66RS0020-01-2025-000704-77
Дело № 2-935/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2025 года пгт. Белоярский
Белоярский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Кавыевой С.М.,
при помощнике судьи Костиной Т.С.,
с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, его представителя ФИО2,
представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» о возврате части уплаченных денежных средств пропорционально измененной площади квартир,
по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет доплаты за переданные квартиры, взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» (далее по тексту — ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка») в свою пользу в счет перерасчета стоимости квартир в виде возврата продавцом части уплаченных денежных средств пропорционально измененной площади квартир денежную сумму в размере 5 008 016 рублей (л.д. 4-6).
В обоснование требований указано, что между ФИО4 и ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» заключены договоры купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02 по передаче в собственность истца квартир № 1, 6, 7, 9, 11, 12, 13. Факт оплаты истцом указанных квартир установлен также решением Белоярского районного суда Свердловской области от 07 сентября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14 февраля 2024 года и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда от 25 июня 2024 года. Согласно п. 2.4. договоров купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02 цена квартиры подлежит перерасчету в случае изменения общей площади квартиры по результатам обмеров при постановке на кадастровый учет относительно общей проектной площади, указанной в п. 1.1. договоров. Пропорциональному уменьшению или увеличению из стоимости 1 кв.м. на основе новых данных о фактической общей площади, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас. После сдачи дома и в результате постановки на кадастровый учет установлено, что площадь некоторых квартир оказалась меньше площади, предусмотренной договорами. Так, разница между проектной и фактической площадью составила по квартире № 1 (проектный номер) 12,74 кв.м., квартире № 9 (проектный номер) — 7,2 кв.м., квартире № 11 (проектный номер) — 20,82 кв.м., квартире № 6 — 0,96 кв.м., квартире № 12 (проектный номер) — 1,66 кв.м. Истцом была получена справка о рыночной стоимости указанных квартир от 26 ноября 2024 года, рассчитанной на даты передачи квартир ФИО1, согласно которой со стороны ООО «СК «ЖК «Лесная сказка» подлежит доплата в размере 5 008 016 рублей 98 копеек.
С заявленными требованиями не согласился ответчик ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка», было подано встречное исковое заявление, в котором просят взыскать с ФИО1 в свою пользу в счет доплаты за переданные квартиры № 6 (фактический номер) и № 12 (фактический номер) в <адрес> денежные средства в размере 929 220 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 584 рубля (л.д. 170-174).
В обоснование встречных исковых требований ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка», не оспаривая факт заключения договоров купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02, факт передачи указанных в договорах квартир в собственность ФИО1, указывают, что пунктом 2.1. договоров установлено, что цена квартир рассчитана исходя из стоимости 51 000 рублей за 1 кв.м. общей площади квартиры. Также ссылаются на п. 2.4. договоров, согласно которому кроме прочего в целях корректировки цены и площади стороны заключают дополнительное соглашение, в котором должна быть указана окончательная цена квартиры, порядок и сроки возврата Покупателю уплаченных им денежных средств на основе проектных данных о площади квартиры в случае уменьшения площади квартиры либо порядок и сроки доплаты в случае увеличения площади квартиры (абз. 3 п. 2.4. договоров). Если фактическая общая площадь квартиры, указанные в выписке из Единого государственного реестра недвижимости изменяется не более, чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной, указанной в п. 1.1. договоров, вне зависимости о того, произошло это изменение в сторону увеличения или в сторону уменьшения площади, перерасчет цены квартиры не производится (абз. 4 п. 2.4. договоров). Во исполнение договоров купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02 ФИО1 были переданы квартира <номер> (фактический номер), фактическая площадь которой увеличилась по сравнению с проектной на 8,26 кв.м., и квартира <номер> (фактический номер), фактическая площадь которой увеличилась по сравнению с проектной на 8,26 кв.м. Таким образом, ФИО1 обязан доплатить ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» 929 220 рублей. 18 декабря 2024 года ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» направило в адрес ФИО1 претензию с указанными требованиями, однако последний на претензию не ответил, предложение ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» разрешить спорный вопрос путем переговоров и путем заключения дополнительного соглашения отклонил, в связи с чем ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» было вынуждено подать встречный иск.
В представленных суду письменных отзывах и в судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требованиями поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, со встречными исковыми требованиями не согласились, просили отказать в их удовлетворении. Указали, что ФИО1 еще в марте 2024 года обратился к ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» с требованием о доплате денежных средств поскольку площадь фактически переданных квартир оказалась меньше проектной площади квартир по договору. В ответ на требование письмом от 21 марта 2024 года ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» сообщило, что готово произвести доплату, но по цене за квадратный метр по договору, также просило подтвердить банковские реквизиты. ФИО1, не согласившись с ответом ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» в части принятия за расчет цену квадратного метра в 51 000 рублей, обратился за помощью в экспертную организацию, в которой получена справка о рыночной стоимости спорных квартир, рассчитанных на дату передачи квартир. На основании этой справки ФИО1 произведен расчет доплаты. 04 декабря 2024 года истец обратился со второй претензией, в которой просил о доплате 5 008 016 рублей 98 копеек, с указанием реквизитов оплаты. ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» претензия получена 06 декабря 2024 года, однако, зная банковские реквизиты счета ФИО1, оплаты по настоящее время не поступило ни по расчетам, представленным ФИО1, ни по расчетам ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка». Отмечали, что в договоре нет указания на то, что стоимость квадратного метра в случае необходимости доплаты будет рассчитываться по п. 2.1., согласно которому цена за квартиры в целях оплаты покупателем рассчитана исходя из стоимости 51 000 рублей за квадратный метр. Данное значение стоимости квадратного метра взято исключительно для расчета цены договора и никоим образом не может применяться при расчете доплаты за уменьшение площади квартир. В самом п. 2.4, регламентирующем порядок доплаты, нет отсылок ни к п. 2.1., ни к п. 1.1. в части установления цены доплаты за квадратный метр. ФИО1 квартиры от ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» были переданы после прохождения трех судебных инстанций в марте 2024 года, то есть с просрочкой в два года. При заключении договоров в июне 2021 года и расчете стоимости квартир стороны руководствовались ценой за квадратный метр в 51 000 рублей, а сроком передачи квартир 20 апреля 2022 года. Нарушив условия договора, права ФИО1, и инициировав судебный спор ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» «оттянули» момент передачи спорных квартир на два года. За два года стоимость квартир изменилась в сторону увеличения. Кроме того, ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» обратилось в суд со встречными требованиями 16 апреля 2025 года, однако ФИО1 располагает информацией о том, что результаты обмеров спорных квартир стали известны ответчику по первоначальному иску (истцу по встреному иску) до 16 апреля 2022 года. Таким образом, ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» пропущены сроки исковой давности по требованию о признании сделки недействительной (л.д. 200-203, л.д. 204-205).
Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в письменных возражениях на исковое заявление ФИО1, а также в судебном заседании с заявленными требованиями ФИО1 не согласился, просил в их удовлетворении отказать, свои встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Указал, что ФИО1 от переговоров и заключения дополнительных соглашений, заключение которых предусмотрено п. 2.4. договоров, уклонялся, на предложения ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» не отвечал, отклонял. В период с 20 марта 2024 года по 26 марта 2025 года сохранялась возможность разрешить спорный вопрос на условиях дополнительного соглашения, предусматривающего порядок и сроки возврата и доплаты за спорные квартиры, в связи с чем в указанный период ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» не имело оснований полагать, что его право на получение доплаты за квартиры <номер>фактический номер) и № <номер> (фактический номер) нарушены. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что дополнительные соглашения к договорам от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02 не были заключены по вине ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» стороной истца по первоначальному иску не представлено. 26 марта 2025 года ФИО1 подано исковое заявление в суд с требованиями о взыскании с ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» 5 008 016 рублей, таким образом, лишь 26 марта 2025 года ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» узнало о нарушении своего права на получение доплаты за квартиры № 6 (фактический номер) и № 12 (фактический номер), в связи с чем сроки исковой давности ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) не пропущены. Выразил несогласие с расчетами ФИО1 по стоимости доплаты в соответствии с представленным информационным письмом о рыночной стоимости за 1 кв.м., поскольку п. 2.1. договоров установлено, что цена квартиры рассчитана исходя из стоимости 51 000 рублей за кв.м. общей площади квартиры, в том время как, условие об изменении цены после заключения договоров в данных договорах отсутствует. Указал, что вопреки доводам истца по первоначальному иску во встречном исковом заявлении отсутствуют требования о признании сделки недействительной. Кроме того, полагал, что обращаясь в суд с настоящим исковым заявление ФИО1 явно злоупотребил своими процессуальными правами (л.д. 88-97, л.д. 195-198, л.д. 217-221, л.д. 222-225).
Заслушав истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), его представителя ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), исследовав материалы дела, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, с учетом положений ст. ст. 56, 57, 67, 68, ч. 2 ст. 150 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Гражданское законодательство, как следует из п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
В соответствие п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствие ст. 420, 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор вступает в силу и является обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 02 июня 2021 между ООО «СК «ЖК «Лесная сказка» (Продавец), ФИО5 (Поручитель) и ФИО1 (Покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимости № 101/02, №102/02 (л.д.12-37).
В соответствии с договором купли-продажи будущей недвижимости № 101/02 ООО «СК «ЖК «Лесная сказка» (Продавец) обязуется создать и передать в собственность ФИО1 (Покупателя) недвижимое имущество – жилые помещения (далее по тексту - Квартира) проектной общей площадью 580,28 кв.м., с учетом 0,5 коэффициентов лоджий, под проектным номером: 1. Квартира <номер> (проектный номер) 3-х комнатная квартира проектной площадью 117,64 кв.м. с учетом 0,5 коэффициента балкона; Квартира <номер> (проектный номер) 3-х комнатная квартира проектной площадью 98,12 кв.м., с учетом 0,5 коэффициента балкона, Квартира <номер> (проектный номер) 2-х комнатная квартира проектной площадью 80,34. кв. м., с учетом 0,5 коэффициента балкона многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (проектный номер), который будет возведен не позднее 2 квартала 2022 г. на земельном участке и кадастровым номером 66:42:0102001:1310, местоположение: Свердловская область, г. Заречный южнее коллективного сада «Электрон», восточнее автомобильной дороги Заречный - Мезенское, а Покупатель обязуется принять Квартиру и уплатить за неё цену в порядке и в сроки, установленные Договором. Общая сумма цены договора составляет 15 101 100 рублей, что составляет 296,10 квадратных метров и рассчитано исходя из стоимости 51 000 рублей за 1 квадратный метр (л.д. 12-23).
В соответствии с договором будущей недвижимости № 102/02 ООО «СК «ЖК «Лесная сказка» (Продавец) обязуется создать и передать собственность истца (Покупателя) недвижимое имущество - жилые помещения (далее по тексту - «Квартира") проектной общей площадью 580.28 кв.м., с учетом 0,5 коэффициентов лоджий, под проектным номером: Квартира № 9 (проектный номер) 2-х комнатная квартира проектной площадью 58,60 кв.м., с учетом 0,5 коэффициента балкона; квартира № 6 (проектный номер) 2-х комнатная квартира проектной площадью 78,26 кв.м.; квартира № 7 (проектный номер) 2-х комнатная квартира проектной площадью 80,34 кв.м.; квартира № 12 (проектный номер) 2-х комнатная квартира проектной площадью 78,26 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Заречный, дом №13(проектный номер), который будет возведен не позднее 2 квартала 2022 года на земельном участке с кадастровым номером 66:42:0102001:1310, местоположение: Свердловская область, г. Заречный, южнее коллективного сада «Электрон», восточнее автомобильной дороги Заречный - Мезенское, в Покупатель обязуется принять Квартиру и уплатить за нее Цену в порядке и сроки, установленные Договором (не позднее 3 рабочих дней со дня подписания Сторонами Договора – п.2.2). Общая сумма цены Договора составляет 15 068 460 рублей, что составляет 295,46 кв.м., и рассчитано исходя из стоимости 51 000 рублей за 1 квадратный метр (л.д. 24-35).
Согласно п. 2.4. договоров цена Квартиры подлежит перерасчету в случае изменения общей площади Квартиры по результатам обмеров при постановке на кадастровый учет, относительно общей проектной площади, указанной в пункте 1.1 Договора. Пропорциональному уменьшению или увеличению, исходя из стоимости 1 кв.м. (одного квадратного метра), на основе новых данных о фактической общей площади Квартиры, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - выписка из ЕГРН), без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.
В течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения выписки из ЕГРН на Квартиру с указанием фактической общей площади Квартиры, отличающейся от проектной, Продавец уведомляет Покупателя о необходимости произвести корректировку Цены Квартиры.
В целях корректировки Цены и площади Квартиры Стороны в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Покупателем уведомления Продавца обязаны заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору. В дополнительном соглашении должна быть указана окончательная Цена Квартиры, порядок и сроки возврата Покупателю, уплаченных им денежных средств на основе проектных данных в площади Квартиры, в случае уменьшения площади Квартиры либо порядок и сроки доплаты в случае увеличения площади Квартиры.
Если фактическая общая площадь Квартиры, указанная в выписке из ЕГРН, изменяется не более чем на 1 кв.м. (один квадратный метр) по сравнению с проектной площадью, указанной в пункте 1.1 Договора, вне зависимости от того, произошло это изменение в сторону увеличения или уменьшения площади, перерасчет Цены Квартиры не производится.
Решением Белоярского районного суда Свердловской области от 07 сентября 2023 года установлено, что ФИО1 выполнены обязательства по оплате цен квартир по договорам от 02 июня 06 2021 года № 101/02, № 102/02, тем самым исполнены положения п. 2.1 договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества (л.д. 39-46).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14 февраля 2024 года и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда от 25 июня 2024 года вышеуказанное решение Белоярского районного суда Свердловской области оставлено без изменения.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что принимая во внимание содержание условий заключенных договоров, данные отношения следует относить к отношениям из договора купли-продажи.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из пояснений ФИО1 и его представителя ФИО2 в судебном заседании, квартиры, являющиеся объектами по договорам купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02, ФИО1 были переданы ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» в марте 2024 года. Данный факт стороной ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) не оспаривался.
В материалы дела представлены акты приема-передачи квартир от 09 марта 2024 года (л.д. 47-49, л.д. 116, 120, 124, 132, 136, 140, 177, 178), а также акт приема-передачи квартиры от 20 марта 2024 года (л.д. 128).
С учетом условий договоров купли-продажи будущей недвижимости от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02, сведений, содержащихся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, проектные и фактические номера квартир, проектные и фактические площади спорных квартир, а также разница между проектными и фактическими площадями квартир, переданными ФИО1, представлены судом в таблице 1 (л.д. 12-37, л.д. 78-87, л.д. 178-180, л.д. 182-184).
Таблица 1.
Номер в соответствии с договорами 101/02 и 102/02 от 02.06.2021
Фактический номер квартир в соответствии с выпиской из ЕГРН
Площадь в соответствии с договорами 101/02 и 102/02 от 02.06.2021
Площадь в соответствии с выпиской из ЕГРН
Разница
Квартиры, заявленные ФИО1
1
1
117,64
104,9
-12,74
9
8
58,6
51,4
-7,2
11
10
98,12
77,3
-20,82
6
11
78,26
77,3
-0,96
12
17
78,26
76,6
-1,66
Квартиры, заявленные ООО «СК «ЖК «Лесная Сказка»
7
6
80,34
88,60
+8,26
13
12
80,34
90,30
+9,96
Факт передачи ФИО1 квартир №<номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер) меньшей площадью, а квартир <номер> (фактический номер) и <номер> (фактический номер) большей площадью, чем согласовано сторонами в договоре, сторонами при рассмотрении настоящего гражданского дела не оспаривался.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку в силу п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), а именно взыскании доплаты в связи с уточнением площади квартир №<номер> (фактический номер), 8 (фактический номер), 10 (фактический номер), 17 (фактический номер), из расчета стоимости 51 000 рублей за 1 квадратный метр.
Требований истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) о взыскании доплаты в связи с уточнением площади квартир <номер> (фактический номер) и <номер> (фактический номер) в размере 929 220 рублей подлежат удовлетворения в полном объеме. Расчет суммы доплаты, произведенный ООО «СК «ЖК «Лесная сказка», судом проверен и признан арифметически верным.
Сторонами условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью помещения более чем на 1 кв.м, не согласованы, в связи с чем требования ФИО1 о взыскании в счет доплаты переданных квартир меньшей площадью из расчета рыночной стоимости указанных квартир являются необоснованными.
Вопреки доводам представителя ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании, исходя из того, что цена спорных квартир устанавливалась сторонами по договору купли-продажи применительно к квадратному метру от его общей площади, нельзя признать сумму в счет доплаты переданных квартир убытками, применительно к положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она есть ни что иное, как оплата цены договора.
Кроме того, решением Белоярского районного суда Свердловской области от 07 сентября 2023 года, вступившим в законную силу 14 февраля 2024 года, в пользу ФИО1 взысканы пени за нарушение срока передачи квартир по договорам будущей недвижимости от 02 июня 2021 года с продолжением их начисления за нарушение срока передачи квартир до момента исполнения ООО «СК «ЖК «Лесная сказка» обязательства по передаче квартир в полном объеме.
Проанализировав условия п. 2.4. договоров, суд приходит к выводу, что они положениям гражданского законодательства не противоречат, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для Покупателя, а также необоснованных преимуществ для Продавца, так как предусматривают, что в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 1 кв.м, Покупатель также не обязан возмещать возникшую разницу. Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, поскольку расхождение между фактической площадью и проектной площадью квартиры <номер> (фактический номер) составило менее 1 кв.м. перерасчет цены за указанную квартиру не производится.
Суд отмечает, что судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции при рассмотрении гражданского дела № 2-231/2023 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка», ФИО5 о возложении обязанности передать квартиры, взыскании неустойки, в своем определении от 25 июня 2024 года указала о неприменимости к правоотношениям сторон положений Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (л.д. 155-160).
Таким образом, ссылка представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) на положения Закона о защите прав потребителей необоснованна.
Доводы стороны истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) о пропуске стороной ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) суд находит несостоятельными ввиду следующего.
В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости спорные объекты поставлены на кадастровый учет 30 июня 2022 года (л.д. 78-87, л.д. 178-180, л.д. 182-184).
Встречное исковое заявление ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» поступило в Белоярский районный суд Свердловской области 09 апреля 2025 года (л.д. 170).
Таким образом, срок исковой давности ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» при подаче встречного искового заявления не пропущен.
Доводы сторон о том, что между ФИО1 и ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» не были заключены дополнительные соглашения в соответствии абз. 3 п. 2.4. договоров купли-продажи будущей вещи от 02 июня 2021 года № 101/02 и 102/02, судом во внимание не принимаются, поскольку правового значения для разрешения данного спора не имеют.
Злоупотребления правом со стороны истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) суд не усматривает.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
Между тем, наличие у ФИО1 умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав и цели причинения вреда ответчику по первоначальному иску (истца по встречному иску) не подтверждено материалами дела и не установлено судом.
На основании вышеизложенного с ответчика ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» в пользу истца ФИО1 в счет доплаты за переданные квартиры №<номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер), <номер> (фактический номер в доме <номер> по <адрес>, подлежит взысканию денежная сумма в размере 2 163 420 рублей ((12,74 кв.м. (квартира № <номер>) + 7,2 кв.м. (квартира № <номер>) + 20,82 (квартира № <номер>) + 1,66 (квартира № <номер>)) х 51 000 рублей).
Путем взаимного зачета сумм, подлежащих взысканию между ФИО1 и ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка», ко взысканию с ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» в пользу ФИО1 в счет доплаты за переданные квартиры следует определить денежную сумму в размере 1 234 200 рублей (2 163 420 рублей – 929 220 рублей).
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
При подаче искового заявления ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 59 056 рублей.
При подаче встречного искового заявления ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» была уплачена государственная пошлина в размере 23 584 рубля.
Все указанные расходы подтверждены соответствующим документами – квитанцией об операции от 13 февраля 2025 года на сумму 59 056 рублей, платежным поручением от 07 апреля 2025 года №39 на сумму 23 584 рубля (л.д. 7, 175).
Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично (на 43% (2 163 420 *100% /5 008 016), следовательно, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, то есть в следующем размере: расходы по оплате государственной пошлины – 25 394 рубля 08 копеек (59 056 х 43%).
Поскольку исковые требования по встречному исковому заявлению удовлетворены в полном объеме, уплаченная государственная пошлина в размере 23 584 рубля подлежит взысканию с ФИО1
С учетом приведенных обстоятельств, путем взаимного зачета сумм уплаченной сторонам государственной пошлины, ко взысканию с ООО «СЗ «ЖК «Лесная сказка» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины подлежит денежная сумма в размере 1 810 рублей 08 копеек (25 394 рубля 08 копеек – 23 584 рубля).
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела истцом не заявлено.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» о возврате части уплаченных денежных средств, пропорционально измененной площади квартир, – удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии <номер>, выдан Чкаловским РУВД города Екатеринбурга 11 июня 2003 года) денежные средства (в счет доплаты за переданные квартиры) в размере 2 163 420 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 394 рубля 08 копеек.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 - отказать.
Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет доплаты за переданные квартиры, взыскании судебных расходов - удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии <номер>, выдан Чкаловским РУВД города Екатеринбурга 11 июня 2003 года) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» (ИНН <***>) денежные средства (в счет доплаты за переданные квартиры) в размере 929 220 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 584 рубля.
Произвести взаимозачет взысканных денежных средств между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» и окончательно определить к взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Лесная сказка» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии <номер>, выдан Чкаловским РУВД города Екатеринбурга 11 июня 2003 года) денежные средства (в счет доплаты за переданные квартиры) в размере 1 234 200 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 810 рублей 08 копеек.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.
Судья С.М. Кавыева
Мотивированное решение составлено 10 июня 2025 года
Судья С.М. Кавыева