УИД 77RS0015-02-2025-012271-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года адрес

Люблинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Кац Ю.А.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца фио,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7430/2025 по иску Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов,

Установил:

Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № 2-2/1-2 от 20.12.2014 года в размере сумма, неустойки за период с 16.11.2023 года по 26.02.2025 года в размере сумма с дальнейшим их начислением начиная с 27.02.2025 года по дату фактической оплаты задолженности, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что Фонд создан постановлением Правительства адрес от 13.04.2020 № 181/9 в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от № 2-2/1-2 от 20.12.2014 года переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве. Во исполнение обязательств по ДДУ между Фондом и ответчиком 01.11.2023 года подписан акт приема-передачи помещения – квартиры № 2, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, согласно которому площадь квартиры увеличена на 3,37 кв.м. и составила 66,9 кв.адрес пункту 4 акта приема-передачи все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема передачи, за исключением обязательства ответчика по внесению Фонду сумму доплаты в размере сумма, рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи. Срок осуществления ответчиком доплаты согласно условиям договора участия в долевом строительстве истек 15.11.2023 года. В связи с отсутствием оплаты в адрес ответчика направлена досудебная претензия о необходимости в срок до 19.08.2024 года осуществить оплату задолженности в размере сумма В срок, установленный в досудебной претензии, от ответчика не получен ответ и не осуществлена оплата задолженности. Таким образом, в действиях ответчика усматривается неправомерное удержание денежных средств в части оплаты цены ДДУ.

Представитель истца Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в п. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Судом установлено, что Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» создан постановлением Правительства адрес от 13.04.2020 №181/9 в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Основной уставной целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанных банкротами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства, что отражено в пп. 1 п. 16 Устава Фонда.

Фонд осуществляет функции застройщика по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объекта инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

20.12.2014 года между ООО «Стройкомфорт» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № 2-2/1-2, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру (п. 3.1). В качестве результата долевого участия в строительстве участник после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации приобретает право собственности на квартиру, которая будет иметь следующие характеристики (в соответствии с проектной документацией застройщика): адрес, уч. 1, корпус 2, секция 1, этаж 2, условный номер 2, общая площадь 61,88 кв.м., площадь балконов/лоджий 3,30 * 0,5/0,3 кв.м., планируемая площадь 63,53 кв.м., количество комнат: 2, назначение - жилое помещение.

Решением Люберецкого городского суда адрес от 22 ноября 2017 года, вступившим в законную силу 10 января 2018 года, за ФИО1 признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры, с проектным номером 2, общей проектной площадью 61,88 кв.м., на 2 этаже, в секции 1 в корпусе 2 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: адрес, уч. 1, в соответствии с условиями договора №2-2/1-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.12.2014г.

Определением Арбитражного суда адрес от 07.04.2021 года по делу № А40-1442/18-44-21Б удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:89121 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, а также переданы требования и обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требований которых включены в реестр требований участников строительства, Фонду переданы функции застройщика объектов незавершенного строительства и реализации мероприятий по завершению строительства данных объектов в целях восстановления прав граждан-участников строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика-банкрота.

31.08.2021 года между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом защиты прав граждан участников долевого строительства заключен договор передачи обязательств застройщика № 23-19/2021, подписан акт приема-передачи обязательств (передаточный акт).

Согласно п. 2 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2022 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Фондом соблюдены нормативные сроки завершения строительства проблемного объекта, предусмотренные частью 1 статьи 21.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-22-24752-2023 выдано Министерством жилищной политики адрес 23.08.2023 года.

Согласно пункту 3.2 договора участия в долевом строительстве планируемая площадь квартиры составляет 63,53 кв.м.

Согласно пункту 4.1 договора участия в долевом строительстве цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате ответчиком, и рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра планируемой площади квартиры, равной сумма

В исполнение обязательств по договора участия в долевом строительстве между Фондом и ФИО1 01.11.2023 подписан акт приема-передачи помещения квартиры № 2, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

Пунктом 1 акта приема-передачи определено, что фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 66,9 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 3,37 кв.м.

В силу частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве 2-2/1-2 от 20.12.2014 года в случае, если фактическая площадь квартиры будет больше или меньше по сравнению с планируемой площадью квартиры, указанной в п. 3.2 договора более чем на 1 (один) квадратный метр по сравнению с планируемой площадью квартиры, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором установят порядок взаиморасчетов.

При этом сумма необходимых к перечислению денежных средств будет определяться исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра квартиры, указанной и п. 4.1 настоящего договора, и разницы между фактической площадью квартиры и планируемой площадью квартиры, указанной в пункте 3.2 настоящего договора.

Таким образом, разница в стоимости переданного ответчику жилого помещения составила сумма (сумма х 3,37 кв.м.).

Согласно п. 4 акта приема-передачи от 01.11.2023 года все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи, за исключением обязательства участника по внесению застройщику сумму доплаты в размере сумма, рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи.

Таким образом, срок осуществления ответчиком доплаты истек 15.11.2023 года.

22.07.2024 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия исх. № 16-2141ОГ/2024 о необходимости осуществить оплату задолженности в размере сумма

Как указано истцом и не оспаривается ответчиком, ФИО1 в добровольном порядке оплата денежных средств в размере сумма не произведена, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам ответчика то обстоятельство, что объект незавершенного строительства был передан ответчику не в рамках договорных отношений, а в связи с неисполнением судебного акта, не влияет на обязанность ФИО1 произвести доплату в связи с изменением площади переданного ей жилого помещения, определенной по результатам обмеров БТИ, что прямо следует из положений ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также абз. 3 ч. 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, из которых следует, что передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машиноместа и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части. обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Доводы ответчика о том, что изменение цены договора предусмотрено только на основании дополнительного соглашения, в связи с его отсутствием у истца отсутствует право требовать доплаты, а у ответчика обязанность вносить доплату, подлежат отклонению, поскольку отсутствие дополнительного соглашения по договору не освобождает участника долевого строительства от обязанностей по доплате цены объекта долевого строительства, которая увеличилась в связи с увеличением площади объекта, при этом между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения.

При этом суд отмечает, что площадь лоджий, балконов и прочих не отапливаемых помещений, согласно приказу Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011 г. N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения" в общую площадь квартиры не входят, а потому не отражаются в ЕГРН, в связи с чем произведенный истцом расчет доплаты за увеличение площади соответствует условиям договора, тогда как произведенный ответчиком контррасчет площади, исходя из площади, указанной в выписке из ЕГРН, суд не может принять во внимание.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве, не содержит ссылок на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положения об общей площади жилого помещения без учета лоджий и балконов.

Разрешая заявленные требования, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 пользу Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» (ИНН <***>) сумму доплаты по договору участия в долевом строительстве № 2-2/1-2 от 20 декабря 2014 года в размере сумма

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет неустойки за период с 16 ноября 2023 года по 26 февраля 2025 года в размере сумма, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ 21%, количества дней просрочки 469 по формуле: 115 345,57 = сумма неисполненного обязательства х количество дней просрочки х 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

Представленный расчет суд считает обоснованным и правомерным, подлежащим применению при рассмотрении дела.

Доводы ответчика о несогласии с размером ключевой ставки ЦБ РФ суд признает несостоятельными, а с произведенным ответчиком контррасчетом неустойки, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ в размере 15%, согласиться не может, поскольку на момент исполнения обязательств действовала ставка 21%.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойку за период с 16 ноября 2023 года по 26 февраля 2025 года в размере сумма с дальнейшим ее начислением в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 27 февраля 2025 года по день фактической уплаты суммы задолженности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 456 от 04.08.2025 года, которая подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» (ИНН <***>) сумму доплаты по договору участия в долевом строительстве № 2-2/1-2 от 20 декабря 2014 года в размере сумма, неустойку за период с 16 ноября 2023 года по 26 февраля 2025 года в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Взыскивать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства адрес» (ИНН <***>) неустойку, рассчитанную в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 27 февраля 2025 года по день фактической уплаты суммы задолженности.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 10 марта 2026 года

Судья Ю.А. Кац