Решение по делу № 02-0412/2025 от 05.05.2025 - о признании сделки недействительной, признании отсутствующим право собственности, признании недействительной постановки объектов на государственный кадастровый учет, снятии объектов с государственного кадастрового учета.

Дело № 2-412/2025 (2-91934/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 30 апреля 2025 года

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Каржавиной Н.С.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 0412/2024 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, фио, ФИО4, к ПК «МАКРОМИР», Департаменту городского имущества адрес, Управлению Росреестра по адрес, о признании сделки недействительной, признании отсутствующим право собственности, признании недействительной постановки объектов на государственный кадастровый учет, снятии объектов с государственного кадастрового учета,

УСТАНОВИЛ:

В суд поступило исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, фио, ФИО4, фио к ПК «МАКРОМИР», ДГИ адрес, ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» (в настоящее время адрес), Управлению Росреестра по адрес в котором указано, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: адрес. В указанном жилом доме на 1 этаже располагается нежилое помещение, которое ранее использовалось под детский сад, а с конца 90-х по 2023 год не использовалось. В феврале 2024 года в помещении бывшего детского сада и в подвальных помещениях начался ремонт, в доме стали отключать свет, водоснабжение, отопление. Новым собственником помещений стал ПК «МАКРОМИР». Полагая, что в собственность ПК «МАКРОМИР» было передано подвальное помещение, которое является общим домовым имуществом и предназначено для обслуживания многоквартирного дома, истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском, которым после уточнения требований в судебном заседании 30 апреля 2025 года, просят суд:

- признать недействительным договор купли-продажи №ГП-П-02181/22 от 10.04.2023 года, заключенным между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и потребительским кооперативом «МАКРОМИР» в части включения в состав объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:01:0004023:4497 помещений многоквартирного жилого дома по адресу: адрес: пом. I: комнаты №1-18; пом. II: комнаты №1-6; пом. III: комнаты №1,2; пом. IV: комната №1, общей площадью 544,8 кв.м. и их последующего отчуждения;

- признать отсутствующим право собственности ПК «МАКРОМИР», ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004023:7234, площадью 544,8 кв.м., расположенное по адресу: адрес;

- истребовать имущество – нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004023:7234, площадью 544,8 кв.м., расположенное по адресу: адрес, из чужого незаконного владения;

- признать нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234, площадью 544,8 кв.м., расположенное по адресу: адрес, общим домовым имуществом и исключить сведения о праве собственности Потребительского кооператива «МАКРОМИР» на объект недвижимости с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234 из ЕГРН.

Истцы, ФИО1, фио, ФИО3, фио, представитель истца адвокат по ордеру фио, в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснили, что спорное помещение не предназначено для самостоятельного использования. В спорном нежилом помещении размещаются инженерные сети, приборы учета и по своим характеристикам оно является вспомогательным по отношению к другим помещения многоквартирного жилого дома. Соответственно, указанное подвальное помещение не могло быть предметом сделки по договору купли-продажи №ГП-П-02181/22 от 10.04.2023 года, заключенным между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и потребительским кооперативом «МАКРОМИР».

Представитель ответчика Потребительского кооператива «МАКРОМИР» фио пояснил, не возражают против удовлетворения уточненных исковых требований, поскольку спорное нежилое помещение не предназначено для самостоятельного использования. Указанное усматривается из Заключения эксперта, выполненного ООО «АРКОН» по заказу ПК «МАКРОМИР» для целей проверки обоснованности доводов истцов.

Представители ответчиков ДГИ адрес иск не признали, поддержали доводы письменных возражений, ссылаясь на то, что истцами не представлено доказательств того, что спорное помещение обладает определяющим признаком для отнесения к общему имуществу и предназначено для эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме. Пояснили также, что сделка по продаже спорного помещения полностью соответствует требованиям закона, оснований признавать ее недействительной не имеется.

Ответчик Управление Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте слушания дела.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании при имеющейся явке.

Выслушав мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что по результатам публичных торгов 10 апреля 2023 года между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и потребительским кооперативом «МАКРОМИР» был заключен договор купли-продажи №ГП-П-02181/22, по условиям которого в собственность ПК «МАКРОМИР» перешло нежилое помещение площадью 1147,20 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004023:4497, по адресу: адрес. В состав указанного объекта недвижимости входят, как помещения 1 этажа, так и подвальные помещения.

Определением Пресненского районного суда адрес от 10 июля 2024 года приняты меры по обеспечению иска и наложен запрет на регистрацию сделок и обременений в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер: 77:01:0004023:4497.

Определением Пресненского районного суда адрес от 12 марта 2025 года мера обеспечения была изменена и ПК «МАКРОМИР» разрешено произвести раздел нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:01:0004023:4497, в результате которого будут образованы новые объекты недвижимости с присвоением им новых кадастровых номеров и регистрацией права собственности за ПК «МАКРОМИР» без права их последующего отчуждения и обременения до вступления в законную силу судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

В результате раздела объекта недвижимости, кадастровый номер: 77:01:0004023:4497, были образованы самостоятельные объекты права с постановкой их на кадастровый учет в количестве 38 штук с одновременным снятием с кадастрового учета исходного объекта недвижимости.

Спорному нежилому помещению, в состав которого входят: пом. I: комнаты №1-18; пом. II: комнаты №1-6; пом. III: комнаты №1,2; пом. IV: комната №1, общей площадью 544,8 кв.м., был присвоен кадастровый номер: 77:01:00040236:7234.

По смыслу положений ст. ст. 289 - 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Как следует из заключения эксперта по результатам исследования объекта от 01 марта 2025 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «АРКОН», экспертом фио, имеющим высшее образование в области строительства – помещения многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, пом. I, комнаты №1-18; пом. II, комнаты №1-6; пом. III, комнаты №1,2; пом. IV, комната №1, общей площадью 544,8м2, обладают признаками и являются помещениями вспомогательного назначения, а также местами общего пользования по отношению к собственникам квартир в жилом многоквартирном доме. В контексте вышеуказанных доводов все инженерные системы и коммуникации, в помещениях цокольного этажа многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, пом. I, комнаты №1-18; пом. II, комнаты №1-6; пом. III, комнаты №1,2; пом. IV, комната №1, общей площадью 544,8м2, а именно: канализационные стояки, трубопроводы отопления, холодной и горячей воды до водомерных счетчиков в квартирах, сети электроснабжения относятся к общему имуществу, а, следовательно, беспрепятственный доступ к ним с целью эксплуатации и обслуживания общего имущества должен быть обеспечен.

Суд в качестве доказательства принимает указанное заключение в связи с со следующим. Исследовав данное заключение, суд приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять представленному заключению, поскольку исследования выполнены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в заключении четко приведены все этапы исследования, подробно описаны подходы и методы исследования, анализ всех существующих факторов, указано нормативное, методическое и другое обеспечение, использованное при проведении исследования, описание приведенных исследований, законность деятельности экспертного учреждения, квалификация лица, проводившего исследование документально подтверждены. Полученные экспертом результаты основаны на действующих правилах и методиках проведения экспертиз, выводы, изложенные в заключении, носят четкий, однозначный характер, заключение эксперта является определенным, полным и мотивированным, противоречий, свидетельствующих о неверности выводов эксперта, не содержат.

Довод представителей ответчиков ДГИ адрес, ГУП адрес «Центр управления городским имуществом», о том, что спор может быть разрешен только по результатам судебной строительно-техническую экспертизы, не свидетельствует о нарушении каких-либо норм процессуального права, так как суд правомочен самостоятельно решать вопросы о достаточности доказательств. Ни истцы, ни ответчики ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили в установленном порядке. В данном случае, рассмотрение судом дела по имеющимся доказательствам, представленным сторонами, с учетом осведомленности сторон о процессуальных правах и обязанностях, в том числе, праве ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, не нарушает права ответчиков и положения законодательства о гражданском судопроизводстве с учетом достаточности доказательств в части установления функционального назначения спорного помещения.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым принять указанное заключение эксперта в качестве доказательства, соответствующего принципам относимости и допустимости доказательств.

Суд отмечает, что в соответствии со статьёй 56 ГПК РФ каждая из сторон спора обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.04.2025 года в настоящее время собственником нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234, в состав которого входят помещения: пом. I: комнаты №1-18; пом. II: комнаты №1-6; пом. III: комнаты №1,2; пом. IV: комната №1, общей площадью 544,8 кв.м., является ПК «МАКРОМИР». Указанное помещение было образовано путем раздела объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:01:0004023:4497, приобретенным ПК «МАКРОМИР» по договору от 10.04.2023 года №ГП-П-02181/22.

Заявляя исковые требования, истцы указали на то, что собственник помещения с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234, расположенного в подвале дома по адресу: адрес, лишил других собственников и управляющей компании доступа в эти помещения, и соответственно, к инженерным сетям.

Поскольку подвальное помещение общей площадью 544,8 кв. м, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД (п. 2 раздел 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), решение по вопросу оформления в собственность спорного помещения собственниками помещений не принято (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), соответственно законная возможность его приобретения в индивидуальную собственность отсутствует.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников помещений.

Таким образом, право собственности на спорное нежилое помещение принадлежит, в том числе, истцам, как собственникам квартир в указанном многоквартирном жилом доме в силу закона, независимо от регистрации этого права в ЕГРН, поскольку спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Учитывая вышеизложенное, в чужом незаконном владении ПК «МАКРОМИР» находится недвижимое имущество – подвальное помещение общей площадью 544,8 кв. м, состоящее из помещений: пом. I: комнаты №1-18; пом. II: комнаты №1-6; пом. III: комнаты №1,2; пом. IV: комната №1, общей площадью 544,8 кв.м., имеющее в настоящее время кадастровый номер: 77:01:00040236:7234, которое подлежит истребованию, а также признанию право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество. Соответственно, в указанной части договор купли-продажи № ГП-П-02181/22 от 10.04.2023 года является недействительным.

В силу ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Представитель ответчика просил суд отменить меры обеспечения иска, поскольку отпала в них необходимость.

Суд, выслушав стороны по данному заявления, изучив доводы заявления, считает в порядке ст. 144 ГПК РФ рассмотреть вопрос об отмене мер обеспечения. Учитывая, что по вступлении решения в законную силу меры обеспечения, принятые на основании определения суда от 10.07.2024 года с учетом определения от 12.03.2025 года, будут препятствовать исполнению решения суда, считает возможным заявление о снятии мер обеспечения подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 164-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи №ГП-П-02181/22 от 10.04.2023 года, заключенный между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и потребительским кооперативом «МАКРОМИР», в части включения в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0004023:4497 помещении многоквартирного жилого дома по адресу: адрес: комнаты №1-18; пом. II: комнаты №1-6; пом. III: комнаты №1,2; пом. IV: комнаты №1, общей площадью 544,8 кв.м, и их последующего отчуждения.

Признать отсутствующим право собственности ПК «МАКРОМИР», ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» па нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004023:7234, площадью 544,8 кв.м., расположенное по адресу: адрес;

Истребовать имущество - нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004023:7234, площадью 544.8 кв.м., расположенное по адресу: адрес, из чужого незаконного владения ПК «МАКРОМИР».

Признать нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234, площадью 544,8 кв.м., расположенное по адресу: адрес, общим домовым имуществом и исключить сведения о праве собственности Потребительского кооператива «МАКРОМИР» на объект недвижимости с кадастровым номером: 77:01:0004023:7234 из ЕГРН.

Отменить меры обеспечения, принятые на основании определения Пресненского районного суда адрес от 10.07.2024 года с учетом определения от 12.03.2025 года в виде запрета на регистрацию сделок и обременений в отношении объектов со следующими кадастровыми номерами: 77:01:0004023:7203, 77:01:0004023:7214, 77:01:0004023:7225, 77:01:0004023:7235, 77:01:0004023:7236, 77:01:0004023:7237, 77:01:0004023:7238, 77:01:0004023:7239, 77:01:0004023:7240, 77:01:0004023:7204, 77:01:0004023:7205, 77:01:0004023:7206, 77:01:0004023:7207, 77:01:0004023:7208, 77:01:0004023:7209, 77:01:0004023:7210, 77:01:0004023:7211, 77:01:0004023:7212, 77:01:0004023:7213, 77:01:0004023:7215, 77:01:0004023:7216, 77:01:0004023:7217, 77:01:0004023:7218, 77:01:0004023:7219, 77:01:0004023:7220, 77:01:0004023:7221, 77:01:0004023:7222, 77:01:0004023:7223, 77:01:0004023:7224, 77:01:0004023:7226, 77:01:0004023:7227, 77:01:0004023:7228, 77:01:0004023:7229, 77:01:0004023:7230, 77:01:0004023:7231, 77:01:0004023:7232, 77:01:0004023:7233, 77:01:0004023:7234 расположенных по адресу: адрес

Настоящее решение суда будет являться основанием для внесения изменений в сведения в ЕГРН о помещениях.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пресненский районный суд адрес.

Судья фио

Мотивированное решение изготовлено 05.05.2025