Решение по делу № 2-8443/2023 от 14.12.2023 - об истребовании нежилых помещений в общедолевую собственность собственников жилого дома, признании недействительными прав на нежилые помещения.

72RS0014-01-2018-003505-72

Дело № 2-8443/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 14 декабря 2023 года

Ленинский районный суд г.Тюмени в составе:

председательствующего судьи Ильященко М.В.,

при секретаре Гензе В.В., с участием представителя истца ФИО1 ФИО21, представителей ФИО2 ФИО23 ФИО2 ФИО24. – ФИО3 ФИО25 ФИО4 ФИО26 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой ФИО27 к ФИО5 - ФИО6 ФИО28 ФИО2 ФИО29, ФИО2 ФИО30, Войтенко ФИО31 об истребовании нежилых помещений в общедолевую собственность собственников жилого дома, признании недействительными прав на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 ФИО32. обратилась в суд с иском к ФИО8 ФИО33, ФИО2 ФИО34, ФИО2 ФИО35 об истребовании в общедолевую собственность собственников жилого дома по адресу: <адрес>: у ФИО8 нежилых помещений по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, <адрес> с кадастровым номером №; у ФИО2 ФИО36 нежилого помещения по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; у ФИО2 ФИО37 нежилого помещения по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что ООО «Строительно-торговая компания «Союз» осуществляло строительство многоэтажного жилого дома ГП-4, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Дом был введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и ему присвоен адрес: <адрес>. В свидетельствах о государственной регистрации права собственников жилых помещений указано, что каждый собственник квартиры приобретает право собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде: многоквартирный жилой дом, назначение: жилое, 10-этажный, чердак (подземных этажей 1), общая площадь 2608,7 кв.м., инв. №нет, лит.А, помещения уборочного инвентаря, тепловые пункты, электрощитовая, технические помещения, машинные помещения лифта, чердак. В мае 2016 года объявился представитель ООО «Сантехстрой-2010» и стал утверждать, что является собственником нежилых помещений, находящихся в подвале (цокольном этаже), представил договоры об инвестировании капитала в строительство многоэтажного дома, из которых следовало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительно-торговая компания «Союз» и ООО «Сантехстрой-2010» заключены три договора об инвестировании капитала в строительство трёх нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже жилого дома. Считает договоры недействительными, поскольку указанные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Договоры инвестирования с ответчиками и третьими лицами от имени застройщика подписаны ФИО9 ФИО38 которая на тот момент не являлась директором общества и факт подписания договоров отрицает. Управляющая компания ООО «Тюменьремжилсервис» обращалась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании указанных договоров инвестирования недействительными, однако определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с ликвидацией ООО «Сантехстрой-2010».

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечена Войтенко ФИО39, судом принято изменение исковых требований об истребовании у Войтенко ФИО40. нежилого помещения по адресу: <адрес> и признании недействительным права ответчиков на нежилые помещения (л.д.29-30, 38-39 том2).

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО10 АФИО41. и ФИО11 ФИО42 (л.д.168 том 6).

Истец ФИО7 ФИО43 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась. Её представитель ФИО1 ФИО44. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что о нарушении своего права истцу стало известно в мае 2016 года.

Ответчики ФИО8 АФИО45., ФИО2 СФИО46 ФИО2 НФИО47., Войтенко ФИО48., ФИО10 ФИО49. и ФИО11 ФИО50., третьи лица ФИО12 ФИО51 ФИО8 ФИО52., Управление Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители ответчиков ФИО2 НФИО53., ФИО2 ФИО54. – ФИО3 ФИО55, ФИО4 ФИО57. возражали против удовлетворения иска, заявили о пропуске срока исковой давности.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО7 ФИО58. является собственником 1/2 доли жилого помещения - <адрес>, в многоквартирном жилом <адрес>, а также 445/85017 доли общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106002:747 с разрешенным использованием для строительства многоэтажного жилого дома площадью 4086 кв.м. по адресу: <адрес> жилом 10-ти этажном доме, чердака (подземных этажей -1), общей площадью 2608,7 кв.м. Литера А, помещения уборочного инвентаря, тепловые пункты, электрощитовая, технические помещения, машинные помещения лифта, чердак, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53 том1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительно-торговая компания «СОЮЗ» и ООО «Сантехстрой-2010» заключен договор № об инвестировании капитала в строительство многоэтажного жилого дома, в соответствии с которым ООО «Сантехстрой-2010» приобрёл нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью по проекту 220,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже, первое по счёту (слева направо) (л.д.146-148 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительно-торговая компания «СОЮЗ» и ООО «Сантехстрой-2010» заключен договор № об инвестировании капитала в строительство многоэтажного жилого дома, в соответствии с которым ООО «Сантехстрой-2010» приобрёл нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью по проекту 220 кв.м., расположенное в цокольном этаже, второе по счёту (слева направо) (л.д.63-65 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительно-торговая компания «СОЮЗ» и ООО «Сантехстрой-2010» заключен договор № об инвестировании капитала в строительство многоэтажного жилого дома, в соответствии с которым ООО «Сантехстрой-2010» приобрёл нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью по проекту 220 кв.м., расположенное в цокольном этаже, третье по счёту (слева направо) (л.д.72-74 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантехстрой-2010» и ФИО12 ФИО59 заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 220,2 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.151-152 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 ФИО60 продал указанное нежилое помещение ФИО8 ФИО61 (л.д.153-154 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 АФИО62 продал Войтенко ФИО63. нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 80,1 кв.м. (л.д.162-163 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантехстрой-2010» и ФИО2 СФИО64 заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 220 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.179-180 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантехстрой-2010» и ФИО8 ФИО65 заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 220 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.186-187 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 ФИО66 продала указанное нежилое помещение ФИО2 ФИО67 (л.д.189-191 том 1).

Согласно техническому паспорту общая площадь общего имущества в многоквартирном доме составляет 2608,7 кв.м. (л.д.111-132 том 1), из которых: площадь, используемая жилищной конторой для собственных нужд – 107,5 кв.м. (л.д.115), площадь лестничных клеток, подвала, чердака, коридоров общего пользования, технические помещения – 2501,2 кв.м. (столбцы 13 и 14 экспликации). Назначение помещений цокольного этажа в техпаспорте обозначено как МОП (места общего пользования), техническое помещение, итого по этажу - 831 кв.м. (л.д.119-120).

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п.1); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места (п.2).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть произведено при наличии доказательств незаконности владения ответчиком спорным имуществом, отсутствия обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества и фактического нахождения истребуемого имущества у ответчика.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> в <адрес> с учетом технического паспорта домовладения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не относятся к местам общего пользования, не являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как являются самостоятельными объектами нежилого недвижимого имущества (л.д.2-223 том 3).

Свои выводы эксперты обосновывают тем, что с объемно-планировочной точки зрения многоквартирного дома спорные нежилые помещения функционально не предназначены фактически и по проекту изготовления изделий крупнопанельного жилищного строительства для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения; не являются техническим этажом или техническим подвалом (техническим подпольем), в котором имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме.

При этом эксперты ссылаются на следующие обстоятельства:

проектная документация предусматривает заводское изготовление железобетонных изделий серии 121-Т на производстве Челябинского завода ЖБИ №1 и разработана проектным управлением указанного завода по проектному варианту «1», при котором оборудование и трубопроводы сетей инженерно - технического обеспечения жизнедеятельности квартир дома располагаются компактно в цокольном этаже в специально выделенных (подготовленных) технических помещениях в виде продольного технического коридора в осях «В» - «Г» плана многоквартирного дома, названном в проекте термином «Технический этаж» в составе цокольного этажа, который отделён от спорных нежилых помещений сплошной глухой (без дверных проёмов и сквозных отверстий) внутренней продольной железобетонной стеной толщиной 160 мм;

спорные нежилые помещения цокольного этажа запроектированы проектным управлением Челябинского завода железобетонных изделий № 1 в качестве встроенных помещений общественного назначения с отдельными самостоятельными входами со стороны уличного фасада многоквартирного дома, не связанными со входами в подъезды жилой части многоквартирного дома (МКД) со стороны двора жилого дома и не связанными с входами в технические помещения цокольного этажа. Фактическая высота спорных нежилых помещений составляет не менее 2,5 м;

спорные нежилые помещения цокольного этажа не запроектированы проектной организацией ЗАО «Проектировщик» (г. Тюмень) в качестве технического этажа (подвала), предназначенного для прокладки инженерно - технических коммуникаций обеспечения жизнедеятельности благоустроенных квартир жилого многоквартирного дома;

не являются техническими помещениями и не требуют постоянного свободного доступа соответствующих технических специалистов;

по проекту имеют самостоятельное функциональное назначение «встроенные помещения общественного назначения (офисов)», отличное от функционального назначения «техническое помещение» или «технический этаж (подвал)»; тепловой пункт, приборы учёта потреблённых многоквартирным домом ресурсов, ВРУ - электрощитовая располагаются в функциональной зоне «Технический этаж» цокольного этажа дома, которая отделена от спорных нежилых помещений сплошной глухой железобетонной внутренней продольной стеной толщиной 160 мм;

в спорных нежилых помещениях цокольного этажа отсутствует механическое, электрическое, инженерное, санитарно - техническое и иное оборудование, являющееся общим имуществом многоквартирного дома;

наружные и внутренние стены спорных нежилых помещений цокольного этажа являются несущей и неотъемлемой строительной конструкцией многоквартирного жилого дома вследствие однородности материала наружных и внутренних стен цокольного этажа и стен надземной части с 1-го жилого этажа до 10-го жилого этажа дома, а также вследствие единого конструктивного и архитектурного решения цокольного этажа и 10-этажного многоквартирного дома в целом.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Научно-производственный экспертный центр «А группа».

Согласно заключению экспертов ООО «Научно-производственный экспертный центр «А группа» по состоянию на момент сдачи дома в эксплуатацию нежилые помещения, расположенные на площадях <адрес> не являлись местами общего пользования (л.д.88-116 том 5).

Приговором Калининского районного суда г.Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 АФИО68. и ФИО11 ФИО69 признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ (л.д.60-70 том 6).

Из указанного приговора следует, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 ФИО70 и ФИО11 ФИО71 изготовили и подписали от имени директора ООО «СТК СОЮЗ» ФИО9 ФИО72. и от имени директора ООО «Сантехстрой-2010» Бондарь ФИО73. и заверили печатями ООО «СТК СОЮЗ» и ООО «Сантехстрой-2010» подложные документы: договоры № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании капитала в строительство многоэтажного жилого дома. Далее, ФИО11 ФИО74., обратился в ООО «Топограф» с целью изготовления технических планов и сопровождения дальнейшей процедуры постановки на кадастровый учёт нежилых помещений. ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения были поставлены на кадастровый учёт с присвоением кадастровых номеров (л.д.60-70 том 6).

В силу ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Частью 4 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

В соответствии со ст.161 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3).

Как следует из разъяснений, изложенных в п.78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Оценивая доказательства в совокупности, суд считает, что нежилые помещения по адресу: <адрес> относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку общая площадь помещений общего пользования согласно техническому паспорту составляет 2608,7 кв.м., назначение помещений цокольного этажа в техпаспорте обозначено как МОП (места общего пользования), техническое помещение, итого по этажу - 831 кв.м. Разрешениями на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома нежилые помещение в цокольном этаже не вводились в эксплуатацию (л.д.128-130 том 6). Общая площадь общего имущества многоквартирного дома, указанная в техпаспорте согласуется с размером общей площадью имущества многоквартирного дома, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном истцу (2608,7 кв.м.).

В силу ч.3 ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Вопрос о том, относится ли помещение к общему имуществу собственников или нет, относятся к правовым вопросам, находится в компетенции суда и не требует специальных познаний, так как понятие общего имущества в многоквартирном доме дано в ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Наличие отдельных входов в помещения цокольного этажа не является критерием того, что помещение не относится к общему имуществу. Спорные помещения отвечают характеристикам общего имущества, перечисленным в п.2 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, не передавались отдельным собственникам в индивидуальную собственность застройщиком, включение помещений цокольного этажа в общее имущество в многоквартирном доме застройщиком свидетельствует о том, что помещения предназначались для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, однако не получили самостоятельного назначения по причине ликвидации застройщика.

Поскольку приговором Калининского районного суда г.Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО10 ФИО75 и ФИО11 ФИО76. изготовили и подписали от имени директора ООО «СТК СОЮЗ» ФИО9 ФИО77. и от имени директора ООО «Сантехстрой-2010» Бондарь ФИО78. и заверили печатями ООО «СТК СОЮЗ» и ООО «Сантехстрой-2010» подложные документы: договоры № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании капитала в строительство многоэтажного жилого дома, указанные договоры являются ничтожными. Последующие сделки, основанные на ничтожной сделке, также являются недействительными.

При таких обстоятельствах требования истца об истребовании имущества в общедолевую собственность собственников жилого дома подлежит удовлетворению.

Требование истца о признании недействительным права ответчиков на нежилые помещения, по сути является требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые подлежат применению путём исключения из ЕГРН сведений о праве Войтенко ФИО82 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение 1а; о праве ФИО5 - ФИО6 ФИО79. на нежилое помещение по адресу: <адрес>; о праве ФИО2 ФИО80 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, о праве ФИО2 ФИО81 на нежилое помещение по адресу: <адрес>.

Довод ответчиков о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку ФИО7 ФИО83. не являлась стороной договоров от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании, срок давности для неё составляет три года, когда она узнала или должна была узнать о начале исполнения оспариваемых договоров (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из искового заявления следует, что о нарушении своего права ФИО7 ФИО84 узнала в ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, в пределах трёхлетнего срока на обращение в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Петровой ФИО85 (ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, паспорт <данные изъяты>) удовлетворить.

Истребовать у Войтенко ФИО86 (ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, паспорт <данные изъяты> нежилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером № в общедолевую собственность собственников жилого дома по адресу: <адрес>.

Истребовать у ФИО5 - ФИО6 ФИО87 (ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, паспорт <данные изъяты>) нежилое помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в общедолевую собственность собственников жилого дома по адресу: <адрес>.

Истребовать у ФИО2 ФИО88 (ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, СНИЛС №) нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером № в общедолевую собственность собственников жилого дома по адресу: <адрес>.

Истребовать у ФИО2 ФИО89 (ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, паспорт <данные изъяты> нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером № в общедолевую собственность собственников жилого дома по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о праве Войтенко ФИО90 на нежилое помещение по адресу: <адрес>; о праве ФИО5 - ФИО6 ФИО91 на нежилое помещение по адресу: <адрес> о праве ФИО2 ФИО92 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, о праве ФИО2 ФИО93 на нежилое помещение по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2023 года.

ФИО13 Ильященко