жилого дома,

установил:

Истец ФИО1 обратиласьв суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что между ней и ответчиком 29.03.2022 года был заключен договор купли продажи жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, адрес объектов: <адрес>. Ответчик обязался оплатить истцу в срок до 05.10.2022 г. за указанную недвижимость сумму в размере 4 800 000 рублей. Со стороны истца условия указанного договора были выполнены и объекты недвижимости были переданы ответчику в собственность. Однако со стороны ответчика денежные средства по указанному договору истцу так и не были оплачены. Договором купли-продажи недвижимости от 29.03.2022 г предусмотрено, «что в случае неоплаты недвижимости продавец вправе в соответствии со ст.450 ГК РФ расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом покупатель не вправе требовать от возмещения затрат на произведенные неотделимые улучшения». По мнению истца, договор купли-продажи недвижимости от 29.03.2022 г. подлежит расторжению ввиду неоплаты по нему ответчиком. При этом добровольно ответчиком до сих пор в собственность истца земельный участок и жилой дом так и не возвращены.

Просит расторгнуть заключенный 29.03.2022 г. между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи недвижимости; возвратить в собственность ФИО1 жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 176,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1152 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 176,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1152 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО2, поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что ранее стороны пытались решить вопрос миром, ответчик обещала оплатить. Однако до настоящего времени оплата по договору ответчиком не произведена, ответчик на связь не выходит. Неисполнение ФИО3 обязанности по оплате переданных объектов недвижимости является существенным нарушением условий договора купли-продажи, следовательно, договор подлежит расторжению, а объекты недвижимости передаче ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против вынесения заочного решения не возражала.

Ответчик ФИО3 судебное заседание не явилась, извещена о судебном заседании надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

В соответствии с требованиями ст.233 ГПК РФ суд, с учетом мнения истца и ее представителя, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствии ответчика ФИО3, которая надлежащим образом была извещена о времени и месте судебного заседания, а также в отсутствие неявившихся истца и представителя третьего лица.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. (п.3 ст. 488 ГК РФ)

В соответствии ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2012, заключенному с ФИО8 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1152 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке ФИО1 был построен жилой дом общей площадью 176,9 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2012 и кадастрового паспорта от 24.08.2012, 16.10.2012 присвоен кадастровый №.

29.03.2022 между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома.

Согласно пункту 3 Договора по соглашению сторон недвижимость продается за сумму в размере 4800000 руб. Цена жилого дома составила 3650000 руб., земельного участка-1150000 руб.

Расчет между сторонами будет произведен в срок до 05.10.2022. Расчет между сторонами подтверждается простой распиской. (п.4 Договора).

В силу п.5 Договора указанная недвижимость будет находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанную недвижимость до момента полного расчета.

Как следует из п.7 Договора стороны пришли к соглашению, что в случае неоплаты недвижимости продавец вправе в соответствии со ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом покупатель не вправе требовать от продавца возмещения затрат на произведенные неотделимые улучшения.

Покупатель приобретает права собственности на указанную недвижимость после регистрации перехода права собственности в органе государственной регистрации (п. 11 Договора).

Согласно п. 12 Договора указанная недвижимость передается без подписания передаточного акта и считается переданной покупателю с момента подписания настоящего договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав 07.04.2022 за №.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН и делом правоустанавливающих документов.

В качестве обоснования исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 29.03.2022 истец указал на существенное нарушение покупателем условия договора купли-продажи в части оплаты стоимости земельного участка и жилого дома в установленные договором сроки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи 29.03.2022, передано истцом ответчику, т.е. указанный договор купли-продажи истцом исполнен.

Ответчик ФИО3 в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представила в суд доказательств исполнения ей своих обязательств по оплате приобретенных у ФИО1 объектов недвижимости в срок до 05.10.2022.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.03.2022 является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его оплате.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 ГК РФ.

В силу вышеизложенных норм права и установленных обстоятельств, требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возложении на ответчика обязанности возвратить объекты недвижимости, подлежат удовлетворению.

В силу того, что обременением объектов недвижимости (как указано в выписке из ЕГРН) является ипотека в силу закона до 05.10.2022, т.е. до полного исполнения обязательств, так как условиями договора предусмотрена рассрочка платежа, указанное обременение подлежит прекращению после расторжения договора купли-продажи, поскольку лицом, в пользу которого установлено обременение, является истец ФИО1

Решение суда о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО3 и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости продавца ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194- 199,235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате в собственность земельного участка и жилого дома удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, заключенный 29.03.2022 года между ФИО1 и ФИО3.

Обязать ФИО3 возвратить в собственность ФИО1 жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 176,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1152 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости, а также прекращения обременения объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.А. Рязанцева

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2025 года.

Судья Е.А. Рязанцева