РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черемхово 19 сентября 2025 года

Черемховский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Гавриленко Н.В., единолично,

при секретаре судебного заседания Широковой А.Е.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Черемховского городского суда, каб. № 304, административное дело №2а-1230/2025 по административному исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово о признании решения незаконным, взыскании судебных расходов

установил:

В обоснование исковых требований административный истец указал, что на основании договора аренды № «д» земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 КУМИ администрации г. Черемхово предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> А. кадастровый №, общей площадью 540 кв.м, (п.1.1 договора).

Договор заключен сроком на 20 лет по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 договора).

Согласно п.4.3.2 договора, предварительно получив согласие арендодателя, арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Желая реализовать свое законное право на передачу обязательств по договору аренды земельного участка, административный истец направил в КУМИ соответствующее уведомление.

Ответом на уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано по основаниям п.9 ст.22 ЗК РФ, п.7 ст.448 ГК РФ.

П. 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменейие условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет. по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

П.7 ст.448 ГК РФ устанавливает, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как было разъяснено Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении административного дела от ДД.ММ.ГГГГ N № договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Таким образом, полагает, что ответ на уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию незаконным.

Административный истец просил признать решение Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Черемхово в форме письменного ответа на уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; взыскать с административного ответчика в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие. На административных исковых требованиях настаивает в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании надлежаще оформленной доверенности, исковые требования ФИО3 поддержал по доводам административного иска, настаивал на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово ФИО2, действующий на основании надлежаще оформленной доверенности, исковые требования не признал.

В представленных суду письменных возражениях указал, что на основании протокола заседания комиссии об определении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу постановления администрации МО «город Черемхово» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка» на основании договора аренды земельного участка № «д» от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>А, общей площадью 540 кв.м., с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило уведомление о желании передать права по договору с просьбой дать в письменном виде согласие на переуступку права аренды. ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ за №, которым было отказано. Ответ направлен почтой, который не был получен. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило повторное уведомление. ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ за №, которым отказано по основаниям указанным в ответе за № от ДД.ММ.ГГГГ Ответ направлен на электронную почту заявителя. Согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> «О законодательном регулировании уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах», в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 Земельного кодекса РФ. Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельною участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом иное установлено п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Когда речь идет о договоре аренды на участок, заключенном на торгах, приоритет у нормы п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. А норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ регулирует переуступку права аренды земельного участка для долгосрочных договоров, заключенных без торгов (Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. № 308-ЭС22-2357 № А32-37905/2020). Верховный суд РФ установил, что закрепленная в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ норма права является отсылочной к п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов. Право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки гт 448 Гражданского кодекса РФ (Определение Верховного Суда РФ от 20 мая 2022г. № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020). Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 8 августа 2022 г. № 14-6768-ТГ/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов», учитывая ст. 4 Гражданского кодекса РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26 октября 2020 г. № 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (то есть до 1 июня 2015 г.), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 1 июня 2015 г.), не согласуется с действующим законодательством. На основании вышеизложенного, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица – администрации муниципального образования «город Черемхово» в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Возражений по иску не представил.

В соответствии со ст. 150, ч.6 ст.226 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обязательность их явки судом не признавалась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соответствует ли оспариваемое решение, действие (бездействие) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Частью 8 ст. 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что удовлетворение требований, рассматриваемых в порядке главы 22 КАС РФ, возможно лишь при наличии одновременно двух обстоятельств: незаконности действий (бездействия) должностного лица (незаконности принятого им или органом постановления) и реального нарушения при этом прав заявителя.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, что согласуется с приведенными положениями п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7ст. 448 ГК РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии об определении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу постановления мэра администрации МО «город Черемхово» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка», на основании договора аренды земельного участка № «д» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>А, общей площадью 540 кв.м, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило уведомление о желании передать права по договору с просьбой дать в письменном виде согласие на переуступку права аренды.

Ответом Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ за №, ФИО3 было отказано в выдаче согласия на передачу права аренды и обязательств по договору аренды № «д» от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило повторное уведомление о желании передать права по договору с просьбой дать в письменном виде согласие на переуступку права аренды.

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово был дан ответ за №, которым отказано по основаниям указанным в ответе за № от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая настоящий спор, суд, руководствуясь требованиями действующего законодательства, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, не находит законных оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 требований.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка № «д» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, проводимых ДД.ММ.ГГГГ, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, арендатор в силу указанного законодательного запрета не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьим лицам.

При этом суд исходит из того, что оспариваемое решение принято административным ответчиком в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и в пределах полномочий государственного органа, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и не нарушает прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении административных исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово о признании решения незаконным, взыскании судебных расходов, надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово (ИНН <***>) о признании решения незаконным, взыскании судебных расходов, ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Черемховский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Гавриленко

Решение в окончательной форме изготовлено: 06.10.2025.