РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А., при секретаре судебного заседания Шамониной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1688/2025 по иску ФИО1 к АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» о взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» о взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, указывая в обоснование своих требований, что 10.12.2019 г. между АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» и ФИО1 заключен договор № … долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. В установленный договором срок (15.03.2022 г.) объект участнику долевого строительства ответчиком не передан, фактически объект передан истцу только 23.09.2023 г. с недостатками.

Основываясь на изложенном истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере 491 390 руб. 16 коп., неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 01.01.2025 г. по день фактического исполнения обязательства, неустойку за нарушения срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.09.2023 г. по 23.09.2023 г. в размере 81 241 руб. 75 коп., денежную компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований участника долевого строительства в части нарушения срока передачи квартиры, расходы на проведение досудебного исследования в размере 65 000 руб., почтовые расходы в размере 541 руб. 31 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности 1 700 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» направил в суд письменные возражения, в которых просил в удовлетворения требований истца в заявленном размере отказать.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 10.12.2019 г. между АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» и ФИО1 заключен договор № … участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома, и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Объект долевого строительства имеет следующие характеристики: строительный адрес… на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0002006:18043, проектные характеристики: проектный номер – 690, количество комнат – 1, этаж расположения – 22, секция – 5, проектная общая площадь – 35,50 кв.м., проектная площадь комнат – 15,80 кв.м. (п. 2.2 договора), стоимость объекта – 7 064 500 руб. 00 коп.

Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с п.п. 2.3 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства – не позднее 15.03.2022 г.

23.09.2023 года подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В обоснование своих требований истцом представлено заключение специалиста ООО «ТехСтройЭксперт», согласно которому по результатам анализа данных, экспертизы качества строительно-монтажных и отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: … выявлены многочисленные нарушения действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 491 390 руб. 16 коп.

08.05.2024 года истец обратился к ответчику с претензией о выплате стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, а также с требованиям выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, которая осталась без удовлетворения.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Определением суда от 26.09.2024 года, по ходатайству представителя ответчика, назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «ЦСИ «РиК».

Согласно заключению эксперта № … от 08.11.2024, в квартире, расположенной по адресу: г. Москва, в.т.м.о. Рязанский, ул. Окская, д. 7А, кв. 680, имеются строительные дефекты, которые являются несоответствиями нормативным требованиям технических регламентов, строительным нормам и сводам правил. Выявленные недостатки подробно описаны и проиллюстрированы в исследовательской части заключения. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов составляет 374 526 руб. 68 коп.

Суд, оценивая данное заключение эксперта, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы эксперта представляются суду ясными и понятными. Экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверено подписью проводившего его эксперта, стаж работы и квалификация которого, не вызывает у суда сомнений в части компетенции, и скреплено печатью учреждения, в котором оно проводилось, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд находит необходимым выводы судебной экспертизы положить в основу принимаемого решения.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 3 ст. 401 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, судом установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступлением неблагоприятных последствий для истца, установлен факт передачи объекта долевого строительства истцу, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что является основанием для применения к ответчику гражданско-правовых мер ответственности за нарушение обязательства.

Исходя из вышеприведенных норм материального права, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков, которые являются следствием ненадлежащего выполнения обязательств ответчиком.

Так как наличие недостатков в квартире истца нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, последним в суд не представлено, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов на устранение выявленных строительных недостатков, определяя сумму которых суд исходит из следующего.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в числе прочих внесены следующие изменения - статья 10 дополнена частью 4 следующего содержания:

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для применения вышеприведенных положений ч. 4 ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, расходы участника долевого строительства на устранение недостатков, неустойка (штрафы, пени), проценты и убытки, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в общем размере не более 3% от цены договора.

Как следует из передаточного акта от 23.09.2023 г. стороны подтверждают, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участником долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего акта. Участник долевого строительства полностью произвел оплату по договору в размере 7 064 500 руб.

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, которая составляет 211 935 руб. 00 коп. (7 064 500 руб. х 3%), а уплата денежных средств в большем размере договором участия в долевом строительстве не предусмотрена.

Учитывая, что в силу вышеуказанных положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ требования об уплате неустойки (штрафов, пеней) подлежат включению в общую сумму, подлежащую взысканию с застройщика, которая не может превышать 3% от цены договора, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, денежные средства в размере 211 935 руб. 00 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения требований участника долевого строительства за период с 01.09.2023 г. по 23.09.2023 г. в размере 81 241 руб. 75 коп.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договорные обязательства ответчиком своевременно не исполнены, в связи с чем на него возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи гражданину – участнику долевого строительства – объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

При расчете неустойки применяется 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

По состоянию на 30.09.2021 г. значение ключевой ставки Банка России составляло 6,75 % годовых.

Следовательно, размер неустойки (пени) за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства по договору за период с 01.09.2023 г. по 23.09.2023 г. включительно (23 дней) составляет 73 117 руб. 58 коп. (7 064 500 x 23 x 2 x 1 / 300 x 6.75%).

Таким образом, представленный истцом расчет неустойки признается судом неверным, требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежащим частичному удовлетворению.

При рассмотрении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств ответчиком, указанные в представленных суду документах, степень выполнения ответчиком своих обязательств, последствия для истцов, наступившие вследствие нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки будет являться денежная сумма в размере 50 000 руб. 00 коп.

Оснований для взыскания неустойки в ином размере суд не усматривает.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При решении судом вопроса о компенсации участнику долевого строительства морального вреда, с учетом наличия вины ответчика в передаче объекта долевого строительства с нарушением условий договора в части его качества, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению. С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равным 10 000 руб.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В порядке ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы на проведение досудебного исследования в размере 65 000 руб., почтовые расходы в размере 541 руб. 31 коп., поскольку данные расходы являлись необходимыми и документально подтверждены.

Разрешая требования о взыскании расходов по оформлению нотариальной доверенности на представителя, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Оснований для признания доверенности, копия которой представлена в материалы дела, выданной для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу, не имеется.

Принимая во внимание, что в соответствии с пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, в силу ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина, а именно – в размере 6 350 руб. 53 коп.

В силу абз. 5 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым – девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная указанным абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым – шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

С учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, а также предмета и оснований иска, указывающих на возникновение между сторонами спора правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судом установлены основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда по настоящему делу в части требований о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа до окончании действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (ИНН .. в пользу ФИО1 (паспорт серии …) в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа в общем размере 211 935 руб. 00 коп., неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на проведение исследования в размере 65 000 руб., почтовые расходы в размере 541 руб. 31 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (ИНН … в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 6 350 руб. 53 коп.

Предоставить АО «БАЛАНС – СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (ИНН .. отсрочку исполнения решения суда по настоящему делу в части требования о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа до окончании действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 4 сентября 2025 г.

Судья И.А. Орлянская