Дело № 2-8180/2025
УИД 35RS0010-01-2025-011348-05
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда
13 октября 2025 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Подгорной И.Н.,
при секретаре Беляевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Олимп» к ФИО4 о взыскании задолженности по агентскому договору,
установил:
ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по агентскому договору, общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – ООО «Олимп», общество) обратилось в суд с иском к ФИО4, в котором просило взыскать с ответчика задолженность по вознаграждению агента в размере 100 000 рублей, пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 25 апреля 2025 года по день вынесения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5350 рублей.
В судебном заседании представители истца ООО «Олимп» на основании прав по должности ФИО5, по доверенности ФИО6 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО4 и ее представитель по ордеру адвокат Сиротин Р.Л. иск не признали, ссылаясь на то, что фактически услуги не были оказаны. О проведении по делу оценочной экспертизы стоимости риэлтерских услуг не ходатайствовали.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что является сотрудником ООО «Олимп». К ней обратилась ФИО4 с целью срочной продажи квартиры, поскольку она уже долгое время не могла ее продать самостоятельно. Между ООО «Олимп» и ФИО4 был заключен агентский договор, в рамках которого в социальных сетях была выставлена реклама о продаже квартиры, сделаны фотографии объекта и его оценка. Кроме того, ФИО1 проводила показы квартиры потенциальным покупателям. На квартиру нашелся покупатель – женщина из <адрес>, которая была готова купить квартиру за 4 600 000 рублей. Поскольку квартира находилась в собственности ответчика менее 5 лет, договор купли-продажи был сделан с занижением ее стоимости. ФИО4 была извещена о том, что квартира будет продана за 4 600 000 рублей, но «на руки» она получит 4 500 000 рублей за вычетом 100 000 рублей агентского вознаграждения. Все документы по сделке были согласованы с ФИО4 Деньги покупатели за квартиру переводили через сервис безопасных расчетов ПАО Сбербанк. После совершения сделки ФИО4 и ее сын сообщили о том, что хотят расторгнуть сделку, поскольку не был решен вопрос о 100 000 рублей. Однако, деньги покупателя в размере 4 600 000 рублей находились на безопасном счете. Переговоры сторон ни к чему не привели, в результате действий ФИО4 покупатель отказался покупать у нее квартиру, и чтобы вернуть денежные средства стороны сделки заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи.
Свидетель ФИО2 в судебном заседании от 23 сентября 2025 года пояснила, что ФИО3 приходится ей тетей. ФИО2 по объявлению нашла квартиру ФИО4, которую продавало ООО «Олимп». После просмотра квартиры было принято решение о ее покупке за 4 600 000 рублей, поскольку продавцом была сделана скидка в размере 100 000 рублей. Сделку оформляли путем подписания двух договоров. После заключения сделки ФИО1 написала ей, что продавец отказывается от сделки. Сначала они с тетей пытались договориться с ФИО4, но ни к какому компромиссу не пришли, в связи с чем заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.
На основании пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 09 апреля 2025 года между ООО «Олимп» (агент) и ФИО4 (заказчик) заключен агентский договор №, по условиям которого агент обязуется по заданию заказчика оказать услуги по продаже объекта недвижимости (далее – объект) – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется оплатить услуги агента в соответствии с настоящим договором.
В соответствии с условиями агентского договора агент обязан: провести маркетинговые исследования в области продаж аналогичных объектов, по требованию заказчика предоставить статистическую и аналитическую информацию, отражающую состояние рынка (пункт 2.1.1); провести рекламную кампанию, направленную на реализацию объекта путем размещения информации в СМИ, средствах наружной рекламы, на сайте агента. Периодичность и состав рекламной кампании определяется агентом самостоятельно (пункт 2.1.2); организовать проведение просмотров объекта при отсутствии препятствий со стороны заказчика и иных пользователей объекта (пункт 2.1.3); осуществить поиск покупателей на объект с учетом пожеланий заказчика к предполагаемым покупателям (пункт 2.1.4); обеспечить подготовку и проведение сделки, составляющей предмет настоящего договора, а также подготовку документов к ней при надлежащем исполнении заказчиком своих обязательств (пункт 2.1.5); организовать проведение сделки купли-продажи объекта, а именно: согласовать дату, время и место заключения (подписания) договора купли-продажи и его регистрацию в государственных органах (пункт 2.1.6).
Согласно пункту 5.1 договора стоимость объекта составила 4 700 000 рублей. Стоимость объекта может быть пересмотрена по вновь достигнутой договоренности сторон. Данная стоимость не выключает в себя вознаграждение агента.
В силу пункта 5.2 договора вознаграждение агента составляет 3% от стоимости объекта, но не менее 70 000 рублей и включается в общую стоимость объекта, в том числе: 2,7% но не менее 60 000 рублей, от стоимости объекта за услуги, указанные в пунктах 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 договора; 0,3%, но не менее 10 000 рублей, от стоимости объекта за услуги, указанные в пунктах 2.1.5, 2.1.6 договора.
Общая стоимость объекта, выставляемая на продажу с учетом вознаграждения агента, составила 4 800 000 рублей (пункт 5.3).
В соответствии с пунктом 5.4 договора агент имеет право удержать свое вознаграждение из суммы предоплаты, принятой от покупателя в счет оплаты объекта. В случае, если агент не воспользовался таким правом, заказчик выплачивает агенту вознаграждение, указанное в пункте 5.2 договора, не позднее дня заключения договора купли-продажи объекта.
Стороны договорились акт об оказании услуг по настоящему договору не составлять. Услуги по договору считаются оказанными в полном объеме, надлежащего качества и принятыми заказчиком, если в течение 5 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи объекта агент не получил мотивированной претензии об объеме и качестве оказанных услуг (пункт 5.6).
В силу пунктов 6.2, 6.5 6.6 агентского договора агент не несет ответственности перед заказчиком за несоблюдение третьими лицами обязательств по заключенной сделке. В случае невозможности исполнения настоящего договора, возникшей по вине заказчика, услуги агента подлежат оплате в полном объеме. В случае досрочного отказа заказчика от исполнения договора или невозможности его исполнения не по вине агента, заказчик компенсирует агенту все возникшие убытки (штраф, выплачиваемые по корреспондирующим договорам («цепочкам»), пени, невозврат или уплата сумм предоплаты или задатков), а также фактически понесенные агентом расходы, связанные с выполнением обязательств по настоящему договору.
Ссылаясь на неисполнение заказчиком ФИО4 условий агентского договора в части оплаты вознаграждения агента, ООО «Олимп» направило в адрес ФИО4 претензию, к которой приложило акт выполненных работ по агентскому договору от 25 апреля 2025 года.
В соответствии с указанным актом ООО «Олимп» оказаны следующие услуги: произведена работа по исследованию рынка недвижимости с использованием базы данных ООО «Олимп», средств массовой информации и сайтов интернет-сервисов по продажам; проведена рекламная компания, направленная на реализацию объекта путем размещения информации в СМИ, на сайтах ООО «Олимп», сайтах интернет-сервисов по продажам, в социальных сетях, с момента заключения договора и произведена фотосъемка квартиры фотографом-профессионалом; организованы просмотры квартиры для четырех потенциальных покупателей с личным выездом агента ООО «Олимп», проверена полнота документов на недвижимое имущество, чистота предстоящей сделки, согласно требованиям органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подготовлен пакет документов для регистрации сделки, выполнены работы по сбору и подготовке документов, в том числе выезд к заказчику для заказа электронной выписки по объекту недвижимости и помощь в заказе лицевого счета по данной квартире, проведены переговоры с потенциальным покупателем об условиях продажи объекта, изготовлен проект договора купли-продажи продаваемой квартиры, проведена работа по согласованию сделки со Сбербанком, а именно: сервисом ООО «Домклик» и подгружены документы, согласован порядок расчетов по сделке и дата сделки, личное сопровождение агента ООО «Олимп» на сделке в Сбербанке 25 апреля 2025 года с помощью ООО «Домклик» электронной регистрации и безопасных расчетов. Всего оказано услуг на сумму 100 000 рублей.
Письмом от 05 июня 2025 года ФИО4 в удовлетворении претензии ООО «Олимп» отказала, сославшись на неисполнение агентом условий договора по продаже квартиры.
Из материалов дела следует, что 25 апреля 2025 года между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Цена квартиры по договору составила 2 350 000 рублей.
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи стороны установили следующий порядок оплаты объекта недвижимости: расчеты по сумме 2 350 000 рублей производятся за счет собственных средств с использованием номинального счета ООО «Домклик». Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты недвижимого имущества осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.
В тот же день ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор неотделимых улучшений при продаже квартиры, в соответствии с которым продавец продает покупателю по договору купли-продажи от 25 апреля 2025 года квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. За время владения и эксплуатации квартирой продавец произвел улучшения, которые являются неотделимой частью продаваемой квартиры.
В соответствии пунктом 2 договора цена неотделимых улучшений составила 2 250 000 рублей. Расчеты по договору производятся за счет собственных средств с использованием номинального счета ООО «Домклик». Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты неотделимых улучшений недвижимого имущества осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Таким образом, общая сумма сделки по продаже квартиры с учетом неотделимых улучшений составила 4 600 000 рублей (2 350 000 + 2 250 000).
25 апреля 2025 года между ООО «Домклик» и ФИО3 (заказчик 1 (плательщик)), ФИО4 (продавец 1) подписана оферта о заключении договора (индивидуальные условия) №, денежные средства ФИО3 внесены на номинальный счет.
28 апреля 2025 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру.
В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что сделка купли-продажи квартиры между ФИО4 и ФИО3 состоялась при посредничестве ООО «Олимп».
В материалы дела представлена переписка между свидетелем ФИО2 и ответчиком ФИО4 в мессенджере «WhatsApp», из которой следует, что ФИО4 сообщила об отмене сделки, поскольку у нее возникли вопросы о судьбе задатка в размере 100 000 рублей. На что ФИО2 сообщила, что никакого задатка покупатель никому не передавал, квартира приобретена за 4 600 000 рублей с учетом предоставленной скидки в размере 100 000 рублей, денежные средства в размере 2 350 000 рублей и 2 250 000 рублей размещены на счете с помощью сервиса ООО «Домклик».
07 мая 2025 года ФИО4 и ФИО3 по обоюдному согласию расторгли договоры купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений при продаже квартиры от 25 апреля 2025 года, указав причиной их расторжения не передачу покупателем денег продавцу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что истцом ООО «Олимп» обязательства по агентскому договору исполнены, а именно были фактически оказаны следующие услуги: выполнена работа по исследованию рынка недвижимости, проведена рекламная кампания, направленная на реализацию объекта, произведена фотосъемка квартиры фотографом-профессионалом, организованы просмотры квартиры для потенциальных покупателей с личным выходом агента ООО «Олимп», проверена полнота документов на недвижимое имущество, проверена «чистота» сделки, подготовлен пакет документов для регистрации сделки, проведены переговоры с потенциальным покупателем об условиях продажи квартиры, изготовлен проект договора купли-продажи квартиры, проведены работы по согласованию сделки с ПАО Сбербанк, согласованию порядка расчетов по сделке и даты сделки, организовано личное сопровождение клиента на сделке агентом ООО «Олимп», однако ответчик ФИО4 свои обязательства по оплате услуг по агентскому договору, не исполнила, при этом ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств получения истцом денежных средств в качестве вознаграждения за оказанные услуги от покупателя ФИО3, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
Определяя размер денежных средств, подлежащих взысканию с ФИО4 в пользу ООО «Олимп», суд с учетом согласованных сторонами условий агентского договора (в том числе раздел 5), при отсутствии относимых и допустимых доказательств об иной стоимости фактически оказанных риэлтерских услуг, принимая во внимание, что сделка купли-продажи квартиры была совершена при посредничестве ООО «Олимп», при этом за дальнейшие действия сторон сделки агент в соответствии с условиями договора ответственности не несет, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по оплате агентского вознаграждения в размере 70 000 рублей, что не превышает 3% от стоимости квартиры по договору купли-продажи от 25 апреля 2025 года (2 350 000 рублей).
Далее в соответствии с пунктом 6.8 агентского договора за просрочку выплаты вознаграждения агенту за оказанные услуги заказчик выплачивает агенту пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Размер пени за период с 25 апреля 2025 года по день вынесения решения суда 13 октября 2025 года составит 60 200 рублей (70 000 х 0,5% х 172).
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В данной ситуации ответчик является физическим лицом, в связи с чем применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо судом без заявления должника.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
С учетом характера спора, размера задолженности, отсутствия тяжких последствий неисполнения для истца, являющегося профессиональным участником рынка риэлтерских услуг, обязательства суд полагает возможным снизить неустойку до 30 000 рублей.
На основании положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4906 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Олимп» к ФИО4 о взыскании задолженности по агентскому вознаграждению удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Олимп» (ОГРН №) задолженность по оплате агентского вознаграждения в размере 70 000 рублей, пени в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4906 рублей.
В удовлетворении требований в остальной части обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» отказать.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.Н. Подгорная
Мотивированное решение изготовлено 27.10.2025