77RS0020-02-2024-012406-35
2-603/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
адрес 20 ноября 2025 года
Перовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Вальчук А.С., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-0603/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, фио Левоновичу о признании недействительными договоров купли продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым требованиями, с учетом уточнения, к ФИО2 и ФИО3, ФИО4 о признании недействительными трех договоров купли продажи от 19 мая 2021 года (договоров № 1, № 2 и № 3 соответственно), заключенных между ФИО2 и ФИО3 по отчуждению следующего недвижимого имущества в адрес: жилого дома и земельного участка, по адресу адрес, Зубово – адрес; жилого дома и земельного участка, по адресу республика. адрес, Зубово – адрес; и земельного участка по адресу адрес, Зубово – адрес; признании недействительным договора купли продажи № 32/161 квартиры по адресу адрес, Косино – ФИО5, адрес, заключенного между ФИО2 и ФИО4 17 мая 2022 года, о применении последствий недействительности сделок и возврате имущества во владение ФИО2
Требования мотивированы тем, что 20 марта 2019 года истец передал ответчику ФИО2 по договору займа денежные средства в размере сумма со сроком возврата до 20 марта 2020 года. Поскольку денежные средства не были возвращены, 30 ноября 2020 года истец обратился в Перовский р/с адрес с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании указанной суммы. Решением Перовского районного суда адрес от 19.10.2021 года, вступившим в законную силу 28.06.2022 г., по делу № 2-1350/2021 с ответчика ФИО2 в пользу истца взыскано сумма В период рассмотрения вышеуказанного спора определением Перовского районного суда адрес от 14 января 2021 года в порядке принятия обеспечительных мер на имущество ответчика наложен арест, и 29.04.2021 года Перовским РОСП УФССП по Москве возбуждено исполнительное производство 91725/21/77021-ИП об аресте имущества должника в пределах сумма
14.10.2022 года Перовским РОСП УФССП по адрес возбуждено исполнительное производство 269889/22/77021-ИП на основании решения Перовского районного суда адрес от 19.10.2021 по делу № 2-1350/21 о взыскании средств с ФИО2 в пользу истца.
Решением Перовского районного суда адрес от 01 октября 2024 года по делу № 2-5905/24 с ФИО2 взысканы проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение решения суда за период с 28.06.2022 по 20.06.2024 года, в размере сумма и расходы по уплате госпошлины сумма
На момент рассмотрения настоящего иска общая сумма задолженности ФИО2 перед истцом по двум исполнительным производствам составляет - сумма
18 июля 2024 года истцом получен ответ Перовского РОСП УФССП адрес от 18.07.2024 года по исполнительному производству 269889/22/77021-ИП, согласно которому ответчик ФИО2 в период рассмотрения Перовским районным судом адрес дела № 2-1350/21 произвел отчуждение всего имеющегося у него недвижимого имущества.
Как стало известно истцу, пять объектов недвижимости (два дома и три земельных участка), находящиеся в адрес, были проданы ФИО2 своей теще - матери супруги, фио, по трем договорам купли – продажи от 19.05.2021, по цене сумма за каждый объект, что в 8-10 раз ниже их рыночной стоимости.
Квартира в адрес по адресу адрес, 32-161 отчуждена по договору купли – продажи от 17 мая 2021 года ФИО2 в пользу давнего друга и партнера по бизнесу ФИО4, согласно расписке от 17.05.2022 года денежные средства по договору купли – продажи в размере сумма получены продавцом наличными.
По мнению истца, вышеуказанные договора купли – продажи мнимыми, безденежными, притворными, прикрывающими безвозмездный вывод ликвидного имущества должника, с целью избежать взыскания по действующему исполнительному производству, кроме того, полагает, что у покупателя квартиры ФИО4 не было финансовой возможности для приобретения квартиры за наличные деньги в размере сумма, никакой целесообразности и экономической цели для заключения договора у покупателя не имелось, квартира из владения бывшего собственника не выбыла, поскольку в ней до настоящего остались зарегистрированы и проживают ФИО2, его жена и дети, другого жилья они не приобрели, продолжают сами оплачивать жилищно – коммунальные услуги. Новый собственник ФИО4 в квартиру не вселялся, не регистрировался и не проживает.
Кроме того, стороны договора купли – продажи от 17.05.2022 спорной квартиры осуществили смену собственника квартиры, несмотря на действовавший на момент сделки арест, наложенный постановлением Перовского отдела ФССП по Москве, о чем Росреестром было направлено уведомление сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации, после чего арест каким – то образом был снят ФИО4 по его личному заявлению, и подано заявление о возобновлении регистрации.
При таких обстоятельствах истец полагает, что действия покупателя квартиры ФИО4 нельзя признать добросовестными, поскольку сделка прикрывала вывод активов должника, экономической целесообразности не имела, из поведения сторон сделки усматривался сговор с целью вывода имущества от взыскания и лишения кредитора права на получение взысканных по решению суда денежных средств.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате и времени слушания извещен, обеспечил явку представителя фио, поддержавшей доводы иска, указавшей, что сделка купли – продажи квартиры по адресу адрес, 32-161, является фиктивной, не имела экономической целесообразности для покупателя ФИО4, т.к. на квартиру наложен арест судебными приставами в рамках исполнения определения Перовского районного суда адрес об обеспечительных мерах, о чем было известно покупателю, после регистрации сделки продавец квартиры со своими членами семьи остался проживать и не снялся с регистрации, т.е. квартира из владения бывшего собственника не выбыла. Полагает, что денежные средства в размере сумма в оплату по договору реально не вносились, т.к. представленный ответчиком ФИО4 в обоснование наличия у него средств договор купли – продажи квартиры по адресу адрес, его отца, фио, от 22 марта 2022 года совершен между аффилированными лицами: отцом ответчика ФИО4 и самим ответчиком, т.к. квартира по документам переведена на ООО «СК ИНТЭК», единственным учредителем и генеральным директором которого является сам ответчик ФИО4, но в квартире в адрес остались проживать зарегистрированные супруга ответчика - фио, и его дочь – фио, тем самым квартира не выбывала из владения семьи ответчика и сделка совершена для вида для создания видимости внесения средств в оплату за квартиру ФИО2. Кроме того, представленная выписка по карте отца ответчика ФИО4 – фио не подтверждает снятие денежных средств, достаточных для осуществления наличных расчетов в размере сумма, которые должны были быть внесены в оплату квартиры ФИО2.
В части доводов ответчика ФИО4 об экономической целесообразности заключения оспариваемого договора купли – продажи квартиры от 17.05.2022 по адресу адрес, Святоозерская, 32-161, поскольку сразу же после регистрации сделки квартира была сдана по договору аренды квартиры от 8 июня 2022 года новым собственником квартиры ФИО4 бывшему собственнику ФИО2 – полагает их необоснованными, поскольку цена по договору аренды была в три раза ниже рыночной, что подтверждается представленным отчетом об оценке ООО «Вега», кроме того, даже с указанной в договоре аренды цены ответчиком ФИО4 не уплачивались налоги и не подавались налоговые декларации за все время действия договора, ввиду чего договор аренды также является фиктивным, с целью создания законности обоснования проживания бывшего собственника квартиры с семьей после продажи квартиры, в то время как в действительности квартира из владения ФИО2 и его членов семьи не выбывала. Кроме того, в силу п. 4.2. Договора аренды квартиры плата за аренду должна была вноситься на карту ФИО4, чего не производилось.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания извещена, возражений по иску не представила.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате слушания извещен, обеспечил явку представителя фио, который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва на иск, полагал, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, т.к. на момент совершения сделки покупателю было известно о наличии задолженности в размере сумма у ФИО2, в связи с чем оплата денежных средств по договору была произведена в наличными день подписания договора купли – продажи от 17.05.2022 года именно с целью передачи денежных средств до регистрации сделки в счет погашения задолженности продавца перед истцом. Тот факт, что ответчик ФИО2 не погасил долг перед истцом после получения денег от продажи квартиры, лежит вне зоны ответственности покупателя квартиры, и ФИО4 не может нести за это ответственность, так как денежные средства за квартиру переданы. Пояснил, что спорная квартира не выставлялась на площадки агрегаторов продажи недвижимости в Москве, поскольку ФИО4 и ФИО2 были давно знакомы до сделки, а регистрация и проживание бывшего собственника квартиры ФИО2 и его семьи после перехода права собственности к ФИО4 спора в квартире до настоящего времени объясняется заключением между ФИО4 и ФИО2 договора аренды спорной квартиры от 08.06.2022 года, поскольку ФИО4 заранее подбирал для приобретения квартиру, которую можно сдавать в аренду бывшему собственнику, в связи с чем сделка была выгодна для покупателя, так как не нужно искать арендаторов квартиры, и квартира приобреталась для сдачи в аренду, поэтому новый собственник не возражал против регистрации в квартире продавца и членов его семьи, по этой же причине в договоре купли – продажи не указали сведения о наличии в квартире зарегистрированных лиц (членов семьи ФИО2) на момент сделки.
Кроме того, полагает, что у истца отсутствуют основания для оспаривания сделок, поскольку таковым правом наделен только судебный пристав – исполнитель Перовского отдела ФССП по адрес, у которого открыто исполнительное производство по заявлению истца, и правом оспорить сделку, имеющую собой цель сокрытия имущества от взыскания, наделен судебный пристав, который с заявлением о признании сделок должника недействительными не обращался, в связи с чем просил в иске отказать.
Третьи лица Управление Росреестра по адрес и Управление Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В силу п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).
Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1 - 2 ст. 168 ГК РФ).
Для признания сделки недействительной по причине злоупотребления правом обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются: наличие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или возможность негативных правовых последствий для прав и законных интересов иных лиц; наличие у стороны по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Из содержания абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 , при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Для создания видимости долга в суд могут быть представлены внешне безупречные доказательства исполнения по существу фиктивной сделки. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 20 марта 2019 года передал в долг ФИО2 сумма сроком возврата до 20 марта 2020 года.
30 ноября 2020 года ФИО1 обратился в Перовский районный суд адрес с исковыми требованиями к ответчику ФИО2 о взыскании денежных средств, определением суда возбуждено гражданское дело № 2-1350/2021.
14 января 2021 года определением Перовского районного суда адрес по гражданскому делу № 2-1350/21 о принятии обеспечительных мер по иску фио наложен арест на имущество должника ФИО2, на основании которого 29 апреля 2021 года Перовским РОСП УФССП по Москве возбуждено исполнительное производства 91725/21/77021-ИП от 29.04.2021 года на предмет исполнения «арест имущества должника ФИО2».
Решением Перовского районного суда адрес от 19.10.2021 года, вступившим в законную силу 28.06.2022 г., по делу № 2-1350/2021 удовлетворены исковые требования фио к ФИО2, с ответчика взыскана сумма долга в размере сумма, расходы по оплате судебной почерковедческой экспертизы подписи на договоре займа сумма, госпошлина сумма Апелляционным определением Московского городского суда от 28.06.2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения
По делу № 2-1350/21 выдан исполнительный лист от 04.08.2022 года № ФС 033035563, после чего Перовским РОСП УФССП по адрес возбуждено исполнительное производство 269889/22/77021-ИП от 14.10.2022 года в отношении ФИО2
Также Решением Перовского районного суда адрес от 01 октября 2024 года по делу № 2-5905/24 с ФИО2 в пользу фио взысканы проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение решения Перовского районного суда адрес от 19.10.2021 года по делу № 2-1350/21, за период с 28.06.2022 по 20.06.2024 года, в размере сумма и расходы по уплате госпошлины сумма, решение вступило в силу 12 ноября 2024 года, на основании решения суда 25.04.2025 Перовским РОСП УФССП по адрес возбуждено исполнительное производство 179185/25/77021-ИП.
На момент рассмотрения настоящего спора общая сумма задолженности ФИО2 перед ФИО1 по вышеуказанным исполнительным производствам составляет сумма
18 июля 2024 года ФИО1 получен ответ Перовского РОСП УФССП адрес от 18.07.2024 года в рамках исполнительного производства ИП 269889/22/77021-ИП от 14.10.2022 года, согласно которому ФИО2 произвел отчуждение своего недвижимого имущества.
Согласно вышеуказанному ответу судебного пристава исполнителя Перовского РОСП УФССП адрес от 18.07.2024 года, ФИО2 в период рассмотрения Перовским районным судом адрес дела № 2-1350/2021, и в период действия обеспечительных мер по ИП 91725/21/77021-ИП от 29.04.2021об аресте имущества должника, совершены шесть сделок по отчуждению принадлежащего ему недвижимого имущества, и были проданы:
земельный участок, площадью объекта 3111.00 кв.м., по адресу: адрес, Зубово – адрес, регистрация прекращена 28.05.2021;
здание жилое, 52,20 кв.м, по адресу: адрес- ФИО6, адрес, регистрация прекращена 28.05.2021;
земельный участок, площадью объекта 3500.00 кв.м., по адресу: адрес, Зубово – адрес, регистрация прекращена 31.05.2021;
здание жилое, 40,80 кв.м., по адресу: адрес, Зубово – адрес, регистрация прекращена 31.05.2021;
земельный участок, площадь объекта: 2254,00 кв.м., по адресу: адрес, Зубово – адрес, регистрация прекращена 28.05.2021;
жилое помещение , 74, 4 кв.м., адрес: Москва, Косино – ФИО5, адрес, регистрация прекращена 03.06.2022.
Как усматривается из выписки из ЕГРН и материалов регистрационных дел Управления Росреестра по адрес, 19 мая 2021 года ФИО2 заключил 3 договора купли–продажи с ФИО3 на продажу 5 объектов следующего недвижимого имущества:
19 мая 2021 года между ФИО2 и фио заключен договор № 1 купли продажи жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу адрес, Зубово – адрес, (цена договора сумма, в силу п. 2.1 Договора цена имущества составила по сумма за дом и земельный участок);
Согласно отчету об оценке ООО «Вега» № 107350-2025/04 от 28.10.2025, представленному стороной истца, рыночная стоимость жилого дома по адресу адрес, Зубово – адрес- составляла на дату заключения договора купли – продажи с ФИО3 от 19.05.2021г - сумма, земельного участка по тому же адресу – сумма. Таким образом, рыночная стоимость дома и земельного участка составляли на дату заключения договора сумма, проданы ФИО2 за сумма, что в более чем в 8 раз ниже их рыночной стоимости.
19 мая 2021 года между ФИО2 и фио заключен договор № 2 купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу адрес, Зубово – адрес, (договор купли продажи № 2 от 19 мая 2021 года, в силу п. 2.1 Договора цена договора составила по сумма за дом и земельный участок).
Согласно отчету об оценке ООО «Вега» № 107350-2025/04 от 28.10.2025, представленному стороной истца, рыночная стоимость жилого дома по адресу адрес, Зубово – адрес- на дату заключения договора купли продажи от 19.05.2021 составляла сумма, земельного участка– сумма Таким образом, рыночная стоимость дома и земельного участка в совокупности составляли около сумма, проданы ответчиком за сумма, что в 8 раз ниже рыночной стоимости.
19 мая 2021 года между ФИО2 и фио заключен договор № 3 купли-продажи земельного участка, площадью 2254,00 кв.м., расположенного по адресу: адрес, Зубово – адрес, ( в силу п. 2 договора купли продажи цена участка составила сумма.
Согласно отчету об оценке ООО «Вега» № 107350-2025/04 от 28.10.2025, представленному стороной истца рыночная стоимость земельного участка по адресу адрес, Зубово – адрес - составляет на дату заключения договора купли продажи № 3 от 19.05.2021 г- сумма, то есть данный земельный участок продан по цене в 8 раз ниже его рыночной стоимости.
Согласно ответу ЗАГС администрации адрес Поляна адрес ...фио (фио) является супругой ФИО2 согласно свидетельству о браке I-ЖК-521078, выданному отделом ЗАГС администрации Зубово- адрес Поляна адрес 30 апреля 2004 года, номер актовой записи 43, брак заключен 30 апреля 2004 года.
Согласно ответу ЗАГС администрации Зубово- адрес Поляна адрес фио, 14.01.1979 гр., является дочерью ФИО3, паспортные данные
Таким образом, материалами дела подтверждается, что оспариваемые договоры № 1, № 2 и № 3 купли–продажи всех пяти объектов в адрес от 19 мая 2021 года совершены в один день и в пользу одного покупателя – члена семьи ФИО2, матери его супруги, фио – ответчика ФИО3, и таким образом объекты из владения семьи ФИО2 не выбывали.
Стоимость каждого продаваемого объекта недвижимости во всех трех договорах купли–продажи № 1, № 2 № 3 от 19.05.2021 установлена по сумма, что ниже рыночной стоимости объектов от 8 до 10 раз, что лишает заключение указанных договоров экономической целесообразности для продавца, и тем самым подтверждаются доводы истца о формальной регистрации ответчиков оспариваемых мнимых договоров, созданных для вида, с целью ухода от взыскания по исполнительному производству, чем нарушаются права истца, как взыскателя, и что препятствует исполнению требований исполнительного документа. При этом стороной ответчика доказательств опровергающих доводы истца не представлены, ходатайств о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не заявлялось.
Как усматривается из полученного по запросу суда регистрационного дела Управления Росреестра по адрес между фио и ФИО4 17 мая 2022 года заключен договор купли продажи № 32/161 квартиры по адресу Москва, Косино – ФИО5, адрес, в силу п. 3 Договора стоимость отчуждаемой квартиры составила сумма, согласно расписке продавца от 17.05.2022 года денежные средства по договору в размере сумма получены ФИО2 наличными.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 подтвердил факт того, что ФИО4 и ФИО2 длительное время до сделки были знакомы, вели совместный бизнес, ввиду чего средства в оплату договора передавались наличными и квартира не выставлялась на площадки агрегаторов продажи недвижимости, а была сразу напрямую предложена покупателю.
Согласно отчету об оценке ООО «Вега » № 107350-2025/02 от 28.10.2025 года, представленному стороной истца, рыночная стоимость квартиры по адресу адрес, Святоозерская, 32-161 по состоянию на 17.05.2022 года составляла сумма
Таким образом, сторонами сделки цена договора завышена на четверть от рыночной, при наличии неснятого обременения, поскольку согласно материалам регистрационного дела Управления Росрееестра по адрес по квартире адрес, Святоозерская, 32-161, после подачи заявления о регистрации договора купли-продажи от 17 мая 2022 года между фиоИ и ФИО4 – сторонами договора 25 мая 2022 года получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на спорную квартиру, с обоснованием : «при проведении правовой экспертизы установлено, что поданным ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости согласно выписки 6116528250 из постановления № 106890 6976/7721 (ИП) судебного пристава – исполнителя Перовского РОСП внесена запись о запрещении регистрации, на основании исполнительного листа, выданного Перовским районным судом адрес, сумма задолженности сумма».
03 июня 2022 года ФИО4 повторно подано в Управление Росреестра по адрес заявление о возобновлении государственного кадастрового учета спорной квартиры в связи со снятием запрета судебного пристава – исполнителя на регистрацию, в то время как задолженность по исполнительному производству должника ФИО2 так и не погашена.
03 июня 2022 года Росреестром по адрес произведена регистрация перехода права собственности на квартиру на нового собственника ФИО4
Согласно передаточному акту квартира передана покупателю 17 мая 2022 года.
Как следует из выписки из домовой книги по квартире по адрес, 32-161 в адрес, ответчик ФИО2 с 06.12.2018 по настоящее время, его жена фио – с 18.09.2012., его дети фио, паспортные данные, несовершеннолетняя фио, паспортные данные - с 18.09.2012 и 18.02.2014 года соответственно и до настоящего времени остаются зарегистрированными в спорной квартире.
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела УУП ОУУП и ПДН ОМВД России по адрес капитана полиции фио от 05 апреля 2025 года, в ходе проверки по заявлению фио об установлении места проживания ФИО2 получено объяснение ФИО2, проживающего по адресу адрес, Святоозерская, 32-161, который сообщил, что проживает по вышеуказанному адресу с супругой фио, паспортные данные, и н/л детьми фио, паспортные данные, и фио, паспортные данные
Согласно Акту от 13.05.2025 года совершения исполнительных действий судебного пристава – исполнителя Перовского РОСП ГУ ФССП РФ по адрес был осуществлен выезд для розыска имущества должника по месте жительства должника ФИО2 в рамках исполнительного производства от 14.10.2022 № 269889/22/77021-ИП, было установлено, что должник ФИО2 проживает по адресу адрес, Святоозерская, 32-161.
Таким образом, материалами дела подтверждается, и не оспорено ответчиками, что спорная квартира из владения пользования ФИО2 и членов его семьи не выбыла, поскольку в квартире до настоящего времени проживают и зарегистрированы ФИО2 и вся его семья, что подтверждает доводы иска о мнимости оспариваемой сделки, которая совершена для вида, с целью ухода должника от взыскания по решению Перовского р/суда адрес по делу № 2-1350/21.
Доводы ответчика ФИО4 о передаче им сумма по договору купли-продажи квартиры от 17 мая 2021 года наличными средствами судом отклоняются ввиду следующего.
В подтверждение наличия у покупателя ФИО4 уплаченных по договору от 17.05.2022 года сумма, последний ссылается на получение им сумма по договору дарения от 20 апреля 2022 года от своего отца после продажи его отцом, фио, квартиры по адресу адрес, по договору купли-продажи от 22 марта 2022 год.
Как усматривается из представленного ответчиком ФИО4 договора купли – продажи квартиры по адресу адрес, отец ФИО4 – фио заключил 22 марта 2022 года договор купли-продажи квартиры с ООО «СК ИНЭК» после чего полученные средства от продажи в размере сумма по договору дарения от 20 апреля 2022 года передал своему сыну ФИО4
Согласно представленному истцом отчету ООО «ВЕГА» № 107350-2025/01 от 28.10.2025 об оценке стоимости квартиры по адресу адрес, 8 Марта, 59-27, рыночная стоимость данной квартиры на дату 22.03.2022 года составляла сумма, между тем сторонами договора цена в договоре указана сумма.
Кроме того, как усматривается из выписки ЕГРЮЛ по ООО «СК ИНЭК», ИНН <***> – единственным собственником и генеральным директором юр.лица является ответчик ФИО4 , основной вид деятельности ООО «СК ИНТЭК по ОКВЭД – аренда и лизинг строительных машин и оборудования.
В силу п. 6 Договора купли – продажи квартиры по адресу адрес, в проданной квартире зарегистрированы члены семьи ответчика - дочь ответчика ФИО4 – фио, , и его жена – фио.(что также подтверждается ответом ЗАГС адрес о родственных связях ФИО4, и о наличии у него дочери и супруги).
Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны договора купли – продажи квартиры по адресу адрес, завысили стоимость продаваемой квартиры в договоре, заключили договор между аффилированными лицами (отцом ответчика, юр.лицом, собственником которого является ответчик, а в квартире остались зарегистрированы члены семьи ответчика), и указанная квартира после смены собственника из владения членов семьи ответчика ФИО4 не выбыла, ввиду чего суд полагает эту сделку совершенной с целью создания видимости наличия денежных средств для покупки спорной квартиры, принадлежавшей ФИО2, ввиду чего ФИО4 добросовестным приобретателем признать нельзя.
Представленная ответчиком ФИО4 выписка ПАО Сбербанк по счету его отца фио не подтверждает наличие у фио денежных средств в размере сумма на дату 20 апреля 2022 года для передачи по договору дарения сыну, т.к. средства по выписке неоднократно снимались и вносились после сделки, и сумма снятых средств с учетом их обратного внесения не достаточна для передачи по договору дарения денежных средств своему сыну ФИО4
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 , при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Для создания видимости долга в суд могут быть представлены внешне безупречные доказательства исполнения по существу фиктивной сделки. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчики создали внешне безупречные доказательства исполнения по существу фиктивной сделки: зарегистрировали договора купли-продажи квартиры ФИО2 и квартиры фио, однако обе сделки являются фиктивными, квартиры из владения предыдущих собственников не выбывали, имущество в собственность покупателя фактически не перешло, то есть сделки нельзя признать реальными.
Также судом отмечается, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).
В случае оспариваемого договора купли-продажи от 17 мая 2022 года между ФИО2 и фиоЛ, по адресу: адрес, 32-161, на квартиру до совершения сделки наложен арест, что подтверждено материалами регистрационного дела Управления Росрееестра по адрес, из которых следует, что 25 мая 2022 года получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на спорную квартиру, с указанием, что «при проведении правовой экспертизы установлено, что поданным ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости согласно выписки 6116528250 из постановления № 106890 6976/7721 (ИП) судебного пристава – исполнителя Перовского РОСП внесена запись о запрещении регистрации, на основании исполнительного листа, выданного Перовским районным судом адрес, сумма задолженности сумма».
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.
Суд приходит к выводу, что покупатель спорной квартиры ФИО4 при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 17.05.2021 года не только знал об обстоятельствах наличия непогашенного долга у ФИО2, но и знал об аресте спорной квартиры Перовским РОСП УФССП адрес, поскольку сам подал заявление о возобновлении регистрации спорной квартиры, 03 июня 2022 года им подано соответствующее заявление в Управление Росреестра по адрес, затем осуществил перерегистрацию титула на себя, хотя долг перед взыскателем погашен не был, в связи с чем доводы о добросовестности ФИО4 при заключении оспариваемого договора отклоняются судом.
Таким образом, доводы истца о фиктивности оспариваемой сделки купли-продажи спорной квартиры от 17.05.2022 по адресу: адрес 32-161, без намерения ее фактического отчуждения ФИО2 нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Сторонами сделки цена договора завышена на четверть от рыночной цены, при наличии действующего ареста на квартиру, имеющегося судебного спора, регистрации всех членов семьи продавца, оставлении их проживать в квартире после сделки, ввиду чего сделка по цене на четверть выше рынка не имела экономической целесообразности для добросовестного покупателя, и действия ответчика ФИО4, заключившему договор купли-продажи от 17.05.2022 года в отношении спорной квартиры, судом расцениваются как способ помощи должнику уйти от взыскания по исполнительному производству.
Доводы ответчика ФИО4 о заключении между ним и ФИО2 договора аренды спорной квартиры по адресу адрес 32-161, сразу после ее приобретения новым собственником, ввиду чего собственник сознательно не снял с регистрации бывшего собственника и его членов семьи, судом отклоняются ввиду следующего.
Согласно представленному договору аренды вышеуказанной квартиры от 08 июня 2022 года, заключенному между фиоЛ и ФИО2, ФИО4 предоставил квартиру для проживания ФИО2 и его членам семьи, в силу п. 4.2 Договора арендная плата по договору составила сумма ежемесячно вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя на карту Сбербанка № 4274 2780 6423 3599.
Однако согласно представленному истцом отчету об оценке ООО «Вега» № 107350-2025/03А рыночная стоимость аренды спорной квартиры на дату заключения договора аренды от 08.06.2022 года составляет сумма в месяц, таким образом, указанный договор не имел экономической целесообразности для арендодателя, кроме того, сторонами договора не представлено доказательств перевода денежных средств арендодателю - согласно п. 4.2. Договора.
К распискам третьего лица в получении от арендатора наличных средств по договору аренды за арендодателя суд относится критически, так как они противоречат требованиям договора о получении арендной платы по договору безналичным путем на счет собственника квартиры – арендодателя ФИО4
Также заслуживают внимание доводы о истца о том, что по договору аренды ФИО4 с 2022 года не уплачиваются налоги за получаемую арендную плату, и не подается налоговая декларация 3 НДФЛ; сумма арендной платы поставлена в договоре аренды значительно ниже рыночной, что подтверждается отчетом об оценке ООО «Вега» № 107350-2025/03А.
Суд приходит к выводу, что сделки по отчуждению вышеуказанного имущества ответчиком фио являются недействительными на основании ст.ст. 10 и 168, 170 ГК РФ, поскольку все договоры отчуждения имущества совершены в пользу заинтересованных лиц, при наличии у должника значительного размера задолженности перед взыскателем, в период действия исполнительного производства об аресте имущества должника, при отсутствии у должника иного имущества, за счет которого может быть погашена данная задолженность, реально денежные средства за объекты не передавались, имущество из владения ФИО2 не выбывало, сделки совершены с аффилированными лицами.
Ответчику ФИО4 было заведомо известно о наличии задолженности ФИО2 перед истцом, что подтверждено его представителем в судебном заседании. Действия всех трех ответчиков как сторон договоров являются недобросовестными, усматривается направленность действий сторон оспариваемых договоров на вывод имущества должника от наложения ареста и обращения по исполнительному производству и недобросовестности поведения сторон сделки.
Суд находит, материалами дела наличие совокупности условий для признания оспариваемых сделок недействительными подтверждается, поскольку все сделки по отчуждению недвижимого имущества: трех земельных участков и двух жилых помещений в адрес, квартиры в Москве совершены после возникновения задолженности, после обращения истца с исковыми требованиями в суд и в период действующего исполнительного производства.
Все совершенные сделки свидетельствуют о недобросовестности действий ее сторон, направленных в целях исключения обращения взыскания на указанное имущество в рамках возбужденного исполнительного производства.
Все шесть оспариваемых сделок совершены ФИО2 с нарушением запрета, установленного статьей 10 ГК РФ, с целью причинения имущественного вреда ответчикам, со злоупотреблением правом, что повлекло неблагоприятные последствия для истца, не являющегося стороной сделок.
Ответчик ФИО2 достоверно знал о существовании у него неисполненных обязательств перед истцом, а также, что истцом путем обращения к судебным приставам предпринимаются меры по розыску имеющегося у ответчика имущества и последующего наложения ареста для принудительного обращения взыскания на него. Ответчик не мог не предвидеть возможность обращения взыскания на принадлежащие ему три земельных участка, одну квартиру и два жилых помещения в адрес, но при этом совершил их отчуждение.
При этом ответчик фактически уклоняется от уплаты задолженности, какое-либо иное имущество у ФИО2, на которое может быть обращено взыскание в счет погашения задолженности, отсутствует.
Целью оспариваемых сделок является вывод из состава имущественной массы активов, на которые может быть обращено взыскание по обязательствам должника.
Таким образом, при заключении оспариваемых договоров ответчиками допущено злоупотребление правом - совершение сделки, направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов.
Заключенные договоры отчуждения недвижимого имущества нарушают имущественные интересы истца как взыскателя в рамках исполнительного производства ИП 269889/22/77021-ИП от 14.10.2022 года.
Законный интерес истца, защита которого может быть обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Из содержания абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Как разъяснено в п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при заключении оспариваемых договоров ответчиками было допущено злоупотребление правом.
На основании ст.10, 168, 170 ГК РФ, материалами дела подтверждается, что что оспариваемые сделки по отчуждению всех 6 объектов недвижимого имущества должника ФИО2, не выбывавших из его фактического владения и номинально переданных в пользу своей тещи и своего партнера по бизнесу ФИО4, являлись ничтожными, мнимыми, посягающими на права и законным интересы истца, совершенными с целью сокрытия от обращения взыскания во вред имущественным правам кредитора.
На момент совершения всех 6 оспариваемых сделок у должника ФИО2 имелись неисполненные обязательства перед кредитором, имущество фактически не выбывало из владения должника, а действия должника и ответчиков ФИО4, фио - покупателей – по заключению спорных договоров были направлены на создание формального документооборота с целью предотвращения обращения взыскания на имущество должника.
При таких обстоятельствах подтверждается наличие совокупности обстоятельств, необходимой для признания спорных договоров мнимыми, недействительными, как совершенными на безвозмездной основе, с заинтересованными лицами, с нарушением ст. 10 ГК – с целью причинения вреда истцу и его имущественным интересам.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, принимая во внимание, что договоры признаны недействительными, право собственности ФИО3 и ФИО4 подлежит прекращению, а право собственности ФИО2 подлежит восстановлению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3, фио Левоновичу удовлетворить.
Признать недействительными договоры купли-продажи от 19 мая 2021 года № 1, 2, 3, по отчуждению ФИО2 в пользу ФИО3 следующего недвижимого имущества:
Жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:342
адрес по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:142.
Жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово – адрес, кадастровый номер обьекта 13:08:0316001:286.
адрес по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:143.
адрес по адресу 4311132, 643, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:144.
Признать недействительным договор купли-продажи № 32/161 от 17 мая 2022 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 - квартиры площадью 74, 4 кв.м., адрес объекта: адрес, кадастровый номер 77:03:0010008:14795.
Прекратить право собственности ФИО3 на недвижимое имущество: жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:342; земельный участок по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:142; жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:286; земельный участок по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:143; земельный участок по адресу 4311132, 643, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:144.
Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер 77:03:0010008:14795.
Восстановить право собственности ФИО2 на объекты недвижимости: жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:342; земельный участок по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:142; жилой дом по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:286; земельный участок по адресу 4311132, адрес, Зубово–адрес, с. Карагашино, адрес, кадастровый номер обьекта 13:08:0316001:143; земельный участок по адресу 4311132, 643, адрес, Зубово–адрес, кадастровый номер объекта 13:08:0316001:144; квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер 77:03:0010008:14795.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путём принесения апелляционной жалобы через Перовский районный суд адрес.
Мотивированное решение составлено 30.04.2026 г.
Судья